Hasznos tudnivalók

Magyarországon törvény határozza meg a lakások bérletére vonatkozó jogi feltételeket és szabályokat (1993. évi LXXVIII. tv). A törvény részletesen szabályozza a bérbeadó jogait és kötelezettségeit, a lakás használatával kapcsolatos birtokvédelem szabályait azonban - ami a lakásügyi jogviták során igen gyakori - a Ptk. rendelkezései tartalmazzák.

További hasznos tudnivalókért kattintson a jobb oldalon látható kérdésekre.

A kaució elnevezés a köznyelvben elterjedt (úgy mint a lakás bérlés helyett az albérlet szó), jogi értelemben azonban óvadékról beszélünk. Az óvadékot a bérlő kötelezettségeinek biztosítására lehet kérni. A bérbeadó a lakásbérleti szerződésből eredő bérlői kötelezettségek nem teljesítése vagy nem szerződésszerű teljesítése esetén követelését az óvadékösszegből közvetlenül kielégítheti.

Az óvadékra egyébként a Ptk.-ban meghatározott rendelkezéseket kell alkalmazni. Nyomatékosan fel kell hívnunk a figyelmet arra, hogy az óvadékot csak a kielégítés céljára szabad felhasználni; az ezzel ellentétes megállapodás semmis.

Az óvadék visszajár, ha az alapul szolgáló szerződés megszűnt, illetőleg a szavatosság vagy jótállási idő eltelt anélkül, hogy az óvadékból való kielégítésre jogalap volna.

Bár a lakásbérleti szerződés felmondásának szabályait a lakástörvény részletesen szabályozza, arra azonban utalnunk kell, hogy amennyiben a felmondás nem azonnali hatályú, a törvényben vagy a szerződésben meghatározott felmondási idő elteltéig a szerződés fennmarad. Ebből következik, hogy a felmondás ideje alatt a bérleti jogviszonyból eredő jogok és kötelezettségek tekintetében változás nincs.

Hétköznapi nyelvezetben az albérlet szót használjuk legtöbbször, amikor lakást szeretnénk bérelni. Jogi értelemben viszont az albérlet azt jelenti, hogy a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakás egy részét kiadja másnak.

Az esetek túlnyomó többségében arról van szó, hogy a tulajdonostól tervezünk lakást kibérelni, amit aztán cssk mi használunk. Ez nem albérlet. Ilyen esetben lakás bérlésről beszélünk, amit keresünk az pedig valójában "kiadó lakás" és nem "albérlet".

Az egész lakás albérletbe adására nincs lehetőség, tehát albérlet esetén biztos, hogy egy másik bérlő is fog lakni a lakásban. Sokan mégis ezt a szót üti be a keresőbe, amikor lakást keresnek, hiszen a köznyelvben az albérlet szó terjedt el a lakásbérlet szinonímájaként.

A kettő pedig különböző jelentéssel és jogi tartalommal bír. Érdekesség, hogy a legtöbb lakásbérleti szerződés a bérlőnek kifejezetten megtiltja a lakás albérletbe adását. Ha mégis albérletet keresel (tehát egy másik bérlővel szeretnél együtt lakni) akkor érdemes tudni, hogy a lakástörvény szerint a bérlő (tehát az albérletbe adó) az albérleti szerződést a következő hónap utolsó napjára mondhatja fel. Az albérlő pedig a hónap tizenötödik vagy utolsó napjára mondhatja fel a határozatlan időre kötött albérleti szerződést. A felmondási idő tizenöt nap.

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre. A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. A szerződés pedig a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. Lakásbérleti szerződést lehet kötni

a) határozatlan időre,

b) határozott időre, illetőleg

c) feltétel bekövetkezéséig (bontó feltétel).

Határozott idő esetén meg kell jelölni azt a napot, amikor a lakásbérleti szerződés megszűnik.

Ha a felek a lakásbérleti szerződés hatályának megszűntét tették bizonytalan jövőbeli eseménytől függővé (bontó feltétel), a feltétel bekövetkeztével a lakásbérleti szerződés hatálya megszűnik.

A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre.

A bérbeadó nem szükségképpen azonos a tulajdonossal. A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de annak gyakorlását átengedheti, vagyis azt a lakást, amelyre a haszonélvezeti joga fennáll, bérbe adhatja. Megjegyzendő azonban, hogy ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a lakás használatára nem tart igényt.

Mind a bérbeadó, mind a bérlő lehet természetes vagy jogi személy.

Lakásbérlés esetén a felek jogait és kötelezettségeit törvény szabályozza. A lakásbérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni. A bérbeadónak tehát kötelessége, hogy a lakás használatát a bérlőnek átengedje, vagyis a beköltözésnek ne legyen fizikai vagy jogi akadálya.

Fizikai akadályról akkor beszélhetünk, ha a lakás használata - a lakás műszaki állapota miatt - használatra alkalmatlan. Jogi akadály lehet - többek között - ha pl. a haszonélvező a beköltözéshez nem járul hozzá. A használatba vételnek akadálya lehet az is, ha a lakást jogcím nélküli használó tartja birtokban.

Fontos tudnivaló, hogy a bérbeadó a lakásbérleti szerződést - bér nem fizetés okából - akkor is felmondhatja, ha a bérlő különszolgáltatás díját felszólítás ellenére sem fizeti meg (tehát ha a bérlő nem fizeti a rezsit). Külön szolgáltatás - többek között - a vízellátás és csatornahasználat biztosítása, központi fűtés és melegvíz-ellátás, a felvonó használatának biztosítása stb.

Nem tekinthető különszolgáltatásnak az, ha a bérlő a lakáshoz tartozó helyiségeket vagy a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket használja. A felek a lakbér mértékében általában szabadon állapodhatnak meg.

A lakást több bérlő együttesen is bérelheti. Ilyenkor bérlőtársakról beszélünk (ami, nem ugyanaz mint a társbérlő).

Önálló bérlet esetén bérlőtársi jogviszony akkor létesíthető, ha ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs megállapodnak. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. Kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges.

A felmondási okok vizsgálata szempontjából a bérlőtársakat egyaránt terheli az egész bérlemény tekintetében a rendeltetésszerű használat és az együttélés követelményei betartásának kötelezettsége. Ma már nincs hatályban az a rendelkezés, hogy a bérlőnek a lakásban lakó házastársa - a szolgálati lakásban lakó házastárs kivételével - akkor is bérlőtárs, ha a lakásbérleti szerződés megkötésében nem vett részt. Önálló bérletről akkor lehet szó, ha a lakásnak egy bérlője van. Ha a bérlőhöz beköltöző vagy a már vele együtt lakó személy bérlőtársi jogviszonyt akar létesíteni, olyan bérlőtársi megállapodásra van szükség, amelyet a bérbeadó, a bérlő és a leendő bérlőtárs köt egymással.

A bérlőtársak jogai és kötelességei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják. A jogok és kötelességek egyenlősége elsősorban a bérlőtársak belső viszonyára tartozó kérdés, hiszen kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A jogok egyenlősége azt jelenti, hogy a bérlőtársak az egész lakást és a lakásberendezéseket közösen használhatják. A jogok egyenlőségén az sem változtat, ha korábban a lakásnak csak az egyik bérlőtárs volt a bérlője. Nincs jelentősége annak sem, ha a bérlőtársak egyike – külön vagyonából - jelentős összeget fordított a lakásra (a lakást átalakította, korszerűsítette stb.). Természetesen annak nincs akadálya, hogy a bérlőtársi jogviszony megszűnésekor az értéknövelő beruházásokat a bérlőtársak, illetőleg a bíróság figyelembe vegye.

Bár a bérlőtársak jogaikat együttesen gyakorolhatják, mégis utalnunk kell arra, hogy a bérlőtársat számos olyan jog megilleti, amelyet egyedül is gyakorolhat. A bérlőtárs pl a lakásba a kiskorú gyermekét (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermekét), valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokáját a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül is befogadhatja. Annak sincs akadálya, hogy a bérlőtárs - a másik bérlőtárs hozzájárulása nélkül - a bérlőtársi jogviszonyt megszüntesse és a lakást a visszatérés szándéka nélkül elhagyja.

Lehetőség van arra, hogy ha a bérbeadó kötelezettségét nem teljesíti, akkor bármelyik bérlőtárs felszólítsa a bérbeadót a hibák kijavítására, illetőleg a bíróságtól kérje a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, vagy a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégeztesse.

Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják - társbérlők. A társbérleti jogviszonyt meg kell különböztetnünk a bérlőtársi jogviszonytól. A bérlőtársak a lakást közösen használják, a lakásnak együttes bérlői, a társbérlő ezzel szemben önálló bérlő. Például lakáscsere-szerződést a bérlőtársak csak együttesen köthetnek, a társbérlő viszont önállóan.

A társbérlő a lakásnak egy vagy több helyiségét kizárólagosan, a többi helyiséget pedig a többi társbérlővel közösen használhatja. A bérlőtársak kötelezettsége a bérbeadóval szemben egyetemleges, a társbérlő - mivel önálló bérlő - kötelezettségei tekintetében önállóan köteles helytállni.

Nincs akadálya annak, hogy a felek szerződéses megállapodása alapján a megüresedett társbérleti lakrészt ismételten bérbeadják. Ha a bérbeadó (a tulajdonos) az általa használt lakás egy részét bérbeadja nem társbérleti, hanem albérleti jogviszony jön létre.

A bérbeadó a társbérlő lakásbérleti jogviszonyát ugyan olyan okok alapján mondhatja fel mint a bérleti szerződést. A felek megállapodása irányadó arra nézve, hogy a megüresedett lakrészt ki veheti használatba. A törvény a visszamaradt társbérlő részére nem biztosít előbérleti jogot.

A bérbeadónak a lakással összefüggő kötelezettségeit, illetve a bérlőnek ezzel kapcsolatos szavatossági jogait törvény tartalmazza. A bérbeadó köteles gondoskodni

a) az épület karbantartásáról;

b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról;

c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.

Meg kell jegyeznünk, hogy az épületben, az épület központi berendezéseiben, a közös használatra szolgáló helyiségekben és ezek berendezéseiben, továbbá a lakásban a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek magatartása folytán keletkezett hibák kijavításáról és az esetleges kár megtérítéséről a bérlő köteles gondoskodni.

Az épülettel, illetőleg a közös használatra szolgáló helyiségekkel és területtel összefüggő egyéb kötelezettségek teljesítésére (pl. a kertben a fák gondozásáról) a felek megállapodása az irányadó. Ha a felek nem tudnak megállapodni a kötelezettségek a bérbeadót terhelik.

Ha a szóban forgó kötelezettségeknél a hiba kijavítása azonnali beavatkozást igényel, a munkát haladéktalanul el kell végezni. Azonnali beavatkozásról akkor van szó, ha a hiba életveszélyt okoz, továbbá az épület állagát veszélyezteti vagy a lakás, illetőleg a szomszédos lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozza.

Azonnali beavatkozást nem igénylő munkák elvégzése az épület karbantartásakor vagy felújításakor esedékes. Ha ennek a kötelezettségének a bérbeadó a bérlő felszólítása ellenére sem tesz eleget, akkor a bérlő a bíróságtól kérheti a bérbeadó kötelezését a hiba kijavítására, illetőleg a bérbeadó helyett és költségére a munkát elvégezheti. A bérlő igazolt költségeinek megtérítésére tarthat igényt, ha a bérbeadót terhelő munkát végzett el, nem közömbös azonban, hogy a kiadásait mikor kaphatja vissza. Ha a bérlő a bérbeadó helyett azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett el az igazolt költségeket haladéktalanul és egyösszegben köteles megtéríteni.

A bérlő a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért köteles fizetni. Külön szolgáltatás - többek között - a vízellátás és csatornahasználat biztosítása, központi fűtés és melegvíz-ellátás, a felvonó használatának biztosítása stb.

A lakás használatáért járó ellenérték előre meghatározható. A különszolgáltatás (rezsi) díja azonban csak akkor ismeretes, ha az esedékes számlák megérkeztek. Ezért célszerű a szerződésben azt is megjelölni, hogy a különszolgáltatás díját a bérlőnek mikor kell megfizetnie.

A szerződésből annak is ki kell tűnnie, hogy a kikötött lakbér magában foglalja-e a különszolgáltatások (rezsi) díját is. Ha a felek a különszolgáltatás díját a lakás használatáért járó összegtől elkülönítve határozzák meg a különszolgáltatás ellenértékét a bérbeadó állapítja meg.

Fontos tudnivaló, hogy mind a lakás használatáért járó díj, mind a különszolgáltatásért esedékes ellenérték azonos jogi természetű. Bármelyik összeg meg nem fizetése a lakásbérleti szerződés felmondására adhat okot.

A lakbér megfizetésének időpontjára a törvény kötelező rendelkezést nem tartalmaz. A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időben köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha azonban a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egyösszegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

Lakbért a lakásbérleti szerződés megszűnéséig kell fizetni. Ha a bérlő a lakásbérleti szerződés megszűnése után a lakást továbbra is használja - mint jogcím nélküli használó - nem lakbért, hanem használati díjat köteles fizetni.

Ha a bérlő lakásbérleti jogviszonya felmondással szűnik meg, a felmondás ideje alatt nem használati díjat, hanem lakbért köteles fizetni. A lakásbérleti szerződés tartós jogviszony, fennállhat több évig vagy évtizedekig. Az idő múlásával a lakás értéke rendeltetésszerű használat mellett is csökkenhet. Ezért külön díjat a bérbeadó sem a szerződés fennállása, sem pedig megszűnése után nem igényelhet.

Ha a felek eltérően nem állapodnak meg, a bérlő köteles gondoskodni a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, illetőleg cseréjéről.

A bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, és az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról.

Ha azonban az épületben vagy az épület központi berendezéseiben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek jogellenes magatartása miatt kár keletkezett, a bérbeadó a bérlőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.

Abban az esetben viszont, ha a kár a bérbeadó mulasztása vagy az épület felújítása, továbbá a vezetékhálózat meghibásodása miatt következett be, akkor azok elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.

Mindkét esetben arról van szó, hogy az épületben, illetőleg az épület központi berendezéseiben a hiba nem a rendeltetésszerű használat során keletkezett, hanem első esetben a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek kárt okoztak, míg a második esetben a hibát a bérbeadó mulasztása idézte elő, illetőleg a munka az épület felújítása, továbbá a vezetékhálózat meghibásodása miatt vált szükségessé.Ha tehát a bérlő és a vele együtt lakó személyek közösen okoznak kárt felelősségük a bérbeadóval szemben egyetemleges, egymással szemben pedig magatartásuk felróhatósága arányában oszlik meg.

A Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni akkor is, ha a bérbeadó okoz kárt a bérlőnek, vagy a vele együtt lakó személynek. A bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségét olyan időpontban és módon köteles teljesíteni, ahogy azt a lakás, illetőleg a lakásberendezések állapota szükségessé teszi.

Először is tisztázzuk kik a bérlő, a bérlőtárs és a társbérlő által befogadható személyek?

A kérdéskört Magyarországon törvény szabályozza. A lakás önálló bérlője a kiskorú gyermekét (az örökbe fogadott, a mostoha-, a nevelt gyermekét), valamint a befogadott gyermekétől az együtt lakás ideje alatt született unokáját a bérbeadó hozzájárulása nélkül is befogadhatja.

Az önálló bérlő más személyt csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. A jogcím nélküli lakáshasználó az, aki a lakását a bérbeadó hozzájárulása vagy a vele való megállapodás nélkül használja. A lakásbérleti szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó erre kötelezettséget vállal. A jogcím nélküli lakáshasználó köteles a lakást kiüríteni a bérbeadó rendelkezésére bocsátani. Elhelyezéséről maga köteles gondoskodni. Ha ennek a kötelezettségének nem tesz eleget, a jogosult polgári perben igényelheti a lakás kiürítését. A per megindítása előtt nincs szükség alakszerű felszólításra.

A lakást jogcím nélkül használó nem lakbért, hanem használati díjat köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével a használati díj emelhető.

A jogcím nélküli használat akkor kezdődik, amikor a lakásbérleti szerződés megszűnik. Arra azonban utalnunk kell, hogy felmondás esetén a felmondást felmondási idő követi; ez az az időtartam, amelynek el kell telnie a szerződés megszűnéséig. A jogcím nélküli lakáshasználó által a jogosult részére fizetendő lakáshasználati díj összege azonos a lakásra megállapított lakbérrel. A lakáshasználati díj mértékének megállapításánál ezért megfelelően alkalmazandók a lakbér mértékének meghatározására irányadó jogszabályok. A törvényben szabályozott díjemelési lehetőség azt a célt szolgálja, hogy a jogcím nélküli használót a lakás kiürítésére késztesse.

A bérlő szociális helyzete a jogszabály értelmében nem zárja ki a használati díj emelését.. A jogcím nélküli lakáshasználattal okozott kár megtérítését a jogosult a kártérítés általános szabályai szerint követelheti.

Ezt a kérdéskört a lakástörvény részletesen szabályozza. A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha

a) a bérlő lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;

b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;

c) a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;

d) a bérlő vagy a vele együtt lakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiségeket, illetőleg a területet rongálják, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;

e) a bérlő részére megfelelő és beköltözhető lakást ajánl fel.

Felmondani csak írásban lehet, a szóbeli felmondás érvénytelen.

A bérlő a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért fizet lakbért. Ezért a bér nem fizetésre alapított felmondás akkor is alapos lehet, ha a bérlő a külön szolgáltatás díját nem fizeti meg (külön szolgáltatás díja pl a rezsiköltség).

A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egyösszegben, legkésőbb a hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

A bérlőt a lakbérfizetésen kívül egyéb kötelezettség is terheli, amely alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. Az egyéb lényeges kötelezettség nem teljesítése szintén alapot adhat a szerződés felmondására. Ez akkor is fennáll, ha a bérbeadótól szerződésben átvállalt kötelezettségekről van szó.

A bérlő és a vele együtt lakó személyek a bérbeadóval és a lakókkal szemben kötelesek az együttélés követelményeit betartani. Az ezzel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartás a felmondás következményeit vonja maga után. A bérlő vagy a vele együtt lakó személyek jogellenes magatartásának értékelésénél azt is indokolt figyelembe venni, hogy a bérbeadó nem tanúsított-e hasonló súlyú jogellenes magatartást. A bérlő és a vele együtt lakó személyek a lakást, továbbá a közös használatra szolgáló helyiségeket, illetőleg területet rendeltetésüknek megfelelően az állag megóvása mellett használhatják. A rongálás és a rendeltetés ellenes használat nemcsak azzal a következménnyel jár, hogy a hibát ki kell javítani, illetőleg a kárt meg kell téríteni, hanem a szóban forgó okokból a bérbeadó a szerződést felmondhatja. Rendeltetés ellenes használatnak minősül - eltérő megállapodás hiányában - ha a bérlő a lakást nem lakás céljára használja, vagy a közlekedő helyiségeket raktározás céljára veszi igénybe stb.

A vonatkozó jogszabály értelmében:

1 Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

2 Ha a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti (mondjuk nem fizeti a rezsit), a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.

3 Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

4 A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

A felmondás az (1) és (2) pont esetében az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára,

a (3) és (4) pont esetében a hónap utolsó napjára szólhat.

A felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A bérlő a határozatlan időre kötött szerződést bármikor írásban felmondhatja. A felmondás a hónap utolsó napjára szólhat, de a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

A bérlő a határozott időre szóló, illetőleg valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti szerződést nem mondhatja fel. Mégis úgy véljük, hogy ha a bérbeadó a jogszabályban vagy a szerződésben vállalt lényeges kötelezettségét nem teljesíti, a bérlő - szavatossági jogait érvényesítve - az elállás helyett a felmondás jogát gyakorolhatja.

Ha pl. a bérbeadó vállalta, hogy a hideg beállta előtt a lakás fűtését megoldja, és ennek a kötelezettségének nem tett eleget, a bérlőtől nem várható el, hogy rendeltetésszerű használatra alkalmatlan lakást használjon. Ha a bérlő nincs olyan anyagi helyzetben, hogy a munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégeztesse lehetőséget kell adni arra, hogy a bérlő a lakásbérleti szerződést felmondja.

2010. 03. 03.

A fővárosban is csökkentek az lakóingatlan árak, és nőtt az albérletek kínálata a válság "jótékony" hatásának köszönhetően, így a lakást bérlők az elmúlt évek legjobb alkupozíciójába kerültek. A főváros különböző részpiacai pedig most is eltérően reagáltak a megváltozott piaci környezetre.

"Budapesten a kereslet bővülése nem tartotta a lépést a kiadó lakások növekedésével, többek közt ez is okozta a bérleti díjak csökkenését. Az árak a város különböző részpiacain eltérően változtak, hozzávetőlegesen 5-20%-al csökkentek; a magasabb presztízsű budai oldalon jelentősebb a visszaesés", ismertette piaci kutatásuk eredményeit Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A nyomott árak azonban nem jelentik a díjak alsó határát, hiszen egyre több egyedi esetben, még ennél is tovább lehet alkudni a meghirdetett tarifán.


Emelkedő kínálat

Az emelkedő piaci kínálat okai viszonylag sokrétűek, és a legkülönbözőbb magán jellegű problémáknak vagy gazdasági stratégiáknak köszönhető. Egyfelől megjelentek a piacon azon családok bérleményei, akik pénzügyi gondok miatt kerültek olyan helyzetbe, hogy így próbáljanak plusz bevételhez jutni a közös kasszába. Vannak olyanok, akik 2-3 évvel ezelőtt már lefoglalózott, és azóta már átadott, hitelből finanszírozott újépítésű lakásaikat próbálják bérbeadással fedezni. Valamint vannak azok a kis és nagybefektetők, akik eleve üzleti céllal vásároltak lakóingatlant, hogy később, lehetőleg minél nagyobb nyereséggel, értékesítsék azt.

Mivel a lakáseladások száma drasztikusan csökkent, és az árak is inkább, az eredeti vételárakhoz képest, lefelé mozogtak, ezek közül a lakások közül is rengeteg jelent meg a bérleti piacon. Az ilyen spekulációs célú lakásvásárlók pedig folyamatosan jelennek meg, ahogy adják át a maradék, a válság előtt megkezdett, projekteket.


Részpiacok

Budapest bérlemény piacát alapvetően 5 részre lehet bontani. Létezik a belvárosi elit piac, ami az V., VI., és az I. kerületek egy részét foglalja magába. A belvárosi részpiachoz tartozik, az előző kerületek másik része mellett, a II., XI., VII., VIII., és IX. kerületek Nagykörúton belüli területei. Továbbá van egy elit budai zöldövezeti, egy külső budai és egy széles szegmensű külső pesti piac.

A külső piacokon jellemzően nem túl magas sem a kínálat, sem a kereslet, így ott kevésbé érezhetőek a negatív változások. A legnagyobb áresést a budai és pesti elit piacon lehet tapasztalni, azonban a belvárosi, jellemzően egyetemek környéki részpiacokon az árak a válság ellenére is stabilnak bizonyulnak. Az elmúlt években az sem tekinthető ritkaságnak, hogy a -főleg vidéki- szülők nem albérletet finanszíroznak, hanem megvásárolják gyermeküknek a lakást. Ez a megoldás pedig, egy jobb anyagi helyzetben lévő család számára, hosszútávon akár még nagyobb nyereséggel is kecsegtet.


De mibe is érdemes befektetni?

A gazdasági racionalitás elve alapján, egy lakóingatlant csakúgy érdemes megvásárolni, hogy az arra fordított kiadások belátható időn belül megtérüljenek. Befektetési lakásvásárlásnál igen nehéz egyetlen tökéletes megtérülési mutatóval számolni, hiszen különböző befektetők, különböző időpontokban, eltérő mértékű hitelt vehetnek fel, plusz másféle deviza nemet választva, eltérő hitelkamattal kell majd kalkulálniuk. A mi elemzésünkben, az egyszerűség kedvéért 100%-os önerővel számoltunk, így kiszűrhetjük az előbb felsorolt különbségekből adódó kockázatokat.
A számítás szerint, a lakás várható éves bérleti díjából származó bevételt el kell osztanunk a befektetett tőkénkkel, vagyis a lakás teljes vételárával, majd az eredmény tükrében elgondolkodhatunk, hogy mennyire jövedelmező számunkra a beruházás. Egy 6%-os elvárt hozamnál ez azt jelenti, hogy egy 15 millió forintért megvásárolt lakást, amire pluszba nem költöttünk egy fillért sem, havi 76.000 Ft-ért kellene kiadni ahhoz, hogy befektetésünk jövedelmezőnek mondhassuk.

A táblázatból kiderül, hogy a lakóingatlanokba való befektetés, az átlag értékeket tekintve, nem túl jövedelmező Budapesten, de mint minden esetben, itt is léteznek kivételek, amikre rá kell lelni. A legjobb befektetéseket, a pesti oldalon a belvárosi kerületek külső részein, a budai oldalon pedig Bel-Budán találhatjuk, a legalacsonyabbakat pedig - a válság hatására nagyobb mértékben nyomott bérleti díjaknak köszönhetően - a budai és pesti oldal elegánsabb részein.


Az adatok forrása az alberlet.hu, illetve az ingatlan.com internetes albérletkereső és eladó lakáskereső portálok. A táblázatban szereplő ingatlanok mindegyike használt téglaépítésű házban található. Esetleges ügyletnél, a bérleti díjhoz még hozzáadódik a rendszerint 2 havi kaució, illetve az egyéb költségek terhei, mint négyzetméter alapú közös költség, és közüzemi díjak. A számított értéket, az ingatlan állapota, elhelyezkedése, és a környéken tapasztalt ajánlati árakhoz viszonyítva, a portfolio.hu szakértő munkatársai becsülték meg, és azok nem hivatalos piaci adatok. A jövedelmezőség számításánál 100%-os önerőt vettünk alapul, és a várható éves bérleti díj bevételt osztottuk a befektetett tőkénkkel (a vételárral).

A táblázatokban szereplő adatokhoz, viszont nagybetűvel kell hozzátenni, hogy a bérleti díjak kizárólag kínálati adatokat jelentenek, így elsősorban, a manapság tapasztalható piaci körülmények között, egyes esetekben igencsak megkérdőjelezhetőek. Nehezen tartjuk elképzelhetőnek, hogy egy 60 nm-es, megközelítőleg 30 millió forintot érő ingatlant, a város bármely pontján lehetséges legyen több mint 200.000 Ft-os négyzetméter áron bérbe adni. Amennyiben azonban lehetséges, úgy ez tekinthető az egyik legjobb ingatlanpiaci beruházásnak.

Az újépítésű lakások tekintetében is igen szomorú a helyzet. Nem kirívó, hogy egyes most átadott projektekben, 30-40 nm-es lakásokat 90-100.000 Ft közötti bérleti díjért kínálnak a tulajdonosok, ami irreálisan magasnak számít a jelen piaci körülmények között.

Jó üzlet azonban mindig hever az utcán, ha valakinek van 10-20 millió forintnyi befektetésre váró pénze, és egy kis szeme az ingatlanokhoz, könnyen találhat olyan lakást a piacon, amibe érdemes rövid, közép és akár hosszabb távon is befektetni.

A magánszemély tulajdonában lévő ingatlan átruházásából keletkező jövedelem különadózó jövedelemnek minősül, adójának mértéke 25%.

Az adó alapja attól függ mennyi ideig volt az ingatlan a magánszemély tulajdonában. (5 évnél régebben vásárolt lakóingatlan eladása esetén, már nem kell adót fizetnie)

Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet -szja fizetési kötelezettség tekintetében- azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották, függetlenül attól, hogy a vételár kiegyenlítése mikor és hogyan (egy összegben vagy részletekben) történik.

Megszerzettnek kell tekinteni a jövedelmet az említett benyújtás napjával akkor is, ha az átruházó fél a tulajdonjog fenntartását kötötte ki (rendszerint a vételár teljes kiegyenlítéséig). Amennyiben tulajdonjog-fenntartással kötött szerződés alapján megtörtént adófizetést követően az átruházás mégis meghiúsul, az adó önellenőrzéssel igényelhető vissza.

Igen! Az ingatlan eladásából származó jövedelmet a magánszemélynek az adóévre vonatkozó adóbevallásában kell bevallania, a bevallásban kell az adót megállapítania, és azt a bevallás benyújtására nyitva álló határidőig kell megfizetnie.

Ezért is nagyon fontos a jövedelemszerzés időpontjára vonatkozó előírások ismerete és figyelembevétele.

Miként minden más jövedelmet, az ingatlan átruházásából származó jövedelmet is a bevételből kiindulva kell megállapítani. Ez a bevétel általában az eladási ár.

A jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételből le kell vonni azokat a kiadásokat, amelyek az eladott ingatlannal összefüggésben az eladónál felmerültek. Levonható, tehát:

- az ingatlan megszerzésével kapcsolatban felmerült kiadás (pl. a megfizetett illeték, ügyvédi költség)

- az ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége (számla szerint)

- az ingatlan értékesítésével kapcsolatban felmerült kiadás (pl. a hirdetések díja, az ingatlan közvetítő jutaléka)

- és természetesen az ingatlan megszerzésére fordított összeg (adásvétel esetén az ingatlan vételára)

Fontos szabály, hogy nem vonhatók le azok a kiadások, amelyeket a magánszemély korábban költségként már elszámolt valamely tevékenységéből származó bevételével szemben. Így például, ha egy olyan lakást ad el, amelyet korábban egyéni vállalkozóként bérbe adott és a vállalkozói bevételével szemben a lakás értékcsökkenési leírását figyelembe vette. Ekkor a megszerzésre fordított összeget csökkentenie kell az értékcsökkenés elszámolt összegével.

Az ingatlan eladásánál a jövedelem a megszerzéstől az átruházásig eltelt időmúlás függvényében növekvő levonással tovább csökken mindaddig, amíg a levonás nullát eredményez és ezáltal az adókötelezettség megszűnik.

A földhivatal szerint lakóházként vagy lakásként nyilvántartott ingatlan esetében az átruházásból származó jövedelem adóköteles időszaka 5 év. A jövedelem

- a szerzés évében és a szerzést követő első évben történő átruházás esetében még a számított jövedelem 100%-a

- a második évben 90%-a

- a harmadik évben a 60%-a

- a negyedik évben a 30%-a

- a megszerzést követő ötödik évtől már nem kell adózni az ingatlan átruházásból származó jövedelem után.

A nem lakásingatlanok (ide értve a beépítetlen lakótelket is) esetében az adóköteles időszak 15 év. A nem lakóingatlanok esetében ha az átruházás -a szerzést követő öt éven belüli a számított jövedelem 100%-a adóköteles. - Ha az ingatlan eladása a szerzést követő hatodik évben történik, akkor a magánszemély a jövedelmet 10%-al csökkentheti. Ez a százalékos mérték évenként 10-10%-al nő, így ha az ingatlan átruházása a szerzést követő 15. évben vagy később történik nincs adófizetési kötelezettség. A magánszemély esetében az adó mértéke 25%.

Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység engedélyköteles, amit törvény mond ki. A végrehajtásának szabályait kihirdették, a rendelet 2009. 11. 26-án lépett hatályba. Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatásához az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság engedélye szükséges. Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság nem más mint

- a vállalkozás székhelyén illetékes önkormányzat jegyzője,

- Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője,

- Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője.

Az ingatlanközvetítői valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő tevékenység teljes egészében engedélykötelessé vált. A rendelet 2009. 11. 26-án lépett hatályba, 6 hónapos türelmi idővel. A törvény értelmében az ingatlanközvetítő az alábbi feladatokat látja el:

- az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítése

- a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítése

- a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatása és azok forgalmi értékbecslése

- az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzése és előkészítése

Üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység folytatását az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság annak engedélyezi, aki rendelkezik a jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel és megfelel a törvényben meghatározott egyéb feltételeknek (nincs adótartozása, nem bűntetett előéletű, képesítéssel rendelkezik).

- a kérelmező természetes személyazonosító adatait,

- lakcímét, -értesítési címét, -munkáltatójának nevét és székhelyét,

- szakképzettségét tanúsító bizonyítvány (oklevél) számát, és ahhoz csatolni kell a szakképesítést tanúsító bizonyítványt (oklevelét).Szükséges a kiállító intézmény, a kiadás helyének és időpontjának megjelölése.

- a szolgáltatás nyújtása során használni kívánt nyelv(ek) megjelölését 

- erkölcsi bizonyítványt

- a hatósággal való kapcsolattartás módját 

- 30 napnál nem régebbi igazolás, hogy a bejelentő köztartozásmentes adózó

- eljárási illeték megfizetésének igazolása

- 3 hónapnál nem régebbi cégkivonat, egyéni vállalkozó esetében hatósági nyilvántartásba vételről szóló igazolás

Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység engedélyköteles, amit törvény mond ki. A végrehajtásának szabályait kihirdették, a rendelet 2009. 11. 26-án lépett hatályba. A rendelet a hatálybalépéstől számítva 6 hónapon belül bejelentési kötelezettséget ír elő azon gazdálkodó szervezetek részére, akik a hatálybalépést megelőzően ingatlanközvetítői tevékenységet folytattak, és e tevékenységüket a jövőben is folytatni kívánják. Aki ezt elmulasztja arra mintegy 50.000 Ft bírság szabható ki, bejelentési kötelezettség elmulasztása miatt.

Az ingatlanközvetítői tevékenység 2009 november végétől engedélyköteles. Az engedély kiadásának és a nyilvántartásba vételnek előfeltétele az ingatlanos szakképesítés (ügyvédek esetén nem kötelező).

A szakmai képzésre és vizsgára jogosult intézmények listáját alábbiakban tesszük közzé:

1. Andrássy Gyula Műszaki Középiskola 3530 Miskolc, Nagy Kálmán u. 10.

2. Békéscsabai Regionális Munkaerőfejlesztő és Képző Központ 5601 Békéscsaba, Kétegyházi út 1., Pf. 29

3. Budapesti Munkaerőpiaci Intervenciós Központ 1097 Budapest, Gyáli u. 33-35.

4. Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Mérnöktovábbképző Intézet 1111 Budapest, Műegyetem rkp. 9., 1521 Budapest

5. Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Építészmérnöki Kar Építéskivitelezési Tanszék1111 Budapest, Műegyetem rkp. 3.

6. Budapesti Műszaki Főiskola 1034 Budapest, Doberdó u. 6.

7. Cultrade Tanfolyamszervezési és Kereskedelmi Szolgáltató Iroda 1065 Budapest, Hajós u. 31.

8. Debreceni Egyetem ATC Felnőttképzési és Távoktatási Központ4032 Debrecen, Böszörményi út 138.

9. Debreceni Egyetem, Műszaki Főiskolai Kar 4028 Debrecen, Ótemető u. 2-4.

10. Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Kht. Budapest VI., Weiner Leó u. 4., 1391 Budapest, Pf. 203

11. Észak-magyarországi Regionális Munkaerőfejlesztési és Átképző Központ 3518 Miskolc, Erenyő u. 1., 3510 Miskolc, Pf. 560

12. FÜTI Omega Kiadmányozási és Oktatási Kft. 1012 Budapest, Kuny Domokos u. 13-15., 1701 Budapest, Pf. 105

13. Kecskeméti Regionális Munkaerőfejlesztő és Képző Központ 6000 Kecskemét, Szolnoki út 20.

14. Nyíregyházi Regionális Munkaerőfejlesztő és Képző Központ 4400 Nyíregyháza, Széchenyi I. u. 13.

15. Pécsi Regionális Munkaerőfejlesztő és Képző Központ 7634 Pécs, Bázis út 10., 7614 Pécs, Pf. 90

16. Pécsi Tudományegyetem Pollack Mihály Műszaki Főiskolai Kar 7624 Pécs, Boszorkány út 2.

17. Rendőrtiszti Főiskola 1121 Budapest, Farkasvölgyi út 12.

18. RND Stúdió Oktatási, Kereskedelmi és Ügynöki Bt. 1074 Budapest, Vörösmarty M. u. 12/B

19. SALDO Pénzügyi Tanácsadó és Informatikai Rt. 1135 Budapest, Mór u. 2-4., 1394 Budapest, Pf. 397

20. Széchenyi István Egyetem 9026 Győr, Egyetem tér 1., 9007 Győr, Pf. 701

21. Székesfehérvári Regionális Munkaerőfejlesztő és Képző Központ 8002 Székesfehérvár, Seregélyesi út 123., Pf. 8

22. Szent István Egyetem Ybl Miklós Műszaki Főiskolai Kar 1146 Budapest, Thököly út 74.

23. Szombathelyi Regionális Munkaerőfejlesztő és Képző Központ Szombathely, Akacs M. u. 1-3., 9701 Szombathely, Pf. 190

24. OK-TAT-60 Oktatást Szervező és Szolgáltató Kft. 3000 Hatvan, Tanács u. 9.

25. PERFEKT Gazdasági Tanácsadó, Oktató és Kiadó Zrt. 1143 Budapest, Szobránc u. 6-8.

2010. 03. 04.

Új rendelet lépett érvénybe 2009 végén, amely szerint az üzletszerűen végzett társasházkezelői, ingatlankezelői, ingatlanközvetítői, illetve ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységet végzőknek rendelkezniük kell az Országos Képzési Jegyzékben meghatározott megfelelő szakképesítéssel. A szabályzat szerint mindezt legkésőbb május 10, illetve május 25-ig kell megszerezniük.

A tavaly év végén életbe lépett változások szerint a társasházkezelői, ingatlankezelői, illetve az ingatlanközvetítői tevékenységet üzletszerűen végzőknek rendelkezniük kell az Országos Képzési Jegyzékben meghatározott megfelelő szakképesítéssel.

Amennyiben ezt a tevékenységet, szolgáltatást gazdálkodó szervezet végzi, úgy a gazdálkodó szervezet legalább egy közreműködő tagjának vagy alkalmazottjának rendelkeznie kell a megfelelő szakképesítéssel. A szolgáltatást nyújtóknál az illetékes jegyző évente legalább egy alkalommal ellenőrizni fogja a tevékenység folytatásához szükséges adatokban bekövetkezett változást.

Kiss János Tamás, a Perfekt Zrt. cégvezetője elmondta: „Az új szabályok életbelépésével sokan lesznek kénytelenek ismét beülni az iskolapadba, mivel ezentúl a gazdálkodó szervezetekről az okmányirodák nyilvántartást fognak vezetni. A társasházkezelői, ingatlankezelői, ingatlanközvetítői és az ingatlanvagyon-értékelő tevékenységüket a rendelet hatályba lépése óta megkezdők csak az előírások teljesítését követően kezdhetik meg tevékenységüket. Mi a rendeleteknek megfelelően felkészültünk a változásokra és teljes körű oktatási, képzési szolgáltatást nyújtunk a jelentkezőknek.”

A tevékenységet jelenleg is folytató gazdálkodó szervezeteknek 2010. május 10-ig illetve május 25-ig kell nyilvántartásba vetetniük magukat. A nyilvántartás közérdekű adatai nyilvánosan is elérhetőek lesznek.

2010. 02. 04.

A kinti súlyos mínuszok ellenére már szenvednek a melegtől a szegedi Retek utcai panellakók. Mióta hőszigetelték a 10 emeletes házat, kicserélték a nyílászárókat, éjszakánként körülbelül 28-30 fok van a lakásokban.

A legkeményebb hidegekben is kénytelenek ablakot nyitni, a fűtésszámla viszont magas - írja a szegedma.hu.

Ezek a panelek még az elsők között épültek meglehetősen korszerűtlen fűtési rendszerrel. Egy szál fűtőcsövön megy be az épületbe a meleg víz, feljut a 10. emeletre, majd úgy jön le, hogy sehol sincs a radiátorokon elzárószelep (vagyis egyetlen lakásban sem lehet szabályozni a hőfokot).

A melegvíz hőfoka a külső hőmérséklet függvénye: ha kint például mínusz 20 fok van, akkor egy régi rendelet értelmében 90 fokos vizet kell biztosítani - mondta a Szetáv illetékese, Ficzere László műszaki vezető. Ahol nem csomagolták be a házakat, ott nincs ilyen jellegű probléma.

A Szetáv már 10 éve beindította az úgynevezett keretprogramot, melynek keretében radiátoronként (szereléssel, áfával együtt) 1100-1200 forintért az átfolyós egycsövesből átalakították a fűtési rendszert kétcsöves szabályozhatóvá.

Az alacsony ár ellenére sokan nem éltek a kínálkozó lehetőséget. Hiába járt lakógyűlésekre, és próbálta meggyőzni az embereket, nem kértek belőle - mondta a műszaki vezető. Ha akkor megcsináltatták volna, akkor ma nem kellene az utcát fűteniük.

Megoldás lehetne, ha mind a 7 érintett épületet szigetelnék, mert akkor a szolgáltató csökkenteni tudná a csőben áramló meleg víz hőfokát. A másik megoldás egy helyi átalakító beszerelése lenne a házakhoz. Ez a kazánból érkező, magas hőfokú vizet keveri az alacsonyabb hőfokú visszatérő vízzel, így mondjuk a 90 fokos helyett 70 fokossal fűtenek majd. Ez utóbbi megoldás mintegy 1,5 millió forintba kerülne. Forrás: penzcentrum.hu

2010. 02. 05.

Egyre többen spórolnak a közös költségen, pedig ha hathavi összeg főlé nő a tartozás, akár a lakás elvesztésével is járhat a fizetés elmaradása. Korábban nem volt jellemző az adósok elleni végrehajtás, de mivel a válságot a lakóközösségek egésze is megérzi, a komolyabb adósoknak az árverésre is fel kell készülniük - főleg, ha sok az új szomszéd.

"Az egyik lakó 800 ezer forinttal tartozik a háznak, vagyis gyakorlatilag évek óta nem fizeti ki a közös költséget, ami már a szükséges felújítások csúszását okozza" - mondta az [origo]-nak egy belbudai lakás tulajdonosa. Az eset nem kirívó, egyre több társasházban merülnek fel ehhez hasonló problémák: a tartozások pontos összegéről a szakmai szervezeteknek sincsenek becslései, de a közös képviselők visszajelzéseiből látszik, hogy a gazdasági válság, a növekvő munkanélküliség, a rendkívüli hideg miatti magas fűtésszámla és a jövedelmek csökkenése felerősítette a folyamatot.

"Az utóbbi hónapokban fokozatosan növekedett a közös költségek elmaradásából adódó tartozások összege" - mondta az  [origo]-nak dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) elnöke, aki szerint a közös költség egyike azon befizetéseknek, amelyeket a leghamarabb elhagynak a lakástulajdonosok, hisz itt nem kell feltétlenül a fűtés, a víz vagy a gáz kikapcsolásával számolni. A törvény azonban lehetőséget biztosít arra, hogy a társasház végrehajtást kezdeményezzen, azaz akár a lakás elárverezéséhez is vezethet a fizetés elmaradása, és bár eddig az nem volt jellemző, de a pénzhiány és a lakosok kicserélődése miatt elképzelhető, hogy többen lakásuk eladására kényszerülhetnek.

Mit mond a jog?

A tavaly módosított társasházi törvény szerint a társasház közgyűlése a legalább hathavi közös költséggel tartozó tulajdonostárssal szemben léphet fel. A tartozásnak összességében kell elérnie ezt a kritikus határt, nem szükséges, hogy hat egymást követő hónapban maradjon el a fizetés, vagyis nem jelent kibúvót, ha valaki például csupán minden második hónapban tesz eleget kötelezettségének.

A 2009-es módosítás szerint a társasházak jogi felügyelete az ügyészséghez került, de a szervezetnek sokak vélekedésével ellentétben a lakók közötti kérdésekben nincs szava. "Az ügyészség hatásköre csak a társasházak szerveire és e szervek működésére terjed ki, ebből következően a nem fizető tulajdonosokkal szemben nem tud eljárni" - mondta az [origo] kérdésére az ügyészség szóvivője.

A fizető lakosoknak több lehetőségük is van a nem fizetőkkel szemben, és amennyiben szép szóval nem érnek el sikert, úgy a bírósághoz fordulhatnak. Ebben az esetben az adós fizetési meghagyást kap, amelyre két válasza lehet. Ha nem mond ellent, vagyis elfogadja a tartozást, akkor a fizetési meghagyás jogerőssé válik, amiről a bíróság jogerős határozatával végrehajtási lapot állít ki, és a végrehajtó megkezdheti a munkát. Amennyiben az adós ellentmond, a fizetési meghagyás polgári perré alakul át, és a végrehajtó a megszülető jogerős ítélet felhatalmazása alapján próbálja érvényesíteni a követelést - levonhatja a munkabérből, vagy lefoglalhatja a bankszámlán.

Az ingatlan jelzáloggal történő megterheléséről, illetve a végrehajtás elindításáról a közgyűlésnek kell döntenie, ám a társasház a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke hatáskörébe is utalhatja ezt a döntést. "Természetesen a cél nem a jelzálogjogosultság bejegyzése, hanem a nem fizető lakó fizetésre történő rábírása, melynek a jelzáloggal terhelés csupán egyik végső eszköze" - mondta dr. Pintér Márk, az Oppenheim Ügyvédi Iroda ingatlanjogi praxisának vezetője.

Ha sok az új lakos, valószínűbb az árverés 

Az árverés bírósági eljárás esetén is csupán a végső stádium, és bár van rá lehetőség, de eddig mégsem volt jellemző. "Egyelőre rendkívül ritka az olyan árverés, amelyre pusztán azért kerül sor, mert az ingatlan tulajdonosa nem fizetett közös költséget. Ha már árverezésre kerül sor, a közös költség csupán egy tétel a többi mellett" - mondta Jóbai Gábor végrehajtó az [origo]-nak.

Nem lehet elbújni

Korábban a közös képviselő behajtási feladatainak ellátását jelentősen akadályozta a fizetési felszólítás átvételének - számtalan esetben szándékos - elmulasztása, de a tavalyi módosítás ezen is változtatott. Ennek megakadályozása érdekében változott a társasházi törvény, a 2009. szeptember 30-tól hatályos módosítás rögzítette a közösköltség-hátralék megfizetéséhez kapcsolódó felszólítás kézbesítési szabályait.

Az új rendelkezés szerint a nem fizető tulajdonostárs ismert lakóhelyére, illetőleg levelezési címére, igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítást kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. Ez a vélelem a postai kézbesítés második sikertelen megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon áll be, vagyis a felszólítás át nem vételével nem lehet elszabotálni a fizetést - mutatott rá dr. Pintér Márk ügyvéd.

A társasházak jellemzően nem mennek el az árverésig, sokszor nem akarják, hogy az alacsony jövedelmű, idős lakótárs elveszítse ingatlanát, inkább egyfajta biztosítékként tekintenek a jelzálogjogra, arra az esetre, ha valami "mozgás" történik az ingatlan körül (eladja a tulajdonos, netán elhalálozik). 

A jelzálog révén ugyan nem jutnak pénzükhöz a lakók, de mégis ez a tipikus: az [origo] által megismert esetekből arra lehet következtetni, hogy ennek gyakran az az oka, hogy nem csupán anyagi szempontok alapján hozzák meg a közgyűlések ezeket a döntéseket, hanem emberi tényezőket is figyelembe vesznek, azaz egy akár több évtizede ismert szomszédot nem szívesen tesznek ki az utcára. Ezenfelül az is a végrehajtás ellen hat, hogy a fizető lakosoknak kell megelőlegezniük a végrehajtási költségeket, vagyis először fizetni kell, és csak utána juthat pénzhez - akár évekkel később - a ház.

Azokban a házakban, ahol ezek az emberi kapcsolatok gyengébbek - sok például az új tulajdonos, akik nem ismerik olyan jól a fizetéssel elmaradókat -, ott már számolni lehet az árveréssel is. "A ház mindent megpróbált, de nem jártunk sikerrel, így megbíztuk a közös képviselőt a végrehajtás elindításával" - mondta egy újbudai lakástulajdonos. A nem fizető szomszédot azért győzködték hónapokon át, mert árverés esetén szinte bizonyosan áron alul kell eladni a lakást, a pénzől pedig a végrehajtási költségek csaknem milliós tételét is állnia kell, miközben, ha maga adta volna el a lakását, akkor csak a tartozást kellett volna kifizetnie a piaci árból.

Az árverések esélyét az is növeli, hogy a gazdasági válságból adódó gondok nem csak a közös költségről megfeledkező lakókat érinti, hanem a fizetőket is. Márpedig a ház költségei adottak, így ha valaki nem fizet, akkor azt az összeget a rendesen fizetőknek kell állnia - kérdéses, hogy ezt meddig vállalják, illetve tudják anyagilag vállalni.

Problémás lakáshitelek

A banki jelzáloggal terhelt lakások tulajdonosainak még jobban kell figyelniük a közös költségre. Az interneten több olyan jogi fórum is található, ahol arra figyelmeztetik az olvasókat, hogy ha végrehajtási jogot jegyeznek be az ingatlanra, akkor a bank felmondja a szerződést, ami az adott lakás azonnali elvesztésével járhat.

A fenti probléma inkább csak a kisebb bankok, illetve pénzügyi szolgáltatók ügyfeleit érintheti, legalábbis erre utal, hogy az [origo] kérdésére a Budapest Bank és au OTP Bank is azt közölte, hogy ha az adós szerződésszerűen teljesít és nincs elmaradása, akkor a bank nem mondja fel a szerződést. "A cél az, hogy az adós rendezhesse a tartozását, az adósnak tehát mielőbb a végrehajtóval történő megállapodásra kell törekednie" - javasolták az érintetteknek a bankok. Ha az adós kifizeti a követelést, és továbbra is szerződésszerűen teljesíti lakáshiteléből eredő kötelezettségét, hitelét az eredeti feltételek alapján fizetheti tovább, és nem kell az eljárás miatt többletköltséget fizetnie. Forrás:Origo.hu

2010 január 1-től a korábbi 10%-ról 4%-ra csökken a visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke, amely az ingatlan, az ingó, valamint a vagyoni értékű jog megszerzése után fizetendő (ha a szerzésre ellenérték fejében kerül sor, tehát adásvétel esetén).

Mi a helyzet, ha lakást vásárolunk? A lakások esetében 6%-ról 4%-ra csökken az illeték mértéke. A vételár 4 millió forintt alatti részére továbbra is a korábban érvényes 2%-os mértékű illetéket kell megfizetni.

A költségvetésből a csökkentés miatt kieső illetékbevétel részbeni pótlását az szolgálja, hogy illeték-kötelessé válik a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban való közvetett vagy közvetlen tulajdonszerzés, ha annak mértéke a vagyonszerző és közeli rokonai, gazdasági érdekeltségei tulajdonában lévő vagyoni betétekkel együtt a 75%-ot eléri.

2010 január 4.

Lélegzetelállító pompával avatták fel a világ legmagasabb épületét a Burj Dubai-t.A felhőkarcoló 828 méterével a világ legmagasabb épülete, óriási fölénnyel. Tetejéről 95 kilométerre is el lehet látni.

Eddig a Taiwan-ban található Taipei 101 torony tartotta a magassági rekordot 509,2 méteres magasságával. A most ádadott Dubai torony "mindössze" egy Eiffel torony mérettel nagyobb nála.

Az avatóünnepség szökőkutak játékával kezdődött Dubaiban, majd az uralkodó, Mohammed bin Rashed al-Makto sejk hivatalosan is megnyitotta az épületet. Ezután következett a visszaszámlálás, majd fény derült a Burj Dubai magasságára is: éppen 828 méter.

A torony több mint 160 emeletes vannak benne luxuslakások, irodák, négy uszoda és egy Armani hotel is. Az építési technikára jellemző, hogy eddig még sehol sem használtak ilyet: az alsó 605 méterét vasbetonból építették - ez önmagában is rekord - a többi részt pedig acél tartja” - mondja Mohamed Alabbar, az építést felügyelő cég vezetője.Az épület mellett áll már a Dubai Mall, a világ egyik legnagyobb bevásárlóközpontja.

Többek szerint azonban Dubai még mindig nem heverte ki a gazdasági válságot: hiába van már vevő vagy bérlő a Burj Dubai helyiségeinek 90 százalékára, a környező épületek többsége hónapok óta üresen áll. A befektetők azonban éppen a most megnyílt felhőkarcolótól várják az ingatlanpiac fellendülését.

A torony egyébként egy összesen 14 milliárd eurós beruházás része.

2009 január 4

A Colliers cég mától hivatalosan nem hálózatként működik. Egyesítette a Colliers International és a First Service Real Estate Advisors (FirstServiceREA) cégeket, ezzel létrehozzta a világ 3. legnagyobb kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó vállalatát. Ez a Colliers International márkanév alatt működik a jövőben.

Hálózat helyett központilag irányított vállalattá alakul tehát a struktúra. "A többi globális szolgáltatóval összehasonlítva a Colliers International sok megkülönböztető jeggyel és előnnyel rendelkezik." - mondta Douglas P. Frye, a Colliers International elnöke és vezérigazgatója. "Sikeres együttműködésünket elősegíti a partneri kapcsolat, hogy főbb vezetőink jelentős tulajdonrésszel rendelkezzenek abból a vállalatból, amit nap mint nap irányítanak. Ezáltal garantáljuk a legmagasabb színvonalú és minőségű szolgáltatást ügyfeleinknek hosszú távon. A FirstService REA már körülbelül a Colliers International 70%-át irányítja, mire a network-jellegű hálózat átalakul központilag tulajdonban lévő és irányított vállalattá. A fennmaradó 30% a helyi piacokon marad, hogy a lokális piaci ismeretet és kapcsolatot garantálhassuk a nemzetközi erő és tartás mellett." - nyilatkozta Hadley Dean, a Colliers International közép-európai régiójának vezetője.

"Vállalatunk életében ez mérföldkő és egyben újabb lépés afelé, hogy ügyfeleinknek széles spektrumon kínáljunk magas színvonalú, speciális ingatlanszolgáltatást Magyarországon, Európában és világszerte. A Colliers International márkaneve alatt létrehozott központi irányítással működő szervezet, amelynek helyi partnerei részben tulajdonosai is, az iparágat alapvetően új szintre emelte. A lokális, kereskedelmi ingatlanpiacon szerzett ismeretének és a 61 országban 480 irodával és 15.000 szakemberrel működő, éves szinten 1,9 milliárd dolláros árbevételű világméretű cég hátterének összhangja az ügyfelek számára a lehető legjobb szolgáltatást nyújtja." - mondta Michael Smithing a Colliers International magyarországi irodájának vezetője.

"Az elmúlt pár év folyamán a FirstService REA gyorsan terjeszkedett Európában jelentős orosz, ukrán, dél-kelet európai, holland, nemrégiben pedig angol, ír és spanyol Colliers partneri tulajdonrészeket felvásárolva. A 2010-es évben bővítjük az együttműködést és átalakítjuk szervezetünket Európában, tovább erősítve pozíciónkat a piaci szegmensekben, melyekben jelen vagyunk" - összegezte gondolatait Chris McLernon, a Colliers International európai és latin-amerikai régiójának elnöke.

2010 január 7

2010.01.08.-tól használható a becsült forgalmi érték kalkulátor Az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal honlapján és az Ügyfélkapun keresztül is elérhető a lakóingatlanok után fizetendő adó alapjának megállapításához - önkéntes döntés alapján - használható becsült forgalmi érték kalkulátor.

A kalkulátor kizárólag arra szolgál, hogy az adózónak segítséget nyújtson az egyes nagy értékű vagyontárgyak adójáról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény szerinti lakóingatlanokat terhelő adó alapjának meghatározásához.

A kalkulátor által megállapított érték az un. becsült forgalmi érték, amely nem feltétlenül azonos a tényleges forgalmi értékkel, mert lehetnek az ingatlannak olyan – a kalkulátor által figyelembe nem vett – sajátosságai is, amelyek a valós forgalmi értéket érdemben befolyásolják. Különösen igaz ez a nagy alapterületű lakóingatlanok esetében, ahol jelentős eltérések lehetnek az ingatlan egyedi sajátosságai miatt. Ezeknél az ingatlanoknál a becsült forgalmi érték tehát gyakrabban mutathat eltérést a tényleges forgalmi értéktől, amelynek megállapítására kizárólag egyedi értékelés lehet alkalmas. Ha az adózó a bevallásában a kalkulátor által becsült értéket tünteti fel ingatlana forgalmi értékeként, akkor az adóhatóság egy esetleges adóellenőrzés eredményeként terhére adójogi szankciót akkor sem állapíthat meg, ha ingatlana valós forgalmi értéke magasabb a bevallásban szereplő értéknél.

A becsült forgalmi érték kalkulátor működtetéséhez szükséges adatbázis kialakításához az állami adóhatóság a 2008. január 1-jét követően megtörtént illetékkiszabások alapján ellenőrzött, 800 000 ingatlan forgalmi értékének adatait használta fel. Az adatbázist a helyi viszonyokat jól ismerő, megfelelő szakmai képesítéssel, tapasztalattal rendelkező munkatársak állították össze, támaszkodva a hatósági eljárások során megállapított egyedi forgalmi értékekre a Pénzügyminisztérium és a Központi Hivatal szükséges koordinációja és felügyelete mellett. A kalkulátor az adatbázis adatai, a konkrét ingatlan fizikai jellemzői és egy számítógépes algoritmus segítségével állapítja meg az un. becsült forgalmi értéket. A kalkulátor működésével kapcsolatos részletes tudnivalókat, az adatvédelemmel kapcsolatos információkat a 34. számú (szintén az APEH honlapján megjelentetett) tájékoztató füzetből, és a kalkulátor preambulumából tudhatják meg. Forrás:APEH

Érdekességképpen említjük, hogy a jogszabályok alapján működő becsült forgalmi érték kalkulátor az ingatlanrobot.hu weboldalon már közel fél éve hozzáférhető és ez nem menti el a felhasználók adatait semmilyen formában. Ezt a bal oldalon található "Ingatlanadó számítás" linkre kattintva érheti el.

A választásokig - egyes vélemények szerint - már semmi érdemi változás nem várható.

Ami az élénkülés irányába hat: 2010 januártól az illetékek lecsökkent. 4 millió forintig a 2% mérték megmaradt de a vételár 4 millió forint feletti részére az illeték a korábbi 6%-ról 4%-ra csökkent. Ez egy 20 milliós lakás esetében 320 ezer forinttal kevesebb, míg egy pl. 60 milliós lakás esetében már 1.120.000 Ft-tal kisebb illetékterhet jelent a korábbi évekhez képest.

Másik piacbefolyásoló tényező az idén január 1-től bevezetett ingatlanadó (amelynek részleteit a 2009. évi LXXVIII. törvény tartalmazza). Ez az adónem azonban a FIDESZ kommunikációja értelmében meg fog szűnni, amennyiben a FIDESZ alakíthat kormányt. Addig azonban könnyen előfordulhat, hogy a vevők vásárlási döntését befolyásolja majd az adóköteles értékhatár is.

Idén január 1-től a vásárlók egyik keresési szempontja lehet, hogy az ingatlan forgalmi értéke - első lakás esetében - ne haladja meg a 30 millió forintot, hiszen így ingatlanadót sem kell majd fizetni utána, bárki nyerje is a választásokat.

2010 január 11.

Csak az elmentett adatok védenek a vagyonadó-kalkulátor használatakor.

Hétfőn reggel öt óráig mintegy 150 ezren töltötték le az APEH honlapján a becsült ingatlan érték kalkulátort, és az ott kapott adatokat mintegy 4 ezren mentették el - közölték az adóhatóság sajtóosztályán.

A vagyonadó kalkulátort pénteken késő délután tették fel az APEH honlapjára, hogy segítsenek az adózóknak a lakóingatlanokat terhelő adó alapjának meghatározásában - írja az MTI. A kalkulátor működtetéséhez szükséges adatbázis kialakításához az állami adóhatóság a 2008. január 1-jét követő illetékkiszabások alapján ellenőrzött, 800 ezer ingatlan forgalmi értékének adatait használta fel.

A kalkulátor az adatbázis adatai, a konkrét ingatlan fizikai jellemzői és egy számítógépes algoritmus segítségével állapítja meg az úgynevezett becsült forgalmi értéket. A Pénzcentrum kérdésére Bakonyi Ágnes az APEH szóvivője újból megerősítette, hogy a kalkulátorba betáplált adatokat csakis az ingatlanadózás ellenőrzésére használhatja az adóhivatal. A szóvivőasszony kiemelte a kalkulátor azon funkcióját, hogy amennyiben az adózó helyesen vitte be az ingatlanja adatait a számológépbe, és az adóbevallásában is a kalkulátor által kiszámolt adatot tünteti fel, valamint az adó megfizetését is a törvény betűje szerint végzi, úgy az adóhivatal egy utólagos ellenőrzés során sem adóbírságot, sem pedig késedelmi kamatot nem szabhat ki. Ez a "védettség" azonban csak akkor él, hogyha az adózó a "mentés" gombbal fel is vitte az adatait a rendszerbe.

A bárki számára hozzáférhető adatszolgáltatásról Bakonyi Ágnes elmondta, hogy az adóhivatal úgy kalkulált, hogy aki csak próbálgatja a rendszert, nem fogja menteni a felvitt adatait. Így csak a saját ingatlanjukra vonatkozó valós adatokat viszik fel az adózók, és nem keletkeznek felesleges bejegyzések az adatbázisban. Forrás: Pénzcentrum.hu

Vizsgálatot indított az APEH vagyonadó-kalkulátorával kapcsolatban Dr. Jóri András adatvédelmi biztos. A hosszú késéssel megjelent kalkulátor közvetlenül a startja után általános meglepetést okozott azzal, hogy gyakorlatilag bármely technikailag lehetséges - és nem feltétlenül létező - adószámmal lekérhetővé tette az APEH-becsléseket. Azonban korántsem ez az egyetlen érdekesség a számológép eddigi pár hónapos történetében.

A vagyonadó-kalkulátor kálváriája még tavaly decemberben elkezdődött, amikor az adóhivatalnak a második (december 15.) és a harmadik (december 21.) maga által a kalkulátor elindítására szabott határidőt sem sikerült tartania. Forrás:Penzcentrum.hu

2010 január 12

Nem kell aggódnia az ingatlanadó miatt annak, akinek nagyjából 30 millió forintot ér az ingatlana, bár lehetséges, hogy jelenleg nem tudná ennyiért eladni.

Az adószakértő szerint az APEH nem rájuk fog fókuszálni, hiszen ez anyagilag sem érné meg az államnak, és kapacitás sincs arra, hogy viszonylag olcsó ingatlannal rendelkezőket vizsgálgassanak.

Hosszasan készült az APEH adókalkulátora, de már elérhető az adóhivatal honlapján és az ügyfélkapun keresztül is. Két kalkulátor készült, az egyik azok számára, akik azt sem tudják eldönteni, kell-e egyáltalán adót fizetniük, azaz ingatlanuk értéke eléri-e a 30 millió forintot. A másikkal az számolható ki, mennyi adót kell fizetnünk. A kalkulátor nagyjából 800 ezer ingatlan eladási adatai alapján készült, az illetékügyi hivatalok adatai alapján.

A legtöbbeket persze az érdekli, előfordulhat-e az, hogy valaki 28 milliósra becsüli a saját házát, az APEH azonban 31 milliósra. Vámosi-Nagy Szabolcs adószakértő szerint csak elvben, de ilyenkor is az adóhivatalnak kell bizonyítania az igazát. A hatóság rendelkezik saját ingatlan értékbecslőkkel, őket küldi ki a vitatott értékű ingatlanba, s az ő vizsgálatuk alapján megszületik az elsőfokú határozat.

Ez megfellebbezhető, végső soron a bíróságon támadható meg, ott pedig a szakértők csatája dönti el, kinek van igaza. Mindez azonban Vámosi-Nagy Szabolcs szerint csak elméletben lehetséges, a gyakorlatban ezeknek a tulajdonosoknak nincs félnivalójuk. Egyrészt azért nem, mert az APEH nem bővítette kapacitását, így a vizsgálatok száma korlátozott. Azaz először azokat veszik górcső alá, akik 20 millió forintosnak jelentettek be egy, az APEH által 120 millió forintosnak ítélt ingatlant. Másrészt egy 30 milliós ház után évente 75 ezer forintot kell befizetni, ennél azonban valószínűleg többe kerülne maga a vizsgálat, azaz a hivatalnak sem éri meg belefogni.

Forrás:inforadio

2010 január 12

A használatbavételi engedéllyel rendelkező lakásaik után az építőipari cégeknek is be kell vallaniuk és be kell fizetniük az ingatlanadót május 20-ig, függetlenül attól, hogy az értékük eléri a 30 millió forintot vagy sem.

Az értékesítési céllal épült lakásokra is meg kell fizetni az adót, sőt, az építőcégeknek a 30 millió forintnál kevesebbet érő lakások után is perkálniuk kell, mivel életvitelszerűen nem lakják azokat.

Budapesten 3-4 ezer beköltözhető vagy legalább használatbavételi engedéllyel már rendelkező lakás van, az új lakások piacát ugyanis a válság miatt erős pangás jellemzi - írta a Népszabadság. A vagyonadó miatt az ingatlanosok nem tudnak meghiúsult ügyletről, pontosabban olyan esetről, miszerint a vevő és az eladó számára eltérő előnyökkel járó üzletkötési időpont vita tárgya lett volna, vagy akárcsak szempont az üzletkötésnél.

Pedig az adót annak kell megfizetnie, aki január elsején a lakás tulajdonosa volt, ami az eladó számára a decemberi adásvételt, a vevő számára meg - a január elsejétől érvényes kedvezőbb illetékszabályok miatt - legkorábban a január 2-i tulajdonoscserét motiválta. Forrás:ingatlanhirek.hu, penzcentrum.hu

2010 január 13.

Az idén átadásra váró beruházások közül talán a Belváros Főutcája projekt fogja leginkább megváltoztatni a belső kerületek közlekedését. Ennek a változásnak az autósok nyilván kevéssé fognak örülni, hiszen a Duna vonalával párhuzamosan futó észak–déli irányú új főutca főként a gyalogosforgalmat szolgálja majd.

A projekt magában foglalja a Honvéd utcát, a Szabadság teret, az Október 6. utcát, az Erzsébet teret, a Bécsi és Petőfi Sándor utcát, a Ferenciek terét és a Kecskeméti utcát az Egyetem térrel.

Az érintett három kilométeres szakaszt és a környező kis utcákat új díszburkolattal látják el, új közvilágítást kapnak. A munkálatok összesen 5,5 milliárd forintba kerülnek, a beruházáshoz uniós pénzeket is felhasználnak. Az új főutca kialakítása a tervek szerint halad, a befejezési határidő május 15-e. Forrás:Metropol

2010 január 15.

Elérte a gödör alját az ingatlanpiac, de a fővárosi ingatlanindex továbbra is a történelmi mélypont közelében, -28,6 pontnál áll - kommentálta a GKI Gazdaságkutató Zrt. harmadik negyedévi felmérésének eredményeit Akar László egy mai sajtótájékoztatón.

A GKI fővárosi ingatlanindexe, amelyet negyedévente az Ingatlan és Befektetés című szaklap szakmai támogatásával készít, októberben -28,6 volt - jelentette be mai sajtótájékoztatóján Akar László, a GKI vezérigazgatója. Az index csaknem öt százalékponttal haladja meg a történelmi mélypontnak számító júliusi értéket, ami azt jelezheti, hogy a piac elérte a gödör alját, onnan visszapattant, de továbbra is nagyon alacsony szinten áll - fogalmazott Akar. Véleménye szerint a következő időszakban hosszú stagnálásra lehet számítani, 2011 előtt érdemi felfelé mozdulás nem várható.

A válság továbbra is a lakáspiacot érinti a legsúlyosabban, a lakáspiaci index -48, ezt követi az irodapiac, a kereskedelem és raktárpiac. Egészen kis mértékű javulás mindegyik részpiacon tetten érhető, azonban érdemi elmozdulás sehol sem történt. A lakáspiac mellett az irodapiacon is durván visszaesett a kereslet - hangsúlyozta Akar, ez leginkább az A kategóriás bérirodák üresedési mutatóján látszik, a B kategóriás irodapiac kevésbé érintett.

A felmérésben közölt árvárakozások is a stagnálást tükrözik, a piac lényegében minden szegmensben változatlan árakra számít, ami az inflációt figyelembe véve csökkenést jelent. Ugyanakkor némi optimizmusra ad okot, hogy legalább az előző negyedévi árcsökkenési tendencia megállt - mutatott rá Akar. Az idei évre a GKI 29-31 ezer új lakással számol, jövőre 23-25 ezer lakás átadását prognosztizálják.

Borsi László, a Lakásvásár Média csoport elnöke szintén nem számít fellendülésre 2011 előtt. A legutóbbi, őszi lakásvásár tapasztalatait összefoglalva elmondta, a lakáspiaci kereslet egyértelműen a 10-15 milliós használt lakások irányába tolódott. Forrás:Napi Gazdaság

2010 január 14.

Az adóhivatal honlapján tegnap közzétette a 2010-es illetéktáblázatokat. A különböző típusú illetékek mértékét az illetéktörvényben (1990. évi XCIII. tv.) szabályozta az Országgyűlés. A legjelentősebb változások az ingatlan visszterhes átruházása (pl. adás-vétel) után fizetendő illeték körében történt.

Öröklés és ajándékozás Öröklés és ajándékozás után az illeték mértéke - az örökölt vagyontárgy vagy az ajándék értékén kívül - két tényezőtől függ. Az egyik fontos tényező az illetékek kiszabásánál, hogy öröklési és ajándékozási illeték esetén a lakástulajdon-szerzés után az illeték mértéke kedvezőbb az általános esetnél.

A másik szempont az illetékek megállapításkor, hogy az örökös vagy a megajándékozott milyen rokonságban áll az örökhagyóval illetve az ajándékozóval. A rokonsági fokokat a törvény három kategóriába sorolja, a legszorosabb rokoni kapcsolat (I. csoport) esetén a legalacsonyabb az illeték mértéke, míg a III. csoportban - laza vagy nem létező rokonsági kapcsolat esetén - a legmagasabb az illeték százalékos mértéke.

Az első, legkedvezőbb illetékfizetési kategóriába - az örökhagyó következő rokonai tartoznak: az örökhagyó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásában eltartott szülő nélküli unokája. Az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel; az örökbe fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel egy tekintet alá esik.

A második csoportba az örökhagyó - I. csoportban nem szereplő - unokája, nagyszülője, testvére tartozik, a harmadik kategóriába pedig minden más örökös vagy megajándékozott kerül.

A fenti táblázat alapján ki lehet számolni, hogy általában mennyi illetéket kell fizetni, azonban a törvény számos esetben biztosít illetékmentességet vagy kedvezményt. Így például nem kell illetéket fizetni a 150 ezer forintot meg nem haladó értékű ajándékok után vagy olyan esetben, ha az ajándék megszerzését követően személyi jövedelemadót vagy járulékot kell fizetni.

Mentes az illetékfizetés alól a takarékbetét öröklése, valamint a hazai tudományos, művészeti, oktatási, közművelődési, közjóléti célra juttatott örökség. Továbbá öröklés esetén 20 millió forint tiszta örökrész mentes az illetékfizetés alól minden I. csoportba tartozó örökös számára. A "haláladónak" nevezett öröklési illetéket - közvetlen rokonok esetén, 20 millió forintig - még 2009. január 1-jei hatállyal törölte el az Országgyűlés.

Visszterhes vagyonátruházási illeték:

A hatályba lépett törvény szerint a magánszemélyekhez hasonlóan a lakóingatlanokkal rendelkező társaságok is vagyonadó fizetésre kötelezettek. Ugyanis minden személy és szervezet adóalannyá válik, amely lakóingatlan tulajdonjogával, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joggal rendelkezik a tárgyév január első napján.

A lakóingatlan fejlesztéssel, vagy azok finanszírozásával foglalkozó, elkészült projektekkel rendelkező fejlesztőket duplán sújtották az adójogszabály változások.

A bő egy hete nyilvánosságra került becsült forgalmi érték kalkulátor, mely az APEH honlapján vált elérhetővé heves érzelmeket váltott ki főleg a magánszemélyek körében. Persze az érzelmek hőfokát erősen befolyásolta, hogy az adott esetben a program a magánszemély által vélt forgalmi értékhez hogyan viszonyult. Azokban az esetekben - és volt ilyen is - amikor az ingatlan értékét a kalkulátor alacsonyabban határozta meg, a megkönnyebbülés és egyben a gyors adatmentés volt a jellemző. A nyilvánosságra került adatokból következtetve (a kalkulátort használók és az adatokat lementők aránya) szerint belőlük volt kevesebb. Azon esetekben ahol a program magasabb forgalmi értéket becsült, maradt a dac és a kétségbeesés.

"Ettől eltérő gondokkal küszködnek azon társaságok, melyek lakóingatlanokkal rendelkeznek, közülük is elsősorban azok, akik lakóingatlan fejlesztéssel, vagy azok finanszírozásával foglalkoznak. A hatályba lépett törvény szerint ugyanis nemcsak a magánszemélyek, hanem minden személy és szervezet adóalannyá válik, amely lakóingatlan tulajdonjogával, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joggal rendelkezik a tárgyév január első napján." - emelte ki Hegedüs Sándor, az RSM DTM Hungary adópartnere.

A lakóingatlannal rendelkező társaságok is vagyonadó fizetésre kötelezettek

Az elkészült projektekkel rendelkező fejlesztőket duplán sújtották az adójogszabály változások. A potenciális vásárlók két okból is halasztották vásárlásaikat az elmúlt év végén. Egyszer kalkuláltak a visszterhes vagyonátruházási illeték mértékének csökkenésével, mely egy 30 millió forintos ingatlan esetén 520 ezer forint nyereséget jelentett számukra, illetve az újévre halasztott vásárlás miatt a 2010. évi vagyonadó megfizetése alól is mentesültek, mely egy ugyanilyen értékű lakás esetén további 75 ezer forint megtakarítást eredményezett. Míg az előzőekben említett változások közül az első csak évek közötti nyereségesség átcsoportosítást eredményezett a társaságok számára, addig a vagyonadó már egyértelműen negatívan befolyásolta a projekt nyereségességét, hisz új, korábban nem tervezett ráfordításként jelent meg.

A még fejlesztés alatt, illetve befejezése előtt álló projektek esetében lehetséges megoldásként kínálkozott a használatba vételi engedély jogerőre emelkedésének átcsúsztatása 2010-re, hiszen így teljes egészében mentesülni lehetett a 2010. évi vagyonadó, és építményadó alól.

Ingatlanlízing szerződések esetén a vagyonadó elsődleges kötelezettje a lízingcég, tekintettel arra, hogy ő az ingatlan tulajdonosa. Ebben az esetben a lízingcégek számára két út kínálkozott a már megkötött szerződések tekintetében. Egyfelől haszonélvezeti jogot lehetett engedni a lízingbe vevő számára, melynek következtében az adófizetési kötelezettség a lízingbevevőt terheli, vagy - amennyiben a szerződés lehetővé tette - a későbbiekben áthárítani a vagyonadó összegét a lízingbe vevő számára. "A két opció tüzetesebb áttekintése alapján megállapítható, hogy a vásárló csak előnytelenül jöhetett ki, még az ingatlanhitelesekkel való összehasonlítás esetén is. Az első esetben azért, mivel a vagyonértékű jog megszerzése esetén a vásárló jelentős összegű illeték fizetésére vált kötelezetté, mely akár többszörösen meghaladta az esetleges vagyonadó-mentességből származó előny mértékét, míg a második esetben a lízingbe vevő nem tudott élni a vagyonadó mentesség lehetőségével, hiszen nem ő az ingatlan tulajdonosa."- összegezte Hegedüs Sándor.

A fentiek alapján megállapítható, hogy mind a lakóingatlan-fejlesztők, mind a lakáslízinggel foglalkozó cégek, illetve azok ügyfelei fokozottan várják az Alkotmánybíróság határozatát a vagyonadó tekintetében, addig számukra is marad az ingatlan forgalmi értékének meghatározása körüli bizonytalanság, hiszen az ingatlanok forgalmi értéke ez esetben is a legritkábban egyezik meg az ingatlanok könyvszerinti értékével.

A drasztikus hitelezési szigorítások ellenére sem mindenki számít jelentõs visszaesésre a hitelezésben - már ha van még hova esni a szektornak.

"2010-ben nem számítunk drasztikus változásra a hitelpiacon: legfeljebb 1-2%-os bővülésre, 2011-ben azonban várakozásaink szerint komolyabb növekedés indulhat be. - állítja Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója.

A drasztikus hitelezési szigorítások ellenére sem mindenki számít jelentős visszaesésre a hitelezésben - már ha van még hova esni a szektornak."2010-ben nem számítunk drasztikus változásra a hitelpiacon: legfeljebb 1-2%-os bővülésre, 2011-ben azonban várakozásaink szerint komolyabb növekedés indulhat be. - állítja Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is mûködtető HC Központ Kft ügyvezeő igazgatója." A piac továbbra is kétpólusú lesz: bankokkal, akik továbbra is aktív, adott esetben markáns hitelezési politikát folytatnak és azokkal, akik visszafogják a hitelkihelyezést és inkább meglévõ portfoliójuk szinten tartásával lesznek elfoglalva.

Az Otthon Centrum Hitel Centere szerint nem várható enyhülés a konzervatív hitelezési arányokban sem, amelyek azt jelzik, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan értékéhez mérten mennyi hitel adható: ezeket jelentõsen lecsökkentették a bankok tavaly ősszel.

Hosszabb távon viszont a bankok oldaláról egyértelmûen optimizmusra adhat okot a nemrég megjelent kalkuláció, miszerint ma hazánkban a lakásállománynak 38%-a jelzáloggal terhelt, ami bõven alacsonyabb a nyugati országok mutatójánál. A nemrég elfogadott pénzügyi törvények piaci hatását minimálisnak vélik az Otthon Centrum Hitel Center szakértői; mivel a jogszabályi változások leginkább az ügyfelek érdekeit szolgálják, az ő biztonságérzetüket növelik és nem a pénzintézetek hitelezési aktivitását.

A Forint hitelek iránt nőhet az érdeklõdés, de további alapkamat és díjcsökkenés szükséges ahhoz, hogy teret nyerjenek a devizahitelekhez képest. Kérdéses persze, hogy azok a vásárlók, akik az állami támogatási rendszerek megszűnése után már képtelenek előteremteni a bankok által elvárt kb. 30-40%-nyi önerőt, vajon milyen módon tudnak majd forráshoz jutni új ingatlanuk megvásárlásához. A lakoter.com által megkérdezett hitelközvetítők szerint néhány ügyfél egészen hajmeresztő, pénzügyi szempontból irracionális megoldással keresi fel őket, mint például az önerő 35%-os THM-el rendelkező személyi hitelből történő pótlása.

A jövő év talán legérdekesebb fordulata a hitelkiváltás elterjedése lehet. Azoknak az ügyfeleknek, akik időben és rendszeresen törlesztik a hitelüket, a bankok különböző ajánlatokat dolgozhatnak ki, amellyel számukra kedvezőbb feltételű hitel konstrukciókat érhetnek el. Forrás:Lakótér 2010 január 21.

A tetőtér-beruházások radikális csökkenése várható Budapest belső kerületeiben a bérházak elhanyagolt állapota, valamint a lakók kompromisszumkészségének hiánya miatt. Sokan visszaélnek azzal a helyzettel, hogy nem az egyszerű többség, hanem a társasházi tulajdonosok legalább négyötödének jóváhagyása szükséges a fejlesztésekhez. Az így keletkező többletköltségek veszteségessé tennék a beruházásokat, ezért a szakértők szerint tömeges kivonulás várható a piacról.

A belvárosi bérházak több évtizede húzódó rehabilitációjának halogatása szociális katasztrófahelyzettel fenyeget - figyelmeztet Oláh Tibor, a Terézvárosban körülbelül 60.000 négyzetméter beépíthető hasznos területtel rendelkező, 46 tetőtér hasznosításáért felelős In-Construction Kft. ingatlanfejlesztési projektmenedzsere. A közművek jelentős része a működőképesség határán üzemel, az épületek riasztóan leromlott statikai és esztétikai állapotúak. A belső kerületek lakásállományának közel 70 százalékát érintő probléma megoldását a tulajdonosok és az illetékes önkormányzatok belátható időn belül saját forrásból képtelenek finanszírozni. Éppen ezért lenne fontos, hogy az ingatlanfejlesztők érdeklődése a belvárosi rehabilitáció felé forduljon.

Az utóbbi évek egyik ilyen vonzónak tűnő beruházási lehetősége a tetőterek beépítése volt. A Terézvárosban eddig két épület felújítási munkálatait és tetőtér-beépítéseit elvégző cég projektmenedzsere szerint a válság ugyan lelassította a folyamatban lévő munkálatokat, de a jövő beruházásait egészen máshonnan érkező veszély fenyegeti.

A társasházak döntéshozatalában a szétaprózódott tulajdonosi szerkezet a közérdekkel szemben inkább az egyéni ambíciók megvalósításának kedvez. A legtöbb esetben hiába vállalják a fejlesztők az épület tatarozását és az elavult közművek cseréjét, egyre több lakástulajdonos a saját hasznától teszi függővé a beruházás támogatását. A tetőtéri lakások kialakításához szükséges hozzájárulásukat egyre elképesztőbb feltételekhez kötik. Fürdőszobájuk felújítását, lakásuk teljes kifestését követelik szavazatukért cserébe, a fejlesztők azonban az ilyen jellegű kiadásokra átlagban csupán az értékesítési ár 10 százalékát tudják fordítani. Ez azért csapdahelyzet, mert ha a házban csak egy ilyen megállapodás születik, a lakók tömegesen jelentkeznek hasonló igényekkel. Ezek maradéktalan teljesítése a beruházók számára vállalhatatlan mértékben növelné mega tetőtéri lakások kialakításának költségeit.

A tetőtéri ingatlanok négyzetméterenkénti ára átlagban nem haladja meg az ötszázezer forintot - az Andrássy út bérpalotáit kivéve, ahol az átlagár 1 millió körül mozog, de akad a kínálatban 2,7 milliós ajánlat is. Mivel jelentős emelkedés a közeljövőben sem várható, az ingatlanfejlesztők mozgástere meglehetősen korlátozott. Nem engedhetik meg a ráfordítások további növekedését, ezért jó néhány projekt esetében patthelyzet alakult ki, a gyors megoldás reménye nélkül. A beruházások megtérülése egyre lassabb és bizonytalanabb, ezért az ingatlanfejlesztők rövidesen kénytelenek lesznek hátat fordítani a piacnak. Ez mindenkinek veszteség lesz. A volt bérházak állapota továbbromlik, a belső kerületek egy része már így is egyre jobban emlékeztet a húsz évvel ezelőtti Harlemre, pedig nemrég még a beépített tetőterektől hemzsegő Párizs volt a minta - mutatott rá a szakértő. Forrás:Pénzcentrum.hu, ingatlanhirek.hu

2010 január 21

Továbbra is élénk a kereslet a lakáspiacon - azonban sok vevő számára az önerő hiánya miatt egyelőre csak terv maradhat a lakásvásárlás. Míg korábban akár 0 forint kezdőtőkével is lehetett ingatlant vásárolni, a válság következtében átalakult banki finanszírozási gyakorlatnak köszönhetően 20% önerő alatt kevés az esély lakáshitelre. Mit tehet, aki költözne, de nincs pénze?

Jelentősen visszavetette a kevés indulótőkével rendelkezők lakás vásárlási elképzeléseit az állami támogatási rendszerek nyári felfüggesztése - sok érdeklődőnek ugyanis éppen a szocpol kedvezmény biztosította az önerőt a hitelre történő lakásvásárláshoz. A szakmában sokszor csak "ingyen önerőnek" hívott támogatás újraindítására a mostani helyzetben nem sok esély van, így a leendő lakástulajdonosoknak más források után kell nézni -melyekből nem túl nagy a választék.

Hitelt hitellel?

A piaci tapasztalatok szerint bizonyos ügyfélkör - szakmai vélemények szerint szerencsére csak kevesen - nemes egyszerűséggel más, nem lakás hitel típusú hiteltermék igénybevételével pótolná a hiányzó beugrót. Az ötlet azonban nem túl jó. "Már a válság előtt is előfordult, hogy valaki az önerőt személyi hitelből akarta finanszírozni, alig tudtuk lebeszélni róla. Most is van érdeklődés, bár a legtöbb esetben nem tudnak annyi jövedelmet igazolni, hogy mind a két hitelt megkapják" - mondja el tapasztalatait egy vidéki hitelközvetítéssel foglalkozó cég vezetője.

A kézenfekvőnek látszó lehetőség később ugyanis súlyos havi kiadásokat okozhat: a személyi hitelek 28-33%-os THM-je jellemzően három-négyszerese a klasszikus lakáshitel konstrukcióknak - vagyis már az önerő törlesztése is megterhelő lehet, erre jön még a lakáshitel törlesztő részlete.

Pótingatlan, pótadós

Egyszerűsíti a helyzetet, ha rendelkezésre áll egy másik ingatlan is, ami pótfedezetként bevonható a hitelkonstrukcióba - ebben az esetben gyakorlatilag valóban nem kell tudni önerőt felmutatni - viszont cserébe két ingatlanra is rákerül a bank jelzálogjoga. Ez a megoldás a hitelezés "aranykorában" is kedvelt volt, főleg azon hitelezők vették igénybe, akik kevés jövedelmet tudtak igazolni, vagy havi keresetük jó része nem bankszámlára érkezett. "Általában a szülői ház szokott ilyenkor segíteni, és a gyerek lakhatásának érdekében beáldozzák az addig tehermentes saját lakást is. A dolog működőképes, azonban körültekintő tervezést igényel - instabil anyagi helyzet esetén ugyanis mind a két lakás elúszhat" - jegyzi meg forrásunk.

Elsősorban fiatal párok kedvelt megoldása a közös hitelfelvétel - ami a jövedelmek összeadódásával magasabb hitelösszeget tesz lehetővé. Mint ahogy azonban korábban a megelőlegező szocpol esetén is előfordult, itt is felmerülnek problémák, különösen, ha a kapcsolat megromlik. "Kellemetlen helyzet tud kialakulni, ha összeomlanak a közös tervek, viszont nem tudják egymást kivásárolni - ilyenkor el kell adni a lakást (akár veszteséggel) és a maradékon kell osztozkodni. Nem a legjobb hangulatú ügyek közé tartoznak az ilyenek." - jelzi egy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd.

Előtakarékosság vagy lízing

Középtávú vásárlás tervezése esetén évi 72.000 forintos támogatás vehető igénybe az előtakarékossági konstrukciók választása estén - a havi rendszeres befizetéseket az állam 30%-os, vissza nem térítendő támogatással egészíti ki. Az előtakarékosság előnye, hogy nemcsak vásárlásra, hanem felújításra vagy bővítésre is fordítható, sőt a meglévő banki hitel is kiváltható vele, hátránya viszont, hogy az azonnali, prompt vásárlás nem valósítható meg ezzel a megoldással.

Bizonyos speciális helyzetekben megoldás lehet a hitelfelvételi problémára a lakáslízing, azonban a finanszírozó vállalatok már ennél a konstrukciónál is megkövetelik a legalább 20%-os önerőt. Ugyanakkor új ingatlan vásárlása esetén a lízingcégek ajánlata szerint kedvezőbb kamatköltség érhető el, nincs felső korhatár, és akár terhelt ingatlan is finanszírozható, sőt az ingatlan lízingátvállalással el is adható. A mostani helyzetben főleg cégek számára előnyös az üzlet, hiszen a lízingelt ingatlan szerepel a társaság könyveiben, a kamat ráfordításként számolható el, a tőkerész pedig amortizálható - a szükséges önerő pedig akár kedvező kamatozású vállalati hitelből is előteremthető.

Albérlet

A válság kitörése óta szinte egybehangzó elemzői vélemények szerint jelentősen dinamikusabbá vált az albérletek piaca, ahol az árak - a bővülő kínálatnak köszönhetően - a korábbi évek szintjén maradtak. Vidéken már 30, a fővárosban 50.0000 forinttól elfogadható lakást lehet bérelni, a szegmensben általánosnak tekinthető kéthavi kaucióval együtt 100.000 forintból már lehet költözni - viszont a kiadott összeg más zsebét gazdagítja, nem pedig a saját lakás törlesztésébe megy.

Az utóbbi hónapokban nem csak a klasszikus igénybevevőnek számító külföldiek és diákok jelentek meg az albérleti piacon, hanem azon lakásvásárlók csoportja is, akik nem tudják előteremteni a szükséges önerőt, vagy a bizonytalan gazdasági kilátások miatt nem mernek hosszú távon eladósodni. A kiadó lakások utáni érdeklődés növekedése, valamint a nehezebbé vált hitelfelvételi körülmények ismét aktuálissá teszik a nyugaton nagy hagyománnyal rendelkező, Magyarországon azonban gyerekcipőben járó, és csak nyomokban létező bérlakásépítési programok szükségességét. Forrás:Portfolio.hu,ingatlanhirek.hu

2010 január 26.

2010 január 26

Megsemmisítette az Alkotmánybíróság (Ab) a vagyonadó ingatlanokra vonatkozó részét, mondván, a szabályok sértik a jogbiztonságot. A határozat szerint a vagyonadó több passzusa,az autókra, a vízi- és légi járművekre kivetett adó kiállta az alkotmányossági próbát. Az Ab döntése 50 milliárd forinttal rövidítheti meg a költségvetést.

A határozat szövegét itt elolvashatja.

Az Alkotmánybíróság kedden visszamenőleges hatállyal megsemmisítette a lakóingatlanok adójára vonatkozó törvényi rendelkezéseket - olvasható a testület közleményében.

Az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvénynek csak a lakóingatlanokra vonatkozó részeit törölték el, a vízi és légi járművek, valamint a nagy teljesítményű autók adója ellen benyújtott indítványokat elutasították.

Az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a lakóingatlanok adójának bevallásához felhasználható becsült forgalmi érték közléséről szóló kormányrendelet is alkotmányellenes, ezért azt visszamenőleges hatállyal megsemmisítette. Ez a gyakorlatban a szintén sokat támadott ingatlan-kalkulátort érinti, amely azonban az adónem eltörlésével amúgy is értelmét veszítette.

Az Ab sérelmezte, hogy a jogbiztonság elvét sérti, hogy az adóhatóság az adókötelezettség teljesítésének ellenőrzése során korlátlan mérlegelési joggal rendelkezik, mivel a lakóingatlanok forgalmi értékét nem lehet pontosan, törvényi keretek által világosan bevallani. A törvény ugyanis csak azt írja le pontosan, hogy milyen ingatlant kell bevallani (számított érték), de hogy azt milyen áron, azt nem. Ezek alapján az adófizetést bizonytalan feltételekhez kötni - az Ab szerint - csak a jogbiztonság elvének sértésével lehet.

Kifelejtették a forgalmi értéket is

Belekötött az Alkotmánybíróság abba is, hogy a vagyontárgyakat terhelő adósságokat nem lehetett a forgalmi értéken számítani, pedig a valóságban ez is nagyban szerepet játszik egy lakás árában. Egy jelzáloggal terhelt ház ugyanis értelemszerűen kevesebbet ér, mint ha nem lenne rajta joga egy hitelezőnek.

Az indoklásban az is szerepel, hogy a lakóingatlanok adóztatása nincs tekintettel az adóalanyok jövedelmi helyzetére. Emellett alkotmányellenesnek minősült az is, hogy csak lakóingatlanokra vetették ki az adót, más ingatlanok (banképületek, gyárak) nem estek adózás alá. A magyar alkotmányban szerepel egy kitétel, miszerint az állam biztosítja a lakhatáshoz való jogot, és ez a tulajdonkorlátozás révén sérül. Érvként szerepelt, hogy mivel egyes ingatlanok adás-vételekor már személyi jövedelemadó alá kerültek, így a vagyonadó kivetésével kettős adózás valósulna meg, ami alkotmányellenes.

Az ingatlanadó maga nem alkotmányellenes

Többen kifogásolták, hogy a vagyonadó-törvény alapján teljes személyes mentességben részesül a Magyar Állam, a helyi önkormányzatok és azok társulásai, a települési, területi és országos kisebbségi önkormányzatok, a költségvetési szervek, az egyházak, az Észak-atlanti Szerződés Szervezete. E rendelkezés az indítványozók szerint ellentétes az arányos közteherviselés elvével, mert a törvényhozó a kedvezményezett személyi kört indokolatlanul részesíti előnyben, s vonja ki az adófizetési kötelezettség alól.

Az ingatlanadó alkalmazásának, mely helyi adó formájában Magyarországon már két évtizede ismert, alapvetően semmilyen alkotmányos elv nem áll az útjában. Az Alkotmánybíróság nyomatékosan rámutat tehát arra, hogy az ingatlanadó alkotmányosan nem kifogásolható, nem ellentétes az alkotmánnyal.

Kifogásolták a törvényt támadók, hogy a fél éves felkészülési idő túl rövid, az érintetteknek ugyanis lehetőséget kellett volna teremteni, hogy az új szabályozáshoz igazodjanak, s erre a 2009. nyara és 2010. januárja közötti idő nem elegendő.

Az Alkotmánybíróság a lakóingatlanok adójának alkotmányossági vizsgálata kapcsán megjegyzi, hogy a vagyon, s azon belül az ingatlanok adóztatása számos országban ismert és alkalmazott, alapvetően a közteherviselés arányosabbá tételét szolgáló megoldás. Az ingatlanadó tehát különböző formában és variációban létező adónem, melyet jellemzően a helyi közfeladatok ellátásának biztosítására, helyi adó formájában vezetnek be.

Nem élt sokáig a törvény

Az Országgyűlés még tavaly nyáron bólintott rá az adótípusra. A Fidesz pedig még az Alkotmánybíróság döntése előtt azt ígérte, megszünteti ezt az adófajtát annak ellenére, hogy Jövőkép című programtervükben szerepelt egy ilyen adónem. A törvény eredeti szövege szerint az érintetteknek az értékesebb ingatlanokról és gépjárművekről is számot kell adniuk a bevallási szezonban. Az első lakóingatlan után csak 30 millió forint érték fölött kellett volna adót fizetni, egy következő másiknál 15 millió a határ, az adóköteles ingatlan után 30 millió forintos érték alatt 0,25, 30-50 millió közötti részt 0,35, az 50 millió fölötti részt 0,5 százalékos adót kellett volna fizetni.

Az ingatlanadó eltörlésével az idei költségvetésből mintegy 50 milliárd forint bevétel eshet ki, amelyet - ha nem pótolják máshonnan - a kormány a 206 milliárd forint tartalékból csoportosíthatja át, ellenkező esetben - hacsak a gazdaság teljesítménye nem lesz lényegesen jobb a most tervezett 0,6 százalék visszaesésnél - 0,2 százalékponttal növekszik az államháztartás hiánya.

A kalkulátor körül is akadtak gondok

Hosszú huzavona után indult el és sok kritika érte a most alkotmányellenesnek nyilvánított vagyonadó-kalkulátort is. Bizonyos ingatlanok esetében jóval a piaci ár alatti, más esetekben pedig afeletti becsült értéket dobott ki végeredményként a szoftver.

Később az APEH még módosítani is kényszerült a honlapján működő kalkulátort, miután az adatvédelmi biztos nem tartotta megfelelőnek a működését.

Kupa szerint elkapkodott döntés volt, a Fidesz örül

Kupa Mihály, korábbi pénzügyminiszter az [origo]-nak múlt év végén adott nyilatkozatában kifejtette: a vagyonadózás felé való elmozdulás helyes irány, de a 2010-re megvalósuló verzió elkapkodott. Először is túl magas, inkább alacsonyabb, lágyabb adókulcsokkal kéne alkalmazni, másodszor nem jelenérték, hanem akár 5-10 éves késleltetett érték szerint kellene megállapítani az adót, akkor az egyrészt kevesebb lenne, másrészt nehezebben lehetne játszani az árakkal.

Végül a vagyonadót használó országok jóval szélesebben és sokkal hosszabb idő alatt vezették be ezt az adónemet, Magyarországon pedig egyből a lakosságra öntötték. A jövedelemadózásról a vagyoni, a fogyasztási és környezetterhelést büntető adó felé való elmozdulás ráadásul nem teljes, mivel utóbbi Magyarországon csak minimálisan jelenik meg.

Domokos László, az Országgyűlés Költségvetési Bizottságának elnöke az [origo] kérdésére elmondta, számított a döntésre, és így az Alkotmánybíróság megkönnyítette a helyzetet, mert a Fidesznek nem kell visszamenőleg megszűntetnie az adónemet, amikor kormányra kerül.

Az Alkotmánybíróság döntése után megkerestük Szollár Domokos kormányszóvivőt, aki kis türelmet kért, mondván tanulmányozzák az Alkotmánybíróság indoklását, és rövidesen reagálnak a döntésre, a Pénzügyminisztérium pedig visszahívást ígért érdeklődésünkre.

Forrás:Origo.hu 2010 január 26

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság jogszabály alkotmányellenességének utólagos vizsgálatára irányuló indítványok tárgyában meghozta a következő

h a t á r o z a t o t:

1. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény 1. § (1) bekezdésének „lakóingatlan,” szövegrésze, 2. § 1-10., 14., 16-17., 19-22. pontja, 4-16. §-a, továbbá 1. és 2. számú melléklete alkotmányellenes, ezért e rendelkezéseket a törvény kihirdetésére visszamenőleges hatállyal megsemmisíti.

Az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény 1. § (1) bekezdése az alábbi szövegezéssel marad hatályban:

„1. § (1) Adóköteles az e törvény szerinti vízi jármű, légi jármű, nagy teljesítményű személygépkocsi.”

2. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény 33. § (10) bekezdésének „lakóingatlan,” szövegrésze, 33. § (11) bekezdése, 33. § (12) bekezdésének „— a (11) bekezdés szerinti esetet kivéve —” és „lakóingatlanról,” szövegrésze, 129. § (2)-(3) bekezdése és 168. § (8) bekezdése alkotmányellenes, ezért e rendelkezéseket az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény kihirdetésére visszamenőleges hatállyal megsemmisíti.

Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény 33. § (10) és (12) bekezdése az alábbi szövegezéssel marad hatályban:

„(10) A magánszemély adózó — amennyiben adóját nem a munkáltatója állapítja meg vagy nem él az egyszerűsített bevallás lehetőségével — az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adót a személyi jövedelemadóról szóló bevallásában, a nem magánszemély adózó a társasági adóról szóló bevallásában, az egyszerűsített vállalkozói adó alanya az egyszerűsített vállalkozói adó bevallásában — az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény szerinti vízi jármű, légi jármű, illetve nagy teljesítményű személygépkocsi azonosító adatainak a feltüntetésével — az adóévre vonatkozóan állapítja meg és vallja be. Ha az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó alanya személyi jövedelemadóról, társasági adóról, illetve egyszerűsített vállalkozói adóról szóló bevallás benyújtására nem kötelezett — ideértve az e törvény 31. § (5)-(6) bekezdéseiben meghatározott nyilatkozattételre jogosult adóalanyokat is —, továbbá ha a magánszemély adóalany személyi jövedelemadóját a munkáltató állapítja meg vagy él az egyszerűsített bevallás lehetőségével, az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóbevallás-benyújtási kötelezettségét a külön az erre a célra rendszeresített nyomtatványon az adóév május 20-áig teljesíti.”

„(12) Nem köteles az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról bevallást benyújtani az az adóalany, akit teljes személyes mentesség illet meg, továbbá nem kell bevallást adni arról a vízi járműről, légi járműről, nagyteljesítményű személygépkocsiról, amely után adófizetési kötelezettség nem áll fenn.”

3. Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a lakóingatlanok adójának bevallásához felhasználható becsült forgalmi érték közléséről szóló 242/2009. (X. 29.) Korm. rendelet alkotmányellenes, ezért azt kihirdetésére visszamenőleges hatállyal megsemmisíti.

4. Az Alkotmánybíróság az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény 3. §-a, 17. §-a, 20-21. §-a, 23. §-a, 27. §-a, 29. §-a, 32-34. §-a és 36. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványokat elutasítja.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

I n d o k o l á s

I.

Az Alkotmánybírósághoz számos indítványt terjesztettek elő az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Nért.) rendelkezései alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére.

1. Az indítványozók túlnyomó többsége a Nért. lakóingatlanok adójával kapcsolatos rendelkezéseit kifogásolta. A lakóingatlanok adójával kapcsolatos indítványok lényege a következőképpen foglalható össze:

1.1. Több indítványozó kifogásolta a Nért. azon rendelkezéseit, amelyek a lakóingatlanok adójának alapját, illetve az adófizetésre kötelezett adóalanyi kört határozzák meg, valamint szankció alkalmazását teszik lehetővé.

Az indítványozók kifejtették, hogy a Nért. 15-16. §-a, illetve 1. és 2. számú melléklete alapján kiszámítható a lakóingatlanoknak a törvényhozó által vélelmezett értéke (számított érték), de ugyanakkor a Nért. 10. §-a értelmében az adó alapja nem az előbbi számított érték, hanem a lakóingatlannak az adóév első napján fennálló forgalmi értéke. Utaltak továbbá arra, hogy a Nért. 2. § 10. pontja definiálja a forgalmi érték fogalmát. A Nért. 15. §-a alapján az adóalany e törvényi definíció figyelembe vételével köteles a konkrét ingatlant illetően az adó alapjául szolgáló forgalmi értéket megállapítani, illetve bevallani, s adóbevallása alapján az adót megfizetni.

Az indítványozók a fentiekkel kapcsolatban azt sérelmezték, hogy a Nért. alapján nem egyértelmű, miként lehet pontosan megállapítani az adó alapját, vagyis a lakóingatlanok forgalmi értékét. Az adóalap bizonytalansága következtében az adóhatóság az adókötelezettség teljesítésének ellenőrzése során korlátlan mérlegelési joggal rendelkezik, mely sérti a jogbiztonság elvét. Ezen túlmenően az adóztatott vagyon és az adóztatás közvetlen kapcsolatának követelményére figyelemmel a vagyonadó pontosan meg nem határozható összegű alapja ellentétes az arányos közteherviselés elvével.

Az indítványozók az ismertetett rendelkezésekkel összefüggésben a jogbiztonság elvébe ütközőnek tartották továbbá, hogy az adóalany a Nért. 39-40. §-a alapján szankcionálható, ha nem tudja pontosan, vagyis az adóhatóság által utólagosan megállapított forgalmi értékkel azonosan meghatározni a lakóingatlan forgalmi értékét. Sérti szerintük a jogbiztonság elvét, hogy a törvényhozó bizonytalan feltételekhez köti az adófizetési kötelezettséget, mely kötelezettség elmulasztása esetén szankciót helyez kilátásba. A jogbiztonság sérelmét jelenti továbbá, hogy nincs rögzítve, miként bizonyíthatja az adóalany az általa megállapított forgalmi érték helyességét.

Mindezek alapján az indítványozók a Nért. hivatkozott rendelkezéseivel összefüggésben az Alkotmány 2. § (1) bekezdésének és 70/I. §-ának sérelmét kérték megállapítani. Az egyik indítványozó ezen túlmenően az Alkotmány 57. § (1) bekezdésével, azaz a bírósághoz fordulás jogával is ellentétesnek tartotta azt, hogy a Nért. alapján nem egyértelmű, miként lehet a forgalmi érték helyes megállapítását bizonyítani.

1.2. Az indítványozók a Nért. 10. §-ával és 2. § 10. pontjával összefüggésben az adó alapjául szolgáló forgalmi érték fogalmát érintően kifogásolták a „vagyontárgyat terhelő adósságok” fordulatot.

Az indítványozók azt sérelmezték, hogy a vagyontárgyat terhelő adósságokat nem lehet figyelembe venni az adó alapjául szolgáló forgalmi érték megállapításánál. Így a törvényhozó „nem az adózó tényleges vagyonát”, „hanem a vagyontárgyat terhelő tartozást is adóztatja”, melynek következtében az adóteher nem áll közvetlen összefüggésben az adózó tényleges vagyoni helyzetével. Ezért az indítványozók a Nért. hivatkozott rendelkezéseivel összefüggésben az Alkotmány 70/I. §-a sérelmének megállapítását indítványozták.

Kifogásolták továbbá, hogy nem egyértelmű, mit kell egyáltalán a „vagyontárgyat terhelő adósságok” alatt érteni. Mivel az adósság fogalmát a Nért. nem definiálja, annak értelmezéséhez az egyik indítványozó az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény 110. § (1) bekezdését („E törvény alkalmazásában adósság a hitelviszonyon alapuló fizetési kötelezettség.”) hívta segítségül. Ebből szerinte az következik, hogy az adóév első napján fennálló kezelői jog, vagyonkezelői jog, haszonélvezeti jog, valamint használat joga értékcsökkentő tényezőként nem minősül adósságnak, ezért azt a lakóingatlan forgalmi értéke kapcsán figyelembe kell venni, vagyis a forgalmi értékből le kell vonni. Ez viszont ellentmond annak, hogy a Nért. 5. §-a alapján adóalany a vagyoni értékű jog jogosultja.

Ehhez hasonlóan az indítványozók szerint az sem világos, hogy a Nért. alapján adóköteles-e az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt lakóingatlan, illetve az elidegenítési és terhelési tilalmat figyelembe kell-e venni a forgalmi érték meghatározásánál. Ha az elidegenítési és terhelési tilalom értékcsökkentő tényezőként nem vehető figyelembe, akkor az indítványozók szerint a Nért. olyan személyeket is adófizetésre kötelez, akik megélhetésük biztosítása érdekében eltartási, életjáradéki szerződést kötöttek, s éppen nehéz anyagi helyzetük miatt vállalták az e szerződés részét képező elidegenítési és terhelési tilalmat. Ezért az ilyen nehéz anyagi helyzetben lévők megadóztatását az Alkotmány 70/E. §-a szerinti szociális biztonsághoz való joggal ellentétesnek tartották.

1.3. Más indítványozók az adó alapjául szolgáló forgalmi értékkel összefüggésben a Nért. 5. §-át sérelmezték, mely nemcsak a tulajdonosokat, hanem a vagyoni értékű jogok gyakorlására jogosultakat is az adóalanyok körébe sorolja. Ennek kapcsán azt állították, hogy bár a vagyoni értékű jogok jogosultjai is adóalanyok, de mivel a vagyoni értékű jog az adó alapjául szolgáló forgalmi értékben nem szerepel, ezért adófizetésre e jogosultak tulajdonképpen nem lennének kötelezhetők, illetve ilyen kötelezettségük a normavilágosság követelményét, az Alkotmány 2. § (1) bekezdéséből származó jogbiztonság elvét sérti.

Ismét más indítványozók a Nért. 5. § (1) bekezdése kapcsán a tulajdonosok és a vagyoni értékű jogosultak adóalanyiságával kapcsolatban az arányos közteherviselés követelményének sérelmére is hivatkoztak. Azzal érveltek, hogy a vagyoni értékű jog értéke alacsonyabb a tulajdon értékénél, ezért az eltérő vagyonnagyságot arányosan eltérő mértékben terhelő adókötelezettség felelne meg az Alkotmány 70/I. §-ának, illetve a 70/A. §-ban rögzített vagyoni helyzet szerinti különbségtétel tilalmának. A Nért. alapján viszont az eltérő vagyonnagysághoz azonos mértékű adóelvonás tartozik.

Az indítványozók szerint továbbá az is ellentétes a jogállamiság elvével, hogy a Nért. 5. § (2) bekezdése értelmében a tulajdonosnak kell az adótartozást megfizetni, ha a vagyoni értékű jog jogosultjával szemben — az utóbbit terhelő adókötelezettség teljesítésére irányuló — végrehajtás eredménytelenül zárult. Ezzel összefüggésben az indítványozók az Alkotmánybíróság 60/2009. (V. 28.) AB határozata alapján úgy vélték, hogy a köztartozás behajtásának, azaz a vagyoni értékű jog jogosultjával szemben lefolytatott végrehajtási eljárás eredménytelenségének kockázata az államot terheli. Jogállami keretek között nincs arra lehetőség, hogy — megfelelő ellentételezés nélkül — ezt a kockázatot a tulajdonos az állam helyett viselje.

Az indítványozók azért is kifogásolták a Nért. 5. §-át, mert e rendelkezés szerint a lakóingatlan több tulajdonosa, illetve több vagyoni értékű jogosult között megoszlik az adóalanyiság. Az adóalanyiság ugyanakkor nem osztható fogalom (csak az adófizetetési kötelezettség osztható meg). Így a Nért. 5. §-a a tulajdonosok számától függő többszörös adóztatás veszélyét rejti magában, mely sérti a normavilágosság követelményét.

Az indítványozók a lakóingatlant terhelő több vagyoni értékű jog esetén értelmezhetetlennek tartották a Nért. 5. § (1) bekezdésének azt a kitételét, hogy a jogosultak „jogosultságaik arányában minősülnek adóalanynak”. Az indítványozók szerint nem világos a „különböző jogok közötti kapcsolat megítélése, főleg »arányosításának« módszere”. A jogosultságok arányától függő adóalanyiság különösen azért okoz bizonytalanságot, mert a Nért. a vagyoni értékű jogok értékének meghatározására nem ad iránymutatást. Így a bizonytalan értékű jogosultságok nem ismert módon történő arányosításával kellene az adóalanyiságot meghatározni, mely nyilvánvalóan ellentétes az Alkotmány 2. § (1) bekezdéséből eredő jogbiztonság követelményével.

1.4. Az indítványozók azt is kifogásolták továbbá, hogy a lakóingatlanok adóztatása nincs tekintettel az adóalanyok jövedelmi helyzetére. Sérelmezték továbbá, hogy a Nért. szerint az ingatlanok közül csupán a — rendszerint a természetes személyek tulajdonában álló — lakóingatlanok adókötelesek, más ingatlanok (pl.: irodaházak, banképületek, gyárépületek, stb.) viszont nem. Ezért az indítványozók a Nért. 1. § (1) bekezdésének „lakóingatlan” szövegrészét, 4-16. §-ait, valamint 1. és 2. számú mellékletét ellentétesnek tartották a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogúságának az Alkotmány 9. § (1) bekezdésében biztosított elvével, a tulajdon alkotmányos védelmével (13. §), illetve az arányos közteherviselésnek az Alkotmány 70/I. §-a szerinti elvével. A természetes személyek lakóingatlanát érintő tulajdonkorlátozás révén pedig sérül továbbá „az alapvető emberi jogok körébe” tartozó „lakhatáshoz való jog”, melynek biztosítása az államnak az Alkotmány 8. § (1) bekezdéséből származó kötelezettsége. Ezen túlmenően az indítványozók szerint a Nért. „indokolatlanul, és ezáltal alkotmányellenesen tesz különbséget — az egyébként azonos paraméterekkel rendelkező — társasházi lakóingatlanok, valamint a jogilag közös tulajdonnak minősülő, de adott esetben műszakilag megosztott, két vagy több önálló lakást tartalmazó lakóingatlanok között. Ez utóbbi adóalapja — társasházzá történő átalakulás hiányában — a lakóingatlan (azaz a két vagy több lakás) teljes forgalmi értéke alapján kerül meghatározásra, mely hátrányosabb adófizetési kötelezettséget teremt.” Ezzel összefüggésben az indítványozók az Alkotmány 70/A. §-ának sérelmét kérték megállapítani.

Az adó mértéke az adóalanyok és ezáltal a családok ellehetetlenülését idézi elő, ezáltal sérti az Alkotmány 15. §-át.

Az indítványozók sérelmezték, hogy a lakóingatlanokat nemcsak a Nért. szerinti adó, hanem személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség is terheli, ha a lakóingatlan átruházására a megszerzés évét követő öt éven belül kerül sor. Álláspontjuk szerint a lakóingatlanok adója és a lakóingatlanok átruházásával összefüggő személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség kétszeres adóterhelést eredményez, amely ellentétes az Alkotmány 70/I. §-ával.

1.5. Az indítványozók közül többen támadták a Nért. adófelfüggesztésről szóló, illetve adómentességet biztosító rendelkezéseit.

Az Alkotmány 2. § (1) bekezdésével és 70/A. § (1) bekezdésével ellentétesnek tartották a Nért. 7. § (1) bekezdését és 14. § (2) bekezdését, mert az adófelfüggesztést, illetve az adómentességet a 62. életév betöltéséhez kötik, vagyis egy életkor eléréséhez kapcsolják az adófelfüggesztésre, illetve adómentességre való jogosultságot. Ezáltal az életkor szerint tesznek különbséget az adóalanyok között, s a 62. életévüket be nem töltött személyeket az adózás szempontjából indokolatlanul diszkriminálják.

Sérelmezték továbbá a Nért. 8. §-át, mert az álláskeresők esetében a két éves adófelfüggesztés alkalmazásának egyik feltétele, hogy a munkavégzésre irányuló jogviszony „a munkáltató érdekkörében felmerült ok” miatt szűnjön meg. A törvényhozó azonban nem határozta meg azt, hogy mit ért e feltétel alatt, s miként lehet annak megvalósulását igazolni. A feltétel kikötése ezért az indítványozók szerint az Alkotmány 2. § (1) bekezdésével ellentétesen jogbizonytalanságot eredményez.

1.6. Az indítványozók a Nért. 7-8. §-ával kapcsolatban kifogásolták továbbá, hogy az adóhatóság adófelfüggesztés esetén köteles az érintett ingatlanra jelzálogjogot bejegyeztetni. Számos ingatlant ugyanakkor már elidegenítési és terhelési tilalom, illetve jelzálogjog terhel, s a jogosult nem ritkán maga az állam, vagy a terhek közvetve éppen az állam által előírt kötelezettségen alapulnak (pl.: lakáscélú állami támogatások esetén). Nem egyértelmű, hogy ez akadályát képezi-e az adófelfüggesztésnek, illetve az adófelfüggesztés feltételéül szolgáló jelzálogjog-bejegyzésnek. E bizonytalanság az indítványozók szerint az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében foglalt jogbiztonság elvét sérti.

Az indítványozók az Alkotmány 70/A. §-át sértőnek vélték azt, hogy a Nért. 7. § (5) bekezdése és 8. § (5) bekezdése a felfüggeszteni kért adót biztosító jelzálogjog soron kívüli bejegyezését teszi lehetővé. Ezáltal az indítványozók szerint a Nért. az adóhatóságot egyéb jelzálogjog jogosultjával szemben indokolatlanul előnyben részesíti.

1.7. Az indítványozók a Nért. 7-8. §-ával, illetve 14. § (1) bekezdés a) pontjával kapcsolatban többek között a ténylegesen (életvitelszerűen) lakóhelyül szolgáló lakóingatlanra utaló szövegrészt is alkotmányellenesnek tartották. Szerintük az adófelfüggesztés, illetve az adómentesség feltételeként az életvitelszerű bentlakás megkövetelése szükségtelenül korlátozza az Alkotmány 58. §-ában rögzített szabad mozgás és tartózkodási hely szabad megválasztásának jogát. Az életvitelszerű bentlakás követelménye továbbá az azonos vagyoni helyzetben lévők eltérő adófizetési kötelezettségét, s így az az Alkotmány 70/I. § szerinti arányos közteherviselés elvének sérelmét eredményezi.

1.8. Az indítványozók a Nért. 12. § (1) bekezdésének adókedvezményt biztosító rendelkezését is sérelmezték. Ennek értelmében az adóalany három vagy több gyermek eltartása esetén a harmadik és minden további gyermek után 15 % adókedvezményre jogosult. Az indítványozók szerint e szabály a nagycsaládosok hátrányos megkülönböztetését valósítja meg, s ezért sérti az Alkotmány 70/A. §-át, továbbá ellentétes az Alkotmány 15. §-ával, mely az államnak a család védelmére vonatkozó kötelezettségét rögzíti. A nagycsaládosok ugyanis szükségszerűen nagyobb, s ezáltal rendszerint értékesebb ingatlannal rendelkeznek, melyhez viszonyítva a Nért. alapján csupán egy jelképes adókedvezményre jogosultak. Velük szemben a kisebb létszámú háztartások kisebb méretű és rendszerint alacsonyabb értékű ingatlana a Nért. 14. §-a alapján adómentességet élvez. A Nért. 12. § (1) bekezdése ráadásul a gyermekenként járó adókedvezményt csak korlátozottan biztosítja, hiszen a gyermekek után járó adókedvezménnyel legfeljebb 100 millió forint adóalapra jutó adó erejéig csökkenthető az adó.

1.9. Többen támadták a Nért. 14. § (1) bekezdését, melynek értelmében mentes az adóalany a lakóhelyéül szolgáló lakása után őt terhelő adó alól, ha a lakás forgalmi értéke a naptári év első napján a 30 millió forintot nem éri el, illetve további egy, az adóalany döntése szerinti lakóingatlana után őt terhelő adó alól, ha e lakóingatlan forgalmi értéke a naptári év első napján a 15 millió forintot nem éri el. Az indítványozók ezzel kapcsolatban azt kifogásolták, hogy a több, kisebb értékű lakóingatlannal rendelkező adóalany harmadik ingatlanát már adófizetési kötelezettség terheli, ezzel szemben akinek egy nagyobb értékű (29 millió forintos) lakóingatlana van, mentességben részesül. Így a Nért. 14. § (1) bekezdése sérti a hátrányos megkülönböztetés tilalmát és az arányos közteherviselés elvét.

A Nért. 14. §-a kapcsán az indítványozók azt is kifogásolták, hogy míg az adófizetési kötelezettség megoszlik a tulajdonosok között, addig az adómentesség nem az egyes tulajdonosok tulajdoni hányadának értékéhez igazodik. A Nért. 14. §-a szerinti adómentesség ugyanis kizárólag az egész ingatlan értékéhez kötődik, függetlenül a tulajdonosok számától. Ezt az Alkotmány 2. § (1) bekezdéséből eredő jogbiztonság követelményével és az Alkotmány 70/A. §-ában foglalt hátrányos megkülönböztetés tilalmával ellentétesnek tartották.

1.10. Az indítványozók a Nért. 15. §-ával kapcsolatban azt sérelmezték, hogy a bevallás-benyújtási kötelezettség többféleképpen értelmezhető, illetve félreérthető. Nem egyértelmű ugyanis, hogy az adót a Nért. szerinti számított (vélelmezett) érték vagy a forgalmi érték alapul vételével kell-e bevallani. Ezért az indítványozók szerint a Nért. 15. §-a nem felel meg a normavilágosság követelményének.

Kifogásolták továbbá az adóbevallással összefüggésben a Nért. 2. számú mellékletében foglalt korrekciós tényezőket is. Nem egyértelmű ugyanis, hogy a korrekciós tényezőkkel kiszámított összegek hozzáadandóak-e az 1. számú melléklet szerint kiszámított alapértékhez, vagy a korrekciós tényezőkkel felszorzott alapértéket kell-e az újabb korrekciós tényezővel megszorozni. Így az indítványozók szerint az adóbevallás bizonytalan feltételeken alapul, mely sérti az Alkotmány 2. § (1) bekezdése szerinti jogbiztonság követelményét.

A lakóingatlanok adójának bevallásával kapcsolatban a Nért. 15-16. §-át, 38. §-ának az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) 33. § (11) bekezdését megállapító szövegrészét, 39. §-ának az Art. 129. § (3) bekezdését megállapító szövegrészét, valamint 1. és 2. számú mellékletét is alkotmányellenesnek tartották. Azt sérelmezték ugyanis, hogy a Nért. 15. §-ának második fordulata, illetve a Nért. 38. §-ának az Art. 33. § (11) bekezdését megállapító szövegrésze szerint olyan lakóingatlanokról is bevallást kell benyújtani, amelyek után a Nért. adófizetési kötelezettséget nem állapít meg. Az indítványozó szerint ebben az esetben — a bevallás-benyújtási kötelezettségen keresztül — az adatgyűjtésre nem az adófizetési kötelezettséggel összefüggésben, hanem kizárólag azért kerül sor, mert a lakóingatlannak a Nért. által előírt számított, vélelmezett értéke a Nért. 14. § (1) bekezdése szerinti értékhatárt meghaladja. Így a lakóingatlanok számított értéke szerinti adóbevallási kötelezettség, mely olyan lakóingatlanokra vonatkozik, amelyeket a Nért. adófizetési kötelezettséggel nem terhel, alkotmányellenes módon korlátozza az Alkotmány 59. §-ában foglalt, magántitokhoz és a személyes adatok védelméhez való jogot, indokolatlan, céltalan adatgyűjtést tesz lehetővé. Ráadásul a Nért. 39. §-ának az Art. 129. § (3) bekezdését megállapító rendelkezése szankcióval sújtja azt, aki a számított érték szerinti adóbevallási kötelezettségének nem tesz eleget. E rendelkezés így az Alkotmány 8. § (2) bekezdésébe és 59. §-ába ütköző, vagyis alkotmányellenes adatszolgáltatási kötelezettség elmulasztását rendeli szankcionálni.

1.11. Az indítványozók a lakóingatlanok adójával összefüggésben a Nért. értelmező rendelkezéseit is kifogásolták, s azokat ellentmondásos voltuk miatt a jogbiztonság követelményével ellentétesnek tartották.

Kifejtették, hogy bár a Nért. 2. § 6. pontja meghatározza a lakóingatlan fogalmát (lakásnak, üdülőnek minősülő épület/épületrész és az ahhoz tartozó telek/telekhányad), a törvény más rendelkezései ellentmondanak e fogalom-meghatározásnak. A lakás fogalmát ugyanis a Nért. 2. § 4. pontja az „ingatlan” szó segítségével definiálja. Ezért az indítványozók szerint a lakóingatlan fogalmának meghatározása során a törvényhozó kétszeresen vette figyelembe a telket, illetve a földet, hiszen az már a Nért. 2. § 6. pontjában szereplő lakás fogalmának is része.

Ellentmondásos továbbá, hogy a Nért. 2. § 4. és 5. pontja szerinti lakás, illetve üdülő fogalmába beletartozik az épületrész is, s e fogalom lényege, hogy az ingatlan szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, vagy legalábbis ilyenként feltüntetésre vár. Ezzel szemben a Nért. 2. § 3. pontja szerint az épületrész fogalmának lényege, hogy az az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nem szerepel.

További ellentmondáshoz vezet, hogy a Nért. 2. § 4. pontja a lakás fogalmának meghatározásakor hivatkozik a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvénynek (a továbbiakban: Lakástv.) a lakás fogalmát értelmező rendelkezéseire (91/A. § 1-6. pont). Az Lakástv. 91/A. § 1-6. pontjában — egyebek mellett — szerepel a szükséglakás fogalma is, s azt az Lakástv. a lakás fogalmától megkülönbözteti. Míg ugyanis az Lakástv. 91/A. § 1. pontja szerint a lakás mindig helyiségcsoport, addig az Lakástv. 91/A. § 6. pontja szerinti szükséglakás nem feltétlenül minősül lakásnak, hiszen a szükséglakás lehet akár egyetlen helyiség is. Több törvény is definiálja továbbá az épület, az építmény, illetve a lakás fogalmát [pl. A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (a továbbiakban: Hatv.) 52. § 8. pontja, az épített környezet kialakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 2. § 8. és 10. pontja, vagy a társasági adóról és osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény 4. § 9. pont b) alpontja]. Ennek ellenére a Nért. új fogalmat vezetett be úgy, hogy mellőz bizonyos fogalmi elemeket (pl. használhatóság, ellátást biztosító vezetékek, berendezések, stb).

1.12. Az indítványozók a Nért. 1. § (2) bekezdését is kifogásolták, mely az Art.-t a Nért. háttérjogszabályaként rendeli alkalmazni. Így a Nért. 38. §-a által az Art.-be beiktatott rendelkezés értelmében a forgalmi érték megállapítása a személyi jövedelemadó-bevallás alá tartozik. Ezt ellenőrizendő az adóhatóság jogosult arra, hogy az adózó lakásába belépjen, s ilyen módon a magánlakás sérthetetlenségéhez való alapjogot „kényszerítő ok nélkül korlátozza”. Ez az indítványozó szerint az Alkotmány 59. § (1) bekezdését és 8. § (2) bekezdését sérti.

Az indítványozók a Nért. 1. § (2) bekezdésével összefüggésben azt is sérelmezték, hogy az Art. 134. §-a „az adófizetés alóli mentesülés, ill. kedvezmény feltételeit nem tartalmazza világosan, egyértelműen, ami önkényes megkülönböztetést eredményez, ezáltal kizárva az arra jogosultak alanyi jogát a kedvezmények igénybevételére, ami sérti a diszkrimináció tilalmát”.

1.13. Az egyik indítványozó a Nért. egészének megsemmisítését kezdeményezte, bár valójában kizárólag a lakóingatlanok adóját kifogásolta. Azt sérelmezte, hogy a Nért. szerint az egész lakóingatlan adóköteles. Állítása szerint a Nért. nincs figyelemmel arra, hogy az adó alapjául szolgáló lakóingatlan egy részét az adóalanyok adott esetben vállalkozói tevékenység folytatására használják. Az ilyen ingatlanok egészének lakóingatlanként történő adóztatása hátrányos helyzetbe hozza a vállalkozói tevékenységet folytató adóalanyokat.

2. Az indítványozók a vízi és légi járművek, valamint a nagy teljesítményű személygépkocsik adójával kapcsolatban is alkotmányellenesnek tartották a Nért. rendelkezéseit.

2.1. A Nért. 17. §-a és 23. §-a alapján adókötelesek azok a vízi és légi járművek, amelyek megfelelnek a hatósági nyilvántartásba bejegyzés műszaki feltételeinek, de bejegyzésükre külföldön került sor. Az indítványozók szerint a magyar adóhatóságok nem tudják ellenőrizni, hogy egy külföldön bejegyzett jármű magyar belföldi illetőségű magánszemély, illetve belföldön bejegyzett szervezet tulajdonában van-e. Ezzel a Nért. egy ellenőrizhetetlen és betarthatatlan adókötelezettséget hoz létre, amely sérti a jogbiztonságot, valamint ellentétes a hátrányos megkülönböztetés tilalmával, mivel a jogalkotó a jogkövetők adóztatásával párhuzamosan nem teremti meg a jogsértők adóztatásának elvi és gyakorlati lehetőségét.

2.2. Az indítványozók a Nért.-nek a vízi és légi járművek, valamint a nagy teljesítményű személygépkocsik adóalapját meghatározó 20-21. §-át, valamint 27. §-át, 29. §-át és 32-33. §-át is sérelmezték. E rendelkezések szerint nem a járművek forgalmi értékéhez igazodik az adó, hanem más, a járművek értékétől független tényezőhöz (pl.: vitorlaméret, felszálló tömeg, teljesítmény). Ennek következtében előfordulhat, hogy egy kisebb értékű jármű után ugyanolyan mértékű, vagy akár még nagyobb adófizetési kötelezettség terheli az adóalanyt, mint egy nagyobb értékű jármű után. Erre figyelemmel a támadott rendelkezéseket az Alkotmány 70/A. §-a szerinti hátrányos megkülönböztetés tilalmába és az Alkotmány 70/I. §-ában rögzített arányos közteherviselés elvébe ütközőnek tartották.

2.3. Az indítványozók a Nért. 29. §-át és 34. §-át is támadták, mert e rendelkezések alapján az „old timer” autók adómentességben, az elektromos, illetve a hybrid meghajtású személygépkocsik 50%-os adókedvezményben részesülnek, valamint adókedvezmény illeti meg az adóalanyt a személygépkocsija után, ha szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként háztartásában három vagy annál több gyermeket nevel. Az adókedvezményt megállapító szabály így éppen a nagyobb értékű személygépkocsival rendelkező, tehát vagyonosabb adóalanyoknak kedvez, lévén az „old timer”, az elektromos, illetve a hybrid meghajtású személygépkocsik jellemzően jóval drágábbak. Másrészről mivel az adókedvezmény csak három gyermek után jár, két gyermek, vagy például egy mozgáskorlátozott gyermek szállításához semmilyen kedvezményt nem biztosít a törvényhozó. Mindennek kapcsán az indítványozók szerint az adókedvezmény biztosításánál a törvényhozó figyelmen kívül hagyta az adóalanyok tényleges vagyoni helyzetét, s ezért sérül a hátrányos megkülönböztetés tilalma és az arányos közteherviselés elve.

3. Többen kifogásolták, hogy a Nért. 3. §-a alapján teljes személyes mentességben részesül a Magyar Állam, a helyi önkormányzatok és azok társulásai, a települési, területi és országos kisebbségi önkormányzatok, a költségvetési szervek, az egyházak, az Észak-atlanti Szerződés Szervezete. E rendelkezés az indítványozók szerint ellentétes az arányos közteherviselés elvével, mert a törvényhozó a kedvezményezett személyi kört indokolatlanul részesíti előnyben, s vonja ki az adófizetési kötelezettség alól. A Nért. 3. §-a továbbá az Alkotmány 70/A. §-át sértő indokolatlan megkülönböztetést tesz a köztulajdon és a magántulajdon között, ezáltal ellentétes a köztulajdon és magántulajdon egyenjogúságának az Alkotmány 9. § (1) bekezdésében foglalt elvével is. A Magyar Állam, a helyi önkormányzatok és a kisebbségi önkormányzatok ugyanis még abban az esetben is adómentességet élveznek, ha lakóingatlanaik és járműveik nem közcélt, hanem egyértelműen vállalkozási célt szolgálnak. Ehhez képest a magántulajdonban álló és hasonló célt szolgáló adótárgyak adókötelesek. Az indítványozók továbbá kifogásolták, hogy a jogalkotó az egyházi és az önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok adófizetési kötelezettség alóli mentesítésével korlátozza az Alkotmány 9. § (2) bekezdésében foglalt gazdasági verseny szabadságát.

4. Az indítványozók kifogásolták továbbá a Nért. 36. §-ával kapcsolatban a törvény alkalmazására való felkészüléshez biztosított fél éves felkészülési időt. Az indítványozók szerint ez nem elegendő, mert az új vagyoni típusú adó lényeges változást jelent az alapul fekvő jogviszonyok szereplői számára. E jogviszonyok adott esetben nem, vagy csak igen nehezen, s jellemzően hosszabb idő alatt módosíthatóak (pl. tartási, életjáradéki szerződéssel elidegenített, illetve elidegenítési és terhelési tilalom alatt álló, továbbá kölcsönfelvétellel vásárolt, évekig-évtizedekig jelzálogjoggal terhelt ingatlanok esetében). A féléves felkészülési idő ezért nem biztosít reális lehetőséget arra, hogy a jogalanyoknak módjukban álljon magatartásukat az új jogszabályi környezethez igazítani. Ezzel összefüggésben az indítványozók az Alkotmány 2. § (1) bekezdésének sérelmét állították.

5. Az Alkotmánybíróság a folyamatban levő ügyeket — azok tárgyi összefüggésére tekintettel — az Alkotmánybíróság ideiglenes ügyrendjéről és annak közzétételéről szóló, többször módosított és egységes szerkezetbe foglalt 2/2009. (I. 12.) Tü. határozat (ABK 2009. január, 3.) 28. § (1) bekezdése alapján egyesítette, és egy eljárásban bírálta el.

II.

1. Az Alkotmány indítványokkal érintett rendelkezései:

„2. § (1) A Magyar Köztársaság független, demokratikus jogállam.”

„8. § (1) A Magyar Köztársaság elismeri az ember sérthetetlen és elidegeníthetetlen alapvető jogait, ezek tiszteletben tartása és védelme az állam elsőrendű kötelessége.

(2) A Magyar Köztársaságban az alapvető jogokra és kötelességekre vonatkozó szabályokat törvény állapítja meg, alapvető jog lényeges tartalmát azonban nem korlátozhatja.”

„9. § (1) Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.”

„13. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

(2) Tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben szabályozott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet.”

„58. § (1) Mindenkit, aki törvényesen tartózkodik Magyarország területén – törvényben meghatározott esetek kivételével – megillet a szabad mozgás és a tartózkodási hely szabad megválasztásának joga, beleértve a lakóhely vagy az ország elhagyásához való jogot is.”

„59. § (1) A Magyar Köztársaságban mindenkit megillet a jóhírnévhez, a magánlakás sérthetetlenségéhez, valamint a magántitok és a személyes adatok védelméhez való jog.”

„70/A. § (1) A Magyar Köztársaság biztosítja a területén tartózkodó minden személy számára az emberi, illetve az állampolgári jogokat, bármely megkülönböztetés, nevezetesen faj, szín, nem, nyelv, vallás, politikai vagy más vélemény, nemzeti vagy társadalmi származás, vagyoni, születési vagy egyéb helyzet szerinti különbségtétel nélkül.

(2) Az embereknek az (1) bekezdés szerinti bármilyen hátrányos megkülönböztetését a törvény szigorúan bünteti.

(3) A Magyar Köztársaság a jogegyenlőség megvalósulását az esélyegyenlőtlenségek kiküszöbölését célzó intézkedésekkel is segíti.”

„70/E. § (1) A Magyar Köztársaság állampolgárainak joguk van a szociális biztonsághoz; öregség, betegség, rokkantság, özvegység, árvaság és önhibájukon kívül bekövetkezett munkanélküliség esetén a megélhetésükhöz szükséges ellátásra jogosultak.

(2) A Magyar Köztársaság az ellátáshoz való jogot a társadalombiztosítás útján és a szociális intézmények rendszerével valósítja meg.”

„70/I. § Minden természetes személy, jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet köteles jövedelmi és vagyoni viszonyainak megfelelően a közterhekhez hozzájárulni.”

2. A Nért. érintett rendelkezései:

„2. § E törvény alkalmazásában:

(…)

10. forgalmi érték: az a pénzben kifejezhető érték, amely a vagyontárgy eladása esetén — a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembevétele nélkül — árként általában elérhető; (…)”

„5. § (1) Az adó alanya az a személy vagy szervezet, aki vagy amely a naptári év (a továbbiakban: év) első napján a lakóingatlan tulajdonosa. Több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában adóalanyok. Amennyiben a lakóingatlant az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, az annak gyakorlására jogosult az adó alanya, több jogosult esetén a jogosultak jogosultságaik arányában minősülnek adóalanynak.

(2) Az adót az adóalanynak kell megfizetnie. Ha az adó alanya a vagyoni értékű jog jogosítottja, és a végrehajtás vele szemben végrehajtható vagyon hiányában eredménytelenül zárult, úgy az adótartozást a tulajdonosnak kell tulajdoni hányada arányában megfizetni. Ha a vagyoni értékű jog jogosítottjának a lakóingatlan után adótartozása keletkezik, az adóhatóság a tartozás tényéről a tulajdonosokat értesíti.”

„10. § Az adó alapja a lakóingatlannak az adóév első napján fennálló forgalmi értéke.”

„15. § Bevallást kell benyújtani arról a lakóingatlanról, amely után az adóalanyt adófizetési kötelezettség terheli, továbbá arról a lakóingatlanról is, amelynek a 16. § szerinti számított értéke a 14. § (1) bekezdésének a) pontja szerinti mentesség esetén a 30 millió forintot, a 14. § (1) bekezdésének b) pontja szerinti mentesség esetén a 15 millió forintot eléri.”

„17. § Adóköteles a hatósági nyilvántartásban szereplő vízi jármű, illetve a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti belföldi illetőségű magánszemély vagy belföldön bejegyzett szervezet olyan vízi járműve, amely a hatósági nyilvántartásba bejegyzés műszaki feltételeinek megfelel, de a nyilvántartásban nem szerepel, vagy bejegyzésére külföldön került sor.”

„20. § Az adó alapja:

a) vitorlás vízi jármű esetén a vízi jármű névleges vitorlafelülete négyzetméterben kifejezve,

b) az a) pont alá nem tartozó vízi jármű esetén a vízi jármű főgépének, több főgép esetén főgépeinek összegzett, hatósági nyilvántartásban, külföldön nyilvántartatott vízi jármű esetén a külföldi hatóság nyilvántartásában, ezek hiányában a vízi jármű bizonyítványában feltüntetett kilowattban kifejezett teljesítménye.”

„21. § Az adó évi mértéke:

a) a 20. § a) pontja szerinti vízi járművek esetén az adóalap minden megkezdett négyzetmétere után:

aa) a vízi jármű gyártási évében és az azt követő 10 naptári évben 2000 Ft;

ab) a vízi jármű gyártási évét követő 11-21. naptári évben 1000 Ft;

ac) a vízi jármű gyártási évét követő 22. évtől 500 Ft;

b) a 20. § b) pontja szerinti vízi járművek esetén kilowattonként:

ba) a vízi jármű gyártási évében és az azt követő 5 naptári évben 300 Ft;

bb) a vízi jármű gyártási évét követő 6-10. naptári évben 250 Ft;

bc) a vízi jármű gyártási évét követő 11-15. naptári évben 200 Ft;

bd) a vízi jármű gyártási évét követő 16. naptári évtől 150 Ft.”

„23. § Adóköteles a hatósági nyilvántartásban szereplő légi jármű, illetve a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerinti belföldi illetőségű magánszemély vagy belföldön bejegyzett szervezet olyan légi járműve, amely a hatósági nyilvántartásba bejegyzés műszaki feltételeinek megfelel, de a nyilvántartásban nem szerepel, vagy bejegyzésére külföldön került sor.”

„27. § Az adó alapja a légi jármű hatósági bizonyítványában szereplő legnagyobb felszálló tömege.”

„28. § Az adó évi mértéke az adóalap minden megkezdett 100 kilogrammja után:

a) motoros légi járművek (ide nem értve a motoros és segédmotoros vitorlázó repülőgépet és a léghajót) esetén:

aa) a légi jármű gyártási évében és az azt követő 5 naptári évben 8000 Ft;

ab) a légi jármű gyártási évét követő 6-10. naptári évben 7000 Ft;

ac) a légi jármű gyártási évét követő 11-15. naptári évben 6000 Ft;

ad) a légi jármű gyártási évét követő 16. naptári évtől 5000 Ft;

b) az a) pontban nem említett légi járművek esetén:

ba) a légi jármű gyártási évében és az azt követő 5 naptári évben 4000 Ft;

bb) a légi jármű gyártási évét követő 6-10. naptári évben 3500 Ft;

bc) a légi jármű gyártási évét követő 11-15. naptári évben 3000 Ft;

bd) a légi jármű gyártási évét követő 16. naptári évtől 2500 Ft.”

„29. § Adóköteles a 125 kilowatt teljesítményt elérő hajtómotorral rendelkező személygépkocsi, az OT betűjelű rendszámtáblával ellátott személygépkocsi kivételével.”

„32. § Az adó alapja a személygépkocsi hatósági nyilvántartásban feltüntetett teljesítménye kilowattban kifejezve. Ha a hatósági nyilvántartásban a személygépkocsi teljesítménye csak lóerőben van feltüntetve, akkor a lóerőben kifejezett teljesítményt 1,36-tal kell osztani, s az eredményt a kerekítés általános szabályai szerint egész számra kell kerekíteni. Hatósági nyilvántartásban nem szereplő személygépkocsi esetén az adó alapja a személygépkocsi műszaki adatait tartalmazó hatósági okiratban szereplő teljesítmény kilowattban kifejezve.”

„33. § Az adó mértéke a Gjt. 7. §-ának (1) bekezdése szerinti adómérték 2-szerese a 125 kilowatt teljesítményt elérő és 175 kilowatt teljesítményt meg nem haladó, 2,5-szerese a 175 kilowatt teljesítményt meghaladó és 200 kilowatt teljesítményt el nem érő, és 3-szorosa a legalább 200 kilowatt teljesítményt elérő személyszállító gépjármű után.”

„34. § 50%-os adókedvezmény illeti meg:

a) a kizárólag elektromos meghajtású, valamint a Gjt. szerinti hybrid meghajtású személygépkocsit;

b) annak az adóalanynak a — legfeljebb egy darab — személygépkocsiját, aki szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként háztartásában 3 vagy annál több gyermeket nevel (tart el).”

3. Az Art. érintett rendelkezései:

„26. § (1) Az adót, a költségvetési támogatást — ha törvény előírja — az adózó köteles megállapítani, bevallani és megfizetni (önadózás).

(2) A jogi személy és egyéb szervezet az adót és a költségvetési támogatást — az építményadó, a telekadó, a gépjárműadó, a vagyonszerzési illeték és a kiszabással megállapított eljárási illeték kivételével — önadózással állapítja meg.

(3) A magánszemély az adóját akkor állapítja meg önadózással, ha

(…)

d) az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó alanya.”

„33. § (10) A magánszemély adózó — amennyiben adóját nem a munkáltatója állapítja meg vagy nem él az egyszerűsített bevallás lehetőségével — az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adót a személyi jövedelemadóról szóló bevallásában, a nem magánszemély adózó a társasági adóról szóló bevallásában, az egyszerűsített vállalkozói adó alanya az egyszerűsített vállalkozói adó bevallásában — az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény szerinti lakóingatlan, vízi jármű, légi jármű, illetve nagy teljesítményű személygépkocsi azonosító adatainak a feltüntetésével — az adóévre vonatkozóan állapítja meg és vallja be. Ha az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó alanya személyi jövedelemadóról, társasági adóról, illetve egyszerűsített vállalkozói adóról szóló bevallás benyújtására nem kötelezett — ideértve az e törvény 31. § (5)-(6) bekezdéseiben meghatározott nyilatkozattételre jogosult adóalanyokat is —, továbbá ha a magánszemély adóalany személyi jövedelemadóját a munkáltató állapítja meg vagy él az egyszerűsített bevallás lehetőségével, az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóbevallás-benyújtási kötelezettségét a külön az erre a célra rendszeresített nyomtatványon az adóév május 20-áig teljesíti.

(11) Bevallást kell benyújtani arról a lakóingatlanról is, amely után egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó fizetési kötelezettség nem keletkezik, azonban az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény szerinti számított értéke — az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény 14. § (1) bekezdésének a) pontja szerinti mentesség esetén — a 30 millió forintot — az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény 14. § (1) bekezdésének b) pontja szerinti mentesség esetén — a 15 millió forintot eléri.

(12) Nem köteles az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról bevallást benyújtani az az adóalany, akit teljes személyes mentesség illet meg, továbbá nem kell bevallást adni — a (11) bekezdés szerinti esetet kivéve — arról a lakóingatlanról, vízi járműről, légi járműről, nagyteljesítményű személygépkocsiról, amely után adófizetési kötelezettség nem áll fenn.”

„129. § (2) Ha az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó bevallásának benyújtására kötelezett adózó

a) a lakóingatlan forgalmi értékét az adóhatóság által megállapított forgalmi érték 10 százalékát meg nem haladó eltéréssel vallotta be, vagy

b) bevallás-benyújtási kötelezettségének nem tett eleget és az adóhatóság által megállapított forgalmi érték és az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvényben meghatározott adómentességi értékhatár közötti eltérés a 10 százalékot nem haladja meg,

az adóhatóság az adózó terhére — az adóhiányon túl — a lakóingatlanok adója után jogkövetkezményt nem állapít meg. Amennyiben az eltérés a 10 százalékot meghaladja, az adóhiányhoz kapcsolódó jogkövetkezményeket az általános szabályok alapján kell megállapítani.

(3) Nem mentesül a mulasztási bírság alól az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó bevallás-benyújtásra kötelezett adózó, ha lakóingatlanának számított értéke az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló 2009. évi LXXVIII. törvény 14. § (1) bekezdésének a) pontja szerinti mentesség esetén a 30 millió forintot, vagy az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény 14. § (1) bekezdésének b) pontja szerinti mentesség esetén a 15 millió forintot eléri és bevallás-benyújtási kötelezettségének nem tett eleget.”

„168. § (8) Ha az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adó bevallásának benyújtására kötelezett adózó a lakóingatlan forgalmi értékét a tényleges forgalmi érték 10 százalékát meg nem haladó eltéréssel vallotta be és emiatt önellenőriz, az adózó mentesül a lakóingatlan adója után az önellenőrzési pótlék megfizetése alól. Ismételt önellenőrzés esetén, vagy ha az eltérés a 10%-ot meghaladja, az önellenőrzési pótlékot az általános szabályok szerint kell megállapítani azzal, hogy az önellenőrzési pótlékot az egyes fizetési kötelezettségek esedékességét követő naptól kell felszámítani.”

III.

Az indítványok részben megalapozottak.

1. Az indítványozók a Nért. számos rendelkezését kifogásolták, egyebek mellett azokat is, amelyek az Art. szövegét módosították. Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata szerint nem a módosító rendelkezéseket hatályba léptető, hanem a módosított rendelkezéseket magába foglaló (inkorporáló) jogszabályok rendelkezéseit vizsgálja. [8/2003. (III. 14.) AB határozat, ABH 2003, 74, 81.; 51/2004. (XII. 8.) AB határozat, ABH 2004, 679, 683.; 28/2005. (VII. 14.) AB határozat, ABH 2005, 290, 297.; 55/2008. (IV. 24.) AB határozat, ABH 2008, 525, 530.] Erre tekintettel az Alkotmánybíróság vizsgálatát kiterjesztette az Art.-nek a Nért. által módosított rendelkezéseire.

1.1. Az indítványozók többsége a lakóingatlanok adójával kapcsolatban kezdeményezte a Nért. alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését. Az Alkotmánybíróság a lakóingatlanok adójának alkotmányossági vizsgálata kapcsán mindenekelőtt megjegyzi, hogy a vagyon, s azon belül az ingatlanok adóztatása számos országban ismert és alkalmazott, alapvetően a közteherviselés arányosabbá tételét szolgáló megoldás. Az ingatlanadó tehát különböző formában és variációban létező adónem, melyet jellemzően a helyi közfeladatok ellátásának biztosítására, helyi adó formájában vezetnek be. A különböző országok ingatlanadóztatási gyakorlata alapján változatos képet kapunk arról, hogy valójában mi képezi az ingatlanadó alapját: bérleti díj (Franciaország), ingatlankataszter (Olaszország, Spanyolország), négyzetméter (Csehország, Lengyelország), forgalmi érték (Kanada), biztosítási érték (Svájc), stb. Ezzel szemben vannak olyan országok, amelyek az ingatlanadó megszüntetése mellett foglaltak állást (pl.: Luxemburg), illetve amelyek úgy döntöttek, hogy a nem lakás céljára szolgáló ingatlanokra vonatkozóan tartják fenn az ingatlanadót (pl.: Írország).

Az ingatlanadó alkalmazásának, mely helyi adó formájában nálunk is már két évtizede ismert, alapvetően semmilyen alkotmányos elv nem áll az útjában. Az Alkotmánybíróság nyomatékosan rámutat tehát arra, hogy az ingatlanadó alkotmányosan nem kifogásolható, nem ellentétes az Alkotmánnyal.

1.2. Az Alkotmánybíróság megállapítja: a Nért. kifogásolt szabályozásának megalkotására azt követően került sor, hogy az Alkotmánybíróság 155/2008. (XII. 17.) AB határozatában (ABH 2008, 1240.; a továbbiakban: Abh.) már állást foglalt az ingatlanok adóztatásával kapcsolatban.

Az Alkotmánybíróság az Abh.-ban megsemmisítette a luxusadóról szóló 2005. évi CXXI. törvényt (a továbbiakban: Ltv.). Az Ltv. bizonyos értékhatár felett vagyoni típusú adót vetett ki az ingatlanokra. Az Ltv. szerinti ingatlanadó megállapítására a következőképpen került sor: „törvény határozza meg az egyes értékeket (az értékhatárok között), vagyis az Országgyűlés vélelmezi, hogy az egyes megyékben és a főváros egyes kerületeiben az ingatlanok legalább és legfeljebb mennyit érnek. Ezt követően a települési önkormányzat rendeletben határozza meg az átlagértékeket, vagyis azt, hogy a törvényi határok között az adott településen, az adott utcában lévő ingatlan (lakás, üdülő, vagy telek) egy négyzetmétere hány forint értékű. Ez az érték képezi a vagyoni típusú adó alapját.” (Abh., ABH 2008, 1240, 1264.) Az önkormányzati rendelet megalkotásával, az ingatlanok értékövezetekbe sorolásával tehát közvetlenül meghatározottá vált egy ingatlan számított értéke. Az adókötelezettség alapját jelentő ingatlanérték-megállapítással kapcsolatban a helyi önkormányzatok kötetlen döntéshozatalra kaptak lehetőséget. Mindemellett a vagyoni típusú adó alapját képező számított érték jogszabályban rögzített jellege miatt az érték-megállapítás érdemben (a valódi piaci értékviszonyokra figyelemmel) nem volt vitatható. Ezért elsősorban az érdemi bírói felülvizsgálat hiánya, valamint a helyi önkormányzati rendeletalkotás kereteinek meghatározatlansága miatt állapította meg az Alkotmánybíróság az Ltv. alkotmányellenességét.

Az Alkotmánybíróság az Abh.-ban egyértelműen meghatározta az ingatlanokat terhelő vagyoni típusú adó szabályozásának alkotmányos kereteit. Határozatában leszögezte: „önmagában nem alkotmányellenes, hogy a jogalkotó az ingatlanokra vagyonadót vet ki.” (Abh., ABH 2008, 1240, 1271.) Az Alkotmánybíróság szerint továbbá: „[ö]nmagában az sem alkotmányellenes, hogy ezt az ingatlan számított értéke alapján veti ki, amennyiben ez megfelel az Alkotmány rendelkezéseinek”. (Abh., ABH 2008, 1240, 1271.) Ezzel kapcsolatban az Alkotmánybíróság az Alkotmány 2. § (1) bekezdéséből, 50. § (2) bekezdéséből, 57. § (1) és (5) bekezdéséből, valamint 70/I. §-ából eredő alkotmányos követelményként vezette le azt, hogy a jogalkotó biztosítsa az adó megfizetésére kötelezett számára a tényleges helyzet — bíróság előtti — bizonyításának lehetőségét.

Az Abh. meghozatalát követően azonban a jogalkotó nem úgy döntött, hogy a vagyoni típusú adóra vonatkozó korábbi szabályozást hozza összhangba az Alkotmánnyal, lehetővé téve az adó alapját képező számított érték megállapításának érdemi bírói felülvizsgálatát, ha az a mindenkori piaci, forgalmi értéket meghaladja, valamint részletesen meghatározva a helyi önkormányzati jogalkotás kereteit, hanem a Nért. megalkotásával más, új adótechnikát választott az ingatlanok megadóztatására. A Nért. alapján az adó tárgya már nem a lakóingatlan jogszabályban előírt számított értéke, hanem a Nért. 10. §-a szerint a lakóingatlannak az adóév első napján fennálló forgalmi értéke, melyet az Art. 26. § (2) bekezdése, illetve (3) bekezdésének újonnan beiktatott d) pontja szerint immáron önadózással, s nem adókivetés útján kell megállapítani.

1.3. A jelen ügyben az indítványozók a lakóingatlanokat terhelő adó alapját, az adóbevallási és adófizetési kötelezettséget megállapító, illetve e kötelezettségek megsértését szankcionáló szabályozást a jogbiztonság és az arányos közteherviselés elvébe ütközőnek tartották, ezért az Alkotmánybíróság az indítványozók által megjelölt alkotmányossági szempontból vizsgálta a támadott törvényi szabályozást.

A Nért. a lakóingatlanok adójáról szóló szabályozás elején rögzíti, hogy az adó tárgya a lakóingatlan (4. §). Az adó alapja pedig — a Nért. 10. §-a szerint — a lakóingatlannak az adóév első napján fennálló forgalmi értéke. A forgalmi érték a Nért. 2. § 10. pontja szerint „az a pénzben kifejezhető érték, amely a vagyontárgy eladása esetén — a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembevétele nélkül — árként általában elérhető”. Az Abh. tárgyát képező, az ingatlan számított értéke alapján kivetett adótól eltérően tehát a Nért. értelmében az adó alapja a lakóingatlan forgalmi értéke, vagyis a „vagyontárgy eladása esetén (…) árként általában elérhető”, „pénzben kifejezhető”, számszerűsíthető összeg.

A forgalmi érték-alapú közteherviselés nem ismeretlen fogalom a magyar jogrendszerben. Összehasonlítva a Nért. 2. § 10. pontját az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 102. § (1) bekezdés e) pontjával, megállapítható, hogy a két törvény szinte azonos módon határozza meg a közteherviselés alapjául szolgáló forgalmi érték fogalmát. Az Itv. alkalmazásában ugyanis „forgalmi érték: az a pénzben kifejezett érték, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában — a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül — árként általában elérhető (…)”.

Jóllehet a forgalmi érték fogalma szinte azonos az Itv.-ben és a Nért.-ben, azonban a Nért. szerint az Itv.-ben foglaltaktól teljesen eltérő módon kerül sor a forgalmi értéken alapuló vagyoni típusú adó megállapítására.

Az Itv. alapján a vagyonszerzési illetéket a hatóság közreműködése mellett, az adóalany bejelentésére, de kiszabás alapján kell megfizetni, amely lényegében a bejelentett érték hatósági ellenőrzését, elfogadását vagy módosítását jelenti (Itv. 77. §). A kiszabás alapján fizetendő illetékről az adóhatóság fizetési meghagyást (határozatot) ad ki [Itv. 78. § (1) bekezdés]. Bár az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értéket is az illeték fizetésére kötelezett fél köteles bejelenteni (Itv. 69. §), de a bejelentés alapján az adóhatóság dönti el, hogy az illetékkiszabás alapjául elfogadja-e a bejelentett értéket vagy esetleg attól eltérően állapítja-e meg a forgalmi értéket [Itv. 70. § (1) bekezdés], s így az adóhatóság határozata alapján kell az illetéket megfizetni. Az Itv. továbbá azt is előírja, hogy amennyiben az adóhatóság a bejelentett értéktől eltér, akkor milyen szempontok figyelembe vételével állapítja meg a forgalmi értéket [Itv. 70. § (2)-(4) bekezdés]. A forgalmi érték megállapítását egy külön nyilvántartás segíti [lásd az illetékekkel kapcsolatos ügyiratok kezeléséről, valamint az illetékek kiszabásáról, elszámolásáról és könyveléséről szóló 40/2006. (XII. 25.) PM rendeletet]. Lényeges továbbá, hogy amennyiben az adóhatóság az illetékkiszabás során eltér a bejelentett értéktől, akkor pusztán emiatt nem érheti hátrányos jogkövetkezmény a forgalmi érték bejelentésére kötelezett személyt, ha az eltérés kevesebb, mint 50% (Itv. 23/C. §.).

Az Itv.-től eltérően a Nért., és a Nért. által módosított Art. alapján a feltételezett forgalmi értékben való viszonylag kis mértékű tévedés is olyan kockázatot jelent, amelynek következményeit a törvény a vagyonadónál egyoldalúan az adóalanyra hárítja. Ez alapvetően arra vezethető vissza, hogy az Art. 26. §-a szerint a vagyonadót nem bejelentésen alapuló adókiszabás, hanem bevallás alapján, önadózással kell megfizetni. Az Art. 26. §-ával összhangban a Nért. 15. §-a kifejezetten arra kötelezi az adóalanyt, hogy az adókötelezettség tárgyát képező lakóingatlanról bevallást tegyen, amelynek keretében a lakóingatlannak az adózás szempontjából releváns forgalmi értékéről, mint az adó alapjáról nyilatkozatot kell tennie. Az Art., illetve a Nért. alapján tehát az adóalany kötelezettsége, hogy az adó alapját, vagyis a lakóingatlan forgalmi értékét pénzben kifejezett, konkrét összegként meghatározza, azt bevallja, s a bevallásában szereplő forgalmi érték alapul vételével az adót kiszámítsa és befizesse.

Maga a Nért. nem adja meg, s egy általános érvényű törvény értelemszerűen nem is adhatja meg minden egyes lakóingatlan konkrét forgalmi értékét, vagyis azt az adott lakóingatlan „eladása esetén” „árként általában elérhető” összeget, amely a Nért. szerint az adó alapját képezi. Így az adó alapjául szolgáló forgalmi érték a Nért. alkalmazásában egy pontosan meg nem határozott összeget takar.

Az adózó Art. és Nért. szerinti adókötelezettsége akkor válik egyértelművé, ha sikerül az adó alapjául szolgáló forgalmi értéket kellő bizonyossággal, konkrétan megállapítani. A bizonytalanság forrása az, hogy az adó alapjául szolgáló forgalmi érték a Nért. alkalmazásában nem kapcsolódik konkrét jogügylethez, (adó)hatósági megállapításhoz vagy szakértői értékbecsléshez. A Nért. nem állapít meg olyan számítási módszert sem, amellyel az adó alapja az adóalany által meghatározható lenne (pl. az ingatlan egykori vételára, korrigálva a lakásárindex mértékével). Az Art., illetve a Nért. ezért olyan adatszolgáltatásra kötelezi — a lakóingatlannal, illetve annak forgalmi értékével kapcsolatban — az adóalanyt, amelynek pontos ismeretével az adó alanya általában nem rendelkezik. Különösen azért nem, mert amíg az ingatlan értékesítéséről csak feltételesen van szó, addig az ingatlan forgalmi értéke, vagyis a „vagyontárgy eladása esetén (…) árként általában elérhető” érték csak feltételezhető, vagyis bizonytalan. Az adóalany adóbevallásában meg tudja adni az ingatlan adatait, az ingatlan megszerzésére egykor fordított összeg nagyságát, a megszerzés évét, vagy azt az összeget, amelyért az ingatlant eladásra felkínálná. Ezzel szemben az „árként általában elérhető” összegről nem lehet az adóbevallásban feltüntetett más adatok bizonyosságához hasonló pontossággal nyilatkozatot tenni, különösen, ha az ingatlant már régebben vásárolták.

Egy lakóingatlan aktuális forgalmi értéke, vagyis a „vagyontárgy eladása esetén (…) árként általában elérhető” pénzösszeg nagysága rendszerint széles — a mindenkori ingatlanpiaci viszonyoktól függő — alkusávban mozog. Egy lakóingatlan árát illetően 10 százalékosnál jóval nagyobb, akár 30-40 százalékos, vagy néha még ennél is nagyobb eltérések sem szokatlanok. (Pl.: egy kölcsönügylet kapcsán a hitelintézet a hitel fedezetéül elfogadott ingatlan forgalmi értékét általában alacsony összegben állapítja meg. A hitelintézetek ugyanis számolnak a hiteltörlesztés meghiúsulásának lehetőségével, s ezért biztosítani kívánják azt, hogy a hitel fedezetéül szolgáló vagyontárgyat rövid időn belül pénzzé téve mihamarabb kiegyenlítésre kerüljön a tartozás. A hitel fedezetéül szolgáló ingatlan gyors értékesítése pedig leginkább viszonylag alacsony vételár kikötésével biztosítható. Ilyen esetekben a lakóingatlan eladása esetén árként elérhető pénzösszeg akár 60-70 százaléka is lehet annak, amit ugyanazért a lakóingatlanért más körülmények között, hosszabb idő alatt, meg lehetne szerezni.)

Az Alkotmánybíróság vizsgálata során figyelemmel volt arra is, hogy a lakóingatlanok adójának bevallásához felhasználható becsült forgalmi érték közléséről szóló 242/2009. (X. 29.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Korm.r.) szerint az állami adóhatóság az adóalany kérelmére — az általa közölt adatok, valamint az adóhatóság forgalmiérték-adatbázisában lévő forgalmi érték-adatok ismeretében — még az adóbevallás előtt közli a lakóingatlan becsült forgalmi értékét. Ettől azonban az adóhatóság utólagos adómegállapítás során — pozitív és negatív irányban is — eltérhet. Így az adóhatóság által közölt érték nem feltétlenül egyezik meg az adóhatóság által utólagos adómegállapítás során, helyszíni szemle alkalmazásával, szükség esetén külső szakértő bevonásával (Art. 126. §) megállapított forgalmi értékkel. A Korm.r. mindazonáltal garantálja azt, hogy amennyiben az adózó az adóhatóság által becsült értéket jelöli meg az adóbevallásában, vagy adóbevallást erre tekintettel nem nyújt be, akkor ezt úgy kell értékelni, hogy az adózó az adott helyzetben a tőle elvárható körültekintéssel járt el, ezért az adóhatóság vele szemben az adóbírság kiszabását, illetve a késedelmi pótlék felszámítását hivatalból mellőzi. E szabályok értelmében tehát nem kell hátrányos adójogi jogkövetkezményektől tartania annak a személynek, aki bevallásában óvatosságból az adóhatóság által közölt értékből indul ki, jóllehet ingatlanának tényleges forgalmi értéke alatta marad a becsült adóhatósági értéknek. Mentesül ugyanakkor az a személy, akinek az ingatlana — az egyedi jellemzőire, kialakítására tekintettel — az adóhatóság által becsült forgalmi értéket jelentős mértékben, az Art. szerinti tíz százalékot meghaladóan meghaladja. Ez utóbbi esetben a jogszabályi környezet lehetővé teszi a becsült értéknél értékesebb ingatlanok adóalanyainak akár jelentős kedvezményezését is.

Az Alkotmánybíróság a továbbiakban megjegyzi, hogy a Korm.r. szerint a becsült forgalmi érték előzetes megállapítására kizárólag kérelem alapján kerül sor. Az adóalanyok nem kötelesek arra, de nem is várható el minden adóalanytól, hogy a Korm.r. 1. § (2) bekezdése szerint „az állami adóhatóság honlapján elérhető on-line adatlap kitöltésével” elektronikus úton kérelmet nyújtsanak be arra vonatkozóan, hogy az adóhatóság az adóbevallásuk benyújtása előtt elektronikus úton közölje velük lakóingatlanuk becsült forgalmi értékét. Az adóhatóság még abban az esetben is csak becsült értéket tud az adózókkal közölni, amennyiben azok élnek a Korm.r. által felkínált lehetőséggel. A fentiek szerint a becsült érték a Korm.r. értelmében akár egy olyan számított érték is lehet, amely eltér az ingatlan forgalmi értékétől. A Nért. 10. §-a és 2. § 10. pontja alapján nem férhet kétség ahhoz, hogy — különösen jelentősebb eltérés esetén — az utóbbi, vagyis az ingatlan forgalmi értéke kell, hogy az adó alapja legyen. Ilyen esetben tehát a Korm.r. alapján az adóhatóság által közölt becsült érték nem jelent tényleges segítséget az adózónak, s főképp nem nyújt számára biztosítékot az adóhatóság által alkalmazható joghátrányokkal szemben, ha a forgalmi érték a becslésnek alatta marad. Ebben a helyzetben a Korm.r. tulajdonképpen csak elbizonytalanítja az adóalanyt atekintetben, hogy melyik összeget tüntesse fel az adó alapjaként az adóbevallásában: a Korm.r. szerint az adóhatóság által becsült forgalmi értéket, melyhez a jogalkotó egyoldalú garanciát kapcsol (ti. a magasabb forgalmi értékű ingatlanok adóalanyainak egyértelműen kedvez, az alacsonyabb forgalmi értékű ingatlanok adóalanyait választás elé állítja), de amely a Nért. 2. § 10. pontjában foglalt definíció szerinti forgalmi értéktől nyilvánvalóan eltér, vagy épp ellenkezőleg, a Nért. 2. § 10. pontjában foglalt definíció szerinti, „a vagyontárgy eladása esetén — a vagyontárgyat terhelő adósságok figyelembevétele nélkül — árként általában elérhető” értéket, mely a Nért. 10. §-a alapján az adó alapja kell, hogy legyen.

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy az önadózás nem alkotmányellenes. Az önadózást, mint adótechnikát elsősorban akkor alkalmazza a jogalkotó, ha az adózó számára pontosan rendelkezésre állnak azok az adatok, amelyek alapján az adózó meg tudja állapítani az adó alapját, s amelyből ki tudja számítani az adót. A forgalmi érték-alapú közteherviselés önadózással való párosítása a jelen szabályozási környezetben ugyanakkor azt eredményezheti, hogy az adózó az általa pontosan nem ismert, eleve bizonytalan összegű, vélelmezett forgalmi érték bevallására köteles, s ez a bevallásában feltüntetett összeg képezi az adófizetési kötelezettsége, illetve az adóellenőrzés alapját. Ezzel pedig szükségszerűen együtt jár az is, hogy az adózó szankcionálhatóvá válik, ha a lakóingatlan általa bevallott forgalmi értéke az Art.-ben elfogadott mértéken (10%) túl kevesebb annál, mint amit az adóhatóság — ellenőrzés eredményeként — az adó alapjául szolgáló forgalmi értékként utóbb megállapít. Más oldalról nézve viszont, mentesül a hátrányos következmények alól az, akinek az ingatlana a Korm. r. szerinti eljárásban becsült értéknél esetleg lényegesen magasabb forgalmi értékű, mégis a becsült értékkel azonos forgalmi értéken adózik.

Az utólagos adómegállapítás során az adózóval szemben alkalmazandó jogkövetkezményekről az Art. 129. § (2)-(3) bekezdése rendelkezik. Szankciót helyez kilátásba arra az esetre, ha az adózó nem teljesíti megfelelően az — összegét tekintve — eleve bizonytalan forgalmi érték bevallására irányuló kötelezettségét. Az Art. 129. § (2) bekezdése ugyanis az adóhiányhoz kapcsolódó jogkövetkezményeket rendeli alkalmazni akkor, ha az adóbevallás benyújtására kötelezett a lakóingatlan forgalmi értékét az adóhatóság által megállapított forgalmi érték 10 százalékát meghaladó eltéréssel vallotta be, vagyis értelemszerűen legalább ezzel a mértékkel kisebb összegben. (Ugyanilyen módon szankcionálható továbbá az adóalany akkor is, ha bevallás-benyújtási kötelezettségének egyáltalán nem tett eleget, s az adóhatóság által megállapított forgalmi érték, illetve a Nért.-ben meghatározott adómentességi értékhatár közötti eltérés a 10 százalékot meghaladja.) Vagyis miközben a jogalkotó egy bizonytalan összegű forgalmi érték bevallására kötelezi az adóalanyokat, még szankcionálja is őket, ha ingatlanuk forgalmi értékének bevallásánál 10 százalékkal lefelé eltérnek attól az általuk előzetesen nem ismert összegtől, amit az adóhatóság — ellenőrzés alapján, utólagos adómegállapítás során — forgalmi értékként esetleg majd megállapít. Ugyanakkor mentesülnek, akiknél a forgalmi érték az adóhatóság által becsült, az adóalany által elfogadott értéktől felfelé tér el, több mint 10 százalékkal.

A Nért. 2. § (1) bekezdése által a lakóingatlanok adójával kapcsolatban alkalmazni rendelt Art. értelmében többféle hátrányos jogkövetkezménnyel is sújtható az az adózó, aki ingatlanja forgalmi értékének bevallásánál 10 százalékkal lefelé eltér attól az általa előzetesen nem ismert összegtől, amit az adóhatóság — ellenőrzés eredményeként, utólagos adómegállapítás során — forgalmi értékként megállapít. Az Art. 165. § (1) és (2) bekezdése szerint az adó késedelmes megfizetése miatt az esedékesség napjától késedelmi pótlékot köteles fizetni, melynek mértéke minden naptári nap után a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része. Ezen túlmenően az Art. 170. § (1) bekezdése szerint az adóhiány esetén adóbírságot is kell fizetnie, melynek mértéke — ha e törvény másként nem rendelkezik — az adóhiány 50%-a. Az Art. 170. § (2) bekezdése értelmében adóhiánynak minősül az adózó terhére megállapított adókülönbözet. Mindezen felül különösen méltánytalan, hogy ezeket a hátrányos jogkövetkezményeket aránytalanul hosszú ideig, öt évig lehet alkalmazni a jóhiszemű adózóval szemben is pusztán azért, mert nem tudta megfelelően teljesíteni az — összegét tekintve — eleve bizonytalan forgalmi érték bevallására irányuló kötelezettségét. Az Art. 164. § (1) bekezdése alapján ugyanis az elévülés általános szabályai vonatkoznak a Nért. szerinti adókötelezettség esetére is. Ennek értelmében az adó megállapításához való jog annak a naptári évnek az utolsó napjától számított 5 év elteltével évül el, amelyben az adóról bevallást, bejelentést kellett volna tenni, illetve bevallás, bejelentés hiányában az adót meg kellett volna fizetni.

A fentieket figyelembe véve az Art. 129. § (2) bekezdésében az adóköteles lakóingatlan forgalmi értékének bevallásánál a jogalkotó által még eltűrt 10 százalékos eltérés aránytalanul szűknek bizonyul. Ha az adóalany által közölt forgalmi érték csupán ennyivel kisebb, akkor ennek számos, az adóalany érdekkörén kívül álló körülmény is oka lehet. A forgalmi érték pontos ismeretével többségében nem rendelkező adózóktól nem várható el az adózásnak ebben a rendszerében, hogy ilyen pontossággal meg tudják határozni lakóingatlanuk törvény szerinti forgalmi értékét. A törvény szabályai következtében szinte mindig lehetőség van arra, hogy egy ingatlan forgalmi értékét az adóhatóság a bevallotthoz képest 10 százalékkal eltérően ítélje meg, hiszen ennyit a „vagyontárgy eladása esetén” is rendszerint mozog az ár. Így az adózók a pusztán 10 százalékos eltérést megengedő szabály miatt ki vannak szolgáltatva annak a kockázatnak, hogy az adóhatóság — utólagos adómegállapítás során — magasabb forgalmi érték formálisan jogszerű megállapításával is hátrányos jogkövetkezményeket alkalmazzon velük szemben. Az Art. ráadásul az adókötelezettségek nem megfelelő teljesítését úgy teszi szankcionálhatóvá, hogy az adóalap meghatározására vonatkozó adókötelezettség teljesítésekor még nem feltétlenül ismert az adóalany által a szükséges bizonyossággal az a feltétel (az adóhatóság által utólagos adómegállapítás során meghatározott forgalmi érték, illetve a bejelentett érték különbözete), amely az ellenőrzés alapján akár szankció kiszabásának alapját is képezheti. Mindemellett a vonatkozó jogszabályi környezet alapján az sem kizárt, hogy az adóhatóság közel egy időben történő illetékfizetésre kötelezés, illetve utólagos adómegállapítás során eltérően határozza meg ugyanannak a lakóingatlannak a forgalmi értékét.

Mindezek alapján megállapítható, hogy — kellő ingatlanforgalmi szakértelem hiányában — az adóalanyok önhibájukon kívül nem tudnak megfelelni annak a követelménynek, hogy adóbevallási kötelezettségüket hibátlanul, helyes és valós adattartalommal teljesítsék. A Nért. tehát arra kötelezi az adóalanyokat, hogy adófizetési kötelezettségüket egy általuk megjelölt, vélelmezett, utóbb a hatóság által vizsgálható értéken alapuló, s ezért nem, vagy legalábbis nem feltétlenül helyes értéket tükröző adóbevallás alapján teljesítsék. Ráadásul mindezért a törvényalkotó, — ha alulbecslés történik —, egyoldalúan az adóalanyokra hárítja a felelősséget. Az ingatlanok értékmeghatározásával kapcsolatban tehát, — figyelemmel a törvény forgalmi-érték fogalmára —, a jogalkotó tág teret ad az önkényes adóhatósági jogalkalmazásnak, amely lehetőséget teremt az adózókra nézve súlyosan hátrányos jogkövetkezmények adóhatósági megállapítására. Mindezek alapján az Art. 129. § (2) bekezdése, mely joghátrányok indokolatlanul tág körben történő megállapítására ad lehetőséget, kiszámíthatatlan, bizonytalan helyzetet teremt az adóalanyokra nézve.

1.4. Az Alkotmánybíróság a Nért. 10. §-a és 2. § 10. pontja alapján azt is megállapította továbbá, hogy a Nért. minden esetben a lakóingatlan forgalmi értékét, vagyis a lakóingatlan eladása esetén árként általában elérhető összeget tekinti az adó alapjának. A Nért. 11. §-a értelmében az adó évi mértéke a Nért. 10. §-a szerinti adóalaphoz, azaz a lakóingatlan (bevallott) forgalmi értékéhez igazodik. Másképpen megfogalmazva: a lakóingatlan adója a (bevallott) forgalmi érték előírt százalékában meghatározott összeg, amelyet „az adóalanynak kell megfizetnie” [5. § (2) bekezdés].

A Nért. 5. § (1) bekezdése határozza meg az adó alanyát. Eszerint az adó alanya a lakóingatlan tulajdonosa. Ha azonban a lakóingatlant az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, akkor az annak gyakorlására jogosult válik az adó alanyává.

Az Itv., mely a Nért.-hez hasonlóan definiálja a forgalmi érték fogalmát, e fogalom meghatározásán kívül kifejezetten rendelkezik arról, hogy az illeték alapjául szolgáló forgalmi érték megállapításánál figyelembe kell venni a forgalmi értéket csökkentő vagyoni értékű jogokat. Vagyis a tulajdonszerző a haszonélvezet, a használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. A haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti meg a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket (Itv. 20. §). A Nért., bár átveszi az Itv. forgalmi érték fogalmát, nem rendelkezik arról, hogy a tulajdonosnak az adót a vagyoni értékű jogok értékével csökkentett forgalmi érték után kell megfizetni, s ugyanakkor a vagyoni értékű jog jogosultjának e jog értéke után kell adózni. Ehelyett a Nért. a vagyoni értékű jog jogosultját és a tulajdonost „egyetemleges” adóalanyként kezeli: azonos adóalapra vonatkozóan írja elő a tulajdonosnak a vagyoni értékű jog jogosultjával „egyetemleges” adófizetési kötelezettségét.

Tekintettel arra, hogy a Nért. az adó alapját egységesen határozza meg, az adó alanya, vagyis mind a tulajdonos, mind a vagyoni értékű jog jogosultja a lakóingatlan forgalmi értékéhez, a lakóingatlan eladása esetén árként általában elérhető teljes összeghez mérten köteles az adó megfizetésére. Ennek következtében a vagyoni értékű jog gyakorlására jogosult adóalanynak nem csupán a tényleges vagyona (vagyoni értékű joga) képezi az adó alapját, hanem a lakóingatlan (egészének) forgalmi értéke. Amennyiben pedig a vagyoni értékű jog jogosultja nem teljesíti az adókötelezettségét, és a végrehajtás vele szemben végrehajtható vagyon hiányában eredménytelenül zárul, akkor a Nért. 5. § (2) bekezdése értelmében a tulajdonos köteles az adót megfizetni. A tulajdonos szintén a lakóingatlan Nért. szerinti forgalmi értéke után adózik, annak ellenére, hogy lakóingatlanának tényleges forgalmi értékét a vagyoni értékű jog nyilvánvalóan csökkenti.

A Nért. alapján a forgalmi érték fogalmának más értelmezése sem zárható ki. Az adó alapjául szolgáló forgalmi érték meghatározásából akár arra a következtetésre is juthatunk, hogy a törvényhozó a forgalmi érték alatt a vagyoni értékű jogok értékével csökkentett „vételárat” érti. Ebben az esetben viszont a Nért. 5. § (1) bekezdése alapján a vagyoni értékű jog jogosultja éppen a saját vagyoni értékű jogának értékével csökkentett forgalmi érték után lenne köteles adózni.

A lakóingatlant terhelő több vagyoni értékű jog esetén ráadásul a jogosultak „jogosultságaik arányában minősülnek adóalanynak”. Ennek következtében „jogosultságaik arányában” lennének kötelesek az adókötelezettséget teljesíteni. Nem tisztázott azonban sem az arányosítás módszere, sem az, hogy miként határozható meg a Nért. szerinti vagyoni értékű jogok értéke. A Nért. alapján tehát bizonytalan értékű vagyoni értékű jogok szabályozatlan módon történő arányosításával kellene az adóalanyiságot megállapítani, s ezek az adóalanyok lennének kötelesek az egyértelműen meg nem határozott adófizetési kötelezettséget teljesíteni.

Az adókötelezettség szempontjából mindenekelőtt bizonytalanságot jelent az, hogy a Nért. 10. §-a és 2. § 10. pontja alapján az adóalap többféleképpen is megállapítható. (Az adó alapjául szolgáló forgalmi érték megállapítása és bevallása — a fentiekben kifejtett módon — az adóalany kötelezettsége, amelynek valóságáért az adó alanya felelős, s amellyel kapcsolatban az Art. 129. §-a szerint szankcionálható.) Növeli az adóalap megállapításával kapcsolatos bizonytalanságot, hogy a Nért.-nek az adó alapját kijelölő 10. §-a nem differenciál kellőképpen a Nért. 5. § (1) bekezdésében meghatározott adóalanyi kör szerint.

1.5. Az Alkotmánybíróság az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében rögzített jogállamiság részét képező jogbiztonság alkotmányi követelményének tartalmát már több határozatában vizsgálta. Az Alkotmánybíróság a 9/1992. (I. 30.) AB határozatában kifejtette, hogy a jogállamiság alapvető ismérve a jogbiztonság, amely nemcsak „az egyes normák egyértelműségét követeli meg, de az egyes jogintézmények működésének kiszámíthatóságát is” (ABH 1992, 59, 65.). A 11/1992. (III. 5.) AB határozat szerint „a jogbiztonság az államtól és elsősorban a jogalkotótól azt várja el, hogy a jog egésze, egyes részterületei és egyes szabályai is világosak, egyértelműek, hatásukat tekintve kiszámíthatóak és a norma címzettjei számára előre láthatóak legyenek.” (ABH 1992, 77, 84.) A 42/1997. (VII. 1.) AB határozatában az Alkotmánybíróság továbbá megállapította: „Alkotmányellenessé nyilvánítható az a szabály, amely értelmezhetetlen voltánál fogva teremt jogbizonytalanságot, mert hatását tekintve nem kiszámítható és címzettjei számára előre nem látható.” (ABH 1997, 299, 301.) Az Alkotmánybíróság a 47/2003. (X. 27.) AB határozatában többek között megkövetelte azt is, hogy a jogszabály világosan kijelölje az adott jogintézmény alkalmazásának kereteit (ABH 2003, 525, 549-550.).

A bizonytalan összegű forgalmi értéken alapuló, önadózással megállapítandó adó fizetésére vonatkozó kötelezettség, vagyis egy eleve vitatható összeg adóalapként történő feltüntetésére kényszerítő adóbevallás-benyújtási, illetve az ezen nyugvó adófizetési kötelezettség, s különösen e kötelezettségek teljesítésének az Art. 129. § (2) bekezdése alapján — előre nem látható feltételek szerint történő — szankcionálása jogbizonytalanságot teremt. Ilyen a lakóingatlanok adójával kapcsolatos adókötelezettség, mely csak úgy teljesíthető, hogy az adókötelezettség teljesítésének joghatása előre nem látható, kiszámíthatatlan.

Ezen túlmenően az adó alapjának a lakóingatlan forgalmi értékeként történő meghatározása, egyúttal a lakóingatlant terhelő vagyoni értékű jog jogosultjának és a lakóingatlan tulajdonosának „egyetemleges” adófizetési kötelezettsége, illetve a bizonytalan értékű vagyoni értékű jogok jogosultjainak szabályozatlan módon történő arányosításával megállapítandó adófizetési kötelezettsége szintén jogbizonytalanságot hoz létre. A bizonytalan adófizetési kötelezettség a jogbiztonság követelményébe ütközik.

Erre figyelemmel megállapítható, hogy az Art. 129. § (2) bekezdése, a Nért. 2. § 10. pontja, 5. § (1)-(2) bekezdése és 10. §-a az Alkotmány 2. § (1) bekezdésében foglalt jogállamiság elvébe ütközik.

1.6. Az Alkotmánybíróság a fentiek alapján a Nért. 2. § 10. pontját, 5. § (1)-(2) bekezdését, 10. §-át, illetve az Art. 129. § (2) bekezdését minősítette alkotmányellenesnek. Bár az alkotmányellenesség megállapítása közvetlenül csak az előbbiekben felsorolt rendelkezésekre terjedt ki, de ezek nélkül a Nért.-nek, illetve az Art.-nek a lakóingatlanok adójára vonatkozó szabályozása, valamint a Korm.r. alkalmazhatatlanná válik. Egy alkalmazhatatlan adójogszabálynak a jogrendszerben maradása a jogbiztonságra súlyos sérelemmel járna, ezért az Alkotmánybíróság szoros tárgyi összefüggés alapján nemcsak a Nért. és az Art. felsorolt rendelkezéseit, hanem a Nért. 1. § (1) bekezdésének „lakóingatlan,” szövegrészét, 2. § 1-9., 14., 16-17., 19-22. pontját, 4-16. §-át, illetve 1. és 2. számú mellékletét, az Art. 33. § (10) bekezdésének „lakóingatlan” szövegrészét, (11) bekezdését, (12) bekezdésének „— a (11) bekezdés szerinti esetet kivéve —” és „lakóingatlanról,” szövegrészét, 129. § (3) bekezdését és 168. § (8) bekezdését, valamint a Korm.r.-et is megsemmisítette. [54/1992. (X. 29.) AB határozat, ABH 1992, 266, 268.; 28/1994. (V. 20.) AB határozat, ABH 1994, 134, 137.; 34/1994. (VI. 24.) AB határozat, ABH 1994, 177, 181.; 67/1997. (XII. 29.) AB határozat, ABH 1997, 411, 416.; 33/2002. (VII. 4.) AB határozat, ABH 2002, 173, 182.; 17/2006. (I. 17.) AB határozat, ABH 2006, 281.; 42/2008. (IV. 17.) AB határozat, ABH 2008, 417, 434.; 155/2008. (XII. 17.) AB határozat, ABH 2008, 1240, 1269.]

Az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény (a továbbiakban: Abtv.) 43. § (1) bekezdésében megfogalmazott főszabálya szerint az Alkotmánybíróság által megsemmisített jogszabály az erről szóló határozat közzétételét követően veszti hatályát. Az Abtv. 43. § (4) bekezdése értelmében azonban a jogbiztonság, vagy az eljárást kezdeményező különösen fontos érdeke indokolhatja az ettől eltérő döntést. A jelen esetben az Alkotmánybíróság a jogbiztonságra tekintettel döntött a vizsgált jogszabályok kihirdetésére visszamenőleges hatályú megsemmisítése mellett. A visszamenőleges hatállyal megsemmisített jogszabályi rendelkezések a keletkezésük időpontjára visszahatóan semmisek, ami esetükben kizárja alkalmazásukat.

1.7. Mivel az Alkotmánybíróság a Nért., illetve az Art. lakóingatlanok adójára vonatkozó rendelkezéseinek alkotmányellenességét a fentiek alapján megállapította, e rendelkezéseknek az indítványokban felhívott további okokból és más alkotmányi rendelkezésekkel fennálló ellentétét már nem vizsgálta.

1.8. Több indítványozó is kifogásolta a Nért. 1. § (2) bekezdését a lakóingatlanok adójával összefüggésben. Tekintettel arra, hogy az Alkotmánybíróság a Nért. lakóingatlanok adójára vonatkozó rendelkezéseinek az alkotmányellenességét a fentiek alapján megállapította, ezért a lakóingatlanok adójával összefüggésben kifogásolt rendelkezés alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló további indítványoknak az elbírálását mellőzte.

2. Több indítványozó a Nért. 3. §-a alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kezdeményezte. Az indítványozók a Nért. 3. §-a szerinti személyes adómentességgel kapcsolatban azt állították, hogy sérti a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogúságának elvét, indokolatlan megkülönböztetést tesz a köztulajdon és a magántulajdon között, ellentétes az arányos közteherviselés elvével, valamint a gazdasági verseny szabadságával. Ezért az indítványozók az Alkotmány 9. §-ának, 70/A. §-ának és 70/I. §-ának a sérelmét kérték megállapítani.

2.1. A Nért. 3. §-a személyes adómentességet biztosít az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóval kapcsolatban a Magyar Államnak, a helyi önkormányzatoknak és azok társulásainak, a települési, területi és országos kisebbségi önkormányzatoknak, a költségvetési szerveknek, az egyházaknak, az Észak-atlanti Szerződés Szervezetének, továbbá azoknak, akiknek a mentességét nemzetközi szerződés biztosítja.

„Az Alkotmány 70/I. §-a az állampolgárok egyik alapvető kötelezettségeként mondja ki, hogy mindenki köteles jövedelmi és vagyoni viszonyainak megfelelően a közterhekhez hozzájárulni. E hozzájárulás módját és mértékét az adókról, az illetékekről, a vámokról stb. szóló törvények állapítják meg. Az említett törvények megalkotása során az Országgyűlés rendszerint kedvezményeket is nyújt a jogszabály címzettjeinek meghatározott köre számára, illetőleg bizonyos tevékenységfajtákra vagy árucikkekre. Amíg azonban a közterhekhez való hozzájárulás az állampolgároknak az Alkotmányból eredő alapvető kötelezettsége, addig a kötelezettség alóli mentesülésre vagy bizonyos mértékű kedvezményre senkinek sincs az Alkotmányon alapuló alanyi joga.

A mentességek és kedvezmények meghatározásánál a jogalkotót széleskörű mérlegelési jog illeti meg. Ennek gyakorlása során tekintettel lehet bizonyos, az Alkotmányban is nevesített jogokra — pl. az egészséges környezethez vagy a szociális biztonsághoz való jogra — de ezen túlmenően érvényre juttathat az Alkotmányból közvetlenül le nem vezethető, esetenként rövid távra irányadó gazdaságpolitikai, életszínvonal-politikai, szociálpolitikai és egyéb célkitűzéseket. Ekként tehát, noha a jogalkotót a mentességek és kedvezmények megállapításánál is kötik az Alkotmányban meghatározott jogi korlátok, a jogalkotói mérlegelésnél nem a jogi, hanem az egyéb szempontok játsszák a meghatározó szerepet, s ebből eredően az esetleges helytelen, a társadalom érdekeivel ellentétes tartalmú mérlegelés is elsődlegesen politikai felelősséget von maga után.

A kifejtettekből következik, hogy a kedvezményekre vonatkozó jogszabályi rendelkezések alkotmányossági felülvizsgálata során az Alkotmánybíróság hatáskörébe kizárólag annak ellenőrzése tartozik: a jogalkotó mérlegelési jogának gyakorlása során nem került-e ellentétbe az Alkotmány valamely rendelkezésével, s az Alkotmánybíróság nem jogosult a jogalkotói mérlegelés célszerűségi — pl. gazdaságpolitikai — szempontú felülbírálatára.” [61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992, 280, 280-281.]

Az adókedvezményekkel, adómentességekkel kapcsolatosan az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata során követett álláspontja az, hogy adókedvezményre, adómentességre senkinek sincs az Alkotmányon alapuló alanyi joga. Az adókedvezmények, adómentességek megadása, illetőleg visszavonása a jogalkotó mérlegelési jogkörébe tartozik, önmagában alkotmányossági problémát nem képez. Az adókedvezményre, adómentességre vonatkozó jogszabályi rendelkezések vizsgálata során az Alkotmánybíróság hatáskörébe kizárólag annak a megállapítása tartozik, hogy a jogalkotó a mérlegelési jogkörében megállapított kedvezményekkel nem sért-e alkotmányos rendelkezést (1393/B/1992. AB határozat, ABH 1993, 626, 629.).

Az Alkotmánybíróság a 33/1993. (V. 28.) AB határozatában — utalva a 21/1990. (X. 4.) AB határozatára — kifejtette, hogy „az Alkotmány 9. § (1) bekezdése nem tulajdonformák között különböztet, hanem ellenkezőleg, a tulajdon bármely formájára nézve diszkrimináció-tilalmat fogalmaz meg. A határozat gondolati tartalma szerint — amelyet az Alkotmánybíróság több más határozatában is továbbfejlesztett — az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdése szerinti jogegyenlőségi tétel az Alkotmány 9. § (1) bekezdése alapján a tulajdonhoz való jogra, és az abból folyó egyéb vagyoni jogokra is vonatkozik. Így a polgári jogi jogalanyok (a társasági jogban a társaságok) között a vagyoni viszonyok körében tett megkülönböztetés — kellő súlyú alkotmányos indok hiányában — alkotmányosan megengedhetetlen. Mindebből az következik, hogy a polgári jogi (társasági jogi) szabályozás során a jogviszonyok alanyait (beleértve az államot is) — az azonos szabályozási koncepción belül, tekintettel az Alkotmány 9. § (1) bekezdésének és 70/A. § (1) bekezdésének összefüggésére — egyenlőnek kell tekinteni.” (ABH 1993, 247, 250.)

Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata szerint a diszkrimináció Alkotmányban meghatározott tilalma elsősorban az alkotmányos alapjogok tekintetében tett megkülönböztetésekre terjed ki. Ha a megkülönböztetés nem emberi jog vagy alapvető jog tekintetében történt, az eltérő szabályozás alkotmányellenessége akkor állapítható meg, ha az az emberi méltósághoz való jogot sérti. Az Alkotmánybíróság kifejtette azt is, hogy alkotmányellenes megkülönböztetésről csak akkor lehet szó, ha a jogszabály egymással összehasonlítható, a szabályozás szempontjából azonos csoportba tartozó jogalanyok között tesz különbséget anélkül, hogy annak alkotmányos indoka lenne. Alkotmányellenes megkülönböztetés mindezek alapján csak akkor állapítható meg, ha összehasonlítható helyzetben lévő személyek között tesz a jogalkotó olyan különbséget, amely alapjogsérelmet okoz, illetőleg azzal az egyenlő méltóság alkotmányos követelményét sérti. Nem minősül azonban megengedhetetlen különbségtételnek, ha a jogi szabályozás eltérő jogalanyi körre vonatkozóan állapít meg eltérő rendelkezéseket. [408/H/1998. AB határozat, ABH 2000, 760, 763.; 9/1990. (IV. 25.) AB határozat, ABH 1990, 46, 48.; 21/1990. (X. 4.) AB határozat, ABH 1990, 73, 77-78.; 61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992, 280, 282.; 35/1994. (VI. 24.) AB határozat, ABH 1994, 197, 203.; 30/1997. (IV. 29.) AB határozat, ABH 1997, 130, 138.].

Az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adókötelezettség megállapítása szempontjából az érintett vagyontárgyak tulajdonosai azonos csoportba tartozóknak — homogén csoportnak — tekinthetők. Az egyes nagy értékű vagyontárgyak adója, mint vagyoni típusú adó esetében az adókötelezettségnek minden érintett vonatkozásában ugyanaz az alapja. Az adókötelezettség tehát az érintettek — mint adóalanyok esetében — azonos törvényi okból keletkezik.

Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata szerint az azonos helyzetben lévők között nem alapjogok tekintetében tett megkülönböztetés csak akkor tekinthető alkotmányellenesnek, ha nincs tárgyilagos megítélés szerinti ésszerű indoka, tehát önkényes [16/1991. (V. 20.) AB határozat, ABH 1991, 58, 62.; 61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992, 280, 280-282.].

A jogalkotó az adórendszert nagyfokú önállósággal alakítja ki. E körben az adóalanyok egyes, speciális jellemzőkkel rendelkező csoportjaira, egy adott vagyontárgy jellegére, közérdekű vagy más funkciójára tekintettel differenciált szabályrendszer megalkotására kerülhet sor. [55/2008. (IV. 24.) AB határozat, ABH 2008, 525, 537.]

A 3/1995. (II. 17.) AB határozat rámutatott: „Az önkormányzatok személyes illetékmentességének megállapítása mögött az a gazdasági, pénzügyi megfontolás áll, hogy az önkormányzat közfeladatokat lát el, s kiadásait saját bevételeiből és a központi költségvetés juttatásaiból fedezi. Ha illetéket volna kénytelen fizetni, az indokolatlanul csökkentené a közfeladatok ellátására az önkormányzat rendelkezésére álló pénzügyi fedezetet, s esetenként az önkormányzat az illetéket a központi költségvetési támogatásból fizetné a költségvetésbe.” (ABH 1995, 67, 69.) Erre figyelemmel az Alkotmánybíróság 1190/B/2005. AB határozata — utalva a 3/1995. (II. 17.) AB határozatra (ABH 1995, 67, 69.) — megállapította, hogy az önkormányzatoknak teljes személyes illetékmentességet adó rendelkezés „nem jelent az Alkotmány 70/A. §-ába ütköző hátrányos megkülönböztetést a mentességet nem élvező ügyféllel szemben”. (ABH 2006, 1867, 1869.)

A Nért. 3. §-ában felsorolt személyi körbe tartozó szervezetek közfeladatot látnak el, közérdekű tevékenységet végeznek, közcélú funkcióval rendelkeznek. E jogalanyok sajátossága elegendő indokul szolgál az érintett személyi kör adómentességének biztosításához. (E speciális jellemzőkkel rendelkező személyi kört a jogalkotó saját mérlegelése körében bővítheti.) Ezért a Nért. 3. §-ával összefüggésben nem állapítható meg az Alkotmány 9. § (1) bekezdésében és 70/A. §-ában foglalt diszkrimináció tilalmának, illetve az Alkotmány 70/I. §-ában foglalt arányos közteherviselés elvének sérelme.

2.2. A Nért. 3. §-át érintően a gazdasági verseny szabadságának sérelmére hivatkozó indítványokkal kapcsolatban az Alkotmánybíróság rámutat arra, hogy a gazdasági verseny szabadsága nem alapjog [21/1994. (IV. 16.) AB határozat, ABH 1994, 117, 120.]. „A verseny szabadságának állami elismerése és támogatása [Alkotmány 9. § (2) bekezdés] megköveteli a vállalkozáshoz való jog és a piacgazdasághoz szükséges többi alapjog (pl.: tulajdonhoz való jog, köztulajdon és magántulajdon egyenlősége, munkához és foglalkozás szabad megválasztásához való jog, szabad mozgáshoz és letelepedéshez való jog) objektív intézményvédelmi oldalának kiépítését. A szabad versenynek külön alkotmányos mércéje nincsen, hanem elsősorban ezen alapjogoknak az érvényesítése és védelme útján valósul meg.” [59/1995. (X. 6.) AB határozat, ABH 1995, 295, 297-298.]

Utóbbi határozatában az Alkotmánybíróság azt is megállapította, hogy az „adóbevételek elsősorban állambevételi célokat szolgálnak, de ugyanakkor a kedvezményes, a jövedelmet gyakorlatilag köztehermentessé tevő adókulcs és annak differenciált szabályozása az állami adó- és gazdaságpolitika eszköze is. Az adókulcs, az adómérték (az adófizetési kötelezettség mértékének) meghatározása (…) jogalkotási mérlegelés kérdése, ennek alkotmányossági megítélésére a gazdaságpolitikailag semleges Alkotmány az Alkotmánybíróság számára csak korlátozott mértékben ad lehetőséget. A gazdaságpolitika meghatározása, ezen belül egyes tevékenységek támogatása, befektetések ösztönzése vagy éppen háttérbe szorítása önmagában nem alkotmányossági kérdés (620/B/1992. AB határozat, ABH 1994, 542.). Alkotmányossági kérdéssé akkor válik, ha a gazdaságpolitika konkrét jogszabályi megvalósítása alkotmányos jogot sértő vagy diszkriminatív módon történik.” [59/1995. (X. 6.) AB határozat, ABH 1995, 295, 300.] Mivel a Nért. 3. §-ával összefüggésben az indítványozók által hivatkozott alkotmányos jogok sérelme — a fentiek szerint — nem volt megállapítható, ezért a Nért. 3. §-a szerinti személyes adómentesség az Alkotmány 9. § (2) bekezdésében foglalt gazdasági verseny szabadságát sem sérti.

3. Az egyik indítványozó kifogásolta a Nért. 17. §-át és 23. §-át, melyek alapján adókötelesek azok a vízi és légi járművek is, amelyek megfelelnek a hatósági nyilvántartásba bejegyzés műszaki feltételeinek, de a bejegyzésükre külföldön került sor. Az indítványozó szerint a magyar adóhatóságok nem tudják ellenőrizni, hogy egy külföldön bejegyzett jármű magyar belföldi illetőségű magánszemély, illetve belföldön bejegyzett szervezet tulajdonában van-e, ezért a jogalkotó ellenőrizhetetlen és betarthatatlan adókötelezettséget teremtett, amely a jogbiztonságot sérti, illetve hátrányos megkülönböztetést tesz az adózók között, mivel nem teremti meg a jogsértők adóztatásának elvi és gyakorlati lehetőségét.

A Nért. 17. §-a és 23. §-a az adó tárgyát állapítja meg a vízi és légi járművek adójával kapcsolatban. Az adótárgy meghatározásával pedig közvetve meghatározza az adókötelezettség hatályát. A Nért. 17. §-a és 23. §-a az adókötelezettség hatályát kiterjeszti azokra is, akiknek a járművét külföldön vették hatósági nyilvántartásba. Adókötelezettségük tehát a Nért. 17. §-a és 23. §-a alapján egyértelműen, különbségtétel nélkül megállapítható. Az adózók az adókötelezettséget a Nért. 37-38. §-a értelmében önadózással teljesítik, tehát kötelesek az adót önadózással megállapítani, bevallani és befizetni. A Nért. 17. §-a és 23. §-a az adókötelezettség ellenőrzésének, betartatásának módjáról nem rendelkezik, erre vonatkozó következtetést a támadott rendelkezésekből nem lehet levonni.

Figyelemmel az Alkotmánybíróságnak az Alkotmány 2. § (1) bekezdésével és 70/A. §-ával kapcsolatos — fentiekben már ismertetett — gyakorlatára, megállapítható: a Nért. 17. §-a és 23. §-a a külföldön bejegyzett járművek adóztatásával kapcsolatban egyértelmű, világos rendelkezést tartalmaz, s az érintett adóalanyok között az adóztatás szempontjából nem tesz különbséget. Ezért a támadott rendelkezéseknek az Alkotmány 2. § (1) bekezdésébe és 70/A. §-ába ütközése nem állapítható meg. Ennek következtében az Alkotmánybíróság a Nért. 17. §-a és 23. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasította.

4. Több indítványozó kifogásolta a Nért. 20-21. §-át, 27. §-át, 29. §-át és 32-33. §-át azért, mert e rendelkezések szerint a vízi és légi járművek, valamint a nagy teljesítményű személygépkocsik adójának alapja nem a járművek értékéhez igazodik, hanem más, a járművek értékétől független tényezőhöz (pl.: vitorlaméret, felszálló tömeg, teljesítmény). Az indítványozók az Alkotmány 70/A. §-a és 70/I. §-a alapján kezdeményezték e rendelkezések alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését.

4.1. Az Alkotmány 70/I. §-a szerint a Magyar Köztársaság minden állampolgára köteles jövedelmi és vagyoni viszonyainak megfelelően a közterhekhez hozzájárulni. Az Alkotmánybíróság korábbi határozataiban az Alkotmány 70/I. §-a értelmezésével kapcsolatosan kifejtette, hogy e rendelkezés „állampolgári kötelezettségként fogalmazza meg a közteherviselés elvét. A közterhekhez való hozzájárulási kötelezettség megállapítása tekintetében egyedül azt az általános követelményt támasztja, hogy annak meg kell felelnie az állampolgárok jövedelmi és vagyoni viszonyainak. Azaz a közterhekhez való hozzájárulási kötelezettségnek közvetlen összefüggésben kell állnia, arányosnak kell lennie az állampolgár jövedelmi és vagyoni viszonyaival, helyzetével. Ebből az általános követelményből a jogalkotónak nem származik kötelezettsége arra, hogy minden egyes adó megállapítása során az adó mértékét, az adó tárgyaként megállapított jövedelem vagy vagyon nagyságától, illetőleg értékétől függően, differenciáltan, azzal arányosan kell szabályoznia. Nem tekinthető alkotmányellenesnek az a szabályozás, amely valamely adó mértékét tételesen meghatározott összegben állapítja meg.” [66/B/1992. AB határozat, ABH 1992, 735, 737.; 544/B/1998. AB határozat, ABH 2000, 893, 898-899.; 956/B/1998. AB határozat, ABH 2000, 937, 939.; 55/2008. (IV. 24.) AB határozat, ABH 2008, 525, 532.]

Nem alkotmányellenes tehát, ha a jogalkotó az adókötelezettség megállapítása kapcsán olyan adótechnikát választ, amely szerint nem az adóköteles vagyontárgy értéke képezi az adó alapját. Ez különösen a gépjárművek adóztatása esetében tűnik indokoltnak. Az Alkotmánybíróság a gépjárműadó alkotmányossági vizsgálata kapcsán már rámutatott arra, hogy: „A gépjárműadó évente visszatérő fizetési kötelezettséget jelent, a gépjármű értéke azonban évről-évre jelentősen változhat, a tényleges (forgalmi) érték a gépjármű meghatározott időpontban fennálló állapotát adja, amelyet a használati mód befolyásol. Mindezekre tekintettel célszerűtlen és az adóigazgatási eljárásban gyakorlatilag kivitelezhetetlen helyzetet teremtene, ha az adóalap a nehezen követhető és jogvitát gerjesztő — meghatározott időpontban fennálló, vagy évente folyamatosan változó — érték alapján kerülne meghatározásra. A katalógus ár alkalmazása sem tükrözné a tényleges értéket. Mind az adófizető gépjármű-tulajdonos, mind az adóhatóság számára kiszámíthatóbb, egyszerűbb adózástechnikai megoldás a Gjt. [a gépjárműadóról szóló 1991. évi LXXXII. törvény] által alkalmazott adómegállapítási módszer.” (126/B/1999. AB határozat, ABH 2001, 1048, 1051.) A törvényalkotó tehát figyelemmel lehet a gépjármű, mint adótárgy sajátos jellegére, s ennek megfelelően a gépjárművek adóztatása esetén nem feltétlenül a gépjármű értéke kell, hogy az adó alapja legyen.

A Nért. 20-21. §-a, 27. §-a, 29. §-a és 32-33. §-a szerint a vízi és légi járművek, valamint a nagy teljesítményű személygépkocsik adójának alapja valóban nem a járművek értékéhez igazodik. Ez a fentiekben hivatkozott alkotmánybírósági gyakorlat alapján nem alkotmányellenes akkor, ha az adókötelezettség alá vont jármű után fizetendő adó közvetlen összefüggésben áll és arányos az állampolgár jövedelmi és vagyoni viszonyaival, helyzetével.

Az Alkotmánybíróság korábbi határozatában rámutatott arra, hogy „a gépjármű jellemzően értékes vagyontárgy, amelynek mind a megszerzése, mind pedig a fenntartása feltételez egy megfelelő vagyoni, jövedelmi helyzetet, azaz teherviselő képességet”. (125/B/1999. AB határozat, ABH 2006, 1213, 1216.)

A Nért. 20-21. §-a, 27. §-a, 29. §-a és 32-33. §-a szerint az adó mértéke az adott jármű valamely lényeges sajátosságához (pl.: vitorlaméret, felszálló tömeg, teljesítmény) igazodik úgy, hogy az adó mértéke a jármű életkorával, vagyis értékvesztésével csökken. Ez az adótechnika garantálni képes azt, hogy a járművek után fizetendő adó mértéke a tényleges vagyoni viszonyokhoz közelítsen, s ilyen módon közvetlen összefüggésben álljon az állampolgár jövedelmi és vagyoni viszonyaival. Erre figyelemmel nem állapítható meg, hogy a Nért. 20. §-a, 27. §-a és 32-33. §-a az Alkotmány 70/I. §-ában foglalt arányos közteherviselés elvét sértené.

4.2. A fentiekben kifejtettek szerint az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adókötelezettség megállapítása szempontjából az érintett vagyontárgyak tulajdonosai azonos csoportba tartozóknak — homogén csoportnak — tekinthetők. Az egyes nagy értékű vagyontárgyak adója, mint vagyoni típusú adó esetében az adókötelezettségnek minden érintett vonatkozásában ugyanaz az alapja. Az adókötelezettség tehát az érintettek — mint adóalanyok — esetében azonos törvényi okból keletkezik.

A Nért. 20-21. §-a, 27. §-a, 29. §-a és 32-33. §-a minden érintett adózóra vonatkozóan azonosan állapítja meg a vízi és légi járművek, valamint a nagy teljesítményű személygépkocsik adójának alapját. A különbségtétel hiányában nem állapítható meg, hogy a Nért. 20. §-a, 27. §-a és 32-33. §-a a diszkrimináció tilalmába ütközik.

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság a Nért. 20-21. §-a, 27. §-a, 29. §-a és 32-33. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványokat elutasította.

5. Az egyik indítványozó a Nért. 29. §-át és 34. §-át is támadta, mert e rendelkezések alapján az „old timer” autók adómentességben, az elektromos, illetve a hybrid meghajtású személygépkocsik 50%-os adókedvezményben részesülnek, valamint adókedvezményben részesül személygépkocsija után az, aki szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként háztartásában három vagy annál több gyermeket nevel. Az indítványozó szerint az adómentességet, adókedvezményt biztosító rendelkezések éppen a nagyobb értékű személygépkocsival rendelkező, tehát vagyonosabb adóalanyoknak kedvez, lévén az „old timer”, az elektromos, illetve a hybrid meghajtású személygépkocsik jellemzően jóval drágábbak. Sérelmezte továbbá, hogy az adókedvezmény csak három gyermek után jár. Mindennek kapcsán a hátrányos megkülönböztetés tilalmának és az arányos közteherviselés elvének sérelmét kérte megállapítani.

Az Alkotmánybíróság 127/2009. (XII. 17.) AB határozatában megállapította, hogy az arányos közteherviselés az Alkotmánybíróság gyakorlatában az Alkotmány 70/I. §-ából levezetett, speciális jogegyenlőségi tétel (MK 2009/184., 45206, 45212.).

Az Alkotmánybíróság a fentiekben továbbá már kifejtette, hogy az Alkotmány 70/I. §-ában foglalt arányos közteherviselés elve alapján adókedvezményre, adómentességre senkinek sincs az Alkotmányon alapuló alanyi joga. Adókedvezmények, adómentességek megadása, illetőleg visszavonása a jogalkotó mérlegelési jogkörébe tartozik, önmagában alkotmányossági problémát nem képez. Az adókedvezményre, adómentességre vonatkozó jogszabályi rendelkezések vizsgálata során az Alkotmánybíróság hatáskörébe kizárólag annak a megállapítása tartozik, hogy a jogalkotó a mérlegelési jogkörében megállapított kedvezményekkel nem sért-e alkotmányos rendelkezést (1393/B/1992. AB határozat, ABH 1993, 626, 629.).

A „kedvezményekre vonatkozó jogszabályi rendelkezések alkotmányossági felülvizsgálata során az Alkotmánybíróság hatáskörébe kizárólag annak ellenőrzése tartozik: a jogalkotó mérlegelési jogának gyakorlása során nem került-e ellentétbe az Alkotmány valamely rendelkezésével, s az Alkotmánybíróság nem jogosult a jogalkotói mérlegelés célszerűségi — pl. gazdaságpolitikai — szempontú felülbírálatára.” [61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992, 280, 280-281.]

Az Alkotmánybíróság állandó gyakorlata szerint az azonos helyzetben lévők között nem alapjogok tekintetében tett megkülönböztetés csak akkor tekinthető alkotmányellenesnek, ha nincs tárgyilagos megítélés szerinti ésszerű indoka, tehát önkényes [16/1991. (V. 20.) AB határozat, ABH 1991, 62.; 61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992, 280-282.].

Az Alkotmánybíróság az Alkotmány 70/A. §-ával és 70/I. §-ával kapcsolatos, fentiekben már ismertetett gyakorlata alapján megállapítható, hogy nem ellentétes az arányos közteherviselés elvével, illetve a diszkrimináció tilalmával, ha a jogalkotó az elektromos és a hybrid meghajtású, valamint az „old timer” személygépkocsik után az adóalanyoknak mentességet, kedvezményt ad. Az adómentességek és adókedvezmények körét ugyanis a jogalkotó nagyfokú önállósággal alakítja ki. Ennek során tekintettel lehet bizonyos, az Alkotmányban is nevesített jogokra (pl. az egészséges környezethez való jogra). [61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992, 280, 280-281.] Alapvetően e jognak az adórendszer szabályain keresztül történő érvényre juttatása jelenik meg a Nért. 34. § a) pontja szerinti adókedvezményben. A Nért. 29. §-a alapján az „old timer” autók adómentességben részesítésére pedig e gépkocsik muzeális jellege miatt került sor. Alapvetően közérdekű célt szolgál a muzeális tárgyak megóvása, megőrzése. Az „old timer” járművek muzeális jellegének hatósági elismertetése, forgalomba helyezésének engedélyeztetése, illetve fenntartása többletkötelezettséggel és -költséggel jár. A tulajdonosok számára megállapított kötelezettségeket a jogalkotó kedvezmények megállapításával ellensúlyozhatja, ilyen módon érdekeltté téve őket a muzeális jellegű járművek eredeti — műszaki és esztétikai — állapotának megőrzésében. Az elektromos és a hybrid meghajtású, valamint az „old timer” személygépkocsik után megállapított adómentesség, adókedvezmény révén az azonos helyzetben lévő adóalanyok között tett különbségtétel nem önkényes, a jogalkotó nem indokolatlanul tér el az arányos közteherviselés elvének alkalmazásától, ezért a Nért. 29. §-a és 34. § a) pontja nem sérti az Alkotmány 70/I. §-át és 70/A. §-át.

A Nért. 34. § b) pontja 50%-os adókedvezményben részesíti az adóalanyt a személygépkocsija után, ha szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként háztartásában három vagy annál több gyermeket nevel. Az Alkotmánybíróság rámutatott arra, hogy a mentességek és kedvezmények meghatározásánál a jogalkotó „érvényre juttathat az Alkotmányból közvetlenül le nem vezethető, esetenként rövid távra irányadó gazdaságpolitikai, életszínvonal-politikai, szociálpolitikai és egyéb célkitűzéseket.” [61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992, 280, 280-281.] A három vagy annál több gyermek nevelése esetén biztosított adókedvezmény is szociálpolitikai célkitűzéseket valósít meg. Ennek az Alkotmány 70/A. §-ába, illetve 70/I. §-ába való ütközése nem állapítható meg.

Mindezekre tekintettel az Alkotmánybíróság a Nért. 29. §-a és 34. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványt elutasította.

6. Több indítványozó támadta a Nért. hatályba léptető rendelkezését, mivel szerintük a törvény kihirdetése és hatálybalépése közötti féléves időintervallum nem elegendő a Nért. alkalmazására való felkészüléshez, az adózók ennyi időn belül nem tudják élethelyzetüket, körülményeiket a megváltozott jogszabályi feltételekhez (jelentős adóterhekhez) igazítani. Ezért az indítványozók szerint a felkészülési idő hiánya a jogbiztonság sérelmét idézi elő.

A Nért. 2009. július 8-án jelent meg a Magyar Közlönyben, s a Nért. 36. §-a szerint 2010. január 1-jén lép hatályba. A Nért. szerinti adókötelezettséget már a törvény hatálybalépésének évében kötelező teljesíteni, mégpedig az év első napján, vagyis első alkalommal a 2010. január 1-jén fennálló állapot figyelembe vételével. A Nért. alkalmazására való felkészülésre tehát mintegy fél évet biztosított a jogalkotó.

Tekintettel arra, hogy az Alkotmánybíróság a Nért.-nek a lakóingatlanok adójáról szóló szabályait a fentiekben kifejtettek szerint megsemmisítette, az Alkotmánybíróság a törvény alkalmazására való felkészülési idő hiányával kapcsolatos indítványokat már csak a Nért.-nek a vízi és légi járművek, illetve a nagy teljesítményű személygépkocsik adójára vonatkozó rendelkezéseivel összefüggésben vizsgálta.

Az Alkotmánybíróság a 28/1992. (IV. 30.) AB határozatában a következőképpen fogalmazta meg az Alkotmány 2. § (1) bekezdéséből fakadó jogbiztonság követelményét: „a jogszabály hatálybalépésének időpontját úgy kell meghatározni, hogy kellő idő maradjon

a) a jogszabály szövegének megszerzésére (akár úgy, hogy az érintett előfizet a hivatalos lapra, akár úgy, hogy annak egyes számait a szükséghez képest megvásárolja) és áttanulmányozására (ide értve bonyolultabb jogszabályok esetében az illetékes hatóságtól történő felvilágosítás kérését is);

b) a jogalkalmazó szervek számára a jogszabály alkalmazására való felkészüléshez (ide értve szükség esetén a jogszabály szervezett továbbképzés keretében való alapos megismerését, a felmerülő jogszabályértelmezési problémák tisztázását, a jogszabály végrehajtásához szükséges nyomtatványok, űrlapok beszerzését vagy előállítását, a zökkenőmentes végrehajtás személyi és tárgyi feltételeiről való gondoskodást);

c) a jogszabállyal érintett személyek és szervek számára annak eldöntéséhez, hogy miként alkalmazkodjanak a jogszabály rendelkezéseihez (pl. a környezetvédelmi kibocsátási értékek szigorítása esetén: egyes termékek gyártásának megszüntetése útján, korszerű technikai eszközök beszerzése útján, az alkalmazott technológia megváltozásával vagy nagyobb hatásfokú tisztítóberendezés létesítésével) az önkéntes jogkövetés személyi és tárgyi feltételeiről való gondoskodáshoz.” (ABH 1992, 155, 157.)

Az Alkotmánybíróság különösen akkor állapítja meg valamely jogszabály alkotmányellenességét, ha az szerzett jogot korlátoz, a korábbihoz képest úgy állapított meg hátrányosabb rendelkezést, illetőleg oly módon hárított fokozott kockázatot a címzettekre, hogy a megismerés és a felkészülés lehetőségének hiánya sérelmet okozott az érintettek számára, akadályozta a jogalkalmazót a jogszabály alkalmazásában. [7/1992. (I. 30.) AB határozat, ABH 1992, 45, 47.; 25/1992. (IV. 30.) AB határozat, ABH 1992, 131, 132.; 43/1995. (VI. 30.) AB határozat, ABH 1995, 188, 196.; 44/1995. (VI. 30.) AB határozat, ABH 1995, 203, 207.; 723/B/1998. AB határozat, ABH 1999, 795, 799-800.; 1025/B/2001. AB határozat, ABH 2003, 1456, 1459-1460.; 797/B/2001. AB határozat, ABH 2003, 1437, 1441-1442.]

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a Nért. 36. §-a nem sérti a jogbiztonság elvét. A törvényhozó elegendő felkészülési időt hagyott arra, hogy a Nért. hatályba lépéséig a vízi és légi járművek, illetve a nagy teljesítményű személygépkocsik adója által érintettek alkalmazkodni tudjanak a megváltozott jogszabályi környezethez, a megnövekedett adóterhekhez. Erre tekintettel az Alkotmánybíróság a Nért. 36. §-a alkotmányellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló indítványokat elutasította.

A határozat Magyar Közlönyben történő közzététele az Abtv. 41. §-án alapul.

Budapest, 2010. január 26.

Dr. Paczolay Péter s. k.,
az Alkotmánybíróság elnöke

Holnapra várható az Alkotmánybíróság vagyonadó törvénnyel kapcsolatos határozatának Magyar Közlönyben történő kihirdetése. Ezt követően az adóhatóság is eltávolítja honlapjáról a vagyonadó-kalkulátort - mondta Bakonyi Ágnes, az APEH szóvivője.

A kalkulátor eltüntetésével nem ér véget a munka, ugyanis a már rögzített adatokat az adatvédelmi szabályoknak megfelelően - jegyzőkönyvvel - meg kell semmisíteni. Bakonyi Ágnes elmondta, hogy tegnap délutánig körülbelül 630 ezren töltötték le a kalkulátort, ebből 16 ezren mentették el az adatokat.

A vagyonadó-kalkulátor fejlesztési költsége mintegy 7 millió forintot emésztett fel, a vagyonadó bevalláshoz szükséges nyomtatvány eddig 1,5 millió bevallás-csomagban ment ki (összesen 2 milliót gyártottak belőle).

A nyomtatvány és hozzá kapcsolódó csekkek előállítási költsége nagyjából 24 millió forintra rúgott.

Az adóbevallás során az adózóknak a vagyonadóra vonatkozó lapot természetesen nem kell kitölteniük. A szóvivő érdekességként megemlített, hogy furcsának tűnhet, de már érkezett néhány vagyonadó-bevallás az APEH-hoz, valaki már fizetett is. Ezeket az összegeket az adóhatóság természetesen visszautalja Forrás:pénzcentrum.hu

2010 január 28

A londoni West End a világ legdrágább irodapiaca, ahol évi 2000 dollárért bérelhető egy négyzetméternyi iroda, ugyanehhez Budapest belvárosában negyedéért lehet hozzá jutni - ismertette a most elkészült felmérése eredményét a CB Richard Ellis.

A szeptember végével zárult üzleti évben a világ 179 irodapiacán - éves szinten és átlagban - 7,7 százalékkal csökkentek a bérleti díjak. Az átlag mellett 50 városban kétszámjegyű volt a csökkenés. Például Hong Kongban 40 százalékkal, a New York-i Manhattanben 30 százalékkal, Kijevben pedig 64 százalékkal estek a bérleti díjak.

Ugyanakkor 41 városban nőttek a bérleti díjak. London után az európai kontinensen Moszkva a legdrágább, ahol 1416 dollár egy négyzetméternyi iroda bérleti díja, ezt követi Párizs 1319 dollárral. Budapest belvárosában a havi maximális bérleti díj 20 euró volt négyzetméterenként.

MTI 2010. 01. 07

2010 január 29

Decemberben tovább csökkent a háztartások által felvett, új forintalapú lakáshitelek és szabad felhasználású hitelek átlagos hitelköltség mutatója - közölte pénteken a Magyar Nemzeti Bank. A jegybank szerint ez jelentős részben a korábbiaknál kedvezőbb kamatozású, új konstrukciók térnyerésével magyarázható.

A jegybank adatai szerint a forintalapú lakáshitelek átlagos hitelköltsége decemberben 11,78 százalék volt 1,04 százalékponttal alacsonyabb az előző havinál, míg az egy évvel korábbihoz képest 2,48 százalékponttal csökkent. Ezen belül az átlagos kamatszint 85 bázispont csökkenéssel kétéves mélypontra, 9,7 százalékra csökkent decemberben.

A lakáshitelek költsége a négy évvel korábbi szintre csúszott vissza azután, hogy tavaly februárban 15,69 százalékon tetőzött. A kamat és hitelköltség csökkenésével párhuzamosan a múlt év második felében regisztrált folyamatos csökkenést megszakítva, decemberben először növekedett az új forintalapú lakáshitelek szerződéses összege.

Novemberhez hasonlítva legnagyobb mértékben 120 bázisponttal (1,2 százalék) a változó, vagy legfeljebb egy évre rögzített kamatozású lakáshitelek költsége csökkent, míg 2008 decemberéhez viszonyítva a legalább öt, legfeljebb tíz évre fixált kamatozású hitelek hitelköltsége csökkent csaknem 4,5 százalékponttal 18,87 százalékra. A szabad felhasználású jelzálog hitelek átlagos hitelköltség mutatója decemberben 174 bázisponttal csökkent és a 13,58 százalékos szint 436 bázisponttal volt alacsonyabb mint egy évvel azelőtt. A gépjármű vásárlási forint hitelek költsége decemberben 252 bázisponttal 19,0 százalékra csökkent és 309 bázisponttal volt olcsóbb, mint 2008. decemberében.

A svájci frank alapú lakáshitelek kamata és hitelköltség mutatója gyakorlatilag nem változott decemberben, egy év alatt a kamat 57, a hitelköltség 94 bázisponttal 4,58, illetve 6,29 százalékra csökkent. Ennek ellenére az új szerződések értéke tovább csökkent, decemberben 3,1 milliárd forintot sem tett ki, 2008 októberében ez a szám 78,8 milliárdon tetőzött.

A szabad felhasználású lakossági euróhitel kamata és költsége nem változott, a gépjármű és személyi hitelek viszont drágultak, ennek megfelelően az új szerződések összege sem változott érdemben az előző hónapokhoz képest. Forrás:index.hu

2010. 01. 28.

Az önkormányzat akadozó tájékoztatása miatt ezrek mulaszthatják el a kötelező építményadó-bevallást Budapest XIV. kerületében. A tulajdonosok többségének adót fizetni továbbra sem kell, de az elmaradt bevallás miatti büntetés borsos lehet.

A zuglói önkormányzat december 15-i döntésével építményadó-kötelessé nyilvánította a kerület minden építményét. A helyhatóság egyúttal előírta az adóbevallás benyújtását, nemcsak azon tulajdonosok számára, akiknek tavaly keletkezett adófizetési kötelezettségük (tehát lakást vettek), hanem azok számára is, akik mentességének feltétele megváltozott.

Utóbbi csoport a helyi lakosság nagyobb részét magában foglalja, mivel a kérdéses rendelet megváltoztatta a lakások tárgyi adómentességének feltételét is. Január 1-jétől nem elég az adómentességhez az, ha valaki nem adja bérbe a lakását, hanem életvitelszerűen benne is kell laknia. Ezt vélhetően a tulajdonosok zöme teljesíti, tehát a négyzetméterenkénti 600 forintos éves díj megfizetésére kötelezettek aligha lesznek sokkal többen - de bevallást készíteniük kell. Csak az alanyi adómentességet élvező tulajdonosoknak - kiskorúaknak, nyugdíjasoknak - nem kell benyújtani.

Akár 500 ezer forint lehet a bírság

A benyújtást elmulasztani nem ajánlatos, mert a bevallásra rendszeresített nyomtatványhoz mellékelt tájékoztatóban az áll, hogy ebben az esetben a magánszemélyek 200 ezer, más adózók 500 ezer forinttal sújthatók. Ez nem a zuglói képviselő-testület döntése, hanem az adózás rendjéről szóló 2003. évi törvény rendelkezik így.

A vélhetően tízezreket érintő bevallási kötelezettséget akadozva kommunikálta az önkormányzat. A kerület honlapján csütörtökön is látható két tájékoztató dátuma január 18., illetve 19., miközben a bevallás eredeti határideje január 15. volt. Ezt azóta meghosszabbították január 31-ig, bizonyára nem véletlenül - az általunk megkérdezett lakók többsége csak az elmúlt héten értesült először a bevallási kötelezettségről.

Ellentmondó információk, másfél órás procedúra

Volt, aki tőlünk hallott a dologról először, majd jelezte, hogy még a közös képviselője sem tud róla. Beszéltünk olyannal is, aki azt mondta, hallott az ügyről, de azt hitte, megsemmisítették az eredeti rendeletet. Egy másik zuglói hölgy pedig azt mondta, hogy felhívta az önkormányzatot, ahol azt mondták, nyugodtan jöhet a jövő héten is. Könnyen lehet tehát, hogy az információhiány miatt akár több ezren ki fognak csúszni a határidőből.

"A Csertő parkban levő önkormányzati épületben voltam kevéssel 8 óra után, akkor már kint állt vagy 15 ember, és bent is ugyanennyien. Ketten dolgoztak, a bevallás minden sorát átvizsgálták, ahol hibát találtak, ott vagy korrigáltattak az adózóval vagy hazaküldték. Az ügyintézés nagyjából másfél órát vett igénybe" - mondta el az [origo]-nak egy 63 éves zuglói lakos.

"A helyrajzi számot is meg kell adni, ezt nem találtuk otthon, de az önkormányzatnál kiadták az adatot. Az semmiképp sem segítette az ügyintézést, hogy szinte mindenki beírta az adóazonosító jelét az adószámot kérő sorba, ami - mint kiderült - nem volt helyes, azt üresen kellett volna hagyni. Arról egyelőre nem tudunk semmit, hogy mikorra várható a bevallás elbírálása, de ez annak fényében nem is meglepő, ahogyan közölték, fizetni kell. Mi például egy liftre kitett papírlapról szereztük tudomást az egészről" - tette hozzá az Örs vezér tere mellett lakó hölgy.

A lakók elmondása szerint a polgármesteri hivatal ügyfélszolgálatán napok óta nagy a tömeg, a hivatali telefonszámok nehezen elérhetők, a központi számon pedig időnként ellentmondó információkat kapnak az érdeklődők.

Az [origo] kérdésére ugyanitt egy ízben azt mondták, mindenkinek kell bevallást készíteni, ami, mint a fentiekből kiderül, nem igaz. Az adóosztályon kérdésünkre közölték, a törvényben előírt tájékoztatási kötelezettségnek eleget tettek, amennyiben megjelentették a rendeletet a kerületi lapban és elhelyezték a polgármesteri hivatal faliújságján. Az adózási osztály munkatársa egyébként elismerte, egy átlagembernek elég nehéz átlátnia, hogy kell-e bevallást készítenie. Forrás:Origo.hu

2010. 02. 01.

Április 15-ig, a fűtési szezon végéig nem árverezhetőek el a lakott ingatlanok. A törvénymódosításra azért van szükség, hogy az adósok ne a téli hidegben veszítsék el a lakásukat - jelentette be Kiss Péter.

A kormány arról hozott döntést, hogy április 15-ig, a fűtési szezon végéig nem árverezhetőek el a lakott ingatlanok. A módosításra Kiss Péter társadalompolitikai miniszter szerint azért van szükség, hogy azok, akik nem tudják törleszteni a lakáshitelüket, ne a téli hidegben veszítsék el lakóhelyüket. Az árverési moratórium kedden, február 2-án lép érvénybe - hangzott el a hétfői kormányszóvivői tájékoztatón.

Az eddigi törvényi kezdeményezésekhez képest - amelyek a kilakoltatások ellen igyekeztek védeni - újabb kiskaput csuk be a kormány, a végrehajtáson kívüli értékesítés lehetőségét felfüggeszti erre az átmeneti időszakra - mondta a miniszter. A legutóbbi törvénymódosítás e tárgyban arról rendelkezik, hogy december 1. és március 1. között nem lehet embereket kilakoltatni. Ez azonban nem vonatkozott a lakáshitel-szerződésekben rögzített, erre irányuló feltételekkel történő árverezésekre. A bajba jutott adósoknak segítséget kell nyújtani, áthidaló kölcsönnel vagy hitel-átütemezéssel, hogy ki tudják fizetni a fennmaradt adósságot - tette hozzá Kiss Péter.

A nem fizetés miatt veszélybe került 6-11 ezer lakásból néhány százról van szó. Kiss Péter megjegyezte, az előrejelzések szerint a következő napokban rekord hidegre számíthatunk, akár a mínusz 20 fokos hőmérséklet is előfordulhat. Forrás:Origo.hu

Budapest VIII. kerületében, a BRFK és a Fővárosi Főügyészség tájékozatása szerint, az elmúlt évtizedek egyik legnagyobb ingatlanpanamája kezd kibontakozni, értesült a Magyar Hírlap. Az előzetes felmérések szerint, az önkormányzatot akár több mint 3 milliárdos kár is érhette, a nem mindennapos ügyletben.

Közép-Európa egyik legnagyobb, mintegy 22 hektáros városrehabilitációs projektje 2002-2003-ban indult, majd a 2005-ben, a kerület részéről a Rév8 újra tárgyalta a szerződést a projektet megálmodó Futureal csoporttal. Az átvilágítás szerint a Rév8-nak és az önkormányzatnak lehetősége lett volna, egy magasabb árszintet kialkudni a projektben szereplő 38 ingatlan vételárára, amit azonban a vizsgáló szervek szerint elmulasztottak.

A vizsgálat a telkek négyzetméter árával kapcsolatban megjegyzi, hogy "Az ingatlanok vételára alig változik évről évre, míg a befektető által érvényesített értékesítési átlagár a 2002-2003-ra becsült négyzetméterenkénti 260 ezer forinthoz képest lényegesen emelkedett. Mai adatokkal számolva körülbelül a duplájára." Továbbá kitér a versenyeztetésre is, miszerint "A befektetési terület nyilvános versenytárgyalás nélküli kiterjesztése az államháztartásról szóló törvényben foglaltak szerint aggályos."

Az akár több mint 3 milliárdosra becsült kár pedig a nyomozó hatóságok jelentésében a következő tételekből eredeztethetők, "Az üres telkek esetében a piaci értéknél alacsonyabb telekárak következtében 1 milliárd 400 millió forintot meghaladó bevételkiesés állapítható meg. A felépítményes ingatlanoknál az értékbecslések elmulasztásából eredő bevételkiesés meghaladja az 1 milliárd 600 millió forintot". A vizsgálat továbbá megemlít, egy az önkormányzat által átadott közterületre vonatkozó 100 milliós áfa tétel elmaradását is. Forrás: ingatlanhirek.hu 2010.02.02

2010. 02. 03

Nemrégiben került politikai csatározások kereszttüzébe Magyarországon a panelházak elbontásának kér­dése. Az MDF a BKV-sztrájk napjaiban az egyre nagyobb légszennyezettség kapcsán vetette fel, hogy le kéne bontani a természetes széljárás útjában álló panelek felső emeleteit.

Az összes többi párt határozottan elutasította az ötletet.

De vajon miért is ne bonthatnánk panelházakat, amikor Európában már számos példa volt erre? Az egykori NDK területén a 90-es évek legelején még a panellakások felújítása és átalakítása volt napirenden. Ez utóbbi a többemeletes házak visszabontását is jelenthette.

Rövidesen azonban világossá vált, hogy a legtöbben még a felújítás, az épületek tömegének csökkentése után sem akarnak házgyári lakásokban maradni. Ezt erősítette az a költözési hullám, melynek eredményeként Németország keleti részének lakossága 10 százalékkal csökkent 15 év alatt. Mivel a lakások még nem kerültek magántulajdonba, kártérítést nem kellett fizetni, de így is, euróban számolva is milliárdos költsége volt a programnak. Érdekesség, hogy a panelelemek kisebb részéből teljesen új épületeket húztak fel nem messze a korábbi telepektől, amelyekre már volt kereslet.

Európában a panelbontások másik élharcosa épp Oroszország volt, ezen belül is Moszkva. Itt elsősorban az épületek borzalmas, sokszor életveszélyes műszaki állapota miatt kellett bontani. A programot 2001-ben hirdették meg, és 36 millió négyzetméter lakóingatlan megszűnését tűzték ki célul, ami nagyjából 100 ezer lakást jelentett. A magánbefektetők telket vagy lebontandó épületet kaptak ingyen a várostól, ahol új házakat építhettek. Ezért cserébe az elkészült új épület lakásainak egyharmadát a városnak adták vissza.

Az európai példákból leszűrhető, hogy a panelbontások kulcsa a tulajdonjog. Abban az esetben, ha a beruházónak fizetnie kell a panellakás tulajdonjogáért, és erre rájön a bontás költsége, még állami források bevonásával is nehezen kivitelezhető az elképzelés.

Mivel Magyarországon a lakások több mint 90 százaléka magántulajdonban van, és ez alól a panelek sem jelentenek kivételt, valamint az épületekkel statikai szempontból nincs különösebb probléma, nehezen elképzelhető, hogy valaha is sor kerülhet nálunk egy ehhez hasonló program megvalósítására. Forrás: Metropol

2010. 02. 12.

A Cívis Hotel Zrt. ingatlanát, a debreceni Aranybika*** szállót, és a szinten a városban található Best Western Hotelt*** egy orosz vállalkozó készül megvesárolni. A jelenlegi tulajdonos tartozása mintegy 3,5 milliárd forint, így nem hiába bízik a 4 milliárdos tranzakció sikerességében, írja az mr1-kossuth.

Baka Levente, az orosz befektető hazai képviselője elmondta, hogy ügyfele érdekeltségi körébe szállodák, sörgyár, és egy kisebb bolthálózat is tartozik.

A második szálloda megvásárlását az ügyvéd még nem kívánta megerősíteni, de azt elmondta, hogy ügyfele a jövő hét elején egy 800 milliós vételár-részletet utal át egy letéti számlára.

Ha az előleg nem érkezik meg, a Cívis Hotel Zrt. felszámolása a csődvédelem kilencvennapos lejártát követően, leghamarabb február 25-én kezdődhet meg. Ha azonban az orosz vállalkozó átutalja a kért összeget, újabb kilencven nap áll rendelkezésre a vételár teljes kifizetésére.

Forrás: ReSource

2010. 02. 12.

Európa legnagyobb ingatlanfejlesztőinek listáját összeállítva, a PropertyEU magazin a megvalósításra kerülő fejlesztések tervezett értéke alapján, a negyedik helyre rangsorolta a TriGranit Fejlesztési Zrt.-t.

"Különösen fontos üzenetet hordoz, hogy a kedvezőtlen gazdasági és pénzügyi feltételek között az elmúlt egy évben a TriGranit három helyet előre lépett a nemzetközi rangsorban. Ez megerősíti a vállalat stratégiájának helyességét, hatékonyságát. Állami mentőcsomag nélkül, saját reputációnkon alapuló banki együttműködés mellett, időben hoztuk meg a szükséges intézkedéseket: így nem válságkezelésre, hanem a válság utáni vezető szerep megalapozására fordíthattuk erőnket" - emelte ki Demján Sándor, a TriGranit elnöke.

"Az elkövetkező években megvalósuló mintegy 4 Mrd euró értékű fejlesztéseink megalapozták az európai fejlesztők közötti 4. helyünket, s ez egyben eddigi fejlesztési elképzeléseink megerősítését is jelenti." - hangsúlyozta a hír kapcsán Török Árpád, a TriGranit vezérigazgatója.

A TriGranit Fejlesztési Zrt. összesen 2 milliárd euró értékben fejlesztett projekteket és további 4 milliárd euró - többnyire vegyes hasznosítású - fejlesztés megvalósítását tervezi az elkövetkező években.

Forrás:ReSource

2010. 02. 15.

Az elmúlt hónapok hozamkorrekciója és az alacsony likviditás minden korábbinál jobban ráirányította a fejlesztők és a befektetők figyelmét a helyes árazásra.

Mi ma a reális tranzakciós hozamszint az ingatlanpiacon? Még mindig túlárazottak az üzleti célú ingatlanok? A Capital Economics ezekre a kérdésekre kereste a választ, s kísérletet tett a "reális" hozamszintek meghatározására.

A Capital Economics elemzésében azt vizsgálta, hogy a jelenlegi tranzakciós hozamszintek mellett túlértékeltnek számítanak -e az európai üzleti célú ingatlanpiacok. A tanulmány viszonylag objektív módszertant dolgozott ki a hozamszintek összehasonlítására. A hozamkalkuláció alapja a 10 éves államkötvények jelenlegi hozama, és a tanulmányban a német, a svéd, az olasz, a spanyol, a francia, az angliai, a finn, a magyar és a lengyel ingatlanpiacot hasonlították össze.

A hozamkalkulációhoz használt kockázatmentes hozamként a magyar és a lengyel ingatlanpiac esetében a 10 éves német államkötvényt használták, hiszen a bérleti díj bevételek is euróban képződnek ezeken a piacokon. A Capital Economics elemzői a kockázatmentes hozamhoz hozzáadták a likviditási felárat, a tranzakciós költségek százalékban kifejezett felárát, az ingatlannak mint eszközosztálynak a kockázati prémiumát, amortizációs prémiumot, illetve mindezek összegét csökkentették a várható nominális bérleti díj növekedéssel.

A számítás részletei

A bérleti díj növekedést a 2010-től 2019-ig becsült növekedés éves átlagában állapították meg. Ezen a téren Lengyelország az első éves szinten átlag 2.5 százalékkal, míg Magyarország az utolsók között van kb. 1 százalékkal.

Az ingatlan általános kockázati prémiumát alapvetően makrogazdasági tényezővel, a munkanélküliség alakulásának segítségével határozták meg: a munkanélküliség normális eloszlását az egyes országokban vették alapul az 1990-2008 közötti időszakban. Eredményként mind Lengyelország, mind Magyarország esetében 170 bázispontos kockázati felárra jött ki.

A likviditási prémiumot a gazdaság méretének megfelelően számították ki. Referenciaként az IPD által a londoni piac esetében alkalmazott 150 bázispont szolgált, ehhez viszonyítva alakították ki az egyes országok likviditási prémiumát. Számításaik szerint a magyar ingatlanpiac likviditási prémiuma - Finnországgal együtt - a legmagasabb, mintegy 140 bázispont. A lengyel likviditási prémiumot 130 bázispontra becsülték a tanulmány szerzői. A legalacsonyabb a német piacé 60 bázisponttal, ami ezek szerint azt jelentené, hogy a német ingatlanpiac likviditása alacsonyabb mint az Egyesült Királyságé, ami legalábbis aggályos feltételezés. A gazdaság mérete helyett a likviditási prémium meghatározásához lehetne használni a befektetési piac volumenét az elmúlt 5-10 éves időszakban, s az átlagos volument lehetne az ingatlanpiac méretével arányosítani. Véleményünk szerint ez reálisabb képest festene, ugyanakkor a magyar piac relációjában a 140 bázispont - Lengyelország 130 bázispontjának fényében - alapvetően reálisnak tűnik.

Lengyelország a favorit

A kockázati felárak pontos meghatározása után a tanulmány összevetette az így kiszámított "reális" hozamokat a jelenlegi valós hozamszintekkel. A kalkulációik szerint az Egyesült Királyság és Lengyelország ingatlanpiaca a legvonzóbb a jelenlegi árazási szintek mellett, hiszen a valós tranzakciós hozamok több mint 100 bázisponttal magasabbak a Capital Economics által kalkulált helyes árazási szintnél. A legjobban túlárazottnak a spanyol, a svéd és a finn piacok tartják, ezen országok esetében a "túlárazottság" meghaladja a 100 bázispontot.

A magyar piac a középmezőnyben helyezkedik el, azaz a Capital Economics számításai szerint a jelenlegi, valós piaci tranzakciós hozamszintek alapvetően nem állnak messze az általuk kalkulált helyes szinttől. Az elemzés szerint a jelenlegi valós hozamszintnél 40 bázisponttal magasabb lenne indokolt Magyarországon, azaz a hazai ingatlanokat jelenleg enyhén túlárazottnak tekintik.

Nem prémium hozamot használtak

A jelenlegi valós ingatlanpiaci árazási szinteket tekintve a tanulmány szerzői nem a prémium irodaházak vagy bevásárlóközpontok hozamszintjét vették alapul, hanem egy kvázi átlagos hozamszintet számoltak ki. Mindezt úgy, hogy súlyozottan átlagolták a különböző városok és szektorok (irodapiac, kereskedelmi piac, logisztikai piac) hozamszintjeit. A kalkuláció szerint a magyar hozamszint - 2009 harmadik negyedévében - 8.1 százalékon áll, s ugyanez a szám jött ki Lengyelországra is. Ezzel a módszertannal vitatkoznánk, hiszen míg Lengyelországban pl. léteznek relatív likvid másodlagos ingatlanpiacok (Krakkó, Lodz, Wroclaw, Poznan), addig a magyar befektetési ingatlanpiac praktikusan Budapestből áll. A lengyel másodlagos városok vélhetően szignifikánsan magasabb hozamokkal rendelkeznek mint Varsó, ez megmagyarázhatja, hogy a lengyel és a magyar hozamszintek átlagosan egy szinten vannak.

Ha azonban a budapesti és a varsói valós prémium hozamszinteket hasonlítanánk össze, akkor az utóbbi 50-100 bázisponttal alacsonyabb lenne, ami jelentős mértékben megváltoztatná az elemzés végső konklúzióját, nevezetesen azt, hogy a lengyel piac alul-, míg a magyar felülértékelt.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 02. 26.

Bár a kilakoltatási moratórium vidéken is mindenütt érvényben van április közepéig, a dunántúli nagyvárosokban, sőt már a kisebb településeken is tízezrek rettegnek a tavasztól.

A Napi Gazdaság által megkérdezett térségbeli végrehajtók 2009 utolsó negyedévéhez képest 15-20 százalékos növekedésről számoltak be az eljárások számát tekintve.

Még rosszabb a helyzet a Dél-Dunántúlon, annak is a határ menti övezeteiben, de súlyos gondok vannak Sopronban és Győrben is, ahol az elmúlt években nagyon sok új lakás épült. Egy siófoki végrehajtó szerint a Balatonra is begyűrűzött a hitelválság: tavaly szeptember óta csaknem megduplázódott a végrehajtás alá vont ingatlanok száma a térségben. Itt döntően olyanok kerültek bajba, akik nyaralót vagy kereskedelmi létesítményt építettek, illetve ezekre vettek fel jelzáloghitelt. (A nem lakott ingatlanokra nem vonatkozik a moratórium.)

Nehezíti a helyzetet és gyorsítja a folyamatot, hogy nő a munkanélküliség, az állásukat már korábban elvesztőknél pedig fogytán vannak a például a végkielégítésből származó tartalékok. Ma már minden tíz értékesítésre felkínált ingatlan közül 4-5 azért kerül piacra, mert tulajdonosa nem tudja fizetni a részleteket - mondta lapunknak a Székesfehérváron és Veszprémben is ingatlanforgalmazással foglalkozó Bakony Kft. kereskedelmi vezetője, Tajnafői Géza -, ősszel még csak 2-3 ilyen volt köztük.

A szorult helyzetben lévő ügyfelek zöme azt kéri - sokan az utolsó pillanatban -, hogy próbálják meg annyiért eladni a lakásukat, házukat, amennyiből az adósságot kifizethetik, de emelkedik azok száma is, akik annyiért szeretnének túladni ingatlanukon, hogy abból az adósság rendezése mellett még egy legalább átmenetileg megfelelő otthon kijöjjön. Nem véletlen, hogy egyre nagyobb a kereslet a 2-3 millió forintért megvehető, sokszor nagyon rossz állapotú, akár komfort nélküli udvari lakásokra, lebontásra váró városszéli, falusi házakra.

Ez utóbbi a gondja számos önkormányzatnak is, miután egyre nagyobb részük már nem tud segíteni rendkívüli támogatással, szükséglakással - hát még a hitellel terhelt lakás megvásárlásával -, hiszen a segítségre szorulók száma az elmúlt egy-másfél évben a legjobb helyzetben lévőknél is négy-ötszörösére nőtt.

Szombathelyen tavaly teljesen kimerítették a hiteltartozások kezelésére is igénybe vehető, összesen 194 millió forintos keretet, és ennél több idén sem áll rendelkezésre. A város kamatmentes kölcsönnel is igyekszik segíteni a bajba jutottakat, és azt is tervbe vették, hogy szociális szállót alakítanak ki az ingatlanukat elvesztők számára.

A székesfehérvári önkormányzat még tavaly augusztusban hozta létre azt a krízisalapot, amelyhez azóta több mint félezren fordultak - ez akkor vehető igénybe hiteltartozás fizetésére, ha a havi törlesztőrészlet több mint húsz százalékkal nőtt a korábbihoz képest. A rászorulók gondjait - amíg a büdzsé engedi - olyan átmeneti segélyekkel is igyekeznek enyhíteni, amelyekből például a közüzemi számlák fizethetők ki.

Nincs viszont árverezési moratórium a járművek esetében. A törlesztésképtelenségi ügyek száma itt már nem nő - mondta el baranyai tapasztalatait Barabás Tamás végrehajtó -, igaz, csökkenést sem tapasztalnak. Sok gondot okoz - különösen a használtan vásárolt autóknál -, hogy a jármű értéke nem fedezi a vásárlására felvett hitelt, de arra is van példa bőven, hogy a tulajdonos a használtautó-telepen immár tehermentesen vásárolja vissza gépkocsiját. A kereskedők viszont arra panaszkodnak, hogy egyre nehezebben találnak vevőt a mind gyakrabban nagyon rossz műszaki állapotban lévő járművekre.

Forrás: Napi Gazdaság

2010. 02.15.
Sok vagy kevés a szálloda Magyarországon? És Budapesten? Indokolatlan volt-e a hotelépítési láz, amelynek hitelezésében a bankok sem voltak a helyzet magaslatán? Vajon tényleg az üresen hagyott szoba a legdrágább? Érdemes-e egy már-már öncsonkító árversenybe kezdeni, vagy egy bizonyos szint alá nem szabad menni?

Pesszimista jóslat-e, hogy hamarosan nem csak a patinás debreceni Aranybika borul sötétbe? Vagy mindenről a válság tehet, s nyártól javulnak a mutatók? A „félház” ma már az alkalmazottakra is vonatkozik: a szállodaiparból talán a háború után küldtek el annyi embert, mint az utóbbi két-három évben.

A statisztika már a 90-es években is kissé megtévesztő volt, a hazánkba érkező külföldiek számában ugyanis a világ nemzetei között évről évre az első tízben voltunk. Csakhogy az itt eltöltött napokról és a költésről szóló adatok jóval szerényebbeik voltak. Igaz, a világ turizmusának élénkülése kedvező nyomokat hagyott az idegenforgalom valamennyi mutatóján, s a trendből is kiolvasható volt, hogy a színvonalasabb hotelek, különösen pedig a gyógyszállók és welnessközpontok a legnépszerűbbek.

Az óvatosabbak azonban hiába figyelmeztettek arra, hogy a meglévő kapacitás komfortosabbá tétele, a szolgáltatások kiszélesítése fontosabb volna, mint újabb és újabb helyekre beruházni, nem hallgatott senki rájuk. "Magyarország komoly idegenforgalmi vonzerő, de rég nem sláger.

Hajdanán a "legvidámabb barakk", az olcsó árak és az NSZK–NDK-találkozók tettek jót a turizmusnak, mára a vidámság és az olcsóság eltűnt, helyére jött egy-két kulturális-kulináris attrakció, a Balaton kulturáltabb lett, Budapest piszkosabb, továbbra is büszkék lehetünk a gyógyvizeinkre, meg a soproni fogorvosokra - ez azonban kevés ahhoz, ami itt kiépült - fogalmaz a szakma egyik nagy öregje, aki állítja, hogy az egyik hotelből a szemben épült másik előbb a séfet, majd a vendéget viszi el, de a végén mindkét szállás veszteséges lesz.

A helyzetre jellemző volt az idei szilveszter. A rossz foglaltság miatt egyik akció jött a másik után, végül az nyert az ügyön, akinek jók voltak az idegei, mert a decemberi utolsó lendületben jó árakat tudott elérni, mint például a Hunguest-vezérkar.

Az idegharc egyébként is szerves részévé vált a szakmának – tárja szét karját az egyik dunántúli panziótulajdonos -, mert vagy a beszállítók, vagy a dolgozók, vagy a vendég csinál cirkuszt, az egyik a késedelmes fizetésért, a másik azért, mert lop, a harmadik, mert a pénzéért mindent akar. Véleménye szerint még most sem a minőség háborúja folyik, a szakma sem tisztul eléggé, tudniillik a kényszerű spórolás mindent ront.

Szóval, a konjunktúra idején aki csak tehette, szálloda-, panzióépítésbe fogott, s a bankok képesek voltak gyűszűnyi önerővel megelégedni. A vállalkozó a hitelből azonnal lecsípte magának a betett pénzét (vagy többet?), azután lesz, ami lesz, ő már jól járt, hiszen volt munkája és a rizikót tulajdonképpen más vállalta. Mostanában egyre több hotel, panzió képtelen a részleteket fizetni, még több egyensúlyoz a csőd szélén, a bank pedig két dolgot tehet: vagy ráteszi a kezét a szállóra, s megpróbálja üzemeltetni, vagy csendben átütemezi a tartozást, s azzal vigasztalja magát, hogy az ingatlan nem tud elfutni.

A soproni Fagus példája másolható: a szállodát már hosszabb ideje az MKB érdekeltségébe tartozó társaság birtokolja, de lízingben a korábbi tulajdonosok érdekkörébe tartozó cég üzemelteti. A minap villanyáram nélkül maradt Debrecen tradicionális hotelje, az Aranybika. Gondjai azonban jóval korábban kezdődtek. Rendbehozatalához hiába keresett befektetőt a Cívis Hotels, közben pedig több modern szálloda is épült a városban, majd jött a drasztikus visszaesés. Jelenleg egy orosz vállalkozóval tárgyal a vezetés, aki talán megveszi az épületet és nyilván föl is újítja - amennyiben aláírják az adásvételt.

A budapesti Aquapark is gondban van, nem hozza a várt bevételt, a tavalyi fürdőbaleset óta pedig megszigorították a műszaki felügyeletet, amely persze növeli a költségeket. Az egerszalóki "ötcsillagos" beruházás a hotelépítés állatorvosi lova. Az átadás évek óta húzódik, de a tulajdonosi szerkezet már többször átalakult, s a Magyar Fejlesztési Bank kinnlevősége milliárdokban mérhető. Az ország másik végén, Zalakaroson sem rózsás a helyzet, bár a Dunántúl hagyományosan vonzóbb úti célja a turistáknak, mint az ország keleti fele. Az öt és fél éve nyitott Karos Spát üzemeltető részvénytársaság első embere, Oláh Péter úgy véli: "Fogcsikorgató évek vannak mögöttünk és nem csak a hideg miatt. Ezután már csak jobb jöhet..."

Tény, hogy az előrejelzések igyekeznek optimistán fogalmazni, ám a veszteségek nagyok. Különösen a fürdővel és egészségügyi részleggel bővített szállók rezsijét nehéz számottevően csökkenteni, mert a költségek nagyobb részét éppen a wellness emészti föl, különösen, ha gyógyvízről van szó. Ráadásul a dunántúli élmény- és gyógyturizmusnak egyre keményebb konkurense a Burgenlandban kiépült hálózat, mert ott a fogadóhelyek nem egymás ellen dolgoznak, hanem összefognak, s mind a fürdők, mind pedig az egészségcentrumok szinte karéjban szolgálják ki a vendégeket.

Egyetlen példa Bad Blumau különleges és méregdrága Rogner-hotelje, amelyet a világhírű osztrák építész, Hundertwasser tervezett. E létesítmény fedett és szabad „strandja” délutánonként megfizethető áron (húsz euróért) fogadja a kisebb panziókból, üdülőkből érkezőket, ha azok elővételben vásárolnak jegyet ott, ahol lakni fognak.

Az igazi dráma azonban nem annyira vidéken, hanem Budapesten játszódik, ahol a magyar szállodakapacitás több mint negyven százaléka található, s az utóbbi öt évben főként a három-, illetve többcsillagos házak száma nőtt. A Danubius tavalyi egymilliárd forintnál nagyobb deficitjének oka is elsősorban a fővárosi forgalomcsökkenés. Elmaradtak az üzleti és az incentíve utak, s lanyhult a konferenciaturizmus is. A január-február pedig „halott”, nem csoda, hogy interneten a wellnessrészleggel ellátott margitszigeti szállodában egy kétágyas szobát napi 60–70 euróért kínálnak, s ehhez hasonlóak az árak több új belvárosi hotelben is.

Komoly likviditási gondokkal küszködik a Boscolo (azaz a New York-palota) és a Four Seasons tulajdonosai sem mutatnának hátat egy jó vevőnek. Csakhogy a piac éppen azért van befagyva, mert az árak hihetetlenül alacsonyak, s aki tőkével bírja, ilyenkor „nem száll ki”, a bank pedig, ha csak teheti, nem vesz koloncot a nyakába. Szakmai körökben azt mondják, a sok milliárd forintos értéken nyilvántartott szállodaépületekre a két-három évvel ezelőtti értékük 80 százalékáért nincs érdeklődő, spekulatív vásárlásokkal 60 százalék körüli áron indulna be a piac.

Természetesen az új projektek „hitelcsapja” azonnal elzáródott, több építkezés leállt, a pénzintézetek nem kétszer, de százszor is meggondolják, milyen biztosítékokkal és mekkora önerővel vállalják ma egy szállodaberuházás finanszírozását. Balla Ákos, a Colliers International ingatlan-tanácsadó cég értékbecslési és piackutatási üzletágának igazgatója azt mondja, a válság kitörése óta hitelstop van a szállodákra.

A szakértő hangsúlyozza, hogy a bankokat is felkészületlenül érte a szállodaipar válsága, s nagy annak az esélye, hogy a hitellel terhelt hotelek egy része nem éri meg a várva várt jobb napokat, vagyis a turizmus fellendülését - legalábbis nem a jelenlegi tulajdonosi szerkezetben. A Colliers szakértője szerint már a közeljövőben előfordulhat, hogy a Fagus mintájára egy-egy szállodát átvesz a hitelező, s az üzemeltetéssel megbíz egy csapatot, mert egy hotelnek kialakított épület másra nem alkalmas.

Galla Gábor, a Tourconsult Kft. ügyvezető igazgatója sorra kapja a banki megbízásokat az átvilágításra. A hitelezők tudni akarják, hogy melyik hotelben van piaci potenciál, melyiket érdemes tovább éltetni. Ő azt gondolja, hogy az eszetlen árverseny megnehezíti a helyzetet, a kilábalást. A szakma nagy kérdése - állítja -, hogy mikor és hogyan lehet a mostani mélypontról visszajönni, milyen visszhangja lesz annak, ha majd elkezdik emelni az árakat.

Az utóbbi negyven évben, különösen krízis idején több szállodás próbálkozott már közös nevezőre hozni a szakmát, egy kategóriánkénti minimálár meghatározását sürgetve. Ez nem jött össze, és egyelőre nem is fog, holott Galla szerint is szükség volna egy elfogadott alsó számra, ami alá nem megy az alku. Jelenleg azonban: aki kapja, marja.

A hitellel terhelt hazai hotelek 70-80 százaléka már nem törleszti az adósságát, ám ez csak átmeneti lélegzetvételhez juttatja őket, a haladékot ugyanis kamatostól kell, vagyis kellene visszafizetni, de nem lesz miből - jelenti ki Hülvely István, a Hunguest Hotels Zrt. vezérigazgatója, aki évek óta kongatja a vészharangot, és nem titkolja véleményét, hogy a bankok nagyot fognak bukni. Hülvely szerint több olyan épület van, amelyet feláraztak, és százmilliókat kerestek rajta. Konkrét példákat nem említ, de biztos benne, hogy hamarosan nevesítve kerülnek nyilvánosságra azok az esetek, ahol ez történt.

A budapesti hotelépítési láz véleménye szerint akkor is bajt okozott volna, ha nem esik vissza a vendégforgalom. Körülbelül 30 százalékkal kevesebb szoba is elég lenne a normális versenyhez. Megfordítva ez annyit jelent, hogy körülbelül 30 százalékos túlépítés tudatában számítani lehetett a gondokra, mert még a legmerészebb jóslatokban sem szerepelt soha, hogy Budapestre belátható időn belül 30 százalékkal több vendég érkezhet. A Hunguest vezére szerint az idén lesz igazán látható a bukás mértéke.

Az egyre kevesebb alkalmazottat foglalkoztató szállodaiparról a Központi Statisztikai Hivatal legfrissebb adatai egy év alatt 7,5 százalékos létszámleépítést jeleznek. Ez a szám azonban jelentős eltéréseket takar: vannak bizonyos szállodák, és régiók, ahol 15-20 százalékos is lehetett az elbocsátások mértéke. Erdei János, a Magyar Szállodaszövetség elnöke az év végén borúlátó volt, de most már lát némi kedvező jelet. Ilyen például a külföldi vendégéjszakák számának alakulása, amely 2009 január és október között 10 százalékkal csökkent, de novemberben már csak 4,5 százalékos mínuszban volt az előző év novemberéhez képest.

A belföldi vendégéjszakák száma az első tíz hónapban összesen 6 százalékkal csökkent, persze ez sem kevés, mivel a forgalom több mint felét ma már a hazai vendégek adják. Sajnos novemberben ennél jelentősebb volt a belföldi visszaesés, s ha a trend folytatódik - mondja Erdei -, ez elsősorban a vidéki szállodákat fogja sújtani. Ugyanakkor van mibe kapaszkodni - állítja a szövetség elnöke, mivel szerinte a világgazdaság kezd magához térni, most lenne szerencsés minél több forgalomserkentő akciót indítani.

A legtöbb szakmabeli azonban nem osztja a derűlátást. Az elegáns Kempinski Hotel tavaly május közepéig tartotta a szobaárait, de akkor kénytelen volt beszállni az árversenybe. Tette ezt utolsóként a budapesti pia con - hangsúlyozza Somlyai Zoltán, a szálloda értékesítési igazgatója. Napjainkban az ötcsillagos ajánlatokban megjelenő 60-70 eurós nettó, vagyis reggeli és áfa nélküli szobaár már az a szint, amely messze a négycsillagosok felségterülete. Igaz - teszi hozzá rögtön - az ötcsillagos szállodákban jellemző 2008-as átlagárakból még volt lehetőség engedni, de kevesebb csillaggal már tömörült a mezőny, s nem volt tartalék. Ráadásul az Európában messze a legalacsonyabb árakat kínáló budapesti szállodák így sem tudtak pluszkeresletet vonzani.

Somlyai szerint ez már kannibalizmus, legfeljebb azoknak a vendégeknek jó, akik amúgy is jöttek volna, és most fillérekért tudnak megszállni. De nem is ez a legnagyobb probléma - jelzi -, hanem az, hogy ideális esetben legalább 3-5 év, amíg a szállodaipar visszatérhet a 2008-as árakhoz, miközben a rezsije tovább nő.

Forrás: Népszabadság online

2010. 02. 22.

Nem minden adózó várta meg az Alkotmánybíróság döntését a nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvénnyel kapcsolatban. Egyesek már január első napjaiban vallottak, és fizettek az akkor még hatályos jogszabályok szerint.

Az előzetes ígéreteknek megfelelően még a február 25-i első bevallási és befizetési határidő előtt döntött az Alkotmánybíróság az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvény - köznapi nevén vagyonadótörvény - alkotmányosságáról. Határozatukban az alkotmánybírák rögzítették, hogy a törvény lakóingatlanok adózására vonatkozó rendelkezései alkotmányellenesek, és visszamenőleges hatállyal megsemmisítették a lakóingatlanokról szóló paragrafusokat.

Ennek következményeként az adózóknak nem kell bevallást benyújtaniuk a nagy értékű lakásaikról , és természetesen adót sem kell a lakóingatlanok után fizetni. Megmaradt azonban a vagyonadó fizetési kötelezettség a nagy teljesítményű - 170 LE vagy annál erősebb - személygépkocsik esetén valamint a vízi- illetve légi járműveknél.

A bevallási és az adófizetési határidők nem változtak meg. Főszabály szerint a magánszemélyeknek május 20-ig, a nem magánszemély adózóknak pedig május 31-ig kell a bevallást megtenniük és az éves adófizetési kötelezettség 50%-át megfizetniük. Az egyszerűsített vállalkozói adó (eva) alanyoknak és az egyéni vállalkozó adóalanyoknak pedig az eva-bevallási illetve személyi jövedelemadó bevallási határidejük az irányadó a vagyonadóval kapcsolatban is. Ennek megfelelően február 25-ig kell a kötelezettségeiknek eleget tenniük. Az éves vagyonadó második felét pedig minden adóalanynak legkésőbb szeptember 30-ig kell megfizetnie az APEH-nak.

A személyi jövedelemadó-, társasági adó- vagy eva-bevallásra kötelezett adóalanyok az éves bevallásukkal együtt nyújthatják be a vagyonadó-bevallásukat. A bevallásra nem kötelezetteknek pedig a különálló 1042-es bevallási nyomtatványon adhatják be vagyonadó-bevallásukat.

Összesen 103 adózó volt gyorsabb idén januárban az Alkotmánybíróságnál. Ennyien nyújtották be már az Ab. döntés előtt nagy értékű lakásukról a vagyonadó-bevallásukat - hangozott el az APEH tegnap délelőtti sajtótájékoztatóján. Közülük hárman pedig fizettek is az adóhivatalnak még az Alkotmánybíróság határozatát megelőzően. Ők rendelkezhettek, hogy visszakérik-e a pénzt, vagy az összeg átvezetését kérik az APEH-től.

Az Ab. döntését követően az APEH törölte az online vagyonadó-kalkulátorba bevitt adatokat. A bevallások útján szerzett adatok törléséről pedig már intézkedtek a hivatal illetékesei. Utóbbi procedúra azért nem olyan egyszerű, mint a kalkulátor adatainak megsemmisítése, mivel az adattörlési szabályokra is tekintettel kell lenni a hivatalban.

Forrás: Penzcentrum.hu

2010. 02. 23.

A világ vezető nagyvárosaiban eddig nem tapasztalt mértékben visszaesett az irodaterületek iránti kereslet, ami jelentősen hozzájárult a prémium kategóriás irodák esetében 2003-óta először bekövetkezett kollektív, globális bérleti-díj csökkenéshez.

A Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlan tanácsadó legújabb "Office Space Across the World" (Irodabérleti piac világszerte) kutatása szerint 2009-ben rendhagyó és széleskörű visszaesés mutatkozott az irodaterületek iránti keresletben és a világon először, minden régióban visszaestek a prémium kategóriás irodák bérleti díjai.

Az elmúlt évben tapasztalt visszaesés ellenére bíztatóak a kilátások a 2010-es évre vonatkozóan. A világ vezető gazdaságainak várható növekedése pozitívan befolyásolja majd a vállalatok iroda terület iránti igényét, amely a kiadatlan iroda kínálat csökkenését eredményezi. A világ vezető irodabérleti piacain, így Londonban a City of London városrészben, illetve Párizs üzleti negyedében már megfigyelhető a bérleti díjak növekedése, azonban a bérleti díjak a mélypontot jellemzően az év középén érik majd el. Az év második felét a fellendülés és az óvatos optimizmus jellemzi majd mind a tulajdonosok, mind pedig a bérlők részéről.

Budapest üzleti negyede magasabb helyezést ért el az irodabérleti költségek rangsorában és a 36. helyről a 35. helyre lépett elő 2010-ben az előző évhez viszonyítva. Magyarország így 10 hellyel lemarad Csehországtól, de továbbra is megelőzi Romániát, Szlovákiát, Ukrajnát és Horvátországot.

Pados Gergely, a C&W irodai üzletágának vezetője elmondta: "2009 sikeres év volt a hazai irodabérleti piacon, mivel a gazdasági lassulás ellenére a kiadott irodaterületek nagysága elérte a 295,000 nm-t. Ez azt bizonyítja, hogy Budapest továbbra is vonzó üzleti célpont a nemzetközi cégek számára. A bérleti tranzakciók számának csökkenése és az új építésű iroda kínálat emelkedése /300,000 nm/ megnövelte a kiadatlansági rátát. Viszont a rugalmas tulajdonosi hozzáállásnak köszönhetően a jó elhelyezkedéssel bíró új fejlesztésű ingatlanok esetében is jelentős irodaterület talált bérlőre. Elmondhatjuk, hogy a bérbeadások sikerét a bérleti díjak enyhe csökkentése, valamint a bérleti kedvezményekhez való rugalmasabb hozzáállás is lehetővé tette."

Világ 10 legdrágább irodai helyszíne

2010 pozíció  (2009 pozíció)  Város, Ország              Bérleti összköltség

1                 (2)               Tokio, Japán                      120 euro/m2/hó

2                 (3)               London, Nagy Britannia        102 euro/m2/hó

3                 (1)               Hong Kong, Kína                 101 euro/m2/hó

4                 (5)               Dubai, UAE                         75 euro/m2/hó

5                 (6)               Mumbai, India                    67 euro/m2/hó

6                 (8)               New York, USA                    66 euro/m2/hó

7                 (4)               Moszkva, Oroszo.               64 euro/m2/hó

8                 (7)               Párizs, Franciao.                 64 euro/m2/hó

9                 (10)             Milano, Olaszo.                   56 euro/m2/hó

10               (11)             Zürich, Svájc                       55 euro/m2/hó

 

35               (36)           Budapest, Magyaro.              29 euro/m2/hó

A prémium iroda bérleti díjak legnagyobb mértékű csökkenése az Ázsiai és Csendes-óceáni térség nagyobb városaiban történt, így Szingapúrban 45 százalékos, Hong Kongban 35 százalékos és Tokióban 21 százalékos visszaesés következett be. A régióban mért legmagasabb, 53 százalékos visszaesés Ho Chi Minh  (Vietnam) városban volt tapasztalható.

Európában a prémium kategóriás iroda bérleti díjak a legnagyobb mértékben Kijevben (Ukrajna) 50 százalékkal, illetve Dublinban (Írország) 38 százalékkal csökkentek az elmúlt év végén. Még a korábban rugalmasnak tekintett piacokon is, így a londoni West End városrészben 25 százalékos, illetve Varsó üzleti negyedében 24 százalékos visszaesés történt.

Amerikában mindössze 7 százalékos bérleti költség csökkenés történt 2009-ben. Az Egyesült Államokban a legjelentősebb visszaesést Boston (26 százalék), San Francisco (24 százalék) és Seattle (23 százalék) szenvedte el. Dél-Amerika vegyes képet mutat a bérleti költségek tekintetében. Santiagóban (Chile) a tendenciákkal ellentétben 28 százalékkal növekedtek a bérleti költségek a rendelkezésre álló szűkös "A"-kategóriás iroda kínálatnak köszönhetően. Ezzel ellentétben Buenos Aires (Argentína) mutatta a legnagyobb, 14 százalékos visszaesést, míg a régió legnagyobb gazdasága, Brazília 8 százalékos csökkenést tapasztalt.

A prémium kategóriás iroda bérleti költségek világszerte összehasonlítási alapként szolgálnak az irodai és ingatlan fejlesztések erősségének mérésére. A globális gazdasági válság, a  pénzügyi szervezetek megszűnése illetve alapítása, valamint az üzleti világban érzékelhető széleskörű bizonytalanság szükségessé tette a bérleti költségek jelentős mértékű csökkenését. A fejlesztők a válságra reagálva még időben elhalasztották az új fejlesztéseket, de mégis megemelkedett a kiadásra váró iroda kínálat, mivel egyes vállalatok a költségcsökkentésre hivatkozva kiköltöztek, vagy kiadták feleslegessé vált iroda területeiket.

A VILÁG LEGDRÁGÁBB IRODA LOKÁCIÓI

A világ legdrágább iroda helyszineinek rangsorában az első három helyezett változatlan. Tokió a második pozícióból az első helyre lépett elő a 1,441 €/nm/év irodabérleti költséggel, amely tartalmazza a prémium bérleti díjat, az adókat és az egyéb díjakat. London West End városrésze a harmadik helyről a második helyre lépett elő a 1,220  €/nm/év bérleti költséggel, míg Hong Kong az első pozícióból a harmadik helyre esett vissza 1,207 €/nm/év bérleti költséggel.

A rangsorban a legnagyobb előrelépést Rio de Janeiro (Brazília) mutatta, amely a 23. helyről a 13. pozícióba emelkedett a csekély bérleti díj visszaesésnek, továbbá a brazil Real fizetőeszköznek az Euróhoz viszonyított javulásának köszönhetően. A prémium bérleti díjak emelkedésének eredményeként Szöul (Dél-Korea) a 27. helyről a 14. helyre; és Sydney (Ausztrália) pedig a 29. helyről a 15. helyre lépett elő.

A globális gazdasági válság különböző mértékben érintette a piacokat. A prémium kategóriás irodák bérleti költségei Santiago (Chile) városban 28 százalékkal emelkedtek a szűk kínálat iránt megnövekedett kereslet hatására. Kisebb mértékű bérleti díj növekedés történt Jakartában (Indonézia), Miamiban (Egyesült Államok), továbbá időszakos keresletnövekedés volt érzékelhető Fokvárosban (Dél-Afrika) a 2010-es Labdarugó Világ Bajnokság miatt.

Guy Taylor, a C&W londoni West End irodai üzletágának vezetője elmondta: "A londoni irodapiacon 2009. kihívásokkal teli év volt. A bérbeadott területek aránya emelkedett és főként az utolsó negyedév jelentős tranzakciói nagyban hozzájárultak az év végi megfelelő bérbeadottsági szinthez. A prémium irodaterületek bérleti díjai javulást mutatnak, de 2010-ben a bérlőknek még lehetőségük nyílik a megfelelő kondíciók megteremtésére. A kulcsfontosságú West End városrészben már most megfigyelhetőek a versenyszerű alkudozások és valószínűleg 2010. év vége felé egyes területeken hiány alakul ki az "A"-kategóriás irodák tekintetében, ezért már most számos tervezett,  illetve fejlesztés alatt álló irodaházra előszerződést kötöttek a tulajdonosaik."

Forrás: Cushman&Wakefield

2010. 02. 22.

A rendszerváltozás óta nem volt olyan alacsonyan Magyarországon a kamatszint, mint most, a jegybank ugyanis az eddigi mélypontot jelentő 6 százalék alá vitte az alapkamatot. A kamatcsökkentés miatt folytatódhat a forinthitelek térnyerése, de a tapasztalatok szerint először a betétekért fizetnek majd kevesebbet a pénzintézetek, a kölcsönök költsége pedig ennél szerényebben eshet csak vissza.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Monetáris Tanácsa hétfőn 5,75 százalékra, azaz 25 bázisponttal csökkentette az alapkamatot. Ilyen alacsony kamatszintre a rendszerváltás óta nem volt példa, eddig a plafont a 6 százalék jelentette. A bejelentés nem okozott meglepetést, az elemzői kar egyértelműen arra számított, hogy a magyar jegybankárok erre a szintre csökkentik a kamatot.

A mostani döntéssel jó eséllyel véget ér a kamatvágási sorozat, így könnyen elképzelhető, hogy ennél alacsonyabb kamatszintre egyelőre fölösleges lesz várni. A jegybank több hónapos szünet után tavaly július végén kezdte el a kamatcsökkentési sorozatot, akkor 1 százalékponttal 8,5 százalékra csökkentették a kamatot a jegybankárok. Tavaly december végéig 6,25 százalékra csökkent az alapkamat, azóta pedig további 25 bázisponttal került lejjebb a ráta.

A tapasztalatok szerint a mostani kamatvágásnak rövid távon inkább a negatív hatásai érvényesülnek majd, a bankok ugyanis ilyen esetekben jellemzően jóval szerényebb mértékben csökkentik a hitelkamatokat, mint a betétieket, sőt, a hitelkamatok csökkenése könnyen az időben is kitolódhat.

A betétkamatok biztos csökkennek

Az alapkamat utóbbi fél évben látott csökkentéseikor a betéti kamatok közelről követték a jegybanki lépéseket. Tavaly júliusban az MNB statisztikái szerint a lekötött betétek kamatlába 9,65 százalék volt, augusztusban pedig már csak 8,88, a decemberi statisztika pedig 6,42 százalékos átlagos kamatot mutat. A fenti számok alapján a lekötött betétek esetében az alapkamattal együtt esett vissza a ráta, mégpedig a jegybanki lépésekkel szinte egyidőben.

Ez azonban a hiteleknél nem látszik, nincs ugyanis olyan hitelfajta, amelyiknél a múlt július óta bekövetkezet kamatcsökkentés mértékét akár csak megközelítő csökkenés ment volna végbe. A fogyasztási hitelek kamatlába 22,26 százalékról csak 19,4 százalékra esett, ami kevesebb mint 3 százalékopontos mínuszt jelent. A lakáscélú kölcsönöknél a tavaly júliiusi 11,86 százalékos hitelkamat 9,7 százalékra, vagyis alig több mint 2 százalékponttal mérséklődött, a folyószámlahitelek esetében 1, az egyéb hiteleknél pedig 2 százalékpontos csökkenést mutat a jegybanki statisztika.

Jó hír a forinthiteleknek

A mostani csökkentés elvileg növelheti a forintban jegyzett hitelek vonzerejét a devizakölcsönökkel szemben, amihez természetesen az is kell, hogy a bankok mindennapi döntéseiben is tükröződjön az MNB kamatvágása. Az utóbbi évtized sztárjaivá vált devizahitelek jövője amúgy már enélkül sem túl rózsás, elég csak arra gondolni, hogy bár a kamatemelések még nem kezdtődtek el a nyugati világban, de az Egyesült Államokban már vannak arra utaló jelek, hogy erre nem kell sokat várni.

A forintkamatok csökkentése illeszkedik abba a trendbe is, miszerint a gazdaságpolitikai vezetés a devizahitelek visszaszorításán dolgozik - az MNB február elején jelentette be, hogy programot indít a forintalapú jelzáloghitel- és jelzáloglevél-piac fejlődésének támogatására - a tervek szerint ezáltal folyamatosan elérhetővé, a mostaninál jobban tervezhetővé válnak a bankok számára a forintforrások, így csökkenhetnek a forinthitelek kamatai.

A forinthitelkamatok csökkentésének célja, hogy ezek a hitelek versenyre kelhessenek a kockázatos devizaalapú konstrukciókkal, amelyek térnyerése ellen az utóbbi években a jegybank és a PSZÁF is többszöt szót emelt.  A devizaalapú konstrukciók sokat veszítettek a vonzerejükből a válság miatt, de még mindig hátrányban vannak a forinthitelek.

Kérdés, mi lesz ezután

A kamatpálya további alakulásában már közel sem volt ekkora az egyetértés az elemzők körében, mint a hétfői döntéssel kapcsolatban: a jóslatok 5 és 7 százalék között szóródnak, azaz van, aki csökkentést vár, de olyan is akad, aki emeléssel kalkulál. Suppan szerint van mód további csökkentésre, de azt már jobban befolyásolják a piaci viszonyok, így az Európai Központi Bank és a Fed kamatpolitikája: ha ezek elkezdik az emelést, úgy az MNB-nek is vissza kell fognia lazítás ütemét. Az elemző szerint a forint egész évben a 265-275-ös sávban maradhat - feltéve, hogy nem jön újabb válság.

A Bloomberg által megkeresett elemzőcég, a Medley Global Advisors szerint a kamatvágási ciklus az április választásokkal véget fog érni. A kutatók szerint a görög válság, illetve a magyar költségvetés elszállása és a választási győzelemre esélyes Fidesz ezzel kapcsolatos kommunikációja arra kényszeríti majd az MNB-t, hogy felhagyjon a kamatok mérséklésével, így a kamatszint nem megy majd 5,75 százalék alá.

A kamatpálya alakulásának nagy a jelentősége, ugyanis bár az MNB a hétfői csökkentéssel tavaly július óta 3,50 százalékponttal vitte le a kamatokat, de a Reutersnek nyilatkozó elemzők szerint a jelenleginél "lényegesen alacsonyabb" kamatszint kellene ahhoz, hogy a bankok a gazdaság fellendüléséhez szükséges hitelezésbe kezdjenek.

A piac a Fideszre vár

A forinttal és a kamatokkal kapcsolatos fő bizonytalanségi tényező a magyar költségvetési helyzet alakulása. A Fidesz tavaly az év végén jelezte, hogy szerinte a Nemzetközi Valutaalap (IMF) által teljesíthetőnek nevezett büdzséterv csak papíron létezik, a reális hiányszám ugyanis nem 3,8 százalék, hanem több mint 7 százalék az el nem számolt tételek miatt. A Fidesz ugyan azóta hitet tett a költségvetési szigor mellett, de Varga Mihály a párt alelnöke az IMF-fel folytatott tárgyalások után is arra hívta fel a figyelmet, hogy a büdzsé számai nem valósak.

Nem tenne jót a forintnak és így csökkentené a kamatvágás esélyét az is, ha a jegybank és a monetáris politika körül politikai vita alakulna ki, pedig erre megvan az esély. Orbán Viktor, a Fidesz elnöke és kományfőjelöltje országértékelő beszédében azt mondta, hogy meg kell újítani az ország pénzügyi vezetését, és konkrétan ki is emelte a pénzügyi felügyeleten kívül a központi bankot is. Mivel ezen intézmények jogilag szinte be vannak betonozva (azaz nehezen elképzelhető, hogy hozzányúljanak például a jegybanktörvényhez), így ha Orbán Viktor tartja a szavát, az szinte kizárólag személycserékkel képzelhető el.

A görög válság is hathat

Kaan Nazli, a Medley New York-i elemzője a Bloombergnek azt mondta, hogy az MNB mindenek előtt a forintárfolyam alapján hozza meg a kamatdöntéseket, és az amúgy is létező kockázatokra a görög válság is rátett egy lapáttal, az athéni problémák ugyanis ahhoz vezethetnek, hogy a befektetők válogatás nélkül adják majd el a feltörekvő devizákat - így a forintot is. Görögország ugyan biztosítékot kapott arra, hogy az eurózóna nem hagyja egyedül majd az országot a bajban, de mivel a részletek nem ismertek, így a piac egyelőre szkeptikus.

Az is gondot okozhat, hogy ha Görögország problémái nem rendeződnek, akkor könnyen kiderülhet Portugáliáról vagy Spanyolországról is, hogy gondjai lehetnek a hiánnyal és az adóssággal - ez megrendítheti az eurót, a feltörekvő piaci devizákkal egyetemben.

A görög gazdaság nem az utóbbi hetekben került bajba, már tavaly februárban felmerült, hogy Németország és Franciaország arra kényszerülhet, hogy egész országokat segítsen ki a 16 tagú eurózónában - a potenciális jelöltek listáját akkor még Írorszg vezette, de ott volt rajta Görögrszág is. Peer Steinbrück német pénzügyminiszter akkor azt mondta, hogy Németország mindenképp cselekedne, ha valamelyik eurózónabeli tagállam pénzügyi nehézségekbe kerülne.

A válságjelek tavaly decemberben váltak egyértelművé, ekkor vonta meg Görögországtól az elsőrendű "A" kategóriás adósbesorolást a Fitch Ratings a görög közfinanszírozási helyzettel kapcsolatos középtávú aggodalmakra és a görög pénzügyi intézmények gyenge hitelességére hivatkozva. Görögország az első és eddig egyetlen euróövezeti tagállam, amely a közepes befektetői "BBB" sávba került át valamely hitelminősítőnél. A Fitch Ratings után az S&P és a Moody's is leminősítette Görögországot.

Forrás: origo.hu

2010. 03. 01.

Hatályba léptek hétfőn "a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról" szóló (köznyelven: devizahiteleket korlátozó) kormányrendelet azon passzusai, amelyek maximálják a hitel/fedezet arányt. A hitelezhetőségi limiteket csak június 11-től kell alkalmazni.

Az új szabályok szerint a forinthiteleknél a kihelyezett hitel nem haladhatja meg a fedezetként felajánlott ingatlan értékének 75, euróhitel esetében 60, más devizahitel esetében pedig 45 százalékát. Pénzügyi lízing esetén a hitel/fedezet arány legfeljebb 80, 65, illetve 50 százalék lehet.

Hétfőtől változnak a gépjármű-hitelezés szabályai is: a gépjárművásárláshoz nyújtott hitel futamideje nem lehet hosszabb 84 hónapnál. Forinthitel esetében a hitel összege nem haladhatja meg a gépjármű piaci értékének 75 százalékát, euróhitel esetében a 60 százalékát, egyéb deviza esetében pedig a 45 százalékát. Pénzügyi lízing esetén az arányok: 80, 65, illetve 50 százalék.

Ha a finanszírozó a magánszemély ugyanazon ingatlanára (vagy ugyanazon gépjárműre) többféle pénznemben nyújt hitelt, az ismertetett limitek közül az alacsonyabbat kell alkalmazni a teljes kitettségre.

A rendelet alól vannak kivételek. A hitel/fedezet limitet nem kell alkalmazni például, ha az adós személy fizetőképességének biztosítása érdekében ugyanazon hitelnyújtó ad új hitelt, amennyiben ez csak a fizetőképesség helyreállításával indokolt mértékig eredményez további eladósodottságot.

A kormányrendelet további korlátozásai június 11-én lépnek hatályba. Akkortól nem lehet majd hitelt nyújtani kizárólag a hitelkockázati fedezet figyelembevételével, minden egyes hitelbírálatkor meg kell vizsgálni a természetes személy hitelképességét, illetve hitelezhetőségét. A hitelezőknek rögzíteniük kell saját belső szabályzatukban, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújtanak hitelt, mit vesznek figyelembe jövedelemként, illetve milyen igazolások, nyilatkozatok meglétét teszik kötelezővé a hitelfelvételhez.

A belső szabályzatban rögzített feltételek és a hitelképességi vizsgálat alapján alakul ki az egyes személyek úgynevezett hitelezhetőségi limitje, vagyis az a forintban megállapított összeg, ami kifejezi a maximális havi törlesztési képességet. A hitelezhetőségi limit meghatározásakor figyelembe kell venni a természetes személy összes ismert hiteltartozását, a bankok csak akkora hitelt adhatnak, amelynek a törlesztőrészlete ezt az összeget nem haladja meg.

Euróhitel esetében a havi törlesztőrészlet a hitel folyósításakor nem lehet magasabb a hitelezhetőségi limit 80 százalékánál, más devizahitel esetén pedig a 60 százalékánál. Ezt a korlátozást nem kell alkalmazni, ha a hitelfelvevő (dokumentálhatóan) rendelkezik a hitel devizanemében fennálló rendszeres jövedelemmel, amennyiben e jövedelem eléri legalább az összes devizában fennálló hitele törlesztőrészleteinek összegét.

2010. 03. 04.

A nagy reményekkel Budapestre érkező ír vevők többsége mára kedvét szegte, mások pedig százszor megbánták, hogy a magyar főváros ingatlanpiacán próbálkoztak. Szinte csak azok a vásárlók nem buktak, akik minőségi lakóparkokban vettek egy- vagy kétszobás lakást, mivel ezekre még mutatkozik némi kereslet az egyébként pangó piacon - adta hírül az Irish Times Budapestről szóló cikkében.

Az korábbi évek ingatlanpiaci szárnyalásának a hazai befektetők mellett az izraeli és az ír spekulánsok voltak a legnagyobb szereplői. A válság hatása a kereskedelmi- és a lakóingatlan piacon egyaránt érződik, a kereslet a korábbi szint töredékére csökkent, az árak stagnálnak, bizonyos területeken némi mérséklődés figyelhető meg.

Korábban a beruházók nem győzték reklámozni, hogy már csak néhány eladó lakásuk van, pedig a projekt még el sem készült, ma az irodák és sok lakás ablakában "Eladó" és "Kiadó" táblákat látni. Évekkel ezelőtt az írek szinte mindent megvettek, amit értek, legyen szó újépítésű lakásról, irodának átalakítható belvárosi polgári lakásról, vagy éttermekről.

A lap szerint csak azok nem buktak, akik minőségi lakóparkokban vásároltak egy- vagy kétszobás lakást. A kereslet csökkenése ellenére az ilyen ingatlanokra mutatkozik még némi érdeklődés, illetve könnyebben bérbe lehet adni őket, mint egy átlagos lakást. Vannak, akik annak is örülnének, ha csak egy részét viszont láthatnák a befektetett pénzüknek.

A fővárosban találni olyan bizonytalan kimenetelű projekteket, melyek lakásaira már a teljes összeget befizettették az ír vevőkkel, ugyanakkor az sem biztos, hogy megvalósul a beruházás. Sokan inkább a 10%-os foglalót is hagynák veszni, de az ezen felül befizetett vételárrészletek visszafizetésére minimális esélyt látnak.

A januártól életbe lépett lakásvásárlási illeték mértékének csökkenésének a vásárlási kedvre gyakorolt pozitív hatása az eddigi statisztikákból nem mutatható ki.

2010. 02. 04.

A hétfőtől hatályos és a júniusban tovább szigorodó hitelfelvételi feltételek következtében nagyon sokan kikerülnek a hitelezhető ügyfelek köréből. Első körben nem juthat kölcsönhöz, aki nem tud megfelelő önerőt felmutatni, de júniustól azok sem kaphatnak hitelt, akiknek nincs elég igazolt és terhelhető jövedelmük. Sokan csak azért szorulnak ki a lakáshitelezésből, mert egy olyan kistelepülésen vásárolnak ingatlant, amely szerepel a bankok tiltólistáján.

A Pénzcentrum.hu annak járt utána, hogy melyik banknál létezik úgynevezett belső településlista, amelyen leginkább olyan falvak szerepelnek, ahol a bank az illikvid ingatlanpiacra való hivatkozással nem finanszíroz jelzáloghitelt. Amelyik pénzintézet nem használ településekre vonatkozó tiltólistát, azoktól az egyéb szűrőfeltételeiket kérdeztük meg.

Következzenek a bankok válaszai

Az AEGON Magyarország Hitel Zrt. képviseletében elmondták, hogy nincs olyan település Magyarországon, ahol nem finanszíroznának lakásvásárlást. Ennek megfelelően nem alkalmaznak tiltólistát, de a 2000 fő alatti településeken alacsonyabb finanszírozási arányokkal számolnak.

Az Allianz Bank egyetlen települést sem helyezett olyan "feketelistára", ahol az ingatlanok nem fogadhatók be fedezetként, de a bank a befogadható ingatlanfedezetek minimális hitelbiztosítéki értékét 4 millió forintban határozta meg.

Az AXA Banknál is megerősítették, hogy nincsenek úgynevezett tiltott települések, amelyeken lévő ingatlanfedezeteket ne fogadnának el. A bank minden esetben egyedileg mérlegeli egy ingatlan forgalomképességét és dönt arról, hogy adott ingatlan elfogadható-e fedezetként egy hitelkérelemhez, vagy sem.

A Budapest Bank szintén azt a választ adta, hogy nem alkalmaznak ilyen jellegű korlátozást, de a fedezetül felajánlott ingatlanok elvárt forgalmi értéke a bank által végzett fedezetértékelés alapján minimum 5 millió forint.

2010. 03. 09.

A Global Property Guide közzétette a világgazdaság jelentősebb szereplőinek ingatlanpiaci teljesítményéről és azok összehasonlításáról szóló legfrissebb jelentését. Több változás is történt az előző negyedévhez képest, a III. negyedévben még listavezető Izraelt (15,52%) ezúttal Tajvan (18,29%) és Hongkong (20,81%) is megelőzte, míg a sort a mélyrepülésben lévő Lettország zárja mínusz 50,22%-kal.

Az elemzés megállapította, hogy a világ számos országában megkezdődött a lakáspiacok felépülése. A vizsgált államok közül az utolsó negyedévben 22 országban emelkedtek az árak, de ha a teljes évet nézzük, akkor nem ennyire rózsás a kép. 2009-ben a statisztikát szolgáltató 34 országból reálértéken 18-ban csökkentek az árak.

A lista élén Hongkong (20,81%), Tajvan (18,29%) és Izrael (15,52%) található. A korábbi éllovast ketten is megelőzték, ami nagyrészt annak tudható be, hogy az ázsiai országok többsége könnyebben és gyorsabban meg tudott megerősödni a válság hullámainak csendesedését követően.

A válság által mélyebben érintett országokban még a harmadik és a negyedik negyedévi adatok sem mutatnak kedvező képet, számos területen még most is az árak csökkenését tapasztalják. A felépülés területileg és százalékos mértékben sem mutat egyenletes képet, ráadásul időben is eltérő szakaszokban kerülhet rá sor.

A sort Litvánia (-29,29%), az Egyesült Arab Emirátusok (-43,29%) és Lettország (-50,22%) zárja, de Bulgáriában, Izlandon és Thaiföldön is vastag mínuszokat mértek. A régióból Szlovákia és Bulgária szerepel a táblázatban, északi szomszédunknál 12,70%-os, míg a bolgároknál 26,36%-os csökkenést regisztráltak.

A legnagyobb esést - az utolsó negyedévben - Írországban mérték -5,83%-kal, hol vannak már azok az idők, amikor valamivel több, mint egy évtizeddel ezelőtt 26%-os szárnyalást mértek. A jelenlegi munkanélküliségi adatok és a várható gazdasági visszaesés tükrében egyhamar nem lesz rá példa.

2010. 03. 09.

Sosem látott mélységbe zuhantak az irodák és az üzlethelyiségek bérleti díjai a válság után: a korábbi, szinte kőbe vésett árszínvonal egyelőre a történelemkönyvek lapjaira került, a bérlőre váró üres üzlethelyiségek és irodaterületek tulajdonosai pedig sokszor egymás alá licitálnak árban. Itt az idő üzletet nyitni?

Az üzleti ingatlanok piacán végigsöprő árcsökkenés jelentősen mérsékelte az újonnan induló vállalkozások indulási és havi fix költségeit - legalábbis azokéit, amelyeknek a tevékenység végzéséhez üzlethelyiségre vagy irodára is szükségük van. Az irodapiacon a korábban szinte iparági sztenderdnek számító 14-15 eurós négyzetméterenkénti bérleti díj néhány extrém esetben 5-6 euróig süllyedt, az üzlethelyiségek esetében pedig a korábban egyáltalán nem példa nélküli milliós tarifák zsugorodtak töredékükre.

Mindenki mozog

Az elszálló forintárfolyam hatására és a vállalkozások bevételeinek csökkenésével egyidejűleg érdekes körforgás kezdődött el az üzleti ingatlanok piacán: a bérleti díjakat fizetni nem tudó cégek - hacsak nem tudtak díjcsökkentésben megállapodni - "A"-ból akciós "A", vagy "B" kategóriás házakba költöztek. Előfordult az is, hogy a korábban belvárosi irodát fenntartó vállalkozás egyik napról a másikra egy külvárosban bérelt lakásban folytatta tovább működését; 80-90 ezer Ft környékén ma is válogatni lehet a cégközpontnak is alkalmas kiadó lakások között.

Időközben a fejlesztők is léptek. Előbb megjelentek - a szakmában sokak által vállalhatatlannak és felháborítónak tartott - 9 eurós akciós irodabérleti díjak, majd ezt is elsöpörte az idő: Budapest forgalmas csomópontja közelében nagybetűs plakáton hirdetnek 5 eurós négyzetméterenkénti tarifát, ami egy-két éve a fantasztikus képtelenségek birodalmába tartozott volna.

Az akciós "A" kategóriás épületek irodáit olykor olcsóbban kínálták, mint néhány felújítást már régen látott "B" kategóriás épületet vagy éppen egyes irodaként kiadott lakásokat: nem csoda, ha az árzuhanás hatására a vállalkozások egy része ismét megindult az irodaházak felé. A túltöltöttségtől azonban az újonnan épült irodaházak egy része még így is igen messze áll: nem ritka a mindössze 10-20%-os kihasználtság.

Üzlethelyiség önköltségi áron

Hasonló tendenciák figyelhetők meg az üzlethelyiségek piacán is, ahol ugyancsak ritkán látott árakkal találkozhat az, aki most foglalkozik a bérlés gondolatával. A forgalmas közlekedési csomópon­tokon, frekventált környékeken lévő üzletek jó része ugyan továbbra sem küzd kiadási problémával, de a második vonalba tartozó mellékutcák, kevésbé felkapott főutak igencsak kedvező árakkal várják az új üzleti partnereket: a VII-VIII. kerületben például már 60 ezer Ft-tól bérelhető 50 négyzetméteres üzlethelyiség, 100-150 ezer Ft környékén pedig már válogatni is lehet.

Nem reménytelen a helyzet a főváros budai oldalán sem: egy Moszkva térhez közeli, forgalmas utcában többen is már-már önköltségi ár alatt kínálnak üzlethelyiségeket: egy 20 négyzetméteres egykori ingatlanirodáért például csak az önkormányzat által kért bérleti díjat kérte a jog tulajdonosa. Az üzletek bérbeadásával foglalkozó közvetítők elmondása szerint a többség először magasról indít, majd az érdeklődés hiánya láttán sokan már a fedezeti pont környékén is odaadják az ingatlant: "Ha már hasznot nem hoz, legalább veszteséget se termeljen!" felkiáltással.

Új színfolt mind a fővárosi, mind a vidéki piacon a társbérlet. Ha a lakóingatlanok piacán nagyon rosszul hangzó kifejezés teljesen még nem nyert is teret az üzleti piacon, egyre többen próbálkoznak vele, így próbálva megtermelni a bérleti díj egy részét. Ez a modell tapasztalatok szerint leginkább csak akkor működőképes, ha a tér fizikailag is elválasztható, esetleg két külön bejárat alakítható ki, vagy ha a két bérlő profilja nagyjából hasonló.

Megint a helyszín dönt el mindent

A bérlőknek igen kedvező piaci helyzet ellenére az iroda- és üzleti piacon jártas szakértők felhívták a figyelmet arra, hogy a kedvező ajánlatok közül is válogatni kell, hiszen a helyszín rossz megválasztása komolyan árthat a vállalkozás eredményességének. Mivel a hatalmas területeket bérlő multicégek - már csak a költözési költségek miatt is - ritkán mozdulnak meg (a szerződés újratárgyalása az utóbbi időben sokkal jellemzőbb volt), az akciókból leginkább a mobilabb kis- és középvállalkozások tudnak hasznot húzni.

A legjobb helyzetben azok a cégek vannak, ahol az üzletmenet nem vagy csak minimálisan épül a bejövő ügyfélforgalomra. Nekik (figyelembe véve az irodaház üzemeltetési, illetve az üzlet rezsiköltségét) a minőségi szint megtartása mellett gyakorlatilag szinte bármely ajánlat megfelelő lehet - jelzi egy közelmúltban indult, főleg a "B" kategóriás piacra fókuszáló üzleti ingatlanügynökség értékesítője.

De hiába az alacsony bérleti díj, ha nincs megfelelő ügyfélforgalom, ami a vállalkozást eltartsa: vagyis a rosszul kiválasztott üzlethelyiséggel a tapasztalatok szerint nagyot lehet bukni. Sok új vállalkozás indítója esik abba a hibába, hogy az üzlet kiválasztásakor csak az árat nézi, és nem végez például forgalomszámlálást. Pedig mit sem ér az olcsóság, ha a környéken alig jár valaki, vagy az üzlet kiesik a fő közlekedési útvonalakból.

A forgalmas helyen lévő boltoknak továbbra is megkérik az árát, bár az utóbbi időben már a bevásárlóközpontok egy részében is kedvezőbb pozíciókból tud tárgyalni a leendő bérlő - állítja forrásunk.

Az árrobbanásra még várni kell

A mostani felállás szerint még jó néhány hónapig nem várható, hogy az iroda- és üzlethelyiségek bérleti díjai magasra szökjenek: elég ránézni az újonnan épült irodaházak kihasználtsági mutatóira vagy éppen a városszerte üresen álló üzlethelyiségekre. Keményebb feltételeket egyelőre csak a legjobb helyen lévő ingatlanok tulajdonosai diktálhatnak, a többieknek továbbra is az összezsugorodott tortán kell osztozkodniuk, vagyis a bérlők kedvező alkupozíciója a következő időszakban aligha fog romlani.

2010. 03. 08.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2009-ben 32 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 28 400 új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. A használatba vett lakások száma 11, az új engedélyeké 35 százalékkal volt kevesebb, mint 2008-ban.

A visszaesés az év második felében ennél erőteljesebb volt: a használatba vett lakások száma a 2008. második félévinek a háromnegyedét tette ki, az új lakásépítési engedélyeké valamivel több, mint a felét.

A Budapesten használatba vett lakások számának 9 477-ről 10 385-re való növekedése ellentétes az országos trendekkel. „A budapesti emelkedés még a válság előtti lendületnek köszönhető, az idei évre viszont akár 50 százalékos visszaesésre kell számítani” - mondta Valkó Dávid, a cég vezető elemzője. Az elmúlt szűk másfél évet nagyban befolyásolta a lakossági hitelezés terén tapasztalt szigorítás, amely a kedvezőtlen reálgazdasági környezettel együtt jelentős visszaesést eredményezett a lakáspiacon.
 
A vállalat 2010. év eleji felmérése szerint idén tetőzhet az eladatlan készlet a budapesti újlakás-piacon. Míg a tavalyi év során alig valamivel több, mint 1600 újépítésű társasházi lakást értékesítettek Budapesten, amely talán évtizedes negatív rekord, addig az eladatlan lakások száma a már átadott beruházásokban most először haladta meg a háromezret; 2010. elején 3 800 körül alakult. Ehhez jön hozzá az épülő projektekben 3000 lakás, tehát összesen közel 7 000 új lakás közül választhat az, aki most keres új lakást.
 
2010-ben körülbelül 4 500-ig bővülve tetőzhet az átadott lakáskészlet; a vevőknek az általánosan jó alkupozíció, az illetékcsökkenés és beruházói akcióknak köszönhetően most érdemes lakást vásárolni, mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálni.
 
A beruházok által eddig használt vevőcsalogató megoldások (garázs fél áron, konyhabútor vagy plazmatévé az árban) már nem mindig érik el az új lakást vásárlók ingerküszöbét; a fő probléma, hogy a potenciális vásárlók nem mernek, vagy nem tudnak hitelt felvenni. Ezért egyre több fejlesztő áll elő a mostani hitelfelvétel nehézségeit kiküszöbölő értékesítés-ösztönző módszerekkel.

Ilyen az egyre terjedő konstrukció, amikor a lakásár 15-20 százalékának befizetésével, illetve opciós vásárlást biztosító előszerződés aláírását követően a vevő beköltözhet a lakásba. A lakás fennmaradó árát a következő egy-két évben törleszti, aminek mértéke úgy van meghatározva, hogy a fel nem vett „elméleti” hitel havi törlesztőrészleténél alacsonyabb összegről legyen szó. Tulajdonossá azt követően válunk, hogy az előszerződésben meghatározott időszak után végszerződést kötünk, a lakás teljes vételárát kifizetve. Az addig fizetett havi részletek beszámításának lehetősége a lakás árába beruházó-függő. Ha a vevő egy-két év után eláll a szerződéstől, akkor természetesen elveszíti a foglalót.
 
A cég 2010-re összességében stagnálásra számít árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet. A lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, a tavalyi 30-40 százalékos forgalmi visszaesés után idén - optimistán - minimális, körülbelül 5 százalékos bővülésre számít a cég.

2010. 03. 12.

Komoly hatással lehet a német készház-piacra az IKEA tavaly év végén bejelentett innovációja: a svéd lakberendezési áruház Nyugat-Európában már nem csak bútorokat, hanem készházakat is forgalmaz. A BoKlok faépítmények "a megfizethető ház" koncepcióját keltik életre.

A  házak emeletesek, három félszobával rendelkeznek, és 100 ezer euró (26,7 millió forint) alatti áron kerülnek a német piacra. Az áruházlánc konyhabútorral, hőszigetelő ablakokkal bocsátja a vásárlók rendelkezésére.

2010. 03. 17.

A Közép-Afrikai Köztársaság Európai Unióhoz akkreditált nagykövete Fürst György, Terézváros egykori szocialista alpolgármestere, akit különösen nagy vagyoni kárt okozó hűtlen kezeléssel gyanúsított meg a Központi Nyomozó Főügyészség a múlt héten.

Fürst György volt terézvárosi alpolgármestert, a Budapest legnagyobb részén fizetőparkolást működtető Centrum volt vezetőjét is meggyanúsították az Andrássy út 47. múlt ciklusbeli eladása kapcsán. A Központi Nyomozó Főügyészség közleménye szerint a volt alpolgármester - a korábban a rendőrség által gyanúsítottként kihallgatott 12 önkormányzati képviselőhöz hasonlóan - megalapozottan gyanúsítható különösen nagy vagyoni hátrányt okozó hűtlen kezelés bűntette elkövetésével.

A megalapozott gyanú szerint az alpolgármester 2004 júniusában terjesztette elő az Andrássy úti palota eladását egy kft-nek 150 millió forintért. Az önkormányzat által felkért értékbecslő az épület forgalmi értékét üresen 695 millió forintban határozta meg. A döntés előtt azonban más vételi ajánlatok is érkeztek, ráadásul az értékbecslő szerinti érték a tényleges forgalmi értékhez és a piaci viszonyokhoz képest túl alacsony. Ráadásul a vételi ajánlatot az épület egyharmadát használó bérlő tette, ezért nem volt indokolt 200 millió forinttal csökkenteni a vételárat azzal az indokkal, hogy ekkora költséggel jár az ő kiköltöztetése - áll a közleményben.

A főügyészség szerint mindezek ellenére Fürst és a képviselőtestület többsége - jogellenesen - megszavazta az ingatlanértékesítést, ezzel pedig 200 millió forint vagyoni hátrányt okoztak a terézvárosi önkormányzatnak. Korábban a Fővárosi Bíróság semmisnek nyilvánította azt az adásvételi szerződést, amelyet a helyhatóság a Christian Polet belga üzletember által vezetett Ennet Kft.-vel kötött négy éve az Andrássy út 47. számú palota eladásáról.

Mint arról írtunk, a belga üzletember érintett a "pátyi golfváros" kétes hírű ingatlanüzletében is. Christian Polet felesége vásárolta meg a pátyi önkormányzattól azt a szántóföldet, amelyet később az önkormányzat befektetési területnek átminősített. A belga üzletember - egy másik cégen keresztül - 300 millió forinttal támogatta Pátyot 2006-ban, amit a község óvodaépítésre fordított. Az Index szerint ez volt annak az ára, hogy a "golfpályának" kiszemelt mezőgazdasági területre az önkormányzat a befektetőnek megfelelő szabályozást fogadjon el.

A főügyészség vezetője, Keresztes Imre közleményében azt írta: a korábbi alpolgármestert - aki a gyanúsítás ellen panasszal élt és nem tett vallomást - már októberben gyanúsítottként idézték, de arról tájékoztatta a hatóságot, hogy ő a Közép-Afrikai Köztársaság Európai Unióhoz akkreditált nagykövete.

A főügyészség ekkor megkereste a Külügyminisztériumot a diplomáciai mentesség ügyében. A tárca tájékoztatása szerint azonban a volt alpolgármester nem szerepel a Magyar Köztársaságban akkreditált diplomáciai és egyéb képviseletek személyzetének tagjai között. Ezután megindították Fürst ellen az eljárást.

2010. 02. 22.

Sokan sokféleképp járnak jól vagy éppen rosszul a Budapest agglomerációjához tartozó települések lakáspiacain. Az árak teljesen elszabadultak, természetesen lefelé, és a készpénzes vevők pedig szinte bármit megtehetnek, és sokszor meg is tesznek, a hitelüket fizetni képtelen eladókkal szemben.

Az agglomerációs ingatlanpiacon mindenhol az 5-20%-os visszaesés a jellemző a lakások és telkek áraiban. A környéken tevékenykedő ingatlanirodák vezetőinek elmondása szerint pedig egyáltalán nem a lakások és házak fekvése, mérete vagy állapota a legmeghatározóbb kiindulási pontja a vételárnak, hanem sajnálatos módon az eladók pénzügyi helyzete. Nem ritkaság az sem, hogy készpénzes vevőjelöltek egyszerre több, 30 millió forint körülire becsült ingatlanra 20-22 milliós ajánlatot tesznek, és annak a lakását veszik meg, aki először kényszerül elfogadni a nem túl kecsegtető, olykor tisztességtelennek is tűnő árajánlatot.

A lakásárakat az agglomeráció minden szegmensében, a hitelüket törleszteni képtelen, és emiatt lakásuktól mielőbb szabadulni vágyó tulajdonosok kínálati árai szorították a mélybe. A csökkenés azonban nem csak az ő ingatlanjaikra vonatkozik, hanem dominó hatásként végigsöpört az egész piacon, így értékelte a piaci helyzetet Tafferner Zita, az Otthon Centrum solymári irodájának vezetjője. A lakásukat szintén értékesíteni vágyó, ám hitellel nem terhelt tulajdonosoknak is alkalmazkodnia kell a nyomott árakhoz, ha valóban szeretnének túladni ingatlanukon.

"A válság következtében, főként 2009 nyarától minimálisra csökkent a panellakás iránti kereslet, az árak kb. 10-15%-kal csökkentek. A helyzet idén sem változott, egyelőre. Az átlagos négyzetméter árak 160-190 ezer Ft körül alakulnak. Az egyedi fűtéses és téglaépítésű lakások iránt folyamatos az érdeklődés, ezek ára 240-310 ezer Ft/nm-en stagnált. Új építésű lakást már 285 ezer Ft/nm áron is lehet találni, bár ezek iránt a korábbi évekhez képest kisebb az érdeklődés. Ürömön az árak kicsit magasabbak, használt lakások ára: 280-350 ezer Ft/nm, míg az újak 360-390 ezer Ft/nm között mozognak", foglalta össze a piaci tényket Antal Ilona, az Otthon Centrum szentendrei irodájának vezetője.

A keleti agglomerációban sem vidámabb a helyzet. Az ottani lakásárak csökkenése inkább tartozik a felsőbb 15-20%-os kategóriába. A helyi piaci szereplők tapasztalata szerint, Gödöllőn megközelítőleg 10-15%-os a visszaesés, míg a környéki kisebb településeken a 20%-os árcsökkenés a jellemző. Az új építésű lakásokat, ikerházi fejlesztéseket egyáltalán nem keresik a vevők, a fejlesztők pedig ahol csak lehet leállítják projektjeiket, és kivárnak a további építésekkel. A környéken egy 100 nm körüli új építésű ikerházat akár 22 millió forintért is odaadnának, ha lenne rá egyáltalán vevő, mesélte a Portfolionak Rajacsics Rita az Otthon Centrum gödöllői irodájának irodavezetője.

"Alapvetően az agglomerációs piac jelenleg meglehetősen széttagolt, egészen más árak érvényesek a Budajenő-Telki-Páty "aranyháromszögben", mint mondjuk Szigetszentmiklóson és környékén, vagy éppen a keleti-budapesti területeken, melyek sokkal kevésbé népszerűek. A kereslet nagyjából most már visszatért a válság előtti mértékűre, azonban gondot okoz, hogy ez sokszor nem találkozik a kínálattal, illetve nem sikerül finanszírozást szerezni. Alapvetően a 20-40 millió közötti kisebb-közepes családi házak után van a legélénkebb érdeklődés (ennél olcsóbban is lehet kapni, Szigetszentmiklóson pl. 17-18 millióért is), ugyanakkor a budai agglomerációban ennyiért nagyjából semmi hasznosat nem kínálnak, ismertette piaci tapasztalatait Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője.

Látni kell, hogy az utóbbi években elindult egy visszaköltözési hullám is, mivel az agglomerációba költözés (elsősorban a befelé vezető dugók miatti időveszteség, a nem mindenhol rendelkezésre álló infrastruktúra) miatt nem mindenkinél váltotta be a hozzáfűzött reményeket. Továbbá számításba kell venni azt is, hogy nem mindenki tudja egy családi ház rezsiköltségét fizetni. Éppen ezért ma már a legdivatosabb településeken sem lehet azonnali sikerrel számolni egy-egy ingatlan meghirdetésekor.

A hivatásos értékesítők véleménye szerint ez az állapot a következő 1-2 évben, még nem fog tudni látványosan javulni, és utána is csak lassabb kereslet növekedéssel számolnak a piacon.

Forrás: ingatlanhirek.hu

2010. 03. 20.

A tavalyi visszaesés után az idei év első két hónapjában éledezni kezdett a hazai lakáspiac. Az árak csökkenése lassan megáll, bizonyos ingatlankategóriák esetében rövidült az értékesítési idő, a hitelszigorítások bevezetése előtti időszakban pedig a vártnál is nagyobb mennyiségű hiteligényt adtak be a potenciális vásárlók.

Jelenleg az átlagos eladási idő ingatlantípustól és településtől függően 1-6 hónapig tart - áll a Duna House aktuális piacelemzésében.

2010. 03. 24.

Tóth István János korrupciókutató szerint a magyar közigazgatásban rendszerszinten van jelen a korrupció. Helyi szinten a pártok képviselői együtt számolják a nejlonzacskóban átadott "kolbászpénzt". A központi közbeszerzéseknél "alkotmányos költségnek" becézik a pártoknak visszacsorgatott összegeket.

Tóth István János korrupciókutató szerint a csúszópénzek rendszere mélyen beépült a magyar vállalkozói mentalitásba és a közigazgatásba. "Ha ugyanis az ember eleve úgy készül, hogy például az önkormányzatok építési hatóságainál egy engedély kiadásakor van korrupció, akkor eleve úgy megy oda, hogy 'megpróbálhat tenni valamit' - mondta a kutató az Indexnek adott interjújában.

A kutató úgy véli, hogy a jelenségcsoport szabályozási és intézményi kudarcok összessége, azok következménye. A szakirodalomban a politikai elit gyenge értelmi szintjének nevezik azt a magatartást, amikor hatástanulmányok nélkül döntenek egy-egy jogszabályváltoztatásról.

Bár a helyzet romlott 2006 óta, egyre több korrupciós ügy kap nyilvánosságot. Egyrészt elkapnak korrupt politikusokat, másrészt a pártembereknek is egyre nyilvánvalóbbá válik, hogy a szavazatmaximalizáló törekvéseikkel nem egyeztethető össze a korrupció, mert úgyis meg fognak bukni.

Bankok is érintettek

A kutató helyi szinten több olyan történetet is hallott, hogy a nagy pártok, sőt akár a kisebbek emberei is benne voltak az osztozkodásban, közösen számolták a pénzt.

"Egyik interjúalanyunk például azt mesélte, hogy a kilencvenes évek közepén egy bank egy vidéki városban el akarta adni ottani ingatlanát. X millió forintra tartották, de nem nagyon akadt rá jelentkező. Egyszer valakinek eszébe jutott, hogy mi lenne, ha megpróbálnák az önkormányzatnak eladni. Mondták az önkormányzatnál, hogy igen, érdekli őket a dolog, de meg lehetne-e oldani, hogy ne X, hanem ennél jóval több, X   Y legyen az ára. Először nem is értették ezt a bankosok, úgyhogy egyértelművé tették: az önkormányzat kifizeti a megnövelt összeget, de ebből az Y milliót vissza kellene adni készpénzben. Így is történt: a megbeszéltek szerint megérkeztek a bankosok a városházára, vitték a bőröndben az Y milliót. A helyi pártpénztárnokok, egyébként kormánypártiak és ellenzékiek, akkurátusan végigszámolták a pénzt, majd felhívták a szomszéd teremben ülésező városgazdálkodási bizottságot, hogy minden rendben, meghozhatják a döntést az ingatlan megvásárlásáról" - írta az Index.

Vállvetve küzdenek a pártok - a korrupcióellenes törvények ellen

Az is érdekes tény, hogy a pártfinanszírozás tisztává tételét megcélzó civil törvényjavaslatot a Fidesz éppúgy nem támogatta, mint a szocialisták. Vajon miért? Talán azért, mert nem érdekük? - teszi fel a kérdést a kutató. Miközben csak az LMP-nek van kampányszámlája, a pártok használják és működtetik a baráti vállalkozók által rendszerszinten visszacsorgatott pénzeket. Olyannyira, hogy saját tolvajnyelvet is kialakítottak a korrupciós pénzekre.

"Alkotmányos költségnek" hívják a központi közbeszerzéseknél a kenőpénzt. A saját argó is az intézményesülés megjelenését mutatja. Mondják még, hogy "Mr. Tízszázalék", ő az az ember, akihez be kell menni "elintézni" a dolgokat. Van még közbeszerzésekkor, hogy a tender „tenyérbe van írva” vagy "tengelyre van írva", vagyis előre lehet tudni a nyertest. A parkolóőrök azt használták a korrupciós jutalékra legutóbb, hogy "kolbászpénz".

2010. 03. 26.

Az Igazságügyi és Rendészeti Minisztérium által elkészített 2010-es bűntérkép befolyásolhatja azt, hogy ki és hol vásárol lakást. Mindez érvényes az új és a régi lakások vásárlására is - olvasható 12 milliárd Ft beruházással épülő Narancsliget SLG Group - projekt gyorselemzésében.

nemzetközi elemzés kitér arra is, hogy a külföldi beruházók már három évvel ezelőtt is figyelembe vették az ügyészség által összeállított fővárosi bűnözési statisztikákat. 2007-ben a telekár, az elhelyezkedés, infrastruktúra, panoráma, stb. mellett, ötödik-hatodik szempontként már figyelembe vették a fővárosról bűnözési statisztikával kapcsolatos adatokat is.

Az elemzés kitér arra is, hogy "A főváros újabb közbiztonsági térképének nyilvánosságra hozatalával a vevő maga is ellenőrizheti, valóban biztonságos környéken épül-e a kiválasztott lakása." A bűntérkép a jövőben árnyaltabbá teheti az ingatlanpiacot. Mindez forintokra, négyzetméterárakra is lefordítható. Ugyanakkor az elemzés kitér arra is, hogy a bűnözéssel senki sem akkor fog majd szembesül, amikor elkezd lakást keresni. Senki sem a "bűntérképpel" a kezében megy oda, ahol lakást szeretne venni.  A fővárosiak egyébként is tudják, hol, milyen arányú a bűnözés. A vidékiek és azok, akik külföldről érkeznek, hogy lakást béreljenek vagy vegyenek, azok az ár, az elhelyezkedés, közlekedés mellett, a közbiztonsági kérdésekre is választ szeretnének találni. 

Az elemzés kifejti: az ingatlanpiac és a közbiztonság közötti összefüggésekre a legjobb pozitív példa a VIII.-IX. kerület. A számadatok azt mutatják, hogy térfigyelő-rendszerek, az újonnan megépült lakóprojektek környékén felállított biztonsági kamerák, a portaszolgálatos lakóházak kialakításával egyes utcákban, negyedekben látványosan csökkent a bűnözés. Hasonlóan jó a helyzet a III. és a XIII kerület egyes utcáiban, ahol az utóbbi években jelentős, több tízmilliárdos lakásprojektek valósultak meg.

Az Igazságügyi és Rendészeti Minisztérium most elkészült bűntérképe szerint: Jelenleg a legbiztonságosabb a XVI. kerület. Itt tavaly mindössze két és fél ezer bűncselekményt regisztráltak. A legtöbb bűncselekményt egyébként a XIII. kerületben követték el. 12642 regisztrált bűncselekménnyel találkoztak a rendőrök tavaly. Mindez persze nem jelenti azt, hogy a XIII kerületben ne lenne érdemes lakást venni, hiszen ebben a kerületben elsősorban a turisták ellen elkövetett bűncselekmények száma emeli a statisztikákat az átlagnál magasabbra-olvasható a beruházó közleményében.

2010. 04. 01.

A dokumentum tartalmazza egyebek között, hogy a fogyasztó beadványára 15 napon belül köteles lesz érdemi választ adni a szolgáltatató és - ha valaki befizeti a tartozását - két napon belül vissza kell kapcsolni a villanyt.

A döntés értelmében ha a szolgáltató egy napot csúszik a visszakapcsolással, köteles a fogyasztónak kötbérként kifizetni a visszakapcsolási díj felét, két napos, vagy annál hosszabb csúszás estén pedig a teljes összeget. A kormány pontosította a szolgáltató-váltás szabályait, amelynek eredményeként a szolgáltatók nem húzhatják el hónapokig a jogviszony megszüntetését.

A változások közé tartozik, hogy a jövőben a szolgáltatóknak az üzletszabályzatban kötelező lesz meghatározni például, hogy mennyibe kerül egy óra felszerelésének, illetve visszakapcsolásának díja.

Forrás: Origo

2010. 04. 03.

A válság alaposan visszavetette az egyik legnépszerűbb agglomerációs település, Budaörs újlakás-fejlesztéseit is. A kereslet a korábbi felére-háromnegyedére csökkent - jóformán csak a már megkezdett projektek befejezése folyik.

Budaörs az ott élők szerint már jelenleg is túlzsúfolt, ennek ellenére az elmúlt években sorra indultak a kisebb-nagyobb lakásszámú társasházi fejlesztések.

Flick Gábor, a Budaörsi Ingatlan Stúdió tulajdonos-ügyvezetője szerint azonban - 2008 ősze, a válság óta - inkább csak a megkezdett projektek "kényszerbefejezését" végzik a cégek, s a legtöbb esetben azt is lassú ütemben, a vevők ugyanis az elmúlt közel másfél évben szinte eltűntek a piacról.

A tervezett beruházások elhalasztódtak, hiszen elsőként a befejezett vagy befejezés előtt álló lakásokat szeretnék értékesíteni a fejlesztők, s ennek érdekében némelyikük enged 5 százalékot a négyzetméterárból.

A fejlesztések általában 4, 6, 12 és 19 lakásosak, és a város több pontján - a Törökugrató Pest felé eső oldala alatt, a volt Sasad területén és az óvárosi foghíjtelkeken - zajlanak, ahol a jellemzően jó minőségű, panorámás lakások közül a befejezett projektekben is több gazdára vár.

A 2004-2008 között épült Domb kislakóparkban is több lakás van eladósorban 400 ezer forintos négyzetméteráron, amihez hozzájön 1,5 millióért a teremgarázs.

Itt korábban bérbeadási céllal vásároltak, mivel azonban az ilyen irányú kereslet is csökkent, ezek egy része is piacra került, az eredeti árnál olcsóbban.

Rövidesen átadják a Terraparkban épülő Holdfény lakópark második ütemét, ahol szintén több lakás vár vevőre.

Lelassult a Sasad Resort fejlesztés, ahol az I. ütem átlagosan 420 ezer forintos áron kínált lakásainak közel fele még gazdátlan, s a tervezett szolgáltatóegységek sem készültek el.

Emellett az óvárosban a főútvonali és a Károly király utcai foghíjtelkeken is épültek új társasházi lakások, amelyek egy éve elkészült 5 és 12 lakásos lakótömbjeiben is néhány lakás még üresen áll, noha négyzetméteráruk 400 ezer forintról mára 380 ezerre csökkent.

Flick szerint amúgy az érdeklődés a városban a 60 négyzetméteres, háromhelyiséges (nappalis, két félszobás) lakásokra összpontosul, de szocpol és kedvezményes hitel híján a vevők inkább átütemezték a vásárlást, így a helyi piacon - és ez érinti a telek- és használtlakás-szegmenst is - alig van mozgás.

2010. 04. 06.

A projekt első üteme 5,5 milliárd forintba került, amelyből 2 milliárd forintot az Európai Unió állt. Bár hivatalosan csak pénteken adják át a forgalomnak a Belváros Új Főutcáját Budapesten, a gyalogosok, az autósok és a biciklisek azonban már kedden hajnaltól birtokba vehetik a teljesen megújult utcákat.

Belváros-Lipótváros önkormányzata 2007. augusztus elején írta ki a közbeszerzési pályázatot. "Az első ütem kivitelezési összköltsége körülbelül öt és fél milliárd forint volt, ebből kettő milliárd forint volt az Európai Uniós támogatás, a többi részben az önkormányzat önrésze, részben az utcában található különböző ingatlanbefektetők támogatásának az eredményeként jött létre" - mondta el Rogán Antal, V. kerületi polgármester.

A főként süttői mészkőből és gránitból készült, 10 centiméter vastag burkolatok törésállóbbak a korábban a fővárosban használt 2-3 centimétereseknél. A projekt kétségtelenül legnagyobb látványossága az interaktív szökőkút, amely Kovács Csaba és Ásztai Bálint építészek alkotása.

Pest új főutcája a Vígszínházat és a Kálvin teret köti össze. Magában foglalja a Honvéd utcát, a Szabadság teret, az Október 6. utcát, az Erzsébet teret, a Bécsi és Petőfi Sándor utcákat, a Ferenciek terét és a Kecskeméti utcát az Egyetem térrel.

A legtöbb szakaszán megmarad az autóforgalom is, igaz a korábbi, napi 13 ezer jármű töredéke közlekedhet csak erre. A mérések szerint a levegő minősége már az építkezés idején jelentősen javult a környéken. A beruházás keretében 90 új fát ültettek és csak hármat vágtak ki. A részletekről a Belvarosujfoutcaja.hu honlapon interaktív térképeken lehet tájékozódni. Az építkezés 2011-ben a Ferenciek terén biztosan folytatódik, az önkormányzat ugyanis már megnyerte a szükséges uniós forrásokat.

2010. 04. 06.

Csak odatartjuk telefonunkat az épületre és azonnal megmondja, mennyit érhet benne egy lakás. Nem álom ez, valóság. Egyre több ingatlanközvetítő örül ennek - külföldön. Az adatvédelmi lobbi viszont ellencsapásra készül.

Amszterdamban van egy nem régen alakult vállalkozás, amelyik egy okos telefont gyártó cég számára ötvözte a GPS és az ingatlanos árlisták előnyeit. A lakótömbre tartott telefonon különböző statisztikák és 3D-s képek jelennek meg a környékről és a lokális ingatlanpiacról. Az alkalmazással azt is megtudhatjuk, hogy milyenek a bűnözési viszonyok a környéken, manapság ez is meghatározza a lakás értékét - számolt be a The New York Times.

Már több,  mint egy éve használnak ilyet például Párizsban. Az egyik ingatlanközvetítő iroda több ezer új ügyfél regisztrációhoz jutott az által, hogy adatbázisának egy részét "ráengedte" a telefonos alkalmazásra. Most azt tervezi, hogy Lyonban és Marseillesben is bevezeti ezt.

Az amszterdami cég szerint már most is 35 applikációban használják világszerte ezt a szolgáltatást. Az élen az amerikai, a brit és a holland piac áll, de Oroszországban, Koreában és Japánban is hamarosan elterjed. A nyílt platformnak számító hollandiai megoldást eddig ezer ingatlanfejlesztő építette be marketingjébe, a fejlesztők kétezer programot hoztak létre különböző iPhone-os és Android-os alkalmazásokhoz.

A Juniper Research piackutató cég szerint ha például jön egy hír arról, hogy új bevásárlóközpont lesz egy városban, akkor az okostelefon tulajdonosa  előzetesen megnézheti a 3D-s látványterveket, kommentálhatja is. Nagyon sokan árösszehasonlításra is használják.

Svájcban és Németországban viszont nem mindenki rajong ezért az újdonságért. Beindult az adatvédelmi lobbi. Azt kifogásolják, hogy kéretlenül a világhálóra kerülhet egy fénykép lakásukról és a csatolt adatok akár leértékelhetik a telefonnal megcélzott ingatlanokat.  Óriási civil tiltakozás is kibontakozott a Google Street View-ba kerülő fényképei ellen. Végül a Google fotósait arra kérték, hogy ne fényképezzenek pályaudvarok, iskolák és játszóterek környékén.

2010. 04. 06.

A másfél éve tartó válság hatására kiapadni látszik a garzonlakás piac. Teljes hiánytól persze nem kell tartani, de az átlagosnál jobb helyen lévő, és jobb minőségű lakásokat hamar elkapkodják, egyrészt a kényszer miatt költözők, másrészt a kedvező befektetésre vágyók, írja a Magyar Nemzet.

Garzonlakást az emberek több okból, jellemzően költséghatékonysági szempontokból vásárolnak. Az egyik ilyen ok a lakás rezsije, ami nemcsak a lakásban élő tulajdonosnak fontos szempont, hanem adott esetben, ha kiadja lakását, akkor a bérlőnek is. Itt jön képbe a másik ok, a befektetési célú lakásvásárlás, hiszen egy garzonlakást manapság akár egy 2 szobás lakás bérleti díjáért is ki lehet adni, ami szoros összefüggésben van a kis lakások alacsony rezsiköltségével.

Ahogy arra már egy korábbi cikkünkben rámutattunk, pontosan a fent említett, a piacon elérhető relatív magas bérleti díjak miatt, a legjobb befektetésnek a 28-35 négyzetméter körüli lakások számítanak, melyeket olykor 50-60 ezer forintért is bérbe lehet adni, így négyzetméter arányosan kimagasló hozamot lehet velük elérni. Ilyen jó áron eladó lakásokat elsősorban Buda belső részén, illetve Pesten a Kiskörút és a Nagykörút között találhatunk.

A befektetők számára továbbá azért is vonzóak a garzonlakások, mivel ezek a legolcsóbbak, így a legnagyobb fizetőképes kereslet is ebben a szegmensben koncentrálódik. A fizetőképességet tovább javítja a bankok hitelezési politikája, hiszen egy 10-12 milliós ingatlanra már 4-5 milliónyi önrésszel is adnak hitelt. Ez persze nem jelenti azt, hogy mindenki befektetésnek vásárolna minilakást, sőt inkább egyre többen költöznek be újonnan szerzett garzonaikba.

2010. 04. 07.

Ma fogadhatja el a kormány a zálogtárgyak értékesítésének szigorításáról szóló törvényt, ami után nem kell majd rettegniük a lakástulajdonosoknak, hogy jóval áron alul árverezik el ingatlanjaikat, elvben, írja a Népszabadság.

A tervezet szerint a jövőben csak a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) engedélyével rendelkező pénzügyi vállalkozások végezhetnek értékbecslői tevékenységet hazánkban, és csak az APEH Elektronikus Árverési Felületén lehet az árveréseket megrendezni. A részvételhez természetesen regisztrálni kell az APEH-nél, ami pedig már önmagában nem túl vonzó kitétel.

Továbbá szigorúan számon kérik majd a 70%-os küszöbértéket, vagyis csak az ingatlan becsült értékének minimum a 70 százalékáért lehet értékesíteni azt, és kizárólag 6 hónapnál nem régebbi értékbecslés alapján lehet ingatlant árverésre bocsátani. Lakóingatlan esetében, 30 nappal az értékesítés előtt értesíteni kell a hozzá tartozó települési önkormányzatot, mivel elővásárlási joggal rendelkezik.

A kormány abban bízik, hogy az így árverésre bocsátott ingatlanok esetében jóval kisebb lesz a visszaélések száma, sőt teljesen megszűnnek.

2010. 04. 07.

Kilakoltatás és árverezés fenyeget húszezer családot a hitelkárosultak egyesületének adatai szerint. Az önkormányzatok megvásárolhatnák azokat a lakásokat, amelyeknek a tulajdonosai nem tudják fizetni a részleteket, és ők maradhatnának bérlőként, de eddig csak két önkormányzat vett fel kedvezményes hitelt erre a célra. A kormány szigorítja a lakásárverezési szabályzatot.

A  fűtésszezon végével, azaz április 15-től véget ér a kilakoltatási és árverési moratórium. A kormány tavaly ősszel egyszer már módosította a végrehajtási rendeletet a kötelező nyilvános árverezésekkel és azzal, hogy az értékbecslő által megállapított ár 70 százaléka alatt nem értékesíthető az ingatlan. A kormány most ismét változtat szabályozáson - mondta el az MR1 - Kossuth Rádió Krónika című műsorában Szollár Domokos kormányszóvivő

"Az árverezések szabályozását újragondolja a kormány, hogy elejét vegye mindenfajta tisztességtelen kilakoltatásnak. Maguk az árverezések normális részét képezik a különböző hitelszerződéseknek. Nem ott kell megfogni a problémát, hogy az árverezéseket önmagukban szüntetjük meg, hanem sokkal inkább ott, hogy az árverezéseket a lehető legtisztább, legtisztességesebb és legtranszparensebb módon valósítjuk meg. A kormány ebben gondolkodik."

Az Árverezőház Zrt. igazgatója, Orbán Róbert január végén jelezte, miután egy árverezésük kudarcba fulladt, hogy több sebből vérzik az árverezéseket szabályozó kormányrendelet. Szerinte senki sem tudja, hogy miként, milyen határidővel, milyen módszerekkel adja birtokba az ingatlant a lakó az árverezés után.

A cikk további részleteiért kattintson ide.

2010. 04. 08.

A felügyelet bíróságon támadja meg a szerződési feltételeket

A lakás-árverezési moratóriumot ugyan nem hosszabbítja meg a kormány, de júniusig mégsem lesz licit. Ennek oka, hogy szigorítják a zálogtárgyak értékesítéséről szóló rendeletet.

Bár a kilakoltatási moratórium a jövő héten lejár, június elsejéig biztosan nem lesz bírósági végrehajtáson kívüli lakásárverezés. A zálogtárgyak értékesítését szabályozó kormányrendelet tegnapi módosítása szerint ugyanis legkorábban az árverési hirdetmény megjelenését követő 45. napon lehet licitálni az ingatlanra. Így a moratórium lejártával egyidőben hatályba lépő új rendelkezés június elsejéig újabb haladékot ad az adósoknak a tartozásaik rendezésére. Az intézkedés azonban nem segít azokon, akiknek az ingatlanát bírósági végrehajtás részeként zajló árverésen értékesítik. A bedőlt hitelek 90 százaléka márpedig ebbe a körbe tartozik, mint ahogy a kormány döntése nem érinti a vételi jogok gyakorlása keretében történő tulajdonjogszerzést sem.

Hogy a moratórium valóban segített-e a nehéz helyzetbe került lakáshitelesek helyzetén, arról megoszlanak a vélemények. – Az egész csak a tartozások növelésére volt jó – véli Almási Krisztián, az egyik legnagyobb hazai árverezőház, a CreditexpressMagyarország Kft. csoportvezetője, majd folytatja: az adósok többsége nem használta ki az időt pénzügyi helyzetének rendezésére, vártak a csodára, a hitel összege közben csak hízott a különféle eljárási díjak és kamatok révén. Sok hátralékos most hónapos hamis illúzióból arra ébredhet, hogy ingatlana mellett teljes vagyonát is elveszti. Egyetértés van ugyanakkor a tekintetben, hogy a kényszerszünet után árverési dömping várható. A jelenlegi 1500–3000 árverésre kijelölt ingatlan mellé legalább ugyanennyi megbízás érkezik majd a bankoktól a moratórium lejárta után.

Igaz, ezeknek alig tíz százaléka jut el a licitálásig. Az árverésekre a hitelszerződés felmondása után két-három hónappal kerül sor, de az adósoknak a licit megkezdéséig módja van a folyamatot leállítani. A tulajdonosok harmada végül össze is tudja szedni az ehhez szükséges pénzt az árverés megkezdéséig. A licit megkezdéséig az adós pert is indíthat a banki eljárást kifogásolva és akadályozhatja az ingatlan birtokbavételét. Ez a kétes árverési szituációk mellett sokakat visszariasztott a licitálástól, igaz, zavarosban halászó is akadt elég: a korábbi 5–6 magánárverező cég mellé újabbak sorakoztak fel. Mozgásterük határai nem egyértelműek, mert a bírósági végrehajtáson kívüli árverezést szabályozó 2003-as kormányrendelet sok tekintetben nem egyértelmű a szakértők szerint.

Ezen segített a kormány tegnap bejelentett új rendeletével. A változásokat 10 pontban összefoglaló Kiss Péter társadalompolitikai miniszter az állami ellenőrzés kiterjesztését, kiszámíthatóságot és tisztes árakat ígért. Így a jövőben csak a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) engedélyével rendelkező cégek – ehhez minimum 50 millió törzstőke, bejelentett vezetőség és megfelelő adatszolgáltatás szükséges – árverezhetnek lakóingatlanokat, méghozzá kizárólag az APEH Elektronikus Árverési Felületén keresztül. Az árverést legkorábban az erről szóló hirdetmény megjelenése után 45 nappal rendezhetik meg, de harminc nappal előtte értesíteni kell az adóst és az érintett önkormányzatot is.

Az árverési hirdetményhez az ingatlant kellő alapossággal bemutató fotó, illetve videó mellett hat hónapnál nem régebbi értékbecslést is csatolni kell. A kiinduló ár pedig nem lehet kevesebb – az APEH által ellenőrzött – becsérték 70 százalékánál. Feltűnő értékaránytalanság esetén az adóhatóság a nyomozó hatóságokhoz irányítja az ügyet. A vizsgálat lezárultáig nem tartható meg az árverés. (Az adóhatóságot egyelőre nem keresték meg a kormányrendelet módosításából adódó új feladatok okán.)

Licitálni három napig lehet az adóhatóság honlapján. A leütési áron az önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg, ezzel a licit lezárultát követően egy napig élhet. Ennek segítésére a kormány 60 milliárd forintos kedvezményes hitelkeretet nyitott.

Csak az eső hiányzott a felmondási okok közül

A PSZÁF pénzügyi vállalkozásokat érintő vizsgálatában a felügyelet arra a súlyos megállapításra jutott, hogy az intézmények többsége súlyosan megsértette a fogyasztói érdekeket – ennek köszönhető a mostani rendeletmódosítás. A cégek felmondási oknak oly sok esetet jelöltek meg, hogy épp csak a váratlan eső nem volt megjelölve „lehetőségként”.

Esetenként korlátlanul hosszabbították meg a vételi jogot, méghozzá a szerződésben eredetileg rögzített opciós áron, amely az évek múltán lényegesen elmaradhatott az ingatlan valós piaci értékétől. A kifogásokat 16 oldalon át sorolják abban a közérdekű keresetben, amelyet ma nyújtanak be a Zee Capital Zrt. ellen a Fővárosi Bíróságra. A következő hetekben további nyolc pénzügyi vállalkozás szerződési feltételeit is megtámadják – jelentette be tegnap Farkas Ádám, a PSZÁF elnöke.

Ez csak a jéghegy csúcsa

A Bankszövetség üdvözli a piac tisztulására irányuló kormányerőfesztéseket – hangsúlyozza Müller János, a Bankszövetség vezető tanácsadója. A jogszabály módosítása azonban aligha vet véget az ingatlanárveréseknek. Az ingatlanfedezettel kötött hitelszerződések nyomán induló végrehajtások ugyanis csak a jéghegy csúcsát jelentik. Az árverések zöme közműtartozások miatt indul. A szolgáltatók már néhány százezer forint miatt bírósági végrehajtást kérnek, amelyhez viszont a hitelező pénzintézetnek 15 napon belül csatlakoznia kell.

Forrás: nol.hu

2010. 04. 08.

A külföldiek földvásárlási tilalmának 3 évvel történő meghosszabítását kéri a magyar kormány az Európai Uniótól - jelentette be a kormány szerdai döntését Szollár Domokos kormányszóvivő csütörtökön Budapesten.

Gőgös Zoltán, a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium államtitkára a kormányszóvivői tájékoztatón közölte: csütörtökön eljuttatják Brüsszelbe a tárca által készített szakértői anyagot, amely részletesen megindokolja a moratórium meghosszabbításának kérését.

Az államtitkár úgy vélte, hogy a nyár folyamán lefolytatódhatják a szakmai egyeztetéseket az unió illetékes bizottságaival, ezt követően a végleges változatot várhatóan ősszel benyújthatja a kormány. Kérdésre válaszolva közölte: a végső döntés az Európai Unió Bizottságában véleménye szerint januárra várható.

Forrás: nol.hu

2010. 04. 09.

A magyar lakásállomány közel kétötöde terhelt jelzáloggal. A lakásvásárlási tranzakciók jelentős részénél felmerül tehát az a probléma, hogy hitellel terhelt lakás eladásából tudjuk csak részben fedezni az újonnan megvásárolandó lakás árát. Nézzük meg, hogy működik ez a gyakorlatban, mire kell figyelnünk.

Ma Magyarországon egyre többször fordul elő, hogy hitellel terhelt lakás kerül eladásra. Ennek természetesen nincsen akadálya, azonban arra nincsen mód, hogy az ingatlanra eredetileg felvett kölcsönt vevőként egy az egyben átvállaljuk, mivel a bankok azt minden esetben személyre szabottan adják.

"Az eladónak két választása marad; készpénzzel egyenlíti ki a bankot, vagy újabb hitelt vesz fel a tartozása kiegyenlítésére. Ez utóbbi jelentősen megnehezült a közel másfél éve tartó szigorúbb hitelezési politika és a márciustól érvényben lévő kormányrendelet miatt, ami korlátozza a devizaalapú kölcsönöket, arról nem is beszélve, hogy az ingatlan a válság hatására ma kevesebbet érhet, mint 2-3 évvel ezelőtt. Ugyanarra az ingatlanra tehát ma kevesebb hitelt vehetünk fel, mint évekkel korábban, érdemes ezzel is jó előre számolni - mondja Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. (OCHC) ügyvezető igazgatója.

Fontos tudni, hogy ha visszafizetjük a fennmaradó kölcsönt, akkor ez szerződésmódosításnak minősül, amiért a bankok extra díjat kérnek. A végtörlesztési díjnak nevezett költségek eltérhetnek egymástól; van olyan bank, amely a hitelezett összeg bizonyos százalékát és fix összeget is kér, más bankok pedig csak fix összeget kérnek végtörlesztés esetén.

Legyünk tisztában a banki gyakorlatokkal is; az ingatlan tehermentesítése nem történik meg azonnal, a legrosszabb esetben még az is előfordulhat, hogy az eladó bankja csak akkor törli a jelzálogot, ha már beérkezett a pénz a számlájára, ugyanakkor a vevő pénzintézete is ragaszkodik ahhoz, hogy csak akkor utal, ha már törölték a másik bank jelzálogát.

"Ugyanakkor az új, márciusban bevezetett hitelezési korlát ezekben az esetekben nagyon hátrányosan érinti a feleket, hiszen az új hitelre már érvényesek a szigorítás szabályai. Egy korábban nagyobb mértékben terhelt ingatlanra már nem tud ekkora hitelt felvenni a vevő, és a CHF alapú hitelt már csak HUF-ra tudja átváltani." - hangsúlyozta Bánfalvi László.

Szükségünk lehet áthidaló hitelre, ha új lakást veszünk, de a régit is megtartottuk, így annak árát nem tudjuk beszámítani a vételkor. Ekkor kaphatunk a régire és az újra is jelzáloghitelt, így akár önerő nélkül is tudunk venni ingatlant. Majd amikor eladjuk a régit, visszafizetjük az azon lévő terhet, és csak az újra terhelt jelzálog marad meg.

Fedezetcserének nevezik, ha a meglévő, hitellel terhelt lakásunkat akarjuk eladni egy új vásárlása miatt, és a hitel fedezetét egy másik lakásra cserélnék le. Ennek feltétele, hogy mindkét, régi és új ingatlan is az adós nevén legyen - ellenkező esetben a bank egy ideig fedezet nélkül maradna -, terhelhető legyen jelzáloggal, és az adós ne vegyen fel más banktól kölcsönt. Fedezetcsere akkor működik tehát, ha az adós kisebből nagyobb értékű lakásba költözik.

"Sajnos, csak a legritkább esetben fordul elő, hogy az ügyfélnek van annyi pénze, hogy meg tudja venni az újat a régi eladása nélkül. Olyan fedezetcsere, amikor valaki eladja a régit, és utána veszi meg az újat, majd jegyezteti be rá a jelzálogot, nem elképzelhető. Az új lakás eladója pedig érthetően nem engedi átvinni a jelzálogot, amíg nem kapta meg a teljes vételárat. Megoldás lehet, ha egy családtag, rokon ingatlanára tesszük át a jelzálogot." - hangsúlyozta Bánfalvi László.

A régi ingatlan tehermentesítése akkor történik meg, ha a Földhivatal bejegyezte a jelzálogjogot az új ingatlanra; ezt az ügyfélnek tulajdoni lappal kell igazolnia. Az államilag támogatott hitelek esetében a földhivatali bejegyzéshez hozzájárulást kell kérni a Magyar Államkincstártól. A nyilatkozat kiadásához a tulajdonosoknak a Kincstár támogatott ingatlan fekvése szerinti irodájához kell fordulniuk kérelemmel. A Kincstár az állami igény és a támogatási cél teljesülése szempontjából megvizsgálja a kérelmet, és a feltételek megléte esetén kiadja a szükséges jognyilatkozatot.

Bonyolultabb a helyzet, ha eladó lakásunkra szocpolt vettünk fel. Ez az állam irányába olyan kötelezettséggel jár ugyanis, hogy ingatlanunkat 10 évig nem terhelhetjük meg, és nem adhatjuk el. Erre az időtartamra ugyanis, a szocpol összegéig, a Magyar Állam javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre. Mindez azt jelenti, hogy ha a "szocpolos" lakást 10 éven belül eladjuk, lebontjuk, vagy a lakásigény kielégítésétől eltérő célra (pl. irodának, üzletnek) hasznosítjuk, úgy kötelesek leszünk a kedvezmény folyósított összegét - tehát akár több millió forintot is - visszafizetni.

E szigorú előírás alól kivételt képez, ha a 10 év alatt abból a célból kívánjuk értékesíteni az ingatlant, hogy vételárának felhasználásával másikat vásároljunk, azt lecseréljük, vagy abból másik építésébe kezdjünk. A helyi önkormányzat jegyzőjétől ugyanis ekkor kérhetjük, hogy a visszafizetési kötelezettségünket függessze fel - építési szándék esetében 3 évre, vásárlásnál 1 évre, ami méltányosságból 1 évvel meghosszabbítható. Ha ez alatt akár vásárlás, akár építkezés útján új lakásra teszünk szert, és számlával, illetve szerződéssel igazoljuk, hogy a régi lakás teljes árát az újra fordítottuk, akkor véglegesen mentesülhetünk a szocpol visszafizetés kötelezettsége alól. Az önkormányzat jegyzője ez esetben intézkedik, hogy a Földhivatal a kedvezmény visszafizetését biztosító jelzálogjogot jegyezze át az új lakásunkra, és a 10 éves tilalmi idő a jelzálogjog átjegyzését követően már az új ingatlanunkra lesz érvényes. AZ OCHC szakértői szerint fontos tudni, hogy ha a korábbi lakásunk elidegenítéséből származó bevételnek csak egy részét fordítottuk az új lakás megszerzésére, akkor az eladási ár és a vételár közötti különbözetet terheli a visszafizetési kötelezettség.

Mindezekkel nem csak eladóként, hanem szocpollal terhelt lakás vásárlójaként is tisztában kell lennünk, hiszen a tulajdonjogunkat csak akkor fogja bejegyezni a Földhivatal, ha az adásvételi szerződéshez csatolni tudjuk a jegyző igazolását arról, hogy az eladó visszafizette a szocpolt, illetve, hogy ezt a kötelezettségét felfüggesztették. Nem mellékesen pedig, ez a procedúra hosszú ideig is eltarthat.

"Az idén március elsején életbe lépett hitelszigorítás is számos kérdést vet fel. Ha régi hitelünket úgy vinnénk át az új lakásra, hogy azt még ki kell pótolni újabb hitelrésszel, akkor erre a részre a szigorúbb hitelfeltételek érvényesek. Forinthitel esetében tehát maximum 75 százalék lehet a hitelfedezeti arány, azaz az ingatlan fedezeti értékéhez képest a hitel ezt az arányt érheti el. Euró-alapú hitelfelvétel esetén ugyanez az érték 60 százalék, bármely más devizahitelnél pedig 45 százalék a mutató. Lízing esetén 5%-al magasabb finanszírozás vehető igénybe. Ezen szabályok alól létezik ugyanakkor egy legális "kiskapu", mégpedig, ha vállalkozásként vesszük meg az ingatlant, erre az esetre ugyanis nem érvényesek a meghatározott hitelfedezeti arányok." - emelte ki Bánfalvi László.

2010. 04. 09.

A bankok opciós jogot kötnek ki, így bírósági eljárás nélkül el tudják adni a lakást, a kormányrendelet viszont csak az utóbbi esetre vonatkozik. A bedőlt lakáshitelek tulajdonosainak nagy többségét nem segíti az új árverési kormányrendelet a Bírósági Végrehajtói Kamara szerint.

A testület elnöke, Krejniker Miklós az MR1-Kossuth Rádiónak elmondta: a bankok túlnyomó részt úgynevezett opciós jogot kötnek ki a hitelszerződésben, így ha a tulajdonos nem tudja fizetni a részleteket, akkor a pénzintézet bírósági eljárás nélkül el tudja adni a lakást.

A rendelet ugyanis csak arra vonatkozik, miként kell árverezni egy bírósági tárgyalás keretében.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének elnöke, Farkas Ádám csütörtökön az MR1 Kossuth Rádiónak azt mondta: az április 15-én életbe lépő jogszabálytól azt várják, hogy nem lehet majd áron alul elárverezni a fizetni nem tudó hitelesek lakását.

2010. 04. 13

Kiemelt figyelem kíséri a Belváros új főutcájának kereskedelmi életét, a piaci szereplők, ingatlanosok, kereskedők közül sokan a bérleti díjak látványos megugrására és új márkák betelepülésére számítanak, erre azonban valószínűleg még egy jó darabig várni kell - mondta a Napinak Pál Erika, a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég kereskedelmi divíziójának vezetője.

A szekember véleménye szerint még korai megítélni, milyen ütemben tér vissza az üzleti-kereskedelmi élet az egy évig feltúrt környékre, ahonnan a kereskedők az utóbbi időben csak menekültek.

Rengeteg üzlet bezárt: volt, aki feladta, volt, aki csődbe ment, s ez egy csapásra nem változhat meg attól, hogy a Belváros kezd nyugat-európai szintű, kellemes, kulturált, sétálásra csábító környezetté válni.

A sétálóutcává válás önmagában nem determinálja a bevásárlás erősödését, első lépésben inkább a vendéglátás, a kiülős éttermek, kávézók, teraszok profitálnak a fejlődésből - mondta Pál Erika, aki szerint két-három év, mire az üzletek forgalma is növekedésnek indul, addig pedig bérletidíj-emelésről nem lehet beszélni.

Gondot jelent a parkolás, a környékbeli parkolóházak kapacitása nem elegendő, s rengeteg még az önkormányzati tulajdonú bérleti jog, ami a külföldiek számára érthetetlen kategória.

A helyiségek magántulajdonba kerülése elkerülhetetlen az üzletsorok képének megváltozásához.

Megoldás lehet, ha az önkormányzatok az eladás mellett döntenek, az új tulajdonosok pedig hozzáfognak a boltok felújításához.

Csábító üzletsorok kellenek ahhoz, hogy az új főutca bevásárlóutcaként is a budapestiek látóterébe kerüljön, szokásukká váljon ott vásárolni, egy ilyen folyamat pedig évekig eltart, a külföldi márkák érdeklődését pedig csak ezután válthatja ki a térség - hangsúlyozta Pál.

Korábban a Váci utca déli részéhez is nagy reményeket fűztek a fejlesztők, ám ez a szakasz sosem érte utol az északi részt, sem forgalomban, sem a betelepülő márkákban, sem a bérleti díjakban.

Valószínű, hogy az üzleti szempontból már korábban is fejlett Petőfi Sándor utcában sem lesz egy-két éven belül drasztikus tarifanövekedés.

A bérleti díjak jelenlegi szintjét is nagyon nehéz megítélni, a válság és az építkezés mély nyomokat hagyott a környéken, de valahol a 30-50 eurós sávban mozoghatnak, a felső határ már a szépen rendbe tett, felújított üzletekre vonatkozik.

A vásárlóerő visszaesése a már jól bevezetett Andrássy utat és a Fashion Streetet is megviselte, az Andrássy úton a 2008-as 65-70 eurós bérleti díjak mára 40-55 euróra olvadtak, s több üres helyiség is bérlőre vár.

Ott is sok az önkormányzati vagy a nem teljesen átlátható tulajdon, s a külföldiek nehezen szánják rá magukat az akár 100 milliós költséggel járó üzletkialakításra ilyen bizonytalan háttérrel.

Mozgolódás e szegmensben jelenleg nem tapasztalható.

Ugyanakkor egyes középkategóriás láncok - mint például a Deichmann vagy a KIK - megpróbálnak élni a lehetőséggel, hogy a válság olyan jobb bevásárlóközpontokat is elérhetővé tett számukra, amelyeket sem a két évvel ezelőtti, sem a két év múlva várható bérleti díjakkal nem célozhatnának meg.

2010. 04. 16.

Ne csak az árat nézzük - szól röviden a jó tanács. Hiszen előfordulhat, hogy a rossz (és olcsó) anyagválasztás miatt válik el a járólap, ázik be a fürdőszobafal, esik le a csempe és forogni kezd a csaptelep.

Mindannyian tudjuk, hogy egy lakásfelújítás során rengeteg problémával találkozhatunk. Az sem megnyugtató érzés, hogy addigi életünk a felújítás idejére felborul. Sajnos csak nagyon kevesen tehetik meg azt, hogy a lakásfelújítás idejére elköltözzenek otthonról.

A legnagyobb problémát talán az jelenti, hogy lehetetlennek látszik eligazodni a piacon található sokféle segédanyag rejtelmeiben. Legtöbbünk azt sem tudja, hogy hol találhatnánk meg a megfelelő szakembert a kivitelezéshez. Nem is beszélve a "számlával vagy számla nélkül" dilemmáról. Sok ember hajlandó olcsóbban kijönni, ha úgy véli, hogy megtalálta a megfelelő szakembert. Azonban tapasztalatilag teljesen esetleges, hogy mi alapján döntünk egy szakember kiválasztásánál. Mivel nem vagyunk jártasak a témában, nem fogjuk tudni összevetni a felújítási ajánlatot a valósággal.

Sokan ezért azt választják, hogy egymással vetik össze a különböző ajánlatokat, a valóságot pedig kizárják a vizsgálatból. Ez egy fokkal talán szerencsésebb megoldás, de mégis vannak buktatói. Például rendkívül időigényes, sok stresszel jár, és bizonyos fokig csak arra jó, hogy kiszűrjük a legolcsóbb és legdrágább árajánlatot. Ez az összehasonlító módszer jó eséllyel kiadja a mértani közepet az árajánlatok közül, de arra nem ad választ, hogy ki lesz az a szakember, aki elvégzi a számunkra elvárt, megfelelő munkát, valamint rendelkezik a megfelelő szakmai hozzáértéssel, gyakorlattal és tapasztalattal.

Nem csak az ár számít

Bár egy fogyasztói felmérés szerint a magyarok szinte kizárólag az ár alapján döntenek, egy lakásfelújításnál óriási hiba lenne ezt a gyakorlatot követni. Egy lakás örökre szól, de legalábbis 20-30 évre biztosan. Hiába szeretnénk a költségeinket csökkenteni, és az olcsó mellett dönteni, nem biztos, hogy megéri kockáztatni. Hiszen lehet bármilyen csábító az alacsony ár, egy rossz (és olcsó) anyagválasztással a "szakemberek" sok mindent tönkretehetnek. Rejtett hibák alakulhatnak ki, aminek a következtében rövid időn belül felválhat a járólap, beázhat a fürdőszobai fal, forogni kezd a mosdó csaptelep, leesik a vakolat. És mindezek miatt csak pluszköltség és bosszúság lesz a részünk.

Nyilvánvaló, hogy egy félresikerült (és drága) lakásfelújítás utáni letargikus lelkiállapot sokkal-sokkal többe kerül, mint egy 20-25 százalékkal drágább, de garantáltan minőségi lakásfelújítás költsége. De szerencsére ezért találták ki az építőipari szakkiállításokat, amelyek nem engedik, hogy elvesszünk az információk tengerében. Ha tehát éppen lakásfelújításon töri a fejét, és úgy érzi, hogy foglalkoztatják a fenti kérdések, jöjjön el a Construma építőipari szakkiállításra 2010. április 16-18. között.

2010. 04. 16.

A főváros keleti agglomerációjának nagyobb településein az M0-s épülése nyomán ugyan felerősödtek az újlakás-fejlesztések, ám a válság hatása, a szocpol és a kedvezményes hitelek megszűnése mára itt is szinte megállította az újlakás-piac mozgását.

Budapest keleti agglomerációjában - Gyömrőn, Maglódon, Pécelen, Vecsésen és Üllőn -, ahol sorra épültek az új társasházi és sorlakások, az elmúlt évhez hasonlóan idén is pang az újlakás-piac. A visszaesés akár 10-15 százalékos áreséshez, valamint többféle pénztárcakímélő taktika bevetéséhez vezetett. A még folyó építkezéseket lelassították, a tervezettek elindításával pedig egyelőre várnak.

Mint azt Bálint Jenő, az Openhouse Gyömrői Ingatlaniroda vezetője mondja, a kevés érdeklődő egy ideje Gyömrőn is inkább a készpénzzel rendelkezők közül kerül ki, ők viszont roppant körültekintőek, és számos ajánlat szemrevételezése után, meglehetősen hosszú idő múltán határozzák el magukat. A keresett új társas- vagy sorházi lakások zömében a 15-16 milliós árkategóriába tartoznak.

Az érdeklődők köre bővült azokkal a budapestiekkel, akik a korábban felvett lakáshiteles otthonaiktól szeretnének megszabadulni, és rendbe tenni anyagi helyzetüket. Rendszerint nyomott árú, lakható ingatlanokat, jobbára 8-10 milliós, régi parasztházakat keresnek. Az új lakások árai a településen nem túl széles skálán mozognak. A Gyömrő-liget lakóparkban például egy-egy 28 négyzetméteres garzont 8,5, míg a 66 négyzetmétereseket 18,7 milliós irányáron kínálják, a tetőtéri, 92 négyzetméteres, nagy teraszos, erkélyesekért pedig 28,5 millió forintot kér a beruházó. Egy-egy 70 négyzetméteres sorházi lakóingatlant éppúgy 15-16 millióért lehet megszerezni, mint a 60-70 négyzetméteres új ikerházakat.

A három dombra épült Pécelen - ahol a nagyszabású fejlesztések még csak néhány éve indultak be - szintén bő a kínálat új lakásokból, de új családi és ikerházakból is akad a piacon bőven, míg Maglódon kevesebb új lakóingatlan épült. Pécelen Gál Krisztián, az Otthon Centrum (OC) helyi képviselője a Csatári dűlőt és a Levendulást emeli ki, ahol az új társasházi lakások ára 11-12 millióról indul, míg az új sorháziaké 14 millió körül alakul. A 57 négyzetmétereseket 16,5 millióért, a 87 négyzetméteres sorháziakat pedig akár már 17 millióért is meg lehet vásárolni.

Maglódon, amely közelebb van a fővároshoz, ugyancsak találhatnak az érdeklődők új sor- és ikerházakat, bár itt kevesebb az új fejlesztés. A kínálatban 70 négyzetméteres új sorházi lakásokat találni 17 millióért, 78 négyzetmétereseket 20 millió forintért. Ikerházak 24-25 millióért kerültek eladósorba, amiből a komoly érdeklődők jócskán lefaraghatnak. Vecsésen is leült a kereslet, noha a tavaly átadott új társasházi lakásokat 2008-as árakon hirdetik, emellett egyéb kedvezményeket, például ingyenes gépkocsiparkolót ajánlanak a vásárlóknak.

A fejlesztők főleg azokat a helyeket választották beruházásaik helyszínéül, amelyekre nem ér el a repülőgépek zaja, s amelyek ugyanakkor jól megközelíthetők, a közelben bevásárló- és egyéb szolgáltató központtal. A kínálati paletta igen széles, a többlakásos épületek 45-75 négyzetméteres lakásait 11,6-19,3 millió forint között árulják, a kertvárosias beépítésű, magasabb minőségűek közül például egy 31 négyzetméteres lakás irányára 9,9 millió forint. Üllőn - melynek ugyan jó a tömegközlekedése, de nagy hátránya a felette húzódó zajos légifolyosó - a lakóparki társasházi lakások ára 11 millió forintnál kezdődik, egy-egy 60 négyzetméteresért pedig 15 millió forintot kell fizetni.

2010. 04. 15.

A Fidesz szóvivőjének közlése szerint amíg nem születik megállapodás a bajbajutott hitelfelvevők helyzetének rendezésére, addig a következő kormány fenn fogja tartani a kilakoltatási moratóriumot, írja az MTI.

Szijjártó Péter csütörtökön az MTI-hez erről azzal összefüggésben juttatott el közleményt, hogy szerdától léptek hatályba az új árverezési szabályok.

A Fidesz szóvivője kifejtette: a kérdés sürgős megoldást igényel, mert családokat nem lehet az utcára tenni. Mint írta, a probléma gyökerét ez esetben is a munkanélküliség drámaian magas szintje jelenti; ezért a nemzeti ügyek kormányának egyik legfontosabb célkitűzése a munkahelyek megvédése és új munkahelyek létrehozása lesz.

Szijjártó Péter leszögezte: a bajbajutott hitelfelvevők helyzetének rendezése érdekében minél előbb megállapodásnak kell születnie. Amíg ez nem történik meg, addig a következő kormány fenn fogja tartani a kilakoltatási moratóriumot.

Szerdától léptek hatályba az új árverezési szabályok. A kormányszóvivő keddi, MTI-nek adott tájékoztatása szerint csak a PSZÁF által ellenőrzött pénzügyi szervezetek árverezhetnek el ingatlant. A lakóingatlanok elárverezésére kizárólag az adóhatóság hivatalos internetes honlapjához kapcsolódó Elektronikus Árverési Felületen keresztül lesz lehetőség. Az új szabályok szerint legkorábban június 1-én lehet árverést tartani.

Forrás: Resource

2010. 04. 16.

Egy teljes körű felújítás 70 százalékkal csökkentheti a rezsiköltséget. A válság hatására kevesebben vásárolnak befektetési célú ingatlant, inkább az otthonteremtés került a fókuszba – derült ki az Otthon Centrum, és a Masterplast közös felméréséből.

Ahhoz, hogy elkerüljük a „pénznyelőket”, érdemes alaposan, és nem csupán műszaki értelemben megvizsgálni a leendő otthont. Egy felújított ingatlanban az alacsonyabb rezsiköltségek mellett a lakóérzet is jobb, emellett nem elhanyagolható az a tény sem, hogy akár 40 százaléknyi különbség is lehet a felújított és a nem felújított ingatlanok ára között.

 „Általános tendencia, hogy a felújításokat próbálják minél inkább elodázni az emberek, pedig a felmérés azt mutatja, hogy egy megfelelően felújított lakóépületet gyakorlatilag feleannyi idő alatt lehet értékesíteni. Egy átlagos, 80 négyzetméteres, sátortetős családi házat tekintve pedig akár 40 százalék is lehet a különbség a felújított, és a nem felújított ingatlanok eladási árai között.” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Az alap: 70-80 négyzetméteres, sátortetős lakás

Hazánkban jellemzően az 1960-as és 1970-es években épültek azok a 70-80 négyzetméteres, sátortetős lakások, amelyekből ma mintegy 800 ezer darab van, és energetikai szempontból igen pazarlóak. Éves energiaigényük négyzetméterenként mintegy 310-350 kilowattóra. Fűtési, és használati melegvíz igényük biztosítása egy tipikus 76 négyzetméteres hasznos alapterületű családi háznál évente nagyjából 280-350 ezer forintba kerül a használati szokásoktól függően. Egy ilyen korszerűtlen lakás CO2 kibocsátása éves szinten meghaladja a 3,5 tonnát.
 
Felújítás I.

Egy ilyen épület felújítására fordított 2,4-2,8 millió forintból kivitelezhető a padlás hőszigetelése 20 centiméter vastag ásványgyapottal, a homlokzat hőszigetelése 12 centiméteres homlokzati hőszigetelő rendszerrel (8 centiméteres lábazati szigeteléssel kiegészítve), a nyílászárók cseréje korszerű PVC nyílászáróra, a fűtési rendszer korszerűsítése helyiségenkénti szabályozással, és modern "kombi" kondenzációs kazánnal. Ezzel a felújítással az épület éves energiaigénye négyzetméterenként (fűtés és használati melegvíz) 100 kilowattóra alá csökkenthető, ami 70 százalékos megtakarítást jelent. A mai energiahordozó árakat figyelembe véve az üzemeltetési költségen, éves szinten 190-225 ezer forint takarítható meg. A beruházás megtérülési ideje 12-14 év energetikai beruházási támogatás nélkül. A felújított épület éves CO2 kibocsátása szintén 70 százalékkal csökken.
 
Felújítás II.

Egy nagyjából 3,8-4,2 millió forintos keret felhasználásával vastagabb szigeteléseket alkalmazunk – a padláson 30-35 centiméter, a falakon 22-24 centiméter, a lábazaton 16-18 centiméter, háromrétegű üvegezésű nyílászárók –, a fűtéskorszerűsítés, és a kondenzációs kazán mellett megjelennek a napkollektorok a használati melegvíz előállítására. A családi ház éves energiaszükséglete (fűtés és használati melegvíz) négyzetméterenként 50 kilowattóra alá csökken, az üzemeltetési költségen – a mai energiahordozói árszint mellett – éves szinten (fűtés és használati melegvíz) 230-290 ezer forint körüli megtakarítás érhető el. Egy ilyen szinten felújított épület 15-20 év múlva, amikor akár több mint kétszeresére is emelkedhetnek az energiahordozók ára – még mindig üzemeltethető lesz a családok számára.

2010. 04. 20.

A tavaly folyósított lakáshitelek száma felére, összege majdnem egyharmadára csökkent 2008-hoz képest - tette közzé a Központi Statisztikai Hivatal. A pénzügyi intézmények 2009-ben mindössze 56 ezer lakáshitelt engedélyeztek, 323 milliárd forint értékben.

Ez az előző évhez képest az engedélyezett hitelek számában 62, összegében 66 százalékos csökkenést jelez. A KSH adatai szerint a második félévben a visszaesés ugyan csekélyebb ütemben, de folytatódott. Ebben az időszakban közel 26 ezer lakáshitelt engedélyeztek, 142 milliárd forint értékben. Az első félévhez képest az engedélyezett hitelek számában 15 százalékos, összegét tekintve 21 százalékos volt az esés.

Különösen megsínylették a válságot a kölcsönök "utaztatására" szakosodott hitelközvetítők. A hitelkiváltások száma ugyanis tavaly az előző évhez képest 85 százalékkal mérséklődött, értéke pedig közben a tizedére zsugorodott.

Nem csoda, hogy az ügynökök más terepen (tipikusan ilyenné váltak például a nyugdíjpénztárak, ahol meg is ugrott az átlépések száma) kezdtek próbálkozni, hiszen a 2009-ben köttetett nem egészen hatszáz, mindössze hárommilliárd forint összegre rúgó ügylet aligha tudott számukra megfelelő megélhetést biztosítani. Ezzel egyébként - a szakértők szerint a válság egyértelmű jótéteményeként - megszakadt a hitelkiváltások évek óta tartó felfelé menetelése.

Ezen a téren 2007-ben a számok 82 százalékos növekedésről tanúskodnak, az ügynökök által megmozgatott állománynál pedig mintegy három és félszeres volt a növekedés. Még a 2008-as (a válság által már érintett) esztendő is 28, illetve 50 százalékos bővülést hozott. Nyilvánvalóan nehéz azonban úgy átvinni valakit egy másik bankhoz, hogy a piaci szereplők egyike sem törekszik bővítésre.

A KSH szerint a lakáshitelezési visszaesés tükrözi a pénzpiaci válság egész éves hatását a hitelintézetek hitelpolitikájára és a lakosság hitelfelvevő képességére. Ilyen körülmények között egyáltalán nem meglepő, hogy az alaposan beszűkített lehetőségek, a korábbi töredékére csökkenő kedvezmények mellett is teret tudtak nyerni az állami támogatású kölcsönök.

Ez is csak úgy mehetett végbe, hogy miközben az engedélyezésen belül az államilag támogatott hitelek száma és összege nem változott, a támogatás nélküli hitelek esetében drámai volt a zuhanás. Mindennek eredményeképpen a tavaly engedélyezett lakáshitelek negyede volt állami támogatású, szemben a 2008-as, tíz százalék alatti részaránnyal.

Átrendeződés persze más téren is bekövetkezett. Mint a KSH rögzíti: a bankok által 2004-ben bevezetett devizahitelek száma és összege 2008-ig jelentősen nőtt: 2004-ben az összes hitelállomány összegének egytizedét sem érte el, 2008 végére meghaladta a felét. 2009-re viszont ez a dinamikus növekedés megállt.

Míg 2007-ről 2008-ra a teljes hitelállomány összege közel 25 százalékkal, a devizaalapú állomány pedig 62 százalékkal emelkedett, addig 2008-2009 között a teljes hitelállomány és a devizaalapú állomány összege stagnált. A devizakölcsönök tavaly a második félévben az engedélyezett hitelek számának közel 57 százalékát, összegének 69 százalékát tették ki, szemben az egy évvel korábbi 79, illetve 88 százalékos aránnyal. Persze a devizahitelek azért nem tűntek teljesen el.

A folyósított hiteleket cél szerint vizsgálva az építésre és új lakás vásárlására folyósított hitelek összegének aránya 2008 végén 26 százalék volt, 2009-ben 39 százalék fölé emelkedett. A használt lakás vásárlásához nyújtott hitelek aránya az előző év végi 64 százalékról 52 százalékra mérséklődött. Ezzel szintén egy évek óta tartó trend fordult meg. Változás még, hogy 2009 második felében egy ügyfél részére átlagosan 5,5 millió forint összegű lakáshitelt engedélyeztek, ami az előző év azonos időszakához viszonyítva 20 százalékos csökkenés (a korábbi években az átlagos hitelösszeg folyamatosan emelkedett). Az átlagos futamidő viszont nem változott.

2010. 04. 20.

A világválságot az utcára kerülő emberek mellett leginkább a svájcifrank-hitelt törlesztők érezték a bőrükön. A válság elcsendesedését is ők érzik a legkevésbé, vagyis már bő másfél éve nyögik a krízist, hiába is szárnyalnak a részvények, és erősödik a forint, főként az euróhoz képest. A bankok a veszteségeiket is a rendesen fizető adósokra terhelik.

2008 októberében beütött a ménkű a devizahiteleseknek, sok százezer svájcifrank-hitelesnek - és jó pár százezer euróhitelesnek - durván megemelte a törlesztőrészletét a bankjuk. Ez a kellemetlenség nem  bizonyult átmenetinek, 2009 márciusáig egyre csak kúszott fel és fel a frankhitelesek többletterhe. Egy húszéves futamidejű, ötmillió forint értékű, 2004 végén svájci frankban felvett lakáshitelért a kezdeti törlesztőrészletnél 2008 augusztusában másfél ezer forinttal, szeptemberben 3500 forinttal kellett többet fizetni, októberben azonban már 10 600 forint volt ez a differencia, és 2009 márciusában 18 200 forinttal fizetett többet egy frankadós, mint 2005 elején.

Mondhatnánk, hogy eddig rendben is lenne, a forint tavaly márciusban érte el a történelmi mélypontját svájci frankban (215,56 forintot ért 1 svájci frank március 6-án a bankközi piacon), és soha nem látott szintre szökött fel a magyar államcsőd esélye is (az államcsőd elleni biztosítás díja, az úgynevezett cds-felár a válság előtti 2,2 százalék körül szintről 6,3 százalékos szintre ugrott). Előbbi önmagában emeli a forintban számított törlesztőrészletet, a másik tényező a bankok forráshoz jutását drágítja (hiába mérséklődött szépen a svájci alapkamat is, a svájci frank bankközi kamata is), és ezt a bankok áthárítják az ügyfelekre.

2009 március eleje után a forint fokozatosan erősödött a frankkal szemben, szűk öt hónap alatt érte el a válság előtti, 180 körüli szintjét, és addigra a cds-felár is csupán egy százalékponttal haladta meg a krízis előtti szintet. Ehhez képest 2009 júliusában még mindig tízezer forinttal kellett többet törlesztenie annak a magánszemélynek, aki 2004 végén lakásvásárlásra felvett ötmillió forint húszéves futamidejű frankhitelt. Sőt azóta ez a többletteher sehogy sem akar havi tizenegyezer forint környékéről lejjebb jönni, noha a cds-felár tovább morzsolódott, most már a válság előtti szint alatt van. Igaz ez a svájci frank bankközi kamatára is, a frankkurzus pedig javarészt a 180–185 forintos sávban mozogva csak minimálisan gyengült.

Az, hogy a frankhitelek törlesztőterhei nemhogy kisebbek lennének a 2008 nyári szintnél, hanem jóval felette vannak, több tényező eredője. "A bankok hiteleinek egy része bedőlt a válság miatt, az ezen elszenvedett veszteséget a hitelintézetek megpróbálják behozni a fizető ügyfeleken" - magyarázza az egyik okot Németh Dávid, az ING vezető elemzője.

A bankok kihasználják azt is, hogy a hitelfelvevők valamennyire ki vannak szolgáltatva nekik, a krízis miatt nehéz helyzetbe került hitelintézetek ezért nemcsak a bebukott kölcsönökön elszenvedett veszteségüket ellensúlyozzák a törlesztőrészletek magasan tartásával, hanem ebből az ügyfélkörből is megpróbálnak annyi profitot kisajtolni, amennyit csak lehet. A magasan is tartott törlesztőrészlet szelekciós eszköz is, ha az ügyfél ki tudja fizetni, akkor ő megbízható, jó kliens, ezt használják ki a bankok, mondta el egy neve elhallgatását kérő közgazdász.

Vége lesz a jó világnak

Könnyen lehet azonban, hogy a bankok szemszögéből jó világnak hamarosan vége szakad. Nemrég a PSZÁF bejelentette, hogy megvizsgálnak harminc hitelintézetet, betartják-e a március elejétől hatályos banki magatartási kódexet, és érvényesítették-e az üzletmenetükben a forint alapkamat csökkentését, és azzal párhuzamosan enyhítették-e a forinthitelek törlesztőterheit.

"A PSZÁF vizsgálata általános jellegű lesz, és nem csak a forinthitelekre terjed ki" - nyilatkozta Binder István, a PSZÁF szóvivője. A felügyelet tehát megnézi, hogy ha a bank olcsóbban jut forráshoz a frankhitelével kapcsolatban, akkor a frankhitel törlesztőrészletét ennek megfelelően csökkenti-e, úgy, ahogyan azt a magatartási kódex előírja, és ezt a már korábban nyújtott hiteleknél is alkalmazza-e.

Lesz még erősebb a frank?

A frankhitelesek azért is aggódhattak az elmúlt hetekben, mert szinte naponta jöttek a hírek arról, hogy a frank újabb és újabb rekordot döntött az euróval szemben, és a svájci jegybank képtelen meggátolni a frank erősödését. Hiába erősödött tehát a forint az euróval szemben, ha a frank legalább ilyen erős teljesítményt nyújtott az euróval szemben, így a forintban mért frankárfolyam alig változott, kicsit gyengült a hazai valuta.

"Ha megnézzük az 1970-es évekig visszamenően a svájci franknak német márkához, majd az euróhoz viszonyított mozgását, azt látjuk, hogy van egy trendszerű felértékelődés, amely az alacsony svájci inflációval és az ottani gazdaság erejével van összefüggésben" - mondja Barcza György, a K&H Bank vezető elemzője.

Ettől a trendtől a 2001. szeptemberi terrortámadások térítették el a frankkurzust, a tartalék vagy menekülő deviza szerepe miatt gyorsan az 1,5 frank/eurós szint alá is erősödött a frank, onnan azonban a svájci jegybank intervenciója miatt is fokozatos gyengülés következett 2007 őszéig, az 1,65-ös szintig. Onnan kezdve megint az erősödött a frank, és jó ideig az egyensúlyinak tekinthető 1,5-1,55 frank/eurós sávban mozgott a kurzus. Innen lépett ki 2009 végén, és azóta szárnyal a frank az euróhoz képest.

A frank-euró árfolyam alakulása

"A svájci jegybank csak tompítani akarja a felértékelődést, nem megállítani" - mondta Barcza. A frank mostani erősödése az elmúlt hetekben, hónapokban a közgazdász szerint a szemünk előtt zajló görög sztori és az eurózóna gazdaságának gyengélkedésére vezethető vissza. A bankközi kamatok felfele araszolása az euró előnyére válik, és ha Görögország helyzete megnyugtatóan rendeződik, az is az euró erősödéséhez vezethet.

Azt az elemző szerint nehéz megmondani, hogy a forint merre mozdul a frankkal szemben, mert egyrészt a forint-euró kurzus mozgásától, másrészt az euró frankárfolyamának alakulásától függ. Utóbbi - mint szó volt róla - a hosszú távú trend alapján az euró kis gyengülését vetíti előre, de rövid távon ettől eltérhet az irány, hiszen a frankkurzus most kiesett az egyensúlyinak mondott korábbi sávból.

A forint euróval szembeni árfolyama  egy kétharmados Fidesz-győzelem után még erősödhet is kissé a mostani 265 körüli szintről a 250-es szint közelébe, ahogyan van esély a 270 forint közelében való ingadozásra is. Mindenesetre, ezek alapján olyan nagy földindulás a forint-frank árfolyamban, mint volt 2008 őszén, 2009 elején, nem várható, hacsak nem ismétlődik meg az akkori válság.

2010. 04. 21.

Annak ellenére, hogy a nemzetközi válság nyomán jelentősen visszaesett a nemzetközi ingatlanpiaci szektor, Budapesten egyes, jellemzően budai kerületek esetében nemhogy csökkent volna, inkább növekedett a lakóhelyek négyzetméterenkénti ára.

Ingatlanpiaci szakértők a jelenséget nem tartják meglepőnek, szerintük csupán arról van szó, hogy a Duna jobb partját preferáló budapestiek közül kevesebbeket érintett érzékenyen a válság, és ők jó befektetésként értékelték a lakóingatlanokat.

2010. 04. 21.

A hírek szerint adómentes juttatássá teheti a Fidesz a lakhatási támogatást, ha a vezetés rábólint arra a tervezetre, hogy ezt a típusú juttatást a jövőben beemeljék a cafeteria rendszerbe, írja az origo.

"Kijelenthetjük, hogy az országnak jelenleg nincs lakásprogramja, lakáspolitikai jövőképe", ezt mondta Bencsik János a Fidesz lakásügyi szakpolitikusa, és hozzátette, hogy az új kormány 2014-re vonatkozó tervei szerint évi 40 ezer lakás építéséhez járulna hozzá, melynek körülbelül a 20 százaléka, vagyis nyolcezer lenne bérlakás, továbbá megerősítenék az előtakarékossági rendszert, és nagyszabású felújítási programot indítanának.

Bencsik továbbá úgy nyilatkozott, hogy a Fidesz vizsgálja a lakhatási támogatás béren kívüli juttatások közé emelésének lehetőségét is. Amennyiben ez valósággá válik, az jelentős koncepcióváltást jelent, az eddigi lakástámogatási rendszerek ugyanis nem a lakásbérlést helyezték előtérbe, hanem a lakásvásárlást, az adómentesség pedig komolyan fel sem merült az utóbbi két évtizedben.

A szakma véleménye egyelőre megoszlik a kérdésben, többek szerint jó gondolat született, ami részletes kidolgozás után, sikeresen indíthatja be az életet a haldokló lakáspiacon és a szinte nem is létező bérlakás piacon. Mások szerint azonban irreális elképzeléseket tartalmaz a tervezet, és a hazai piac alkalmatlan egy ilyen típusú rendszerszintű változás kialakításához.

Nagy kérdés marad azonban a célzott réteg hozzáállása. Magyarország hagyományosan nem tartozik a mobil lakossággal rendelkező országok közé, vagyis nálunk az átlagnál is alacsonyabb az aránya azoknak, akik egy új munkahely miatt hajlandóak lakóhelyet változtatni.

2010. 04. 21.

A legfontosabb tapsztalat a jelenlegi helyzetben, hogy a piac egyértelműen kínálati, vagyis a lakásukat eladni vágyók vannak többségben, így a vevőknek igen jó az alkupozíciója. A készpénzes vásárlók átlagosan 10-20%-al, egyes esetekben még ennél is többel az irányár alatt szerezhetik meg az ingatlant a megszorult eladóktól. Ha a piac teljesen helyreáll, amire az előzetes jóslatok szerint még 2 évet azért várnunk kell, akkor ez a 20%-os árkülönbség eltűnik, sőt fokozatosan elindulnak az árak felfelé.

Rövid osztás-szorzás után könnyen kiszámolhatjuk, hogy a 20%-al olcsóbban szerzett lakásunk 2 év alatt akár évi 10%-os hozamot is termelhet, ami kifejezetten jó befektetésnek számít. Az árak, és a kedvezmények persze eltérően változnak a különböző részpiacokon, ami nem csak területi eltérésből, hanem a lakás minőségből is adódhat.

A lehőségeket nézve, az egyik legjobb befektetésnek egy 1,5-2 szobás, központi elhelyezkedésű és felújítandó, 200-250 ezer Ft/nm ár körül megszerezhető téglaépítésű lakás tűnik. A képlet azonban nem ennyire egyszerű, mivel minden lakás, eladó és vevő is egyedi, ezért az egyes lehetőségeket konkrétan meg kell vizsgálni, hiszen két azonosnak tűnő lakás esetében is a végső ár szempontjából jelentős eltérések lehetnek, mely olykor az eladó vagy a vevő érzelmi döntésére vezethető vissza.

Forrás: ReSource

2010. 04. 22.

Minden negyedik, közel 10 ezer fővárosi társasház vergődik jelenleg adósságcsapdában. Az általuk felhalmozott tartozások becsült értéke a 100 milliárd forintot is meghaladhatja. Mivel a tartalékképzés nem vált a hazai házkezelés általános gyakorlatává, a gazdasági krízis gyorsan felborította a lakóközösségek sok esetben rosszul megtervezett pénzügyi egyensúlyát. A tömeges csőd közeli helyzet megoldására a közös képviselők zöme nincs felkészülve.

Nem megfelelő a műszaki állapota a Budapesten található 45-50 ezer társasház több mint felének, és tízezerre tehető azoknak a száma, ahol nemhogy a karbantartási munkálatokra nincs pénz, de még a közüzemi számlákat sem tudják rendszeresen kifizetni - áll a rendkívül sokszereplős piacon jelentős számú ingatlant kezelő City-Premier Kft. 2009-es év folyamatait vizsgáló elemzésében.

A helyzet kialakulásának oka a rossz pénzügyi tervezés, a tartalékképzés elhanyagolása és a szakértelem hiánya mellett a háztartások riasztóan növekvő fizetésképtelensége. Egy sikeresen működő közös képviselőnek ma már a joghoz, a közgazdaságtanhoz, az épületgépészethez, a könyveléshez, a pályázatíráshoz, a biztosítási ügyekhez és legfőképpen a követeléskezeléshez is értenie kell. Ezen ismeretek nélkül képtelenség a társasházakat menedzselni. Húsz évvel ezelőtt még elég volt, ha ügyes a képviselő, napjainkban polihisztornak és naprakésznek is kell lennie.

Az új társasházi törvény a 10 millió forint feletti pénzügyi forgalommal rendelkező, illetve amikor az albetétek száma eléri az ötvenet, kötelező éves könyvvizsgálatot ír elő, amely sokat segít majd abban, hogy a tulajdonosok tisztább képet kapjanak a társasházaik működéséről. Ez előrelépés, de a helyzetet önmagában nem oldja meg. A közelmúltban a közösköltség-tartozások nagy részét a szakemberek még a hanyagság számlájára írták, mára ez a trend is megfordulni látszik - egyre több család kerül választás elé: eszik vagy rezsit fizet. A City-Premier szakértőjének becslése szerint a fővárosi háztartások mostanra 100 milliárd forintot is meghaladó hátralékot halmoztak fel.

2010. 04. 26.

A Központi Tervtanács mai ülésén egyhangúlag megvalósításra javasolta a Clark Ádám térre megálmodott Hotel Clark engedélyezési tervét. A döntés lehetővé teszi, hogy Budapest legdrágábbnak tartott telke beépüljön.

Ingatlanszakmai berkekben a Clark Ádám téri saroktelket sokáig a főváros legdrágább telkeként emlegették. Beépítése éppen különlegessége, egyedi adottságai, a műemléki, világörökségi környezet folytán nagy kihívás. Év elején a tervtanács a koncepció tervet már elfogadásra javasolta, azzal a kitétellel, hogy a kerületi szabályozást módosítani kell a nagyobb beépíthetőség érdekében.

A szabályozás változtatása megtörtént, s az Aspectus Architekt Zrt. által jegyzett, a mintegy négyezer négyzetméter alapterületű, 80-100 szobás hotelre készített engedélyezési terv zöld utat kapott. 

Fürjes Balázs, a fejlesztő Wing Zrt. hotelfejlesztésekkel foglalkozó vezérigazgató- helyettese elmonda, a döntés birtokában elindul az engedélyezési eljárás, s várakozásaik szerint nyár végére jogerős építési engedélye lesz a projektnek. Már intenzív tárgyalásokat folytatnak a finansízrozásról, ennek sikeres lezárása után, leghamarabb ősszel megindulhat az építkezés.

2010. 04. 26.

Jóváhagyta a Pest megyei bíróság a Pólus Palace elnevezésű gödi luxushotel jelenlegi tulajdonosai által indított csődegyezséget, így egy új tulajdonossal megmenekülhet a komplexum, írja a Napi Gazdaság.

A hotelt jelenleg 49 százalékban a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) Zrt. és 51 százalékban pedig Pólus Péter üzletember tulajdonolja. A Napi úgy tudja, hogy a megállapodás a hitelező CIB Bankkal jött létre, amely az új tulajdonostól 5,6 millió eurót kaphat. A ügylet érdekessége, hogy azt nem a hazai CIB, hanem az anyabank, az Intesa Sanpaolo hagyta jóvá.

A szálloda ellen még tavaly decemberben indult meg a csődeljárás, majd a csődvédelem alatt beindultak a tárgyalások a hitelek átütemezéséről. A Budapest közelében található golf- és luxushotel hitelállománya 1,7 milliárd forint volt 2009 végén; az MFB pedig 2,5 milliárddal szállt be a fejlesztésbe.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 04. 26.

Nemzetközi tendencia, hogy a pangó ingatlanpiacot erotikus kisugárzású kampányokkal próbálják feldobni, idehaza konzervatívabbak a fejlesztők. Egy új elemzés szerint: a magyark jóval konzervatívabbak mint az amerikaiak, ha lakás vásárlásról van szó. Ezért a kampányoknak is ehhez kell igazodniuk.

A szokatlan hirdetésekre azért van szükség, mert egyre hatástalanabbak a lakóparkok klasszikus reklámjai. Ráadásul kevesebbet is költhetnek reklámra a fejlesztők, ezért próbálnak kreatív módon kitűnni a tömegből. - olvasható a nemzetközi piacon is jelenlévő SLGroup-Narancsliget - projekt elemzésében. Az elemzés szerint: Az ingatlanfejlesztők korábban költségvetésük 3-5 százalékát is reklámokra költötték. Ma ez az összeg alig haladja meg az 1 százalékot.  4-5 éve 60-70 százalékát költötték offline hirdetésekre és csak 20-30 százalékát online-ra. A fejlesztők most költségvetésük 85-90 százalékát online-ra, a maradék összeg nagyobb hányadát pedig kreatív ötletek megvalósítására költik el. 

A 4-5 évvel ezelőtthöz képest szűkebb büdzsé  pontosabb "célzásra" kényszeríti a lakóparkok eladóit, ezért olyan megoldásokat keresnek, amelyek, jól mérhetők és elérik a potenciális célcsoportot. Az online felületek mérhetősége az egyik legjobb.

Ugyanakkor költségvetésük 10 százalékát a lakóparkok igyekeznek a korábbiaknál kreatívabban felhasználni. A korábbi unalmas "imázs kampányok helyett", a fejlesztők igyekeznek meghökkentő helyeken jelen lenni, ahol ki tudnak tűnni a tömegből. Jó példa erre a 12 milliárd Ft-os Narancs Liget lakópark kampánya. A cég kínai boltokban, piacokon, zöldséges üzletekben, virágárus üzletekben és trafikokban helyezte el hirdetőtábláját.  Ezeken a helyeken a potenciális vevő, közvetlenül az eladótól kapott információkat arról, hogy milyenek a lakóprojekt adottságai.

A magyar lakópark kampányát egyébként egy LAS VEGASBAN épülő lakóprojekttől vette át. Igaz, ott nem zöldséges üzletekben, hanem házasságkötő termekben és strepteese bárokban tették ki a hirdetéseket. A nemzetközi piacon is jelenlévő beruházó reklámpiaci gyorselemzése arra is kitér, hogy egyre több országban megszokott, hogy különleges gyakran kihívó helyeken is hirdetnek a fejlesztők. Londonban például az egyik fejlesztő escort hölgyeket is bevon a lakásértékesítésbe. A lakópark elemzése kiemeli, hogy Magyarországon ilyen kampányok nem várhatók, hiszen többnyire családfők keresnek lakást, éppen ezért a kommunikációnak is konzervatívabb mederben kell maradnia. -olvasható a NarancsLiget közleményében.

2010. 05. 03.

Élénkülő kereslet, változatos kínálati piac, többségében hazai vásárlók, átlagosan 15-30%-os árcsökkenés, óvatos, készpénzes vevők - ezek jellemzik idén a magyarországi vízpartok ingatlanpiacát. Az Otthon Centrum elemzésében a Balaton, Velencei-tó, a Dunakanyar és a Fertő-tó környékét vizsgáltuk meg.

Balaton - a bőség zavara

A Balatonon folyamatosan nő a kínálat a tavalyi évhez képest, a kereslet azonban 2010. első 3 hónapjában egyharmaddal csökkent tavalyhoz képest - bár még nem indult el a szezon. Nagy számban kerültek a piacra 2-3 éves, újszerű lakások; ezekhez most sok esetben olcsóbban lehet hozzájutni, mint a beruházótól vásárolt új ingatlanokhoz. Ráadásul, ezek a lakások általában jobb adottságúak, mint a még kínálatban lévő újak. Az elmúlt évekhez hasonlóan továbbra is folyamatos a kínálat éttermekből, büfékből, kisebb panziókból, ugyanakkor ezeket legtöbbször irreális árakon, rossz helyen kínálják, így jövedelemtermelő potenciáljuk sem mozgatja meg a keresők fantáziáját.

"A Balatonnál folyamatosan zajlanak különböző infrastrukturális és turisztikai fejlesztések, ezek hosszútávon mindenképpen élénkíteni fogják a keresletet." - mondta Simon Amarilla, az Otthon Centrum balatoni franchise partnere.

Az igazán keresett ingatlantípusok esetében tartja magát a kb. 30%-os túlárazás. A vevők többsége készpénzes, azok, akik nem rendelkeznek elég önerővel és hitellel szeretnének vásárolni, sok esetben nem mernek belevágni a tranzakcióba, így csak "nézegetik" a kínálatot. A szigorodó hitelezési szabályok mellett gond, hogy sok Balaton-parti település rossz besorolást kapott hitelezhetőség szempontjából, így a fedezetként szolgáló ingatlan elhelyezkedése is gátolja a hitelhez jutást.

A Balatonon ingatlant keresők döntő többsége budapesti lakos, akik elsősorban üdülés-nyaralás céljából vesznek itt ingatlant. A vevők további 20-30%-át a helyi lakosok adják, míg a külföldiek mindössze 5-10%-ot képviselnek, ám ők is túlnyomórészt külföldön élő magyarok. Az "igazi" külföldi érdeklődők nagyrészt hollandok, esetenként dánok, svédek.

A leginkább keresett ingatlanok közé tartoznak a vízparti vagy vízközeli, újépítésű vagy újszerű, lehetőleg saját vízparttal rendelkező ingatlanok (lakások max. 30, házak 40 milliós határig), illetve 10 milliós értékhatárig belvárosi ingatlanok. Nagy igény tapasztalható jól működő üzlethelyiségekre - lehetőleg hosszú távú bérlővel -, kisebb panziókra, éttermekre, szállodákra; ezeknél nem az ingatlan típusa az elsődleges szempont, sokkal inkább a jövedelmezőségük.

Két nagyobb vásárlói csoportot különböztethetünk meg: azokat, akik befektetési szándékkal keresnek ingatlant, illetve azon vevőket, akik saját használatra keresnek balatoni nyaralót. "Az elmúlt hónapokban nagyobb számban jelentek meg az üzleti szemléletű vevők, akik jó áron keresik a biztos befektetéseket. Ők sokszor csalódnak, hiszen a Balatonon nem jellemző a megszorult eladók kényszerértékesítése, túlkínálat esetén sem csökken a ritkább, egyedibb ingatlanok ára." - mondta Simon Amarilla.

"A másik nagy vevői csoportot azok alkotják, akik szükségből vásárolnak. Ők jellemzően nem rendelkeznek elég önerővel, sok esetben nem hitelképesek.  Belőlük kerülnek ki a víztől távolabb, kisebb, rosszabb állapotú ingatlanok tulajdonosai." - tette hozzá a szakértő.

Velencei-tó - a helyi lakók kedvence

A Velencei-tó környékére a túlkínálat jellemző, ez leginkább a használt lakások piacán érezhető. A válság előtt indult beruházások többségét elhalasztották, újak pedig szinte egyáltalán nem indulnak. A vevők nagy része a környéken élők közül kerül ki, a fővárosiak a kereslet egyharmadát adják, a külföldiek érdeklődése elenyésző.

"Nem számítunk drasztikus változásra az elkövetkező két évben, továbbra is marad az erős túlkínálat. A turisztikai fejlesztések, gondolok itt a velencei fürdőre és szállodára, ugyanakkor élénkíthetik a települési szintű piacot" - mondta Léczfalvy Csaba, az Otthon Centrum területileg illetékes franchise partnere.

Az árak a válság előtti időszakhoz képest már tavaly kb. 15%-al csökkentek: az Otthon Centrum idén még nem tapasztalt további csökkenést. A jellemző árak új lakások esetében 220-270 ezer Ft/m2, új házaknál 220-250 ezer Ft/ m2, míg használt lakóingatlanokat 140-180 ezer forintos fajlagos áron lehet venni.

A leginkább keresett ingatlanok között említhetjük az újépítésű (iker)házakat, a 150-200 m2-es vízparti vagy panorámás házakat, illetve az újszerű 100-120 m2-es ingatlanokat.

Dunakanyar - minden út ide vezet

Az elmúlt évek során a Dunakanyar vízparti ingatlanpiacát leginkább a másfél éve átadott Megyeri híd, illetve az árvíz törvény befolyásolta. A híd megépítésével megélénkült ugyan egy időre a kereslet a Szentendrei-sziget iránt, de ez alább hagyott, amikor nem készült el a "kishíd".

A keresletet mind a mai napig nagyban meghatározza a Nagy-Duna meder árvízveszélyes területi határának kibővítéséről szóló tavalyi törvény, amit ugyan visszavontak, de a köztudatban a mai napig él. "Ez a törvény több olyan potenciális vevőt állított meg vételi szándékában, akik a törvény által „árvízveszélyes területeknek” minősített ingatlanokban gondolkodtak, holott ezek esetében nem is beszélhetünk árvízveszélyről. Olyan ingatlanokról van szó, amelyeket a Duna soha, vagy nagy valószínűséggel csak százévente egyszer önt el." -hangsúlyozta Botyánszki Kázmér, az Otthon Centrum váci franchise partnere.

A vásárlók nagy részét a Dunakanyarban található olcsóbb ingatlanárak vonzzák. A helyi keresőkön kívül élénkül a Budapestről, vagy a drágább agglomerációból ideköltözők súlya. Itt a fő motiváció az olcsóbb ingatlanba költözés; a nehéz helyzetbe kerülők ebben az esetben előszeretettel célozzák meg a Duna bal partjának településeit. "A vevők másik csoportját a gyerekes családok teszik ki, akik azért költöznek ide, hogy gyerekeik csendes, zöld környezetben nőjenek fel. A külföldi vásárlók ezzel szemben nem igazán jellemzőek." - mondta Antal Ilona, az Otthon Centrum szentendrei franchise partnere.

A Dunakanyarban élénkül a piac Szentendrén és környékén, itt idén jellemezően a 20-50 millió Ft közötti ingatlanokat keresik: 20-30 millió Ft között kisebb családi házakat, ikerházakat, míg a 35-50 milliós kategóriában önálló családi házakat

A Duna bal partján, Vác környékén is megmozdult a kereslet, nőtt az érdeklődés az olcsóbb ingatlanok, pl. a külterületi téliesített nyaralók iránt is. A vízhez közeli, de nem árvízveszélyes területeken lévő vízparti kilátással, esetleg panorámával rendelkező ingatlanok piaca is megmozdult. Ez utóbbiaknál azonban erős szezonalítás figyelhető meg az eladásokban: tavasszal, nyáron, illetve késő ősszel sokan szeretnének megszabadulni nyaralóiktól, megunván a kertészkedést és a ház körüli teendőket.

Fertő-tó - olcsón, szépet

A Fertő-tó környékén a válság előtti időszakhoz képest szembetűnően nőtt a kereslet az olcsóbb ingatlanok iránt. A kínálat elsősorban a kényszerértékesítések miatt bővült, piacra kerültek eddig nem megvásárolható házak, melyekhez nagyobb árengedménnyel lehet hozzájutni.

"Leginkább a Sopronhoz közeli települések a kedveltek, ahol 10-15 millió Ft közötti házak iránt van számottevő kereslet. Nehéz eladni ugyanakkor a nagy értékű, 25 millió feletti ingatlanokat. A külföldi vevők többsége osztrák vagy német származású, de a számuk elenyésző." - mondta Kocsis Lajos, a régióban működő Otthon Centrum irodák ügyvezetője.

A Fertő-tó rövid magyar partszakasza strandolásra csak kis részen alkalmas, így az ehhez kapcsolódó infrastruktúra sem igazán kiépített. A nemrég épült vitorláskikötőből viszont a schengeni csatlakozás óta a teljes tó szabadon bevitorlázható. A tavat körbefogó kerékpárúton tavasztól őszig jelentős számú turista fordul meg, s az erre épülő szolgáltatások; éttermek, vendégszobák is fejlődnek. A hegykői termálfürdő további fejlődésével várható még az ottani lakóingatlan-beruházások számának emelkedése.

2010. 04. 27.

A tervek szerint ingatlanfejlesztésbe vágna, és négy mini falut építene fel az angliai Tesco. A kiskereskedelmi üzlethálózatával megalapozott sikere után a brit gazdaság lassan minden területére beszivárgó vállalat teljes körű szolgáltatással akar a lakásvásárlók rendelkezésére állni.

Ambiciózus tervekkel állt elő nemrégiben az angliai Tesco. A vállalatóriás az élelmiszer és más fogyasztási cikkek kiskereskedelme, a banki- és biztosítási szolgáltatások valamit az utazásszervezés mellett lakossági ingatlanfejlesztésbe is belevágna, és a későbbiekben meghatározó szereplőjévé kíván válni ennek a piacnak is.

A Tesco jelenlegi fejlesztési tervei között London déli, délkeleti és keleti részén négy - természetesen Tesco szupermarketekkel ellátott - kisebb falu méretű lakópark szerepel. A fejlesztési területek közül a legkisebbikben mintegy 400 lakás, a legnagyobbikban pedig körülbelül 1000 lakás kapna helyet - számol be a Times.

A szakértők kiemelik, hogy az áruházláncnak minden esélye megvan a sikerre, ugyanis a szektor mutatói éppen felívelőben vannak, az ingatlanárak számottevően emelkedtek az elmúlt egy évben Angliában. Emellett a Tesco roppant erős márka, és a már meglévő kiterjedt üzlethálózata jócskán leegyszerűsíti az új lakások értékesítését. Az otthonok építési munkálatainak és értékesítésüknek várhatóan a bankok szigorított hitelezési feltételi sem fognak gátat szabni, mivel a Tesco bankja révén már egy ideje jelzáloghiteleket is nyújt a lakosság számára az Egyesült Királyságban.

A hírek hallatán az aggódó hangok is megjelentek. Egyesek félnek attól, hogy a kereskedelmi mamut kezében túl nagy hatalom összpontosul azzal, hogy az élet minden területén befolyással van a fogyasztókra, és akár a kormányzati szerveknél is részletesebb adatokkal rendelkezhet vásárlóiról. A jövőben ugyanis könnyen előfordulhat, hogy valaki egy Tesco szupermarketben vásárolja meg az ugyanezen cég által épített lakását, melyhez a Tesco bankjától vesz fel jelzáloghitelt. Ezután pedig, ugyanennél a banknál igényelt hitelkártyájával a lakása melletti áruházból rendezi be új otthonát.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 04. 27.

Ami a kezdetekkor még kérdéses volt, az azóta már természetes. Elfogadottá vált, hogy a Lakásvásár olyan találkozási pont, ahol akár egyetlen séta a kiállítói térben több új információt jelenthet, mint egy óra folyamatos böngészés az interneten vagy több órányi telefonbeszélgetés az értékesítő irodákkal.

Ez egy olyan hely, ahol a lakáskeresés lerövidülhet, így időt és pénzt megtakarítva, kényelmesen, személyes kapcsolatot teremtve találhatja meg leendő otthonát a vevő.

Látogatóink mind szélesebb kört ismerhetnek meg az új és használt lakások piacának aktuális kínálatából. Jelenleg a budapesti vásárokon mintegy 100 ezer fővárosi, agglomerációs, vidéki és külföldi lakásról kaphatnak első kézből információkat az érdeklődők. Tervezett és már megépült lakások, alaprajzok, elhelyezkedés, fizetési ütemezés, garanciák - a legfontosabb kérdések, amelyeket egy helyen tehetnek fel a kiállító cégek felkészült munkatársainak.

Hitelre van szüksége? Több bank, lakás-takarékpénztár és biztosítótársaság mutatja be szolgáltatásait, a lakásprojektek mellett így a vásárlást segítő hitelekről, támogatásokról is naprakész információkat szerezhetnek. Egyre több pénzügyi szolgáltatással és független hiteltanácsadóval találkozhatnak látogatóink.

A Lakásvásár évről-évre három vidéki nagyvárosba is ellátogat, hogy segítsen feltérképezni a helyi és környékbéli lakásvásárlási lehetőségeket.

2010. 04. 29.

Az első negyedévben a használatba vett lakások száma 26, a piac jövőbeni alakulását előrejelző lakásépítési engedélyeké 28 százalékkal esett vissza, miközben a megszűnő ingatlanok száma is zuhant.

Az év első három hónapjában csaknem 4900 lakás kapott használatbavételi engedélyt, és közel 5600 új lakásra adtak ki építési engedélyt - jelentette a KSH. A használatba vett lakások száma 26, az új engedélyeké 30 százalékkal alacsonyabb, mint 2009. első negyedévében volt. A lakásépítéseknek továbbra is több mint fele koncentrálódik a Közép-Magyarországi régióban.

A befejezett építkezések száma 2010 első negyedévében csaknem azonos mértékben csökkent mind a vállalkozói, mind a saját használatra történő lakásépítés terén. A vállalkozások közel 22 százalékkal kevesebb lakást építettek, mint az előző év azonos időszakában. A vizsgált periódusban önkormányzati lakásépítés gyakorlatilag nem történt (14 lakás készült el ilyen forrásból), az építtetők körét a lakosság és a vállalkozások alkották, megközelítőleg fele-fele arányban. Bár az építőipari vállalkozások 23 százalékkal kevesebb lakást építettek fel, részesedésük a tevékenységi kör egészéből 86 százalékra emelkedett, míg a házilagos kivitelezésé 11 százalékra csökkent. Az új lakások átlagos alapterülete 91 négyzetméter, ami csaknem megegyezik az előző évivel. Az új lakóparki épületben épített lakások száma nőtt, a többszintes, többlakásos építkezések számának csökkenése viszont átlag feletti volt.

Minden településtípusban összességében kevesebb lakást vettek használatba, mint az előző év első negyedében, és az új engedélyek száma is csak a fővárosban növekedett (ebben közrejátszik, hogy néhány soklakásos épület engedélyezése 2009-ről erre az évre húzódott át). A fővárosban ugyanakkor kétszer annyi új lakás épült, mint az ország községeiben együttvéve. Az engedélyezett lakásépítések száma a városokban az előző évinek kevesebb mint a felére esett vissza. A használatba vett lakások és az új engedélyek száma csaknem minden megyében csökkent. A régiók közül az új engedélyek terén a Nyugat- és Közép-Dunántúlon a legnagyobb a visszaesés, a befejezett építkezéseket tekintve pedig az alföldi régiókban és a Dél-Dunántúlon.

Az üdülőépítési tevékenység a vizsgált időszakban bővült. 229 üdülőegységet vettek használatba, és 114 üdülőépületben 132 új üdülőegység építésére kértek engedélyt. A használatba vett egységek száma két és félszeresen haladja meg a tavalyit, az engedélyezetteké azonban a 2009. évinek egyharmadára esett vissza.

A vizsgált időszakban mindössze 504 lakás szűnt meg, 41 százalékkal kevesebb, mint a múlt év első negyedévében. A leggyakoribb ok - 46 százalékos arányt képviselve - az avulás volt, további 30 százalékot tett ki a településrendezés, illetve a lakásépítés.

A kiadott új építési engedélyek alapján 516 ezer négyzetméter lakóépület és 740 ezer négyzetméter nem lakóépület beépítését tervezik, 28, illetve 15 százalékkal kevesebbet, mint 2009 első negyedében. A lakóépületek esetében a legnagyobb arányban az egylakásos házak tervezett építése esett vissza. A nem lakóépületek körében több mezőgazdasági, viszont kevesebb ipari és kereskedelmi épületet terveznek megvalósítani, mint az előző év azonos időszakában.

2010. 04. 29.

A viszonylag magasan tartott kínálati árak következtében sok eladó továbbra is nehezen vagy egyáltalán nem tudja értékesíteni ingatlanát. Általános tapasztalat az ingatlanszakmában, hogy nagyon sok tulajdonos – figyelmen kívül hagyva vagy egyáltalán nem is ismerve a piaci árakat – érzelmi alapon áraz, és ezért alig-alig érkeznek érdeklődők. Pedig egy lakás ára sokszor nem annyi, amennyi a hirdetésben szerepel.

A válság következtében sokaknak sürgetővé vált a lakáseladás, de még mindig sokszor megfigyelhető, hogy a tulajdonosok által kitalált ár és a piaci árszínvonal köszönő viszonyban sincsen egymással. Bár közel másfél éve arról szólnak a piaci hírek, hogy a hazai ingatlanpiacon az árak folyamatosan csökkennek, ez egyelőre kevésbé látszik a kínálati árakban.

Tipikus árazási hibák

Hosszú évek óta jellemző tendencia, hogy a frissen piacra lépő lakáseladók 10-20%-kal magasabb áron hirdetik meg a lakást, mint amennyit valójában a piacon adnak érte. Ingatlanos forrásaink szerint igaz, hogy a papír - és a hirdetési újság - mindent elbír, de az irreális kínálati árral rengeteg időt lehet veszíteni: mire a csekély érdeklődés hatására a tulajdonos reális szintre csökkenti az árat, akár három-négy hónap is eltelik. Eközben ráadásul fennáll a veszélye, hogy a közvetlen környéken hasonló adottságú lakások jelennek meg a kínálatban, mégpedig a piacnak is elfogadható áron.
Alapvető hibának számít az ingatlanosok szerint a hajdani vételi vagy szerzési árból az inflációval szorozva képezni eladási árat: ennek eredménye a legtöbbször teljesen irreális kínálati ár lesz. Ezzel kapcsolatban ugyanis érdemes tudni, hogy az ingatlanpiac árait döntően a lokáció határozza meg, így az ár meghatározásakor tisztában kell lenni azzal, hogy az adott kerület, környék mennyire kedvelt a vásárlók körében, illetve milyen átlagos négyzetméterárakat lehet kiindulásnak tekinteni.
Ugyancsak tipikus hiba a korábbi felújítások költségét hozzáadni az alapárhoz. Évek óta köztudomású tény a piacon, hogy az ilyen típusú költségek nem - vagy csak alig - építhetők be a kínálati árba: a több évvel ezelőtti felújítás vagy az aktuális tisztasági festés csak a lakás forgalomképességét emeli. Magát az árat csak a közelmúltban lezajlott, minőségi anyagokkal kivitelezett, teljes körű renoválás emelheti - figyelmeztet egy több éve a piacon dolgozó, felújított lakásokra specializálódott közvetítő.

Hogyan határozható meg a helyes kínálati ár?

Gyors eladás reményében feltétlenül érdemes a piaci ár közeléből indulni (akár alkutartalékkal is), és - hacsak nem nagyon extra az ingatlan, vagy ráér az eladás - akár önállóan, akár ingatlanos segítségével átnézni a környék hasonló lakásainak árszínvonalát. Tudni kell, hogy általában ezek is irányárak, vagyis nem feltétlenül a valós eladási értéket tükrözik. Utóbbiban a piacon kapható eladási ár­adatbázisok - ezek sajnos nagy késéssel jelennek meg -, illetve ismét csak a komolyabb ingatlanosok tudnak segíteni. Fontos eldönteni azt is, milyen sürgősen kell megszabadulni az ingatlantól; ha például már a végrehajtó közeleg, nem sok idő van tesztelni a piacnak az árakra adott reakcióját. Ugyancsak tisztázandó, hogy mi az a minimumár, aminek feltétlenül be kell folynia az eladásból (öt évnél nem korábbi vásárlás esetén kalkulálni kell az adóval is). Az így kialakult árba pedig még be kell - be lehet - építeni az alkut is.

Az alku csapdája

Az autópiachoz hasonlóan az ingatlanok esteében is hosszabb-rövidebb alkudozás vezet el a végső vásárlási döntéshez. Ennek szerepe a válság kezdete óta egyre inkább felértékelődik, a korábbi 5% helyett átlagosan 8-10% az alku mértéke, de egyes nehezebben eladható (előnytelen környéken lévő, rossz állapotú, vagy éppen nagyon drága) ingatlanok esetében a végső árengedmény a 20%-ot is meghaladhatja, különösen kisebb vidéki településeken. Ingatlanos portálokat és hirdetési újságokat böngészve feltűnő, hogy egyre többen jelölik meg, hogy az ingatlanért kért ár irányár. Ez a vevőknek azt jelenti, hogy az árban legalább 5-10% alkutartalék van, amit döntő részük ki is használ még a hivatalosan nem irányáron kínált ingatlanok esetében is.
Nagyon fontos, hogy a tulajdonos ismerje ezt a trendet, amikor kialakítja a megfelelő kínálati árat, mert jó néhányan, különösen sürgős, hitelbedőlés előtti eladás esetén abba a hibába esnek, hogy a gyors értékesítés reményében - a túlárazókkal éppen ellentétben - a számukra elfogadható legalacsonyabb áron hirdetik meg az ingatlant. Ezzel nem hagynak játékteret a vevői oldal alkuajánlatának, így legrosszabb esetben áron alul kell túladniuk ingatlanjukon. Ilyenkor két eset lehetséges: elfogadják a számukra már veszteséges árat, vagy új vevőre várnak, aki vagy jön, vagy nem. Éppen ezért egészen az utolsó előtti pillanatig érdemes legalább minimális alkutartalékot fenntartani a kínálati árban. Ez akár lehet néhány százezer forint is, és így a vevő is tudott alkudni, valamint az elvárt minimális ár is befolyik - jelzi egy belvárosi ingatlanos.

Sok múlik a kommunikáción

Nem mindenki alkalmas hivatásos értékesítőnek. A saját lakásukat árulók körében is vannak kiválóan tárgyaló személyek, míg mások néhány perc alatt elárulják magukat a leendő vevőnek, ami adott esetben a vételár sok százezer forintos csökkenését jelentheti. A vevők döntő többsége tudatában van annak, hogy a piac nagyon erősen kínálati jellegű, éppen ezért érdemes elkerülni az alábbi hibákat:
Ne áruljuk el, hogy nagyon sürgős az eladás. Szakmai tapasztalatok szerint jó néhány tulajdonos metakommunikációval, de sokszor élőszóban is mindjárt az első percekben elárulja magát, és a vevő tudomására hozza, hogy égető sürgősséggel el kell passzolni a lakást. Legrosszabb esetben még az érdeklődők számáról is tájékoztatást adnak: "Régóta hirdetjük, de alig jön valaki..." Ez a gyakorlott vevőnek - különösen, ha egyébként megfelel neki az ingatlan - azt jelzi, hogy mélyen a kínálati ár alatti ajánlattal is esélyes lehet.
Ne utasítsuk el mereven az alku szándékát! Az alku egyfajta "játék", ami a végső üzlet előszobája, és ügyes tárgyalástechnika esetén sokszor kedélyes hangulatban zajlik. Ha valaki jó tárgyaló, el tud érni egy olyan árat, ami még neki is megfelel, és a vevő is azt érzi, hogy kedvező üzletet kötött. A rideg - "Ez ennyi és punktum." - elutasítás könnyen távozásra késztetheti a vevőt.
Ne beszéljünk szélsőséges módon az ingatlan állapotáról! Tipikus példa, hogy a gyakorlatlan eladó saját maga hívja fel a figyelmet a lakás hibáira, alapot teremtve ezzel az alacsonyabb árajánlatra vagy a vevő megfutamodására. A skála másik végét az jelenti, amikor épp fordítva: olyasmit állít, ami szemmel láthatóan valótlan ("nyugodt, csendes környék" - a VIII. kerület legzűrösebb részén).

Ha valaki - akár eladóként, akár vevőként - nem jó tárgyaló, hasznos lehet, ha ebben járatos ismerős segítségét is igénybe veszi. Az alku mindenesetre az ingatlanpiacon manapság szinte kikerülhetetlen, éppen ezért érdemes eladás előtt alaposan tájékozódni az adott környékre jellemző piaci helyzetről.

Forrás: ReSource

2010. 04. 27.

Egyre inkább divatba jön, hogy a világhírű divatmárkák nem csupán a ruhaüzletekben kínálják termékeiket, hanem a szállodaiparban is megjelennek szolgáltatásaikkal. Ezzel a lépéssel egyidejűleg kihasználhatják a márkanév értékét, és akár tovább is emelhetik annak fényét.

Moschino és Versace, csak két név a divat világából, melyek már rendlelkeznek a világ valamely pontján szállodával. Ehhez az elitklubhoz csatlakozik a mai napon a világhírű, 75 éves olasz divattervező Giorgio Armani nevét viselő márka is.

Armani a világ legmagasabb épületében, a Burj Kalifában (korábbi nevén: Burj Dubai) nyitja meg első - természetesen öt csillagos - szállodáját. A hotel a 828 méter magas, 160 emeletes épület alsó nyolc szintjén valamint a 38. és 39. emeleten helyezkedik el, összesen 40 ezer négyzetméteren - írja a YahooNews.

A szállodában összesen 160 szobát alakítottak ki. A vendégek szórakoztatásáról és ellátásáról a hotelhez tartozó fedett és nyitott úszómedencék és nyolc étterem gondoskodik. Az éttermek között megtalálható a tradicionális toszkán ételeket kínáló is, de akad köztük indiai, japán és mediterrán ízeket felvonultató is.

A luxusszálloda kényelméért és a nem mindennapi környezetért a szálloda vendégeinek sem a szokásos mértékben kell a pénztárcájukba nyúlniuk. A dubaji Armani hotelben a legolcsóbb szobaárak is 750 amerikai dollár (kb. 150 ezer forint) felett indulnak. A legdrágább lakosztályok pedig több ezer dollárba kerülnek éjszakánként.

Az Armani várhatóan még az idén megnyitja a tervezett szállodalánc második egységét a divatvilág fővárosában, Milánóban.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 04. 30.

Négy év alatt 500 milliárd forint uniós forrásból, egymillió önrész nélkül felújított lakás, 80 ezer munkahely, tízéves megtérülés, növekvő energiahatékonyság - így összegezhető a Fidesz gazdaságpolitikai programjának egyik sarkalatos eleme, a lakásfelújítási program.

Matolcsy György a gazdasági miniszteri poszt várományosa a Heti Válasznak elmondta: összesen 850 ezer embert szeretnének az új pályázatok, a beinduló lakásépítések, az energiahatékonyságot szolgáló felújítások, valamint a belföldi mezőgazdasági programok révén munkához juttatni. A gazdaságfejlesztési program a high-tech ipar terén 25 kitörési pontot tartalmaz, amelynek legfontosabb eleme az egészségipar, a gyógyszer- és orvosi műszeripar, a gyógy- és egészségturizmus, a négy nagy egyetemen zajló orvosképzés és a magyar gasztronómia.

A csütörtöki lapszámban Matolcsy György elmondta: az első pozitív jelekre a gazdaság terén legalább 6-12 hónapot kell várni, 2013-ra azonban már mindenki érezheti az eredményeket. Kifejtette, közel 900 ezer devizahitellel rendelkező család veszélyeztetett helyzetét kell megszüntetni, a kilakoltatásokat fel kell függeszteni. Úgy vélte, nem lehet egy országot talpra állítani úgy, hogy közben emberek százezrei veszíthetik el fejük fölül a tetőt. A jegybank és a kormány felelőssége, hogy ilyen mérvű gazdasági kockázat lépett fel másfél millió embernél. Az új polgári kabinet megteszi mindazt, ami javíthat a helyzeten - mondta.

Matolcsy György szerint a legfontosabb céljuk egy erős, hazai tulajdonú középvállalati kör felépítése, aminek érdekében átalakítják az állami beruházással foglalkozó intézményrendszert. Átvizsgálják a Magyar Fejlesztési Bank pénzügyi és támogatásközvetítő vállalkozásait, tőkével is megerősítik a vidéken is jelentős helyismeretekkel rendelkező takarékszövetkezeteket, az energiahatékonysági programokat finanszírozó zöld bank pedig az MFB leányvállalat bankjaként alakulhat meg.

Matolcsy György közölte: a gazdaságpolitikai fordulatnak két szakasza lesz. Az első azonnal megindul a kormányváltással, az új kormányszerkezet kialakításával. Meghatározó döntéseket csak gyors, de alapos leltár után szabad hozni, amiből látni fogják, hogy az év közepén milyen azonnali változtatásokra lesz szükség, és lehetőség az adórendszerben, a bürokrácia leépítésében, a növekedés beindítására és a gazdasági versenyképesség megerősítésére. A második szakasz 2011. január 1-jén veszi kezdetét, teljes körű adóreformmal, és egy új, a korábbihoz képest tágasabb, és forrásokban is gazdagabb Széchenyi-tervvel. Matolcsy György megerősítette: az idén lesz adócsökkentés.

A Fidesz lakáspolitikai terveiről a választások előtt alig lehetett megtudni valamit. A Nyugat-Európában is divatos "zöldbank" ötletét először Orbán Viktor pártelnök vetette fel, még február elején, majd belekerült a Fidesz programjába is. Áprilisban beszélt róla Matolcsy György, a gazdasági csúcstárca várományosa is.

2010. 05. 03.

Az államnak részt kell vállalni az otthonteremtésben, ennek a programját a már meglévő javaslatok, valamint a szakmai párbeszéd további kiszélesítése eredményeként nyert vélemények egyeztetésével őszre igérte a Fidesz szakpolitikusa, Bencsik János, a lakásvásár mai megnyitóján.

Az otthonteremtés nem gazdasági, hanem nemzeti ügy, ezért az államnak részt kell vállalni benne - mondta Bencsik János tatabányai polgármester, a Fidesz szakpolitikusa a lakásvásár mai megnyitóján. A reális igények kielégítéséhez partnerségre van szükség az otthonra vágyók, az állam és a gazdaság szereplői között, s ennek keretében alakulhat ki őszre az új otthonteremtési program, amelynek középpontjába a minőséget, a fenntarthatóságot és megfizethetőséget kell állítani. 

A otthonteremtési program két fő iránya a meglévő épületállomány energetikai felújítása és az új építés is, mindehhez felhasználják a szakmai szervezetek által már elkészített javaslatokat, de a programalkotáshoz tovább szélesítik a szakmai párbeszédet.

A lakáspiac fellendítését lépcsőzetes bővítéssel, évente ötezer új lakás építésével tervezik megvalósítani, így 4-5 éven belül az új építések száma elérheti az évi 40 ezret.
A Társaság a Lakásépítésért Egyesület által jegyezett otthonteremtési program egyes elemei figyelemre méltóak - mondta a Napinak, a GDP 1,5 százalékát elérő lakástámogatási keret pedig elvileg lehet cél, de csak 4-5 év múlva.

A mától vasárnapig nyitva tartó 16. lakásvásáron 133 cég mutatja be kínálatát.

2010. 05. 04.

A budapesti újlakás-piacon jelenleg kapható lakások várhatóan 2010 végéig elkelnek, ezt követően pedig érzékelhető lakáshiány várható 2011-ben, amely jelentős, 15-20 százalékos áremelkedéssel párosul majd - közölte az Elephant Holding Cégcsoport és az OTP Lakáslízing az MTI-vel.

Míg 2008 előtt 10-12 ezer lakás épült - és talált rövid idő alatt gazdára - évente Budapesten, addig 2010-ben ennek mintegy egynegyedét értékesíthetik az újlakás piacon. Beruházói várakozások szerint az idei év végére érezhető lesz a lakáskészlet apadása és az ezzel járó lakáshiány - idézi a közlemény Zelei Zoltánt, az Elephant Holding értékesítési igazgatóját.

A cégek szakértői hangsúlyozzák: az utóbbi két évben közel 50 százalékkal esett vissza az új lakásokra kiadott építési engedélyek száma, ezzel párhuzamosan pedig csökkent a megépült és átadott lakások száma is. Egy olyan európai fővárosban, mint Budapest, ahol az agglomerációval együtt több mint kétmillió ember él, évente legalább 15-20 ezer új lakás építése lenne szükséges ahhoz, hogy a lakásállomány ne öregedjen el.

Zelei Zoltán szerint a nyugat-európai és tengerentúli piacokkal ellentétben, Budapesten nem volt "lakásár buborék", hiszen a négyzetméter árak 300-600 ezer forint körül alakultak, szemben az európai nagyvárosok 1-2 millió forintos, illetve a kelet-európai 500-900 ezer forintos négyzetméteráraival. Ez is indokolttá teszi, hogy a 2011-re prognosztizált keresleti piac jelentős árkorrekciót hozzon magával.

A befektetési célú ingatlanvásárlással kapcsolatban megjegyzik: magánszemélyként a jelenlegi piaci és gazdasági környezetben mindössze 5-8 százalék körüli nyereséget lehet realizálni banki befektetéssel, miközben újépítésű lakások vásárlásával, mintegy 12-18 százalékos hasznot lehet elérni rövid távon.

2010. 05. 03.

2010. május 3. és június 11. között igényelt lakáslízingek esetén kétféle díjelengedési akcióval jelentkezik az OTP Lakáslízing. A társaság a kormányrendeletben rögzített magas arányú finanszírozással és az akcióval a várható keresletélénkülésnek igyekszik elébe menni.

Az ügyfelek a következő két díjkedvezményes lehetőség közül választhatnak:
- az induló költségeket az igénybevett hitel összegétől függően 100 000 Ft erejéig megtéríti az OTP Lakáslízing, vagy
- az igényelt hitelösszegtől függetlenül a közjegyzői- és az értékbecslési díjat téríti meg az OTP Lakáslízing.

"A lízing konstrukció nem csak hogy új lakás esetén lényegesen olcsóbb egy hasonló kamatozású lakáshitelhez képest, de a 2010. március 1-jén életbe lépő Kormányrendeletben rögzítésre került hitelezési limitszintek alapján - lakáslízinggel alacsonyabb önerővel lehet lakáshoz jutni, új és használt lakás esetén egyaránt.

A gyakorlatban mindez azt jelenti, hogy míg lakáshitelnél - forint alapon - 75%, addig új lakásnál lakáslízingnél 80% finanszírozható. Például amíg egy 10 millió forint értékű lakáshoz maximálisan 7,5 millió forint lakáshitel, addig 8 millió forint lakáslízing vehető fel, ami a lakáshitelhez képest 6,7%-kal több finanszírozható összeget jelent.

Euro alapú konstrukciónál ugyanez az arány 60% lakáshitelnél és 65% lakáslízingnél, tehát egy 10 millió forint értékű lakáshoz maximálisan 6 millió forint lakáshitel, míg 8,3%-kal több, összesen 6,5 millió forint lakáslízing vehető fel.

A lakáslízing olcsósága annak köszönhető, hogy az újépítésű lakásoknál (nyílt végű pénzügyi lízing esetén) a lízingelt összeg 25%-os ÁFA-részét kamatmentesen, a futamidő során kis részletekben fizeti ki az ügyfél. Lakáshitel esetén a vételár ÁFA-tartamát is meg kell finanszírozni a vásárláskor, azaz a hitel a bruttó értékre szól" - mondta Katzenbach Zoltán, az OTP Lakáslízing értékesítési és marketing igazgatója.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 05. 06.

Idén is Demján Sándor vezeti a leggazdagabb magyarok listáját. Az elsősorban ingatlanfejlesztéseiről ismert milliárdost 2010-ben is az OTP-vezér Csányi Sándor és az ingatlanbefektető Várszegi Gábor követi.

A Napi Gazdaság Kiadó Kft. kiadásában megjelent A 100 leggazdagabb 2010 című kiadvány alapján igazán jelentős elmozdulást nem hozott a 2009-es esztendő a legtehetősebb magyarok körében. A szerkesztők számításai szerint egy év alatt összesen 275 milliárd forinttal nőtt a 100 leggazdagabb magyar vagyona.

Az összeállítás szerint Demján Sándor 20 milliárddal, Csányi Sándor 70 milliárddal, Várszegi Gábor pedig 26 milliárd forinttal tudta növelni vagyonát egy esztendő alatt. Igaz, ez még messze van a 2007-es csúcstól (akkor Demján 300 milliárdos vagyont mondhatott magáénak), de a javulás biztató lehet az érintettek és a magyar gazdaság számára is.

A negyedik helyen a főleg idegenforgalomban (Hunguest Hotels) érdekeltségekkel rendelkező Leisztinger Tamás áll, 80 milliárdos becsült vagyonával. Ötödik a médiaipari nagyvállalkozó (Magyar Hírlap, Echo TV) Széles Gábor 73,5 milliárdos becsült vagyonával. 6. helyet "szerezte meg" a Wallis-vezér Veres Tibor, akinek vagyonát 68 milliárdra becsülik a szerkesztők.

A lista -és a TOP 10- legnagyobb meglepetését a szoftverüzletben világszerte, de főleg az Egyesült Államokban elismert Anka Márton berobbanása jelenti. A kis cégekből igazi és a New York-i tőzsdén jegyzett informatikai nagyágyút építő 37 éves menedzser akár a változások jelképe is lehetne. Személyében ugyanis nem egy ingatlanfejlesztő-privatizáló-pénzügyekben navigáló üzletember követelt helyet a leggazdagabbak között, hanem olyan szaktekintély, aki a kreativitásra és a magyar szürkeállományra építve hozott létre jelentős értéket.

A TOP 10-ben található még a szállítmányozással, logisztikával foglalkozó Waberer's Holding elnök-vezérigazgatója, Wáberer György (becsült vagyona 49 milliárd forint), és a Vegyépszer vezetője, Nagy Elek (becsült vagyona 43 milliárd forint). A lista 10. helyén Kovács Gábor, a Bankár Holding Rt. Vezérigazgatója található, 41 milliárd forintos becsült vagyonával.

A leggazdagabb hölgy a listán a 13. helyen szereplő Kósa Erika: a Brokernet Csoport alapító társtulajdonosának vagyonát 32 milliárd forintra becsülik.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 05. 07.

Egyszerű eszközökkel csökkenthető annak a kockázata, hogy a földhivatal elutasítja a jelzálogjog bejegyzését a tulajdonjog-fenntartással történő ingatlan-adásvételek esetében - hívja fel a figyelmet a Deloitte annak kapcsán, hogy olykor a határidők csapdájába esnek a vevők és a finanszírozó pénzintézetek is.

2010. 05. 07.

Egyre olcsóbbak a lakásbiztosítások, de a válság miatt a fizetőképes kereslet is zsugorodik. A cégek az önrész bevezetésével próbálkoznak. Magyarországon, a nyaralókat is beleértve, 4,3 millió lakóingatlant tartanak nyilván, ebből alig több mint 3 millióra kötöttek biztosítást.

"A 70 százalékos penetráció nem is olyan rossz" - árnyalja a képet Szurgyi Nándor, a Magyar Biztosítók Szövetsége (Mabisz) lakossági vagyonbiztosítási tagozatának vezetője a Figyelőnek.

Hazánkban 1997 óta egészen mostanáig nem fordult elő, hogy évi legalább 20-40 ezer darabbal ne bővült volna a piac. Tavaly viszont több mint 30 ezer darabbal szűkült a biztosított kör, s az eddigi információk szerint a kedvezőtlen trend az idei első negyedévben is folytatódott .

A szerződések gyakori megszűnése Szurgyi szerint egyértelműen a családok kedvezőtlen anyagi helyzetével magyarázható, s a válság számlájára írható. A kereslet zsugorodása mögött a forráshiány mellett még legalább egy okot sejtenek az elemzők- írja a Figyelő. Jó időszakban a piacot felfelé húzta a dübörgő lakáshitelezés, mivel a bankok megkövetelték a kölcsön fedezetéül szolgáló ingatlan biztosítását is. A lakáshitelezés bezuhanása viszont drasztikusan visszavetette, gyakorlatilag megszüntette a biztosítások bankfiókos értékesítését. Mindeközben a társaságok díjbevétele az internet hatására is lemorzsolódik.

Ha a döntően interneten értékesítő Genertel előrejelzése beigazolódik, annak további díjcsökkenés lehet a következménye. A hagyományos értékesítési rendszerben működő cégek ugyanis sajátos megoldással vették fel a kesztyűt az online biztosítók árletörésével szemben. E társaságok is lejjebb viszik a díjakat, cserébe viszont önrészt építenek a szerződésekbe, hogy a kieső tarifákat legalább a káresemény bekövetkezésekor kompenzálják.

2010. 05. 07.

Soha nem tapasztalt várakozás övezi az új kormány építésügyi politikáját, a csődhullám sújtotta ingatlanipar minden szegmensében piacélénkítő állami beavatkozásban reménykednek.

Ha csodát nem is, de erőteljes állami segítséget remélnek az ingatlanpiaci szereplők - derült ki a budapesti lakásvásár szakmai konferenciáján. Az új kormány számára most a legtöbb szakmai szövetség a mentőcsomag tartalmára tesz javaslatokat. - Tény, hogy a gazdasági válság legnagyobb vesztese az ingatlanszektor, mert minden oldalról sújtotta a hitelezési krízis - mondta Akar László, a GKI Gazdaságkutató Zrt. vezérigazgatója. A tervezett és az elindított beruházások megdrágult vagy elutasított hitelei, az ingatlanok áresése, a kereslet visszaesése egyaránt komoly veszteséget okozott.

A fővárosi ingatlanpiaci index szerint a mélypontot a lakástámogatási rendszer megszüntetésekor, vagyis tavaly nyáron érte el a szektor. Az ingatlanpiaci szereplőkvárakozásait szondázó index az idei első negyedévben csaknem megismételte a kilenc hónappal ezelőtti történelmi mélypontját, az akkori -34,3 százalékpontos eredményt most nem sokkal múlta felül, és -32,2 százalékponton állapodott meg.

A romlás most nem az amúgy hagyományosan legpesszimistább lakáspiacnak köszönhető, hanem az irodapiacnak, ahol a tavalyi rekordméretű átadások után jelentős az üresedési ráta, és a gazdasági kilábalás nélkül új területek bérbeadására belátható időn belül nincs esély. A raktár- és üzlethelyiség-piac kilátásainak megítélése is romlott, ami az ipari teljesítmény drasztikus visszaesésének és a kiskereskedelmi forgalom további várható csökkenésének tükrében érthető.

2010. 05. 07.

A magyarországi televíziózási és ehhez kapcsolódó teletext olvasási szokások, illetve az a tény, hogy szinte minden háztartásban található legalább egy tévékészülék, nagyon értékes reklámfelületté teszik a teletext oldalait.

A teletext olyan személyekhez is eljuttatja az információt, akik koruknál vagy egyéb körülményekből adódóan nem vagy csak nagyon felületesen ismerik, használják az internetet. Azonnali frissülési lehetőségével, illetve könnyű elérhetőségével egyesíti az internetes és újság- illetve plakát-hirdetések előnyeit: nincs hosszadalmas nyomdai előkészítés és nincs szükség internet-kapcsolatra, számítógépre. Az ajánlatok azonnal a fogyasztók legszélesebb köre számára hozzáférhetők – mindezt az online vagy nyomtatott hirdetési lehetőségek költségeinek töredékéért.

A teletexten elhelyezett hirdetések tehát a legköltséghatékonyabb megoldás, egy fő elérési költsége ennél a médiumnál a legalacsonyabb.

További előny - a nyomtatott sajtóban megjelenő - apróhirdetésekhez képest, hogy viszonylag hosszú, közel 600 karakter méretű apróhirdetéseket is közzétehetünk.

A teletext és az internetes megjelenítésének kombinációja a két médium lehetőségeit és sajátosságait kihasználva a lehető legszélesebb körben képes eljutni a fogyasztókhoz. A teletext és az internet nem egymás helyettesítőjeként, hanem kiegészítőjeként, egymás hatását növelve olyan potenciális vevők megszólítására is alkalmas, akik bár konkrétan még nem határozták el magukat a szolgáltatás vagy termék kipróbálására, de nyitottak a lehetőségre, így a pihenés és könnyed szórakozás pillanataiban önkéntelenül befogadják az ily módon hozzájuk eljuttatott reklámot. 

Egyszerű és gyors teletext hirdetést viszonylag kevés szakportál kínál jelen pillanatban az ingatlanjukat eladni vagy kiadni kívánó embereknek. Az egyik ilyen portál az ingatlanrobot.hu mindössze heti nettó 4000Ft -ért teszi lehetővé mindezt Magyarország 3. legnézetteb TV csatornájának teletextjén.

A Viasat3 csatorna teletextjének becsült nézőszáma napi 500.000 fő fölött van. A teletexten feladott hirdetése eljut olyan emberekhez is, akiknél nincs internet vagy nem értenek hozzá. Legalább 1 televízió viszont minden háztartásban van. Ne hagyja ki őket sem, használja ki ezt a lehetőséget! Hirdetését feladhatja otthonról a fotelből is.

Forrás: ingatlanrobot.hu

2010. 05. 10.

Több tízmilliárdot hozhat az államkasszának, ha a minisztériumok összevonása miatt üresen maradó épületeket értékesítik. Az egyszeri bevétel mellett, éves szinten további százmilliókat nyerhetnek a fenntartás költségeinek megspórolásával, írja a Blikk.

Egy állítólagos lista szerint, a háttér intézmények nélkül, jelenleg 165 milliárdnyi ingatlant birtokolnak a minisztériumok Budapesten, melyeknek az információk szerint az éves fenntartási költsége 3.7 milliárd forint.

Az eddig elhangzott és napvilágot látott tervek szerint, a környezetvédelmi, a gazdasági, az oktatási, a szociális és a közlekedési minisztériumok vagy megszűnnek, vagy összevonják őket, a kisebb bürokrácia jegyében, így azok épületein a költségtakarékosság jegyében a tulajdonos állam akár túl is adhat.

Egy értékbecslés szerint a felsorolt épületek összértéke 40 milliárd forint, és a költségvetés éves szinten 1.2 milliárdot költ ezek fenntartására. Az Oktatási minisztérium 8.7 milliárdot, a Környezetvédelmi minisztérium 4.4 milliárdot, a Közlekedési minisztérium 4.4 milliárdot, a Szociális minisztérium 7.6 milliárdot, a Gazdasági minisztérium pedig 15.7 milliárdot érhet, amit azonban a válság jócskán lejjebb nyomhat.

Ha a kormányzatnak tényleg az értékesítés a terve a felsorolt ingatlanok bármelyikével, vagy akár más épületekkel is, akkor megfelelő körültekintéssel és kellően gyorsan kell cselekedniük, mivel a nagyátlagban eleve közepes minőségű épületek üresen csak tovább veszítenek értékükből, és a tulajdonosváltásig folyamatosan az államot terheli a fenntartás költsége.

Forrás: portfolio.hu

2010. 05. 11.

Az új lakáshitelek felvétele során már most a forinthitelek felé fordult a piac, ez a tendencia erősödik a jövőben, a kölcsönök estében a fedezett hitelek, azaz a jelzáloghitelek nyernek nagyobb teret – vélekedik Fatér Gyula, a Budapest Bank igazgatótanácsi tagja.

Nemzetgazdasági szempontból is fontos a jelzálogpiac forinthitelek felé terelése, csökkent az alapkamat, így kedvező a bankok lehetősége arra, hogy a jövőben növeljék a forintalapú kölcsönök arányát.

Kérdésre elmondta: kevés még az információ ahhoz, hogy érdemben meg lehessen ítélni a leendő új kormány nemzetgazdasági miniszterének javaslatát, miszerint segíteni és ösztönözni kell, hogy a devizahitelesek forintra váltsák át fennálló devizakölcsöneiket.

A lakáshitelek GDP-hez mért arányát tekintve az uniós országok átlaga 49,8 százalékot ér el, Magyarországon  az arány 14 százalék. Az uniós tagállamokat tekintve ez a mutató igen jelentős eltéréseket mutat, míg például Hollandiában a GDP-hez viszonyítva a lakáshitelek aránya mintegy 100 százalék, Dániában 90-95 százalék, az Egyesült Királyságban is 80-85 százalékot tesz ki, addig a közép-kelet-európai országok többségében még a magyar arányt sem éri el ez a mutató.

"Van hová fejlődnünk, kedvező konstrukciókkal, lehetőleg hazai valutában nyújtott kölcsönökkel a közép-kelet-európai államok jelentős bővülés elé néznek ezen a téren" – hangsúlyozta a banki vezető. Elengedhetetlen az is, hogy növeljék a hazai megtakarításokat. A lakáshitelek esetében az eddigi erőteljes devizakitettséget csökkenteni kell, a hazai jelzálogpiac már emiatt is jelentős átalakulás előtt áll - mutatott rá.

Forrás: index.hu

2010. 05. 12.

Elérték céljukat a lakossági jelzálog-hitelezésben márciusban bevezetett új korlátok; a szigorítás hatására az ügyfelek megfontoltabban adósodnak el, s eközben emelkedik a forintalapú kölcsönök súlya.

Mint a lap beszámol, végleges jegybanki adatok ugyan még csak márciusra vannak, ám már ezekből látszik, nemhogy nem csökkent, de még emelkedett is az új, lakáscélú hitelek összértéke az előző hónaphoz képest. A növekedést ráadásul éppen a forinthitelek táplálták.

Tavaly év végére, idén év elejére a többéves mélypontra esett forintalapú új lakáshitel-kihelyezés (a csökkenést a támogatott lakáshitelezés tavalyi átalakítása magyarázza) újra emelkedésnek indult. A bankok tapasztalatai szerint ugyanez a trend volt megfigyelhető áprilisban, illetve a májusból eddig eltelt időszakban.

2010. 05. 12.

Amíg 2009 elején négyzetméterenként átlagosan 1413 eurót fizettek Szlovákiában lakásvásárláskor, ma ez már csupán 1296 euró, ez az elkövetkezendő időszakban is így maradhat -írja a bumm.sk.

"Nagyobb városokban 18 százalékkal alacsonyabbak a lakásárak, mint a válság előtt" - mondta Dávid Dereník, az UniCredit Bank Slovakia elemzője.

2009 végén bizonyos régiókban elkezdtek stagnálni az ingatlanárak, ez a tendencia kezd jellemzővé válni az ország egészére, néhol enyhe drágulás is előfordult az első hónapokban. Ez leginkább Besztercebánya, Kassa, Eperjes, Pozsony megyékre volt jellemző, a múlt év utolsó negyedében megfigyelt árakkal szemben. Az elkövetkező hónapokban megállapodnak kicsit az árak, érzékelhetünk visszaesést és drágulást is, mintegy 2 százalékos szintig.

Az idei év első negyedében leginkább a kevesebb szobával rendelkező lakások árai mentek le. Az egyszobásak egyötödével voltak olcsóbbak, mint a krízis előtti időszakban, míg az ötszobásak árai nőttek egészen a múlt év másik feléig, aztán esni kezdtek.

A szakértők szerint az elkövetkező hetekben így fognak alakulni az átlagos árak:

1. családi ház - 1 157 €/m2
2. négyszobás lakás - 1 253 €/m2
3. háromszobás lakás - 1 266 €/m2
4. kétszobás lakás - 1 379 €/m2
5. egy ill. ötszobás lakások - 1 452 €/m2
6. villa - 1 775 €/m2

Józsa Lajos, az Altagric ingatlanközvetítő cég vezetője szerint érdemes ingatlanba fektetni, mivel alacsonyabbak nem lesznek már az árak. Eladni is lehet, hiszen az áremelkedés és csökkenés mindig arányban van.

A közelmúltban lejátszódott lakásárzuhanás miatt sokan vesznek lakást, de azért óvatos az érdeklődés. Szerinte nem valószínű, hogy a 2007-hez hasonló magas ingatlanárak az elkövetkező 5 évben visszajönnek. Fokozatos, enyhe drágulás várható ugyan, de nem drasztikus. Nagyobb változás az átlagbérek emelkedésével válna reálissá, akkor mernének többen befektetni.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 05. 12.

Magyarországon, a hitel felvevők 35-40%-a köt életbiztosítást a lakáshiteleik mellé, egyre többen olyat, ami öngyilkosság esetén is fizet. Míg korábban ez az esemény kizáró tétel volt a kifizetésnél, mára szinte valamennyi életbiztosítást kínáló szolgáltató is bevette csomagjába - derül ki a 25 biztosító szolgáltatásait vizsgáló kutatásból.

Ma már öngyilkossági szándékkal is köthet bárki biztosítást, ezrekben mérhető azok száma, akik ezt a lehetséges halál okot is bekalkulálták. Míg korábban ez az esemény kizáró tétel volt a kifizetésnél, mára szinte valamennyi életbiztosítást kínáló szolgáltató is bevette csomagjába.

Fontos kitétel azonban, hogy legalább két év teljen el a szerződéskötés és a halál, adott esetben az öngyilkosság között - olvasható az egyik hazai biztosítási alkusz cég közleményében, amely 25 magyar biztosító ajánlatait vizsgálta.

Az életbiztosítással rendelkező ügyfelek többsége hitelfelvételhez, s annak mértékéig, kényszerből köt életbiztosítást, ám a többféle csomagból egyre többen választanak olyat, amiben az öngyilkossággal, mint biztosítási eseménnyel is számol az ügyfél és a szolgáltató is - tudtuk meg Németh Pétertől, a CLB Független Biztosítási Alkusz igazgatójától.

Az alkusz cég a 25 legnagyobb biztosítóval áll közvetlen kapcsolatban, közülük 13-nak van életbiztosítási csomagja, s ezeknek része az önkezűség is, mint halál ok. Az életbiztosítási szerződések megkötéséhez csak kivételesen magas, átlagosan 10 millió forint feletti - egyébként biztosítónként változó - értékhez kérik az ügyfél egészségi állapotáról szóló orvosi igazolást, de pszichológiai vizsgálatra még ritka esetben sem köteleznek senkit. Vagyis, a szerződéskötéskor egyáltalán nem derül ki, ha valaki a saját élete árán akarja pénzhez juttatni majd az általa megjelölt kedvezményezettet.

A pénzszerzésnek azonban nem ez a leggyorsabb módja, a szerződéskötés és az öngyilkosság között minimum két évnek kell eltelnie, s a szerződésnek természetesen a halál bekövetkeztekor is érvényesnek kell lennie. A biztosító a haláleset után annyit fizet - a szükséges dokumentumok bemutatását követő 15 napon belül -, amekkora értékre kötötte az ügyfél az életbiztosítását.

Az alkusz honlapján egyébként lehetőség van több életbiztosítást online összehasonlítani és a kiválasztottat meg is kötni. A cég adatai szerint a pénzügyi intézmények 2009-ben 56 ezer lakáshitelt engedélyeztek, a hitelesek 35-40%-a kötött biztosítást öngyilkosságra is. Ezek közel fele online kötötte meg ezt a biztosítását.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 05. 14.

Még a Dunakanyar és a Balaton környéke tartja magát, ám az utóbbi esetében is szinte csak a tó és a 7-es út között fekvő ingatlanoknak van esélyük arra, hogy elkeljenek.

A Velencei-tó környékén minimális a forgalom, a korábban indított nagy ívű beruházásokat kénytelenek voltak minimálisra csökkenteni. Egyre kevesebben vesznek nyaralót, aki csak teheti, igyekszik az ingatlanját lakóépületté minősíttetni.

2010. 05. 14.

Pályázati úton kívánja értékesíteni az V. kerületi önkormányzat három nagy értékű belvárosi ingatlanát, a déli Klotild-palotát, a Ferenciek terén lévő Párizsi udvart és a Magyar Vendéglátóipari Múzeumnak helyet adó, Szent István tér 15. szám alatti épületet.

A képviselő-testület áprilisi döntése értelmében nemzetközi ingatlanpiaci pályázat keretében hirdetnék értékesítésre az épületeket, s előnyben részesítenék azt a pályázót, aki egyben vásárolná meg a három ingatlant. A pályázat a következő hetekben jelenik meg azt követően, hogy az elővásárlási jog határideje lejár.

2010. 05. 14.

2010. 05. 17.

Az ingatlan eladás-visszabérleti konstrukció lehet a vállalatok válasza a gazdasági válság okozta finanszírozási nehézségekre. A tengerentúlon már hosszabb ideje működő joggyakorlat egyre inkább kezd elterjedni Magyarországon is a tőkehiányban szenvedő gazdasági társaságok körében, amelyek így férhetnek hozzá az ingatlanban lekötött vagyonukhoz.

A gazdasági válság hatására még a jó pénzügyi mutatókkal és kedvező üzleti kilátásokkal rendelkező vállalkozások számára is bonyolultabbá és költségesebbé, sőt egyes szektorokban szinte lehetetlenné vált a mindennapi működéshez elengedhetetlen külső finanszírozás biztosítása. Dr. Erdős Gábor, a Faludi Wolf Theiss ingatlanjogi és bankjogi szakértője szerint ezért olyan alternatív finanszírozási formák újbóli életre hívása, illetve korábban már alkalmazott ingatlanbefektetési konstrukciók újragondolása vált szükségessé, amelyek a megváltozott piaci környezetben is vonzóak a befektetők számára.

A piaci szereplők az ingatlan eladás-visszabérleti konstrukcióval viszonylag egyszerűen és kockázatmentesen tudják felszabadítani az ingatlanban lekötött tőkéjüket. Az eladás-visszabérlet intézménye egyszerűen két önálló szerződéstípus - az adásvétel és a bérlet - összekapcsolása. Így a vállalkozások hozzáférhetnek az ingatlan formájában lekötött vagyonukhoz, ugyanakkor mégis tovább használják azt, bérleti díj ellenében.  A pénzügyi befektetők számára az ilyen ingatlanok megvásárlása és bérbeadása a korábbi tulajdonos részére ugyancsak jó üzleti lehetőséget kínál, egyrészt a viszonylag biztosan kalkulálható megtérülés, másrészt az általában alacsony adminisztratív, üzemeltetési költségek miatt.

A jelenlegi gazdasági helyzetben a magyar ingatlanpiacot alapul véve különösen a logisztika/raktár-, valamint az irodapiacon lesz népszerű ez a tőke-felszabadítási gyakorlat - állítja a Faludi Wolf Theiss szakértője. A magyar jog a hosszú távú bérleti szerződés felmondása kérdésében igen konzervatív álláspontot képvisel, így kifejezetten alkalmas eladás-visszabérleti tranzakciók megkötésére.

"Általánosságban elmondható, hogy amennyiben egy harmadik felet (bankot) is bevonnak a finanszírozásba, a bérleti szerződés feltételeinek átgondolt kialakításán túl javasolt egy háromoldalú közvetlen megállapodás megkötése, melyben az eladó (bérlő) közvetlenül vállalásokat rögzít a finanszírozó bankkal szemben. Emellett hasznos, ha az alapszerződés meghatározza az ingatlan a bérleti szerződés lejártakor történő visszavásárlásának alapjait is, különös tekintettel az adójogi kérdésekre" - hangsúlyozza Dr. Erdős Gábor, a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda ingatlanjogi szakértője.

A vevőnek, azaz a jövőbeni bérbeadónak több kérdéskört kell átgondolnia: annak érdekében, hogy befektetése megtérüljön, szűkebb körű szavatosságok vállalása elégséges (hiszen a jövőbeni bérlő volt tulajdonosként jobban ismeri az ingatlant), továbbá részletesen ki kell térni az üzemeltetéssel kapcsolatos felelősségi kérdésekre, illetve körültekintően meg kell határozni a bérleményben található, annak használhatóságához kapcsolódó vagyontárgyak feletti tulajdonjogot. A szerződés megkötése előtt kiemelten fontos az eladó pénzügyi helyzetének mélyreható vizsgálata, hiszen a megfelelő haszon biztosítása érdekében határozott idejű, hosszú távú bérleti szerződés megkötése javasolt, melyet azonban felboríthat az eladó fizetésképtelenné válása.

A finanszírozó bank a bérleti jogviszony körültekintő vizsgálatával, az azzal kapcsolatos megfelelő banki jogok előírásával, az ügyletre szabott biztosítéki struktúra kialakításával, illetve a magasabbra szabott önerő előírásával teheti biztonságossá az eladás-visszabérleti konstrukciók finanszírozását.

2010. 05. 14.

A BellResearch és az Otthon Centrum a "Finanszírozási preferenciák az ingatlanpiacon" témakörben tartott közös tájékoztatót az eredményeikről. A BellResearch (BR) részéről Harsányi Gábor kutatási osztályvezető, az Otthon Centrum (OC) részéről pedig Valkó Dávid vezető elemző ismertették a legújabb kutatási adatokat.

Az újlakás már alig kell
A tájékoztató első felében Valkó Dávid foglalta össze a válság óta eltelt időszak ingatlanpiaci történéseit. Az összefoglalóból kiderült, hogy a válság hatásai a keresletre és a kínálatra egyaránt kiterjedtek, melynek köszönhetően jelentősen megváltoztak az igények, és a lehetőségek is. Az eladók kivárnak a nyomott árak miatt, ami természetes reakció a részükről, ez azonban jelentősen befékezte az eladásokat. Sokan úgy vásárolnak, hogy akár 5-10 lakásra is bemondanak közel 20-30%-al alacsonyabb árat, abban a reményben, hogy valaki, aki rá van szorulva, majd csak eladja. A készpénzes vevők már a válság első hónapjaiban többségbe kerültek, és az arányuk 60-70%-ra tehető. Az eladott lakások között az újlakás-piac a megszokott 25%-os részesedésről a válság következtében 15%-ra csökkent. Az elmúlt évi adatok alapján a kereslet csökkenése 30-40%-os volt a használt lakások tekintetében, míg az újaknál 60-70%-ot mértek.

A vevők részéről jóval nagyobb kompromisszum készséget érzékelnek a tanácsadói oldalon, most már nem feltétlen ragaszkodnak a vásárlók a legjobb helyen lévő és a nagyobb ingatlanokhoz. Ezt azonban a BellResearch kutatása némileg megkérdőjelezi, hiszen a felmérésük szerint a vásárlók hajlandóak szinte mindenből engedni kivétel a környékből. Ez persze jelentheti azt is, hogy a kiszemelt környéket, városrészt továbbra is elsődlegesnek tartják, de azon belül már hajlandóak kisebb kompromisszumokra. Amellett azonban, hogy a kisebb lakások újra vonzóbbak lettek, nagymértékben növekedett az igény a beruházó megbízhatóságára is.

A piacon jelenleg problémás területek közé tartoznak a munkanélküliséggel sújtott régiók, a kistelepülések és falvak, a panellakások, illetve az éppen csak beindult beruházások. Kevésbé problémás területnek és terméknek pedig a jó befektetést jelentő belvárosi lakások, a Balaton fejlődő városaiban elérhető lakások, magasabb presztízsű környéken lévő újlakások, illetve a kisebb méretű, de jó lokációval rendelkező lakások számítanak a felmérés szerint.

Optimista várakozások
Az OC várakozásai szerint idén néhány százalékosra lassul az átlagos árcsökkenés, emellett több helyen már stagnáló árak jellemezhetik a piacot; ellenben a forgalom 5% körüli bővülését prognosztizálják. Ennek a feltételezésnek némileg ellent mond Harmati László, az FHB Jelzálogbank vezérigazgató-helyettese, aki a Portfolio.hu-nak úgy nyilatkozott, hogy idén akár, a tavalyi árakhoz képest további 9%-al csökkenhetnek a lakásárak.

Az OC a piacon végbement folyamatok hatására az idei év első negyedében 15%-os forgalomnövekedést mutatott ki 2009-hez képest. Számításaik szerint a budapesti piacon jelenleg 3800 eladatlan újlakás található, melyek többsége az újlakásokon belül alsó és közép kategóriának minősül, melynek következtében 2012-re hiányt prognosztizálnak a minőségi újlakásokból, így várhatóan másfél, két év múlva újraindulhatnak az építkezések.

A kisemberek véleménye
Harsányi Gábor a BR kutatója az általuk készített fókusz csoportos vizsgálatok eredményeit közölte, melynek elsődleges kérdése az volt, hogy vajon milyen hitelt szeretnének az ügyfelek? A beszélgetéseken 3 csoportot különítettek el, egy fiatal és egy idős hitelfelvevőt, valamint egy hitelközvetítőt.

A kutatás legfontosabb megállapításai a következők voltak: Az ingatlantrend azt mutatja, hogy csökken a lakáshitelezés, az árak zuhannak, a piac pedig gyenge és a használt lakások felé tolódik.

Messze még az igazi tudatosság
A kutatásaik szerint, a vásárlók minden pénzügyi döntésnél tudatosabban viselkednek, amit a válság pozitív hozadékának tekintenek, mivel így az embereket rá lettek kényszerítve a pénzügyi ismereteik fejlesztésére. További pozitív hozadékok, hogy jobb lakást kedvezőbb áron lehet megvásárolni, és ha a válság kirobbanása után vettünk fel hitelt, akkor alacsonyabb a törlesztő részletünk is. A jelenlegi helyzetben, azok közül akik megtehetik, az eladók kivárnak, a vevők pedig vásárolnak. Negatívumként a kutatás a nagyobb önerőt és az eladói státuszt említi, ami valóban egy rendkívül rossz pozíció a még mindig a lakáspiacon.

A felmérés kitért a vásárlási folyamat vizsgálatára is, ami elsősorban a bankoknak és más hitelintézeteknek fontos, hogy átlássák a döntési folyamatokat, de ha a hitelfelvevők is meg tudják érteni a saját működésüket, könnyebben tudnak később jobb döntéseket hozni. A folyamat úgy néz ki, hogy először tájékozódunk az interneten, aztán családtagok és barátok, majd a saját bankunkhoz megyünk el, utána 2-3 másik bankhoz tájékozódni, végül kiválasztjuk a számunkra megfelelőt. Ezt a folyamatot szinte mindenki végigjárja aki hitelt szeretne felvenni.

A döntésnél azonban még mindig nem az észérvek számítanak. A törlesztőrészlet, a THM, a futamidő és a devizanem alapján a nagy többség képtelen dönteni a különböző pénzintézetek ajánlatai között, így végül vagy az akciók, vagy pedig az ügyintéző szimpátiája lesz a döntő érv. Leszámítva azt, hogy megpróbáljuk elhitetni magunkkal is, hogy egyre tudatosabban kezeljük az életünket hosszútávon is befolyásoló pénzügyi döntéseinket, tulajdonképpen csak mímeljük a dolgot, és a végső döntést nem a tiszta tények, költségek alapján, hanem még mindig a ránk ható emóciók miatt hozzuk meg. A futamidő helyett a ügyintéző kisasszony mosolya, a THM helyett egy jó barát ajánlása, a törlesztőrészlet helyett pedig a színes-szagos brosúrák döntik el, hogy végül kitől vesszük fel a hitelt.

Forrás: ReSource

2010. 05. 18.

Béreljünk lakást, vagy ehelyett fizessük saját otthonunk törlesztőrészletét? Deviza- vagy forinthitelt válasszunk? Sokak számára ezek égető és aktuális kérdések, a válaszok pedig korántsem egyértelműek.

Béreljünk egy lakást, vagy ehelyett fizessük saját otthonunk törlesztőrészletét? Deviza- vagy forinthitelt válasszunk? Sokak számára ezek égető és aktuális kérdések, a válaszok pedig korántsem egyértelműek. Záporoznak a hírek a sajtóból, s könnyen elbizonytalanodunk. Érdemes most belevágni vagy várjak még? Azt mondják, az ingatlanárak most nagyon lent vannak, de esélyem sincs a hitelre. Előtte azért érdemes körbenézni, milyen lehetőségek vannak.

A megfelelő lakáshitel kiválasztásához számos dolgot kell figyelembe vennünk, mielőtt döntést hoznánk. Magától értetődik a törlesztőrészlet és kapcsolódó díjak mértéke, ugyanakkor ma már azt is érdemes tüzetesebben megnézni, hogy forint vagy valamilyen deviza alapú megoldást választunk. A devizahitelek törlesztőrészletei még akár kedvezőbben is alakulhatnak rövid távon, de ahogyan az elmúlt egy-két év bebizonyította, az árfolyamok megugrása nem csak egy elméleti veszély. Másrészt az elmúlt években olyan bonyolultak lettek a lakáshitel termékek, hogy ember legyen a talpán, aki eligazodik a hitelek útvesztőjében. Persze a bankok is rájöttek, hogy az eddigieknél átláthatóbbnak, kiszámíthatóbbnak és egyszerűbbnek kell lennie a finanszírozási megoldásoknak.

Az elmúlt időszak számos nehézséget hozott ugyan, de a jegybanki alapkamat csökkentésével a bankok is egyre lejjebb tornázták a hitelkamatokat, s meglepő, de ma már eljött az ideje forint alapú lakáshitelben gondolkodni. A lakásárak rég nem látott mértékben zuhannak, s persze az sem mellékes, hogy csökkent a vagyonátruházási illeték, mégsem lesz ingatlanadó, arról nem is beszélve, hogy az új építésű ingatlanoknál jelentős kedvezményekkel várják a vásárlókat.

A CIB Bank forint alapú lakáshitele az új idők új igényeinek kíván megfelelni. Kiemelkedő kondícióival és kiszámíthatóságával méltán veszi fel a versenyt bármilyen forint vagy deviza alapú lakáshitellel. A CIB FIX 3 Lakáshitel kamata rendkívül kedvező (7,79%) teljes hiteldíj mutatója pedig kevesebb, mint 8,6%. A termék lényege, hogy - a 3 éves kamatperiódusnak köszönhetően - a havi törlesztés mértéke 3 évig változatlan, így előre kiszámítható. Érdemes ezt egy konkrét példával érzékeltetnünk: egy 5 millió forintos, 20 éves futamidőre igényelt CIB FIX 3 Lakáshitel havi törlesztőrészlete 41.500 Ft. Ha ezt azzal hasonlítjuk össze, hogy a legszerényebb albérlet havi díja 55.000 - 60.000 Ft, akkor érdemes elgondolkodni azon, hogy saját lakást vásároljunk. Az alacsony kamat mellett nem mellékes az sem, hogy nincs sem hitelbírálati díj, sem szerződéskötési díj, sem kezelési költség. Ez a hitellehetőség lakás, családi ház, vagy telek vásárlásán túl korszerűsítésre, bővítésre, és építési célra egyaránt igényelhető.

2010. 05. 19.

Ahogy az árakat szinte mindig, úgy a földárakat is a kereslet és a kínálat határozza meg. A kínálati oldal egyrészről rendívül nagy: a kárpótlás és a részaránykiadás során a mezőgazdasági területek 90%-a magánkézbe került, ami a szántó területek esetében 4 millió hektárt jelent, 2-2,5 millió tulajdonossal, akik szabadon dönthetnek tulajdonukról, számol be az aktuális piac helyzetéről a Földbróker.hu legutóbbi közleményében.

A földárak változása a piaci tapasztalatok alapján
A magas részarány azonban azt is jelenti, hogy rendkívüli mértékű a kistulajdonok és a kis tulajdonosok aránya (98%), míg nagyobb méretű tulajdonok alig vannak (30-40 hektártól fölfelé), noha mind a gazdálkodónak, mind a befektetőnek ezek lennének a természetes célpontok. Itt tehát hiány van. A 4 millió hektár magántulajdonú szántó mai értéke kb. 2.500 milliárd Ft.

A keresletre Magyarországon speciálisan a szabályozás hat, mert a Földtörvény 1994. óta kizárja a jogi személyeket a földvásárlásból. A piacgazdaságban pedig a tőke és a finanszírozás tipikusan a cégek, nem a magánszemélyek mögött vannak. Ennek következtében a földárak a hírek és a szabályozási kilátások fényében gyorsabb-lassabb emelkedést mutatnak. A 10 hektár alatti tulajdonok árai 50-60 %-kal alacsonyabbak lehetnek a nagyobb területek árainál.

Egy terület árát meghatározó legfontosabb tényezők

Méret: Minél nagyobb egy terület (egy vagy több összefüggő tábla), annál értékesebb. Egy mezőgazdasági gép teljesítménye 10-25 ha/nap. Egy távolabbi gazda (10-50km) csak 50 ha fölötti terület esetén lehet bérlő vagy vásárló.

Minőség: A tulajdoni lapon lévő aranykorona érték nem minőségi, hanem jövedelemadó kategória (lásd 1875. évi VII. tv. a földadóról), de mégis általánosan elfogadott minőségi irányt mutat. Fontos a tábla konkrét talajtani adottságait is figyelembe venni.

Tulajdonviszonyok: Az 1/1-es vagy közeli hozzátartozók tulajdona értéknövelő tényező. Az osztatlan tulajdoni hányad esetén a meghatározó (50%-ot meghaladó) tulajdoni hányad jelen értéket.

Egybefüggőség: Ha a táblák egybefüggő területet képeznek, ez értéknövelő tényező. Ha a táblák között egy-két idegen tulajdonú tábla van, ez nem nehezíti a termelést (vagy a bérbeadást).

Országrész: Az árak Ny-ról K felé még csökkennek, de ma már egyre kevésbé számít a földrajzi régió, inkább az ár/érték arány számít.

Adottságok: Ide tartozik a felszín (domborzat, vízfolyások), a talaj (típus, szerkezet, vízháztartás), a megközelíthetőség (burkolat, település távolság), az infrastruktúra (település távolság, közművek, épületek) és az öntözhetőség (kutak, vízfolyások, közművek).

Bérleti viszonyok: A bérleti szerződés léte értéknövelő, de fontos, hogy megfelelő legyen a bérleti díj, és a módosításra, felmondásra a bérbeadónak legyen lehetősége.

Hova várjuk az árakat?
Ha egy gazdának jelenleg kb. 30-40 eFt/ha működési jövedelme és kb. 30-40 eFt/ha támogatási bevétele van, akkor 15 év alatt ebből egy mai 1 millió Ft/hektáros földvásárlás is megtérül, miközben a föld ára növekedhet és mivel nem amortizálódik, az időszak végén a maradványérték igencsak nem nulla.

Úgy is megközelíthetjük, hogy aki földet vesz és megműveli, örökjáradékot vesz, aminek a képlete: járadék per kamatláb, tehát pl.: 70.000/5%=1,4 millió Ft. Ma ezt a közgazdasági értéket színezi, hogy ha egy adott területen elfogy a megvehető föld (nem bővíthető eszköz), akkor ott monopolár alakulhat ki, azaz annyit kérnek érte, amennyit "nem szégyellnek", mondjuk akár 50-100%-kal magasabb árat.

A Földbróker.hu becslése szerint, a derogáció utáni időszakra 1,5-2,5 MFt/ha közötti árak lesznek jellemzőek a nagy területekre (10-500 ha) és 1 MFt/ha alatti árak a kicsi és az osztatlan közös tulajdonokra.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 05. 19.

"Utólag könnyű okosnak lenni" - mondta Simor András kedden, a Figyelő és a Nemzetközi Bankárképző által rendezett bankárkonferencián, ahol kisebb polémia alakult ki a devizahitelezésről.

Három-négy éve, amikor a devizahitelek elkezdtek terjedni, három szempont merült fel mellettük - emlékeztetett a konferencián Marsi Erika, a bankárképző alelnöke, aki korábban a PSZÁF főigazgatója, a közelmúltban pedig a PM államtitkára is volt. Ezek: a forinthitelek törlesztőrészlete magasabb, s legalább 30 százalékos árfolyamgyengülés kell ahhoz, hogy a devizahitelt felvevők rosszul járjanak; a nemzetközi bankok tőkével és finanszírozással ott állnak a leánybankok mögött, valamint, hogy előbb-utóbb az eurózóna tagjai leszünk. A mai környezetben más megvilágításba kell-e mindezt helyezni? - kérdezte.

Utólag könnyű okosnak lenni - reagált erre Simor András, a jegybank elnöke -, amit mutat, hogy akik most kritizálnak, akkor nem hallatták a hangjukat. Egyedül az MNB figyelmeztetett hangosan, a stabilizációs jelentéseknek 2001 óta része volt a kockázatokra való figyelmeztetés, mert pénzügyi stabilitási problémákat látott a devizahitelezésben - mondta.
   
Az MNB nem fogyasztóvédelmi hatóság - hangsúlyozta arra a mostanában gyakran elhangzó "vádra", hogy a jegybank nem védte meg a lakosságot. Ez az MNB-nek soha nem volt feladata, a jegybank a pénzügyi stabilitásért felel, kamatdöntéseiben ez játszott szerepet - tette hozzá. A devizahitelesek szerinte így is jól jártak. A válság megmutatta, hogy a források nem áramlanak mindig szabadon a leánybankok felé, az eurózónába pedig már sok éve törekszünk - mondta Marsi Erikának válaszolva.
   
Simor András hangsúlyozta: akkor lehet valakin valamit számon kérni, ha a feladatot kiadták, biztosították ahhoz az eszközöket, és amikor nem végezték el a munkát, emlékeztettek rá.  Az MNB-nek a jegybankelnök szerint nem volt eszköze a devizában történő eladósodás megakadályozására, csak kiabálni tudott, amit meg is tett. Tréfálkozva hozzátette: a devizaadósság 70 százaléka egyébként akkor épült meg, amikor a szintén jelen lévő Szapáry György volt az MNB monetáris politikáért felelős alelnöke, így ha felelős, szeretné megosztani a felelősséget.
   
Szapáry György, aki most a Közép-Európai Egyetem professzora, a devizahitelek elterjedését a magas kamatokkal magyarázta, ami annak következménye volt, hogy a nagy költségvetési hiány elszívta a megtakarításokat. Hozzátette: rá lehetett volna beszélni a kormányt vagy a felügyeletet arra, hogy adminisztratív eszközökkel korlátozza a devizahitelezést, ilyenre volt máshol, például Horvátországban példa. A tanulság szerinte az, hogy jó költségvetési politikát kell folytatni, nem szabad elszívni a gazdaságtól a forrásokat, akkor a kamatok is alacsonyak maradnak.
   
Terták Elemér, az Európai Bizottság Belső Piaci Főigazgatóságának igazgatója hibának tartja a devizahitelezés körüli "boszorkányüldözést". Ez nem magyar sajátosság - mutatott rá -, Ausztriában a lakáshitelek 46 százaléka svájci frankban van denominálva, mert a CHF kamata alacsonyabb volt. A legtöbb problémát szerinte azok jelentik, akik elveszítették az állásukat. "Nem látom bizonyítottnak, hogy az árfolyamváltozás sodorja válságba az adósokat" - mondta.
   
László Csaba, a KPMG partnere, volt pénzügyminiszter úgy vélekedett, hogy a jegybank az elmúlt tíz évben az infláció letörését az árfolyam megerősítésével gondolta megoldani, ezért folyamatosan erősítette a forintot, a piacnak és a magánszférának azt üzente, hogy egyre erősebb lesz a forint. Ez az árstabilitás szempontjából hatékony volt, legalábbis rövid távon, de sokat is rontott, mert az árfolyam vezérelte a kamatpolitikát - mondta.

Szigorú fiskális politika kell!

A magas államadósság csökkentése érdekében nagyon szigorú fiskális politikára van szükség - mondta a jegybankelnök. Simor András, a Figyelő és a Nemzetközi Bankárképző rendezvényén hangsúlyozta: a magas nettó külső adósság, a magas államadósság, a bankrendszer kiemelkedő hitel/betét mutatója és a jelentős háztartási devizahitel-állomány továbbra is a sérülékenység legfontosabb forrásainak tekinthetők. Éppen ezért a fenntartható növekedés hazai modelljének nagyobb mértékben kell a belső megtakarításokra és a hosszú forintforrásokra támaszkodnia.

Úgy vélekedett, hogy a vállalati hitelezés kínálati korlátainak lebontása, és a forrásköltségek csökkenésének gyorsabb megjelenése a már meglévő lakossági hitelállomány kamataiban támogathatja a gazdaság fellendülését.
 
Annak ellenére, hogy a recessziót kísérő reálgazdasági alkalmazkodás hatására javul hazánk külső finanszírozási képessége, nettó külföldi adósságunk csak lassan csökken, és nemzetközi összehasonlításban még hosszú ideig magasnak fog számítani. Míg Csehországnak nettó külföldi követelése van, Szlovákia nettó külföldi adóssága pedig nulla, Magyarországé 50 százalék feletti - mutatott rá.

A költségvetési hiány és a folyó fizetési mérleg javulása a kockázati megítélést javítják ugyan, de Magyarország államadóssága a hasonló fejlettségű országokhoz képest továbbra is magasnak tekinthető, duplája a régiós átlagnak. A magas államadósság és az európai példák egyaránt a szigorú költségvetési politika fontosságát mutatják - emelte ki az MNB elnöke.
   
A hitel/betét arány még régiós összehasonlításban is magas. A bankok ugyanis a pénzpiaci forrásokra voltak utalva, külföldről, devizában vontak be forrásokat, amiben szerepe volt annak, hogy a magas hiány felszívta a belföldi megtakarításokat. A devizahitelek forinthitelre konvertálásával kapcsolatban megjegyezte: ha valaki korábban felvett svájci frank alapú hitelét forinthitelre konvertálná, az 3,5 százalék plusz költséget jelentene, amit valakinek ki kellene fizetnie.

Ahhoz, hogy a bankrendszer devizakitettsége csökkenjen, a jegybankelnök szerint hosszú távú forintforrásokra van szükség. A jegybank ezt azzal segíti, hogy jelzálogleveleket vásárol az elsődleges és a másodlagos piacon - eddig 15 milliárd forint értékben vett -, aminek hatására jelentősen csökkentek a piaci felárak.
   
Az MNB azt is vizsgálja, hogy érdemes-e kiterjeszteni a jelzáloglevél-kibocsátási jogkört a kereskedelmi bankokra, most ugyanis ez csak a jelzálogbankok számára engedélyezett. Hozzátette: ennek csak akkor van értelme, ha ez a jelzáloglevelek kockázati megítélését nem rontja. Erre vonatkozóan hatástanulmányt készítenek, és a második félévben állnak elő javaslatukkal - mondta.

2010. 05. 20.

Az FHB Lakásárindex szerint a hazai lakóingatlanok átlagos ára nominálisan 6,3 százalékkal mérséklődött 2009-ben - közölte mai sajtótájékoztatóján Harmati László, az FHB Jelzálogbank Nyrt. vezérigazgató-helyettese.

A visszaesés ugyanakkor - tette hozzá - valamivel alacsonyabbnak mutatkozott az előzetesen kalkuláltnál, hiszen a korábbi kalkulációk 6,5 százalékos csökkenést jósoltak előzetesen.

Harmati László rámutatott: 2009 végére visszatért a hitelezési szándék a pénzügyi szolgáltatóknál, vagyis a piac kínálati oldalról már nem korlátos. A kereslet ugyanakkor változatlanul gyenge maradt, hiszen a háztartások jövedelmi helyzete romlott, és kilátásaik is kedvezőtlenül alakultak.

A 2010-re vonatkozó prognózis ugyanakkor - közölte a vezérigazgató-helyettes - nem változott: az index készítői erre az évre átlagosan 9,3 százalékos, lassuló áreséssel számolnak.

Földcsuszamlás-szerű, bőven kétszámjegyű árcsökkenésre ugyanakkor - szögezte le Harmati László - továbbra sem kell számítani, részben azért, mert a válságot megelőzően buborék sem alakult ki a hazai piacon.

2010. 05. 20.

Továbbra is a londoni West End a világ legdrágább irodapiaca, évi átlag 1458 euró/négyzetméter bérleti díjjal. – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatásából. Hong Kong üzleti negyede a második helyre drágult, megelőzve Tokió belső kerületeit.

Mumbai a negyedik, Moszkva az ötödik a sorban, Budapest nem került be a 176 irodapiacot vizsgáló kutatás első 50 legdrágább városa közé.

A dollárban számolt irodabérleti díjakat természetesen az amerikai valuta más pénznemekkel szembeni változása is mozgatja, így a helyi valutákban jegyzett irodabérleti díjak dollárra való átváltásakor nem csak a helyi kereslet és kínálat határozza meg az irodapiac helyét a globális listán, de a helyi valuta dollárárfolyama is.

"Az árfolyamok mozgása nagy szerepet játszik a TOP10 irodapiac sorrendjének alakulásában is - habár a legdrágábbak klubja (London, Hong Kong és Tokió) változatlan." - mondta dr. Raymond Torto, CBRE vezető közgazdásza.

A jelentésből az is kiderül, hogy egy év alatt a globális irodabérleti díjak elérték mélypontjukat, átlagosan 4,6 százalékot esve a március 31-én végződő pénzügyi évben. A nagyobb piacok jelentősebb, 6,4 százalékos csökkenést mutattak a bérleti díjak tekintetében - a vizsgált 176 városból 133-ban lettek olcsóbbak az irodák, ráadásul 33 piac esetében egyenesen kétszámjegyű a változás, 53 piacon viszont nőttek a díjak. Az EMEA-régió (Európa, Közel-Kelet és Afrika) 29 irodapiaccal képviselteti magát az első 50 város között.

"Míg a gazdasági mutatók fellendülést jeleznek a tavalyi évhez viszonyítva, a kereskedelmi ingatlanpiac lemaradt a gazdaság egészétől: kutatásunk szerint az irodabérleti költségek továbbra is csökkenést mutatnak. Negyedévről negyedévre vizsgálva a bérleti díjak mozgása elérte mélypontját, és néhány piacon, például Londonban már növekedésnek is indultak." - kommentálta Torto. Érdekes, hogy a latin-amerikai piac - Brazíliával az élen - volt az egyetlen régió, ahol egy év alatt nőttek az irodabérleti költségek. (Az éves változások helyi valutában számolt költségek, így az esetleges árfolyammozgások nem befolyásolják.)

Európa továbbra is a legtöbb várossal szerepel a CBRE TOP 50-es listáján. A londoni West End vezet 1457.59 euró/m²/évvel, és a font gyengülésének ellenére továbbra is a legdrágább irodapiac a világon. A kontinensen emellett Moszkva (5. a listán 997 euró/m2/év), Párizs (7. a listán, 902 euró/m2/év) és a londoni City (8. a listán 877 euró/m2/év) került be a tíz legdrágább irodabérleti helyszín közé, ahol az EMEA-régiót még a 9. helyezett Dubai (868 euró/m2/év) képviseli.

Az EMEA-régió egészét tekintve a bérleti díjak 6,2 százalékkal voltak alacsonyabbak az egy évvel korábbi szintjüknél, a legnagyobb esés Moszkvában (-26.5%), Dublinban (-24,6%) és Abu Dhabiban (-23,7%) volt. A régió 57 városából 44-ben lettek olcsóbbak az irodák.

2010. 05. 25.

A lakásbiztosítások jelentős része nem nyújt kellő fedezetet az esetleges károkra, a lakások alul biztosítottak; az ágazat szakértői szerint ez még annál is nagyobb probléma, hogy a válság miatt a megelőző évtized folyamatos növekedése után az utóbbi másfél évben csökkent a lakásbiztosítások száma.

Magyarországon a 4,3 millió lakás és nyaraló 72 százaléka rendelkezik biztosítással, amely ugyan nemzetközi összehasonlításban nem számít rossz aránynak, a tapasztalatok szerint azonban általában éppen a legveszélyeztetettebb ingatlanokat nem védik tulajdonosaik, illetve gyakran olyanok nem kötnek biztosítást, akiknek esélyük sincs, hogy saját erőből pótolják értékeiket.

Míg 1997 óta évente legalább 20-40 ezerrel nőtt a lakásbiztosítások állománya, az utóbbi időben megfordult a trend. Tavaly mintegy 30 ezerrel csökkent a szerződések száma, s a folyamat idén sem állt meg: jelenleg 38 ezerrel kevesebb lakásbiztosítást kezelnek a cégek, mint 2008 végén.

A biztosítók ugyan évente egyszer, általában az inflációval megegyező mértékben kiigazítják a szerződéses értéket, amit az ügyfelek döntő többsége el is fogad, ám ez önmagában még nem elég, ha az ingatlan értéke ennél nagyobb mértékben emelkedik, vagy például egy új, drágább tévével vagy mosógéppel cseréljük le a már meglévő készüléket.

2010. 05. 21.

Már csak a legrégebbi ingatlanosok emlékeznek arra, milyen volt, amikor még több volt a lakást kereső, mint az eladó lakás - az utóbbi években az ingatlanpiaci elemzések egybehangzóan jelentős túlkínálatról beszélnek. A vevőkért folytatott versenyben számos régi, de mégis jól bevált trükk létezik, aminek sokan még mindig hajlamosak bedőlni. Összegyűjtöttük a tíz leggyakoribb esetet, amikor érdemes még egyet aludni a vásárlásra.

1. Már csak néhány napig eladó!

Szakállas hirdetési fogás, ennek ellenére még mindig lehet vele találkozni, különösen az apróhirdetési újságokban, a "lemaradok róla" érzést célozza meg - és a piaci tapasztalatok szerint nem minden esetben sikertelenül. Az esetek többségében annyit legalábbis sikerül elérni, hogy hirtelen megnövekedjen az érdeklődés, az új vevőjelöltek között pedig olykor-olykor akad, aki végül leteszi a foglalót.

Amikor ilyen hirdetéssel találkozik valaki, feltétlenül tudni kell, hogy mind a fővárosban, mind vidéken se szeri, se száma az eladó lakásoknak, kevés az olyan ingatlan, melyhez nem lehet legalábbis hasonlót találni a környéken - éppen ezért nem árt a megfontoltság. Ilyen esetben érdemes az árat is górcső alá venni, nehogy a nagy sietségben többet kelljen fizetni, mint mondjuk két emelettel lejjebb ugyanazért a lakásért. Érdemes azon is elgondolkodni: ugyan mi fog történni néhány nap múlva?

2. Itt egy komoly vevő, döntsön azonnal!

Szintén az olcsóbb trükkök egyike, általában akkor vetik be, ha hosszú, hiábavaló hirdetés után végre jön egy komolyabbnak tűnő érdeklődő, aki ráadásul még - a rossz kommunikációnak köszönhetően - akarva-akaratlanul elárulja, hogy tetszik neki az ingatlan. Ilyenkor az eladó - általában magánszemély - a megtekintés után néhány órával telefonál, hogy most azonnal kellene dönteni és foglalózni. Kétesélyes a dolog, de még mindig van, aki bedől.

A módszer hasonló elveken alapul, mint az előbb ismertetett, éppen ezért nem árt a megfontoltság. Lakást vásárolni nem lehet néhány perc alatt, és megint csak érdemes a piacra gondolni: tele van eladó lakásokkal, ha épp ez kell valakinek, akkor vigyék. Könnyen le lehet buktatni egyébként az ezzel operáló tulajdonost: kicsivel később egy másik személynek érdemes jelentkeznie a hirdetésre: ha a lakás megtekinthető, akkor blöff volt az egész.

3. Az egész házat felújítják, most még olcsó, érdemes megvenni!

Különösen "lerobbantabb", de nagyjából azért elfogadható környéken található lakások esetén szokták használni ezt a módszert az eladók - megpróbálván meggyőzve a jó lakást és egyben kedvező befektetési lehetőséget is kereső vevőt. Önmagában ezzel még nem is lenne probléma - baj akkor van, ha a házat a végén mégsem újítják fel.

Ilyen esetben mindenképpen érdemes több információt szerezni, felvenni a kapcsolatot a közös képviselővel - van-e már határozat a ház felújításáról, és főképp: van-e rá pénze a társasháznak. Hiába ugyanis a felújítási szándék, ha a ház kasszája üres, és pályázatokon sem tudnak pénzt nyerni. Ez az eset azért is jelent sokszor dilemmát, mert számos kiváló lakást árulnak főleg Budapesten - borzalmas házakban.

4. Csendes, nyugodt környék, még a légyzümmögés is hallatszik

Amennyiben egy ingatlanhirdetésben ezt olvassuk, érdemes arra gondolni, hogy ahol nagyon nagy a csend, az valószínűleg jó messze van mindentől, de legalábbis a tömegközlekedéstől szinte biztosan - érdemes már a telefonban rákérdezni a címre, és alaposan tanulmányozni a térképet. Léteznek valóban a csend és a nyugalom szempontjából eszményi környékek még a fővárosban is, ám ha valamennyire mégis közel szeretne valaki lenni a város lüktetéséhez, érdemes egy kicsit tovább gondolkodni.

Még alaposabb körültekintést igényel, ha a csendes, nyugodt környéket olyan utcában hirdetik, amelyikről ezt nem feltétlenül gondoltuk volna elsőre - ilyen esetben érdemes több különböző napon és napszakban megnézni az ingatlan környékét. Könnyen lehet, hogy ami délelőtt 11-kor csendes, az este 9-kor már egyáltalán nem az.

5. Itt épül a .... most még olcsón megveheti!

A kormányzati negyed tervének füstbe menése, illetve a végtelen történetté váló 4-es metró óta a vevőknek is érdemesebb óvatosan bánni az ilyen típusú ajánlatokkal. Szerencsére az ország számos települése valóban jól fejlődik, ám mielőtt vásárlásra adná valaki a fejét, érdemes legalább egy telefont megejteni az önkormányzat felé, hogy valóban felépül-e a hirdető által reklámozott fejlesztés, ami később majd megemeli a lakás értékét.

Különösen érdemes óvatosnak lenni az első hallásra is valószínűtlenül grandiózus beruházási tervekkel kapcsolatban, mert könnyen lehet, hogy azok éveket, évtizedeket csúsznak, vagy egyáltalán meg sem valósulnak. Az utóbbi idők pozitív példája viszont a belvárosi új főutca, ami máris versenyképesebbé tette a környező ingatlanokat.

6. Bájos, romantikus, beleszeretős lakások

Egy hangulatos erkély, egy garázsméretű, az egész család igényeit kielégítő gardrób, egy óriási konyha, csupa üvegablak nappali, pazar kilátás - mind-mind olyan ingatlantulajdonságok, melyek az úgynevezett "beleszeretős" lakásvásárlás mozgatórugói. Ilyenkor a vásárló könnyen abba a hibába eshet, hogy egy-két vonzó tulajdonság hatására (amit a profi eladó kellőképpen ki is hangsúlyoz) megfeledkezik az ingatlan hátrányos oldalairól, vagy éppen a piacihoz képest magas árról.

Ingatlanosok szerint ilyenkor a legjobb megoldás az, hogy többször is vissza kell menni, vagy legalábbis elsétálni a környékre, és akár egy táblázatban össze kell írni az ingatlan előnyös és előnytelen tulajdonságait - amit elsőre az ingatlan nem feltétlenül mutat meg. Mit sem ér a romantikus erkély a hálószobában, ha az ingatlan a város legrosszabb utcájában van, vagy éppen a lakás sötét. Ne feledjük, a lakásvásárlás nagyon sokszor emocionális döntés.

7. "Napfényben fürdő" ingatlanok - de miért csak délelőtt lehet megnézni?

Kevés dologtól ódzkodnak jobban a vevők, mint a sötét lakásoktól - nem véletlen, hogy az új társasházakban is a legtöbbször az északi fekvésű lakások maradtak meg utolsónak. A problémával az eladók is tisztában vannak, éppen ezért néha egy kis trükkhöz folyamodnak, hogy a portéka kelendőbb legyen - vagyis a lakást próbálják világosabbnak feltűntetni, mint amilyen.

Jó néhány olyan ingatlan létezik, amelyik valóban világos és napfényes - napi 1-2 órán át. Érdemes ezért ismét a több napszak elvet alkalmazni, és gyanút fogni, ha az ingatlan kizárólag sötétben, vagy ugyanabban az 1-2 órás intervallumban tekinthető csak meg. Ha nincs lehetőség más időpontra, ismét megér egy sétát a környék - már az utcáról is sokszor látható, hogy a lakás vajon mennyire lehet világos - valójában.

8. Árukapcsolás

Csökkenő mértékben ugyan, de még mindig előfordul, hogy az egyébként jó adottságú ingatlan csak garázzsal és tárolóval (ez még a kisebb probléma), illetve a bútorzat egészével vagy bizonyos részeivel eladó csak. Különösen kedvelt a kvázi szétszerelhetetlen és mozdíthatatlan konyhabútort, vagy az igazából már feleslegessé vált antik bútorzatot hozzácsapni a kínálati árhoz.

Ebben az esetben érdemes számolni - és adott esetben keményen tárgyalni. Hacsak nem pont az ízlésvilágunknak megfelelő bútorzatról van szó, az otthagyott berendezési tárgyak nem feltétlenül érnek annyit, mint amennyit a tulajdonos elsőre kér érte - az ilyen ajánlat tipikusan az alku klasszikus terepe. Akkor is érdemes gondolkodni, ha ingyen hagyják ott a bútorzatot - az elszállítás költségei, az esetleges eladás terhei már az új tulajdonost fogják anyagilag és időben is terhelni.

9. A bérlő által bemutatott lakás

Ez a felállás a kakukktojás: amikor a lakásban lakó bérlőre bízzák az ingatlan bemutatását, előfordul, hogy az igyekszik minél kedvezőtlenebb színben bemutatni azt a lakást, ahonnan neki egyébként esze ágában sincsen elköltözni, hiszen kedvező bérleti díjért lakhat benne -azaz nem érdeke az eladás. (Más kérdés, hogy milyen gondolat által vezérelve véli úgy a tulajdonos, hogy bérlője majd ingyen és bérmentve segít a lakás eladásában...).

Ha az egyébként jónak tűnő lakásról hirtelen sok negatív dolgot tudunk meg a bérlőtől, ezeknek érdemes utánajárni - sokszor valóban sok igazság van bennük, de előfordulhat a fenti helyzet is, amikor a bérlő legfőbb érdeke az, hogy neki ne kelljen kiköltöznie. (Befektetési vásárolóknál persze más a helyzet, ilyenkor a fizető bérlő még előnyként is szerepelhet).

10. Húszmilliónál tart a licit, Ön mennyit adna?

Az egyik legszakállasabb, legrégibb trükk, amit már csak a teljesen tájékozatlan vásárlókkal szemben vetnek be az eladók néha-néha, azonban a 90-es évek vége felé még volt létjogosultsága. A mostani, válság sújtotta ingatlanpiacon a legritkább esetben fordul elő sorbanállás egy-egy ingatlanra, de ha mégis, érdemes előre elhatározni azt a maximum összeget, aminél többet nem szánunk a vásárlásra.

Ilyenkor érdemes néhány napot várni, majd újra bejelentkezni az ingatlanra - ha még mindig eladó, akkor bizony nem nagyon van szükség licitálására, beszédes lehet az is, ha a lakást a licitálok hada ellenére folyamatosan és kitartóan hirdetik továbbra is.

Forrás: ReSource, Portfolio.hu

2010. 05. 25.

Annak ellenére, hogy az irodapiac a válság hatására 30-40%-os bérletidíj-csökkentésre kényszerült, a félmillió négyzetméternyi területet számláló B kategóriás irodaállomány a bérlők szorult pénzügyi helyzete miatt nyertesnek érezheti magát. Közel 5-10%-osra tehető ugyanis az A kategóriából a B-be vándorlók aránya, amellett, hogy a korlátozott keretek miatt többen eleve ezt a kategóriát célozták meg.

Az utóbbi két évben jelentősen megváltozott piaci körülmények hatására az irodapiac bérlőinek egyre jelentősebb alternatívát jelentettek a B kategóriás épületek. A négyzetméterre vetített mindenkori költségek mellett - amelyek most átlagosan 30-40%-kal alakulnak alacsonyabb szinten - a minőségi különbségek az eggyel magasabb kategóriába tartozó irodákhoz viszonyítva olykor nem is annyira látványosak.

Állomány, bérleti díjak

Az elemzők szerint sem egyszerű pontosan meghatározni a B kategóriába tartozó irodaépületek állományának nagyságát, hiszen ez a részpiac sokkal kevésbé határolható körül, és kevésbé mérhető, mint az A kategória. A reálisan közelítő becslések szerint ugyanakkor a budapesti terület mintegy félmillió négyzetméterre tehető. Ebből az 500 ezer négyzetméterből 280 ezret mondanak új építésűnek, a további mintegy 220 ezer négyzetméter pedig régebbi építésű vagy olyan, amely az utóbbi tíz-tizenöt évben kisebb-nagyobb felújításon esett át. Ezzel a félmilliós B kategóriás irodaállománnyal, továbbá a saját tulajdonban lévő irodákkal együtt a budapesti piacon jelenleg több mint 3 millió négyzetméternyi irodaterület található. A periférikusabb elhelyezkedésű B kategóriás irodák esetében sűrűn előfordul, hogy raktár is tartozik az ingatlanhoz, ami kiegészítő funkció, és sok cég számára elsődleges szempont. Az iroda- és a raktárállomány összesített nagysága - ugyancsak csupán becsült adatok szerint - 1,2 és 1,3 millió négyzetméter körül lehet, ami az irodaállomány nélkül, csak a raktárakra vetítve, körülbelül 700-800 ezer négyzetmétert jelent.

A részpiacon elérhető bérleti díjakra és az üzemeltetési költségekre is jelentős csökkentő hatással volt a válság. Ennek következtében a korábbi 10-11 euró/négyzetméteres szintekről mára átlagosan 6-9 euróra estek vissza a bérleti díjak, és négyzetméterenként 2,5 euróra az üzemeltetés költsége, míg az A kategóriában ugyanezek a mutatók átlagosan 11-12, illetve 4,5 euró/négyzetméter körül alakulnak. Hangsúlyozni kell azonban, hogy ezek csupán átlagos értékek. Több olyan B kategóriás épületet is találhatunk ugyanis a belvárosban, amelyek elhelyezkedésükből adódóan például nem rendelkeznek külön parkolóval, de jó helyen vannak, és jó minőségben lettek felújítva, ezért elérik az A kategória színvonalát - mind egyéb tulajdonságaik, mind pedig a bérleti díjak tekintetében.

Az Indotek számításai szerint - amely cég közel 600 ezer négyzetméternyi B kategóriás irodával és raktárépülettel rendelkezik - a válság kifejezetten jót tett a B kategóriának, mivel a bérlők egy része a válság kirobbanása után nem engedhette meg magának az A szintű bérleti díjakat, így az igények leszorítására és költözésre kényszerült. A becslések szerint az A-ból B-be vándorlók aránya 5-10% körülire tehető, és ott vannak még azok, akik eleve B-be költöztek. A felmérés készítői szerint a bérleti díjak csökkenése mellett a B kategóriát a - válság hatására bekövetkezett - A kategóriából való kivándorlás "mentette meg". Az adatok alapján a bérlők mintegy 75%-a hazai kis- vagy középvállalkozás, és a cég B kategóriás portfóliójában lévő irodaházak kihasználtsága 80%-on, míg a raktárépületeké 70%-on áll.

Lényeges különbségek

A két kategória, az A és a B közötti alapvető különbségeket lehet ugyan tényszerűsíteni, de sokszor ezek ellenére is akadnak olyan irodaépületek, amelyek a saját kategóriájuk alatt vagy jóval a felett teljesítenek, így a sematikus különbségek kevésbé igazak rájuk. Abban többen is egyetértenek, hogy a magasabb osztályú minősítéshez, vagyis az A kategóriához alapvető követelmény a mélygarázs vagy az épülethez tartozó parkolóház. Míg a magasabb minőségi osztályban alapfelszereltségnek számít a hűtés, a légkondicionálás, illetve az informatikai hálózat kiépítettsége, addig a B kategóriában ezek nem jelentik a minősítés megszerzésének feltételét.

A különbségek a szolgáltatások tekintetében is konkrétak: a huszonnégy órás portaszolgálat és a melegkonyhás büfé csak ritkább esetben jellemzi az alacsonyabb kategóriájú irodaházak repertoárját. A parkoláson, légkondicionáláson és szolgáltatásokon túl azonban az egyik legfontosabb feltétel az épület minősége, valamint külső és belső építészeti kialakítása. Új építésű irodaházakat illetően - legyenek azok A vagy B kategóriásak - már csak a szigorú szabályozási rendszerek miatt sem lehetnek óriási eltérések az alapvető építési technológiákban és anyagokban. Kivételt képeznek a különleges minősítésekért ringbe szálló fejlesztések, melyeknek a szigorú nemzetközi előírásoknak kell megfelelniük, hiszen minőségük és fenntarthatósági mutatóik nagyságrendekkel múlhatják fölül az átlagot alulról közelítő épületeket. Az építészet ugyanakkor nemcsak minőségi anyagok felhasználásából és energiahatékony gépészetből áll, hanem az újonnan kialakuló épületek külső és belső formavilága és a dizájn is nagy szerephez jut (illetve nagy szerephez kellene jutnia) benne. Az épület látványa és belső életterének kialakítása, koncepciózus megtervezése és a kivitelezéséhez használt anyagok minősége rengeteget számítanak az épület kategóriába sorolásán kívül az ott dolgozók mindennapi közérzetén keresztül a cég termelékenységének szempontjából is. Belátható tehát, hogy amennyiben a vállalkozások gazdasági helyzete újra fölfelé ívelő tendenciát mutat, a piac a jövőben mind a fejlesztői, mind a bérlői oldalon az építészetileg minőségi beruházások felé tolódik.

Egy nemrég lezajlott sajtótájékoztatón hangzott el, hogy elsősorban az 1975-1995 között épült irodaépületeket tekintik B kategóriás épületeknek, amiből pedig könnyen lehet következtetni az ilyen típusú épületek átlagos minőségére is. Amiben azonban nincs teljes összhang a legtöbb B kategóriás irodaterülettel rendelkező cégek között, az a lokáció kérdése. Míg vannak, akik úgy vélik, hogy az elhelyezkedés már szinte alapvetően befolyásolja egy adott irodaház besorolását, addig mások véleménye az, hogy a lokáció egyáltalán nem alapvető. Az utóbbi meghatározás állhat közelebb az igazsághoz, hiszen ha figyelmesen végignézzük a B kategóriás irodapiac ajánlatait, akkor könnyen beláthatjuk, hogy a belvárosban is több tízezer négyzetméter olyan kiadó területet hirdetnek, amelyek elhelyezkedése kifejezetten kiemelkedő, de a fent említett kritériumok valamelyikének - vagy éppen az összesnek - a hiánya miatt csak alacsonyabb szintre lehetett őket besorolni. Fontos azonban, hogy ezeket az épületeket - főleg a kiváló elhelyezkedéssel rendelkezőket - nem kell temetnünk, hiszen amellett, hogy a válság hatására az A kategóriánál valamivel jobban teljesítenek, megfelelő mértékű ráfordítással, technológiai fejlesztésekkel és építészeti megoldásokkal hosszú távon még mindig A vagy akár A+-os épületekké lehet alakítani őket.

Forrás: ReSource

2010. 05. 26.

Mentesülhet az ajándékozási illeték megfizetése alól a lakóház építésére alkalmas teleknek, annak egy részének, vagy a kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzése.

Ennek az a feltétele, hogy a megajándékozott az ingatlanon négy éven belül lakóházat építsen és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete elérje a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át. A négy évet a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától kell számítani.

A lakóház felépítésének igazolása érdekében a 4 éves határidő leteltét követő 15 napon belül az APEH megkeresi az illetékes építésügyi hatóságot és ha bebizonyosodik, hogy az ingatlan felépült, az adóhivatal törli a korábban megállapított, de a megfizetés alól felfüggesztett illetéket - mondta Pásztor László, a BDO Magyarország senior adótanácsadója a Privátbankárnak. Amennyiben ez a feltétel nem teljesült, vagy a vagyonszerző maga kéri az illeték felfüggesztésének megszüntetését, a megállapított, de meg nem fizetett illetéket az eredeti esedékességtől számított időponttól kezdve késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni - tette hozzá a szakember.

2010. 05. 26.

Nem járnak a legjobb idők a rendszerváltás előtt még virágkorát élt házi fizetővendéglátásra, vagyis az egykor szinte minden vízparti településen egymást érő "Zimmer Frei" szolgáltatásokra. A hajdan kifejezetten vendéglátásra épült házak jó része leromlott állapotban, nagy alapterülettel és magas áron várja a vevőket - a legtöbbször hiába.

A 80-as évekkel ellentétben ma már egyáltalán nem irigyelt, inkább nehéz helyzetben van az, aki az azóta gyökeresen átalakult turisztikai szokásoknak köszönhetően áruba bocsájtaná - divatos szóhasználattal élve - fizetővendéglátásra optimalizált ingatlanát, mivel az ilyen típusú házakra még a legfelkapottabb balatoni településeken is alig-alig van kereslet.

Túl nagy és túl drága

Egy, a Balatonra és környékére specializálódott ingatlanos szerint ezeknek a házaknak alapvetően három nagy hátránya van, amik erősen visszavetik az értékesítési lehetőségeket: a 70-es, 80-as években történt építésük óta sok esetben elmaradt a felújítás, túl nagy az alapterület, ami magas fenntartási költségeket eredményez, és mindezek mellé nagyon sok a túlárazva kínált ingatlan a piacon - vevő pedig alig akad. Sok házon ráadásul komoly belső átalakításokat kellene elvégezni annak érdekében, hogy egy "normális" család számára újra lakható legyen, hiszen az eredeti funkciónak megfelelően az alaprajzok sokszor nagyon széttagoltak - teszi hozzá Szabó Balázs, siófoki ingatlanos.

Az ilyen jellegű, 100 m2-nél nagyobb ingatlanokat a piacon jelenleg 20-50 millió forint között kínálják, függetlenül a ház állapotától és elhelyezkedésétől. A tapasztalatok szerint a kínálati ár és az állapot között nem minden esetben van szoros összefüggés - a kényszereladósorba került ingatlanokat általában a piaci árnál még olcsóbban is meg lehet szerezni. Siófok környékén például ikerházat 17-18, családi házat 22-23 millió forinttól lehet vásárolni ebben a méretkategóriában.

A víz vonzásában

Eladhatóság szempontjából a balatoni piac két részre osztható, különösen a déli parton: a főút és a víz közötti területek értékesebbek és jobb forgalomképességűek, helyi közvetítők szerint itt nagyobb esélye van még akár az egykor ’Zimmer Freiként’ használt házak eladásának is, persze csak a megfelelő áron. Kereslet inkább az olcsóbb szegmens iránt van, a 4-500 négyzetméteres, jellemzően 40-50 millió forint környékén kínált házakat sok településen csak szerencsével lehet eladni. A legjobbak azok az ingatlanok, melyek közvetlenül a vízparton találhatóak, esetleg saját stranddal is rendelkeznek. Ma már szinte lehetetlen ilyen telekhez hozzájutni, azonban a 80-as években még sokaknak sikerült, ami már akkor is óriási értéket képviselt a helyi ingatlanpiacon.

Sokkal nehezebb a helyzet a parttól távol eső ingatlanok esetében - ezekre alig-alig van kereslet, hiszen az óriási kínálat miatt mindenki inkább partközelben válogat, az árak közötti eltérés akár 15-20% is lehet - jelezték forrásaink. Ezen a területen az egykori fizetővendéglátás céljára szolgált házak iránt szinte nulla a kereslet, különösen a déli parton - a tó északi oldalán a domboldali, panorámás ingatlanok esetleg még találhatnak maguknak vevőt.

Máshol sem jobb a helyzet

Noha a Balatonnál sem állnak hosszú sorok a nagy alapterületű házakért, az ország más üdülőterületein még ennyire sem megy a piac: a Velencei-tónál az üzletág gyakorlatilag megszűnt, mióta a tó főleg az egynapos turisták fő célpontjává vált, leginkább helyi nyaralótulajdonosok próbálják a szezonban kiadni házaikat, változó sikerrel, a tó körüli ingatlanpiacon pedig alig-alig van mozgás. A kisebb üdülőterületek (például a Tisza-tó) is inkább csak regionális érdeklődőket vonzanak, a válság óta itt is lelassult a piac.

Kevésbé panaszkodhatnak viszont a felkapott wellness-települések ingatlantulajdonosai: noha vevők itt sincsenek óriási számban, a piac legalább nem dőlt össze - Zalakaroson, Bükfürdőn, Hévizen még mindig működik az üzletág, ma már persze szobakiadás helyett inkább apartmanokról van szó. A wellness-élményekre vágyó, ám a szállodák sokszor 25-40.000 forintos szobaárait sokallók még mindig megfelelő piacot jelentenek.

Érdemes még belevágni?

A klasszikus, balatoni "Zimmer Frei" korszak talán már sosem jön vissza, hiszen azóta gombamód szaporodó, rengeteg extraszolgáltatást kínáló szállodák és panziók épültek szinte minden említésre méltó üdülőhelyen, azonban a vendéglátás továbbra sem feltétlenül rossz üzlet - ám nagyon meg kell gondolni, mibe érdemes a pénzt belefektetni.

Fizetővendéglátással foglalkozó interjúalanyaink szerint ma már ebben a kategóriában is megváltoztak az igények: a potenciális érdeklődők minőséget keresnek, a szállodáknál lehetőleg olcsóbban, éppen ezért a garázst ma már aligha lehet kiadni ilyen célra, nem úgy, mint a "boldog" 80-as években - jelzik helyi ingatlanosok. Az önálló, direkt erre a célra történő építkezés nagyon kockázatos lehet (és drága), ezért aki kifejezetten itt akar befektetni, érdemes egy vízközeli, viszonylag jó állapotban lévő ingatlant megvásárolnia, ahol az egyes lakóterek szinte teljesen elszeparálhatóak, vagy esetleg több, külön épületről van szó. Fontos megvizsgálni azt is, hány vizesblokk alakítható ki - ezen ma már a legolcsóbb szállást kereső vendégek sem szeretnek osztozni, de a konyhán is egyre kevesebben.

A mostani ingatlanárak mellett szinte az ország bármelyik üdülőterületén jó vásárt lehet csinálni, ám több, általunk megkérdezett, szobakiadással évek óta foglalkozó vállalkozó is figyelmeztetett: a forgalom rendkívül hektikus, ezért a Zimmer Frei-be kezdést főtevékenységként csak megfelelő anyagi tartalékok mellett ajánlják, a tulajdonos ott lakása melletti szobakiadás pedig egyre kevésbé népszerű.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 05. 26.

Szakértők szerint egyre sürgetőbb a társasházi bejegyzést megelőző időszak szabályozása. A sokszor évekig elhúzódó eljárás alatt az üzemeltetéssel és működtetéssel megbízott "kvázi" képviselet eszköztelen a nem fizetőkkel szemben, ezért az új építésű társasházak negyede már a megalakulás előtt eladósodik.

Ráadásul az újlakás-vásárlók nincsenek tisztában azzal, hogy a válság hatásai miatt nehéz helyzetbe jutott beruházók a birtokba lépés pillanatától, akár teljes mértékben rájuk terhelhetik a még eladatlan lakásokra eső közösköltség-hányadot is, ezzel a szokásos összeg többszörösére növelve a már beköltözött lakók rezsikiadásait.

Óvatos becslés szerint az új építésű többlakásos lakóingatlanok legalább negyede már a társasházzá alakulás előtt jelentős mértékben eladósodik. A hivatalos bejegyzést megelőzően az ingatlan még osztatlan közös tulajdonban van, és folyamatosan keletkeznek olyan működési költségek, melyeket a tulajdonosoknak ebben az időszakban is határidőre kell rendezniük. A társasház előzetes alapítása és bejegyzése közötti időszakban azonban a „kvázi” közös képviselet jogi lehetőségei a nem fizetőkkel szembeni fellépésre igen korlátozottak, így a közműszolgáltatók felé keletkező kötelezettségeket nehezen tudják teljesíteni – hívja fel a figyelmet a joghézagra dr. Kovács Zoltán, a társasházkezeléssel foglalkozó City-Premier cég vezetője.

A gazdasági válságot megelőzően ez kevésbé jelentett problémát, mint napjainkban, amikor az értékesítés lelassult és a bankok tömegesen szállnak ki a bizonytalan kimenetelű projektek finanszírozásából. Ezekben az esetekben is a csődbe jutott, adósságban úszó beruházóknak és a már értékesített lakások tulajdonosainak kell a kvázi társasház működési költségeit előteremteniük.

Az átmeneti időszakra az osztatlan közös tulajdon szabályai vonatkoznak, ahol a lakóknak birtokhányaduk arányában kell hozzájárulniuk a közös fenntartással járó kiadásokhoz. Az eladósodott, bajba került beruházók azonban – kihasználva a joghézagot, miszerint a tulajdonrészüket nem lehet jelzálogjoggal terhelni -, a saját kötelezettségeiket is részben vagy teljes egészében az új lakókra háríthatják. Az újlakás-vásárlókat pedig hidegzuhanyként éri, amikor több tízezres rendkívüli befizetéseket kell teljesíteniük, mivel az egy tulajdonosra eső rezsiköltség-hányad a szokásos és elfogadható szint többszörösét is elérheti. Az így fizetésképtelenné vált tulajdonosok évekig fogják maguk előtt görgetni azt a jelentős méretűre duzzadt közműtartozást, amit a társasház még a bejegyzése előtt halmozott fel.

A mostani zűrzavart egyedül a társasházi törvény módosítása szüntethetné meg, amely az előzetes alapítás földhivatali benyújtásától, avagy az alakuló közgyűléstől törvényerőre emelné az elő-társasházi működést. Az új szabályozásban biztosítani kell azokat a jogi lehetőségeket a közös költség érvényesítésére, amelyek egy már bejegyzett társasház számára adottak. Ez a változtatás biztosíthatná az arányos és igazságos teherviselés érvényesülését is - jelentette ki dr. Kovács Zoltán.

2010. 05. 27.

Az elmúlt években jelentősen megnőtt a lakosság eladósodottsága, sokan több hitelt vettek fel, mint amennyit törleszteni tudnak. Annak érdekében, hogy a hitelfelvevők körültekintően dönthessenek, a Magyar Nemzeti Bank a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletével közösen tájékoztatót készített a túlzott eladósodás kockázatairól. A tájékozató füzetet 2010. június 11-től minden hitelt nyújtó pénzügyi intézmény - így bank, szövetkezeti hitelintézet, pénzügyi vállalkozás - és hitelközvetítő köteles átadni a hitelfelvevőknek. A tájékoztató a mai naptól elérhető a Magyar Nemzeti Bank és a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete honlapján.

Az MNB közleménye szerint a tájékoztató arra figyelmeztet: hitelfelvételkor reálisan, de inkább óvatosan ítéljük meg hiteltörlesztési képességünket. Csak akkora hitelt vegyünk föl, amelynek terheit egy váratlan, családi költségvetésünket negatívan érintő esemény után is biztonsággal fizetni tudjuk.

Hitelfelvételkor minden feltételt alaposan át kell tekinteni, kitérve a kamaton túli egyéb költségekre, külön figyelmet fordítva a devizahiteleknél az árfolyamváltozás terheire. Fontos pontosan tudni azt is, hogy változó kamatozásnál mi alapján számítják a kamatot, s az milyen gyakorisággal változhat.

Az MNB és a PSZÁF azt is javasolja, hogy a hitelfelvevők számítsák ki, jövedelmük mekkora részét tudják - váratlan események után is - törlesztésre fordítani. Ha az adós nehéz helyzetbe kerül, érdemes mihamarabb egyeztetni a hitelt nyújtó pénzintézettel a szerződés átütemezésének lehetőségéről.

Hiteligénylés előtt rendkívül fontos tájékozódni a hitelek, finanszírozási lehetőségek típusairól, kondícióiról. Ebben segítséget nyújt a www.pszaf.hu/fogyasztoknak honlap. Az MNB honlapjáról elérhető Pénziránytű oldalon pedig a jegybank közérthető formában hívja fel a figyelmet azokra az összefüggésekre és szempontokra, amelyeket a leggyakoribb pénzügyi döntéseink során mérlegelni érdemes.

Az MNB és a PSZÁF közös tájékozatója az MNB és a PSZÁF oldaláról letölthető. A tájékoztatót a 361/2009. (XII. 30.) kormányrendelet alapján kötelesek a pénzintézetek és a hitelközvetítők átadni a hitel iránt érdeklődőknek.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 05. 31.

Az elmúlt két év adatait egybevetve az idén a legalacsonyabbak a négyzetméterre vetített lakásárak Horvátország nagyobb városaiban - tette közzé májusi elemzését a Crozilla horvát ingatlanportál.

A Business üzleti napilap internetes oldalán is idézett elemzés szerint Zágráb, Pula, Fiume (Rijeka), Zára (Zadar), Split, Eszék és Dubrovnik átlagos májusi lakásárait összehasonlítva kiderül: a legolcsóbban Eszéken, a legdrágábban Dubrovnikban lehet lakást vásárolni. Míg Eszéken négyzetméterenként 1027 eurót kérnek - 4,5 százalékkal kevesebbet, mint áprilisban -, addig Dél-Dalmáciában 3597 euró az ár, 8,4 százalékkal magasabb, mint egy hónappal korábban.

A hét közül kizárólag a tengerparti városokban tapasztaltak emelkedést az ingatlankereskedők, de Dubrovnikot kivéve csak csekély mértékűt. Fiuméban egy hónap alatt például 0,5 százalékkal 1709 euróra nőtt egy lakás négyzetméterenkénti átlagára, Splitben pedig 2,6 százalékkal, 2180 euróra emelkedtek az átlagárak.

Zárában 1,2 százalékkal olcsóbban, négyzetméterenként 1651 euróért lehet lakáshoz jutni, Pulában pedig 0,8 százalékkal kevesebbért, 1470 euróért kínálják a lakások egy-egy négyzetméterét. A horvát fővárosban is csökkentek a lakásárak, Zágrábban így négyzetméterre vetítve 0,7 százalékkal kevesebbet, 1864 eurót kérnek.

Az ingatlanportál a 2008-as és 2009-es adatokat az ideivel összevetve arra a következtetésre jutott, hogy mind a hét várost illetően most a legalacsonyabbak az ingatlanárak. A különbség főként 2008-hoz képest jelentős - akár több száz eurós eltérés is adódik -, mert 2008 után tavaly még kissé emelkedtek az árak, idén azonban jócskán lejjebb kúsztak a horvát nagyvárosokban.

2010. 05. 31.

Válság idején megoldást jelenthet a cégek finanszírozási gondjaira a régi módszer: eladni a tulajdonukban lévő ingatlanokat, majd azokat visszabérelni. Itthon például a TESCO alkalmazta a megoldást, több raktárát is eladta, majd bérbe vette.

A hazai tapasztalatok szerint azonban befektetők egyre óvatosabbak, ezért nehéz kialakítani olyan bérleti díjakat, amelyek mellett még a bérlőnek is, de már az új tulajdonosnak is megéri.

A "sell and lease back" jó megoldás a tőke felszabadítására, és mint ilyen megfontolandó lépés minden eszközintenzív vállalkozás számára - tartja Dezse Margaret, az Ernst & Young tranzakciós tanácsadási szolgáltatásainak vezető partnere. A kérdés már csak azért is aktuális, mert a jelenlegi gazdasági és pénzügyi helyzetben a tőke szerepe felértékelődött. Bizonyos iparágakban mára ez a megoldás domináns ingatlanfinanszírozási formává vált, jellemzően például a kiskereskedelmi láncok esetében. A módszer hátránya viszont, hogy csökkenti a társaság mozgásterét az ingatlangazdálkodásban - véli a nemzetközi tanácsadó cég szakembere. Az eladás-visszabérléssel kapcsolatban azonban nem szabad megfeledkezni arról, hogy a módszer főként a nagyvállalatok számára jelenthet megoldást.

A konstrukció terjedését persze nemcsak a társaságok hajlandósága, hanem a bankok finanszírozási képessége és készsége is befolyásolja. A válság pedig a bankok pozícióját is módosította, és a társaságok működéséhez kapcsolódó kockázatokat is átértékelték a pénzintézetek - hangsúlyozza Dezse Margaret.

Magára a módszerre legutóbb a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda ingatlan- és bankjogi szakértője hívta fel a figyelmet. Erdős Gábor szerint az ingatlaneladási, -visszabérlési konstrukció lehet a vállalatok válasza a válság okozta finanszírozási nehézségekre. A tengerentúlon már hosszabb ideje működő gyakorlat nálunk is jó megoldás lehet a tőkehiányban szenvedő gazdasági társaságok körében, amelyek így férhetnek hozzá az ingatlanban lekötött vagyonukhoz.

A hazai piac azonban lehet, hogy mégis másként működik. Petz Rajmund, a GKI kutatásvezetője is úgy véli, a megoldás jó, ám az a hátránya, hogy Magyarországon nem szívesen mennek bele a befektetők hasonló konstrukciókba. Vagyis nem elégséges az a kereslet a piac részéről, amellyel meg lehetne teremteni az eladás-visszabérlés mindkét fél számára kedvező feltételeit. A fővárosban például az irodaépületek kétharmadát jelenleg is bérleményben használják a cégek - mutat rá a szakember.

Hozzátéve ugyanakkor: nem szerencsés, ha a magyar piacot a tengerentúlival hasonlítjuk össze; ugyanis míg Amerikában jelentős az a középvállalkozói szektor, amelynek érdemes a sell and lease back módszert alkalmazni, nálunk ilyen társaságokból meglehetősen kevés van.

Befektetői oldalról nézve már cseppet sem olyan kedvező az eladás-visszabérlés konstrukció, mint ahogy azt a cégek számára ajánlják a szakértők. Igaz, a nemzetközi válság hullámai valamelyest már csillapodtak, az ingatlanokat megvásárló, majd bérbe adó társaságok számára nem lett kockázatmentesebb a piac. Egyre gyakrabban fordul elő, hogy az ingatlan értékesítőjének nem éri meg visszabérelni az adott irodát, raktárépületet, mert az új tulajdonos a saját kockázatainak kivédésére túlzottan magas felárat számol fel - ad helyzetjelentést a piacról Lindwurm György, a DTZ Hungary Kft. tanácsadója. Szerinte leginkább egyedi megoldásokról érdemes beszélni általánosítás helyett. Sok minden függ például attól is, hogy az adott cég mennyire hitelképes a bankjánál, és milyen típusú kölcsönökhöz juthat hozzá. Az mindenesetre megállapítható, hogy a mérleg szempontjából kedvező lehet birtokolni az adott irodát vagy raktárat, válság idején viszont szerencsésebb a bérlet - sommázza a szakember.

2010. 05. 31.

Kifejezetten a nőket célozza a magyar Mellow Mood Group most megnyitott új budapesti szállodája. A vállalat egy másik hotelt is átadott és készül a szuper luxus Klotild Palota üzemeltetésére.

Számolatlanul nyitja hoteleit a Mellow Mood Group. A csaknem két évtizede a piacon lévő, két arab üzletember által megalapított társaság május végén egyszerre két szállodát is átadott. Mindkettő a cég Fashion Hotels portfóliójának új tagja. Eredetileg háromcsillagosra tervezték az egykori Domino Top Hostel helyére gondolt új szállodát, végül négycsillagos lett a 36 szobás Cosmo Fashion Hotel a Váci utcában.

A márka másik új szereplője az Alta Moda Fashion Hotelsuperior a Nádor utcában. Ebben a szállodában összesen 114 szoba található, melyek kapcsolódnak a divat témaköréhez, a lakóegységek méretének meghatározásánál a ruhák méretezésére használt jegyek köszönnek vissza (M, L, XL). Két speciális szoba is van: a "For Her" szoba speciális bekészítésekkel várja a hölgy vendégeket, az Anti-allergén szoba pedig szintén egyedi igényeket elégít ki. Persze van wellness részleg is, ez már szinte kötelező.

A fejlesztőtől megtudtuk: a nőkön kívül az üzleti szektorra "lőnek", ugyanis két multifunkciós technikával felszerelt konferenciatermet is kialakítottak tárgyalások, tréningek, tanfolyamok, termékbemutatók és egyéb rendezvények lebonyolítására. A vállalat képviselője szerint Budapesten ősszel nyitják meg a La Prima Fashion Hotelt, 2011-ben pedig a cég első külföldi egységét, a La Prima Fashion Hotel Viennát Bécsben.

A Mellow Mood Group üzemeltetőként lett ismert a piacon, de az elmúlt három-négy évben fejlesztéseket is végzett, tavaly fejezte be például a kőbányai vásárterületen álló Expo Hotel felújítását. A közepes kategória mellett a luxusban is képviselteti magát: ez a cég fogja üzemeltetni a pesti belvárosban egyelőre lassan épülő Klotild Palotába tervezett Budha Bar hotelt.

2010. 05. 31.

A Lágymányosi-híd budai hídfőjénél fekvő Infopark Budapest az elmúlt évekhez méltóan továbbra is az egyik legkeresettebb iroda lokáció Budapesten.

Ezt bizonyítja, hogy az IVG által kezelt épületekben az elmúlt hónapokban a cég sorra kötötte és hosszabbította meg a bérleti szerződéseket új és korábbi bérlőivel. Mintegy 4500 m2 irodaterület talált így bérlőre, mely bérlők között olyan neves cégek vannak jelen, mint a Nissan Sales Central & Eastern Europe Kft., a SáGa Foods, a Sense/Net Zrt, az IDS Sheer és a DITinform.

Közülük többen már az épületek 2002-es, ill. 2005-ös átadása óta bérlői az Infoparknak. A jó lokáció, a magas minőség és a kellemes környezet (az Infopark 50%-a parkosított zöldterület) így újabb diadalt aratott a kiéleződött piaci versenyben.

"Örülünk, hogy azok a cégek, melyek régóta az Infopark bérlői közé tartoznak, továbbra is az Infoparkot választották irodáik helyszínéül. Ez mutatja számunkra, hogy az Infopark 8 évvel ezelőtt, 2002-ben átadott épületei ma is előkelő helyet foglalnak el az irodapiacon, és felvehetik a versenyt bármely más új irodaházzal." - mondta Kay-Uwe Blandow, az Infoparkot fejlesztő és bérbeadó IVG Hungary Kft. ügyvezető igazgatója.

Az IVG Hungary Kft. 1998 óta van jelen Magyarországon, s legnagyobb fejlesztéseként felépítette az Infopark B, I (2002), C (2005), D (2007) és E (2009) épületeit. A cég asset management tevékenységének keretében jelenleg 14 kereskedelmi ingatlant kezel Budapesten (közel 120.000 m2 bérbeadó területtel), többségükben irodaházak, de van köztük hotel és retail ingatlan is.

2010. 06. 01.

A Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete (MIÉSZ) levélben hívta fel a Gazdasági Versenyhivatal figyelmét az ágazatban tapasztalható gondokra.

Az eddigi gyakorlattól eltérően a szakmában dolgozók közül ne azokat a tisztességes vállalkozókat, cégeket ellenőrizze és tartsa félelemben a GVH, akik jogkövetők, hanem azokat, akik feketén, végzettség, közteherviselés nélkül dolgoznak. Valójában ők járatják le a szakmát. Ha ez a gyakorlat folytatódik, nem lesz értelme a legális működésnek - írja közleményében a MIÉSZ.

A MIÉSZ levélben nyújtotta be igényeit a Gazdasági Versenyhivatalnak, ebben kérik a Lakás-és hitelügyi Ombudsman hivatalának létrehozását. Szükségesnek tartják az Ingatlanszakma felügyeletét és annak szabályozóit meghatározó önálló állami hivatal létrehozását, ellenőrzési és szankcionálási jogkörrel.

A szervezet szerint fontos lenne az önálló Ingatlankamara létrehozása, valamint a lakosság rendkívül határozott védelme a lakásmaffia-jellegű csalások és az ingatlannal kapcsolatos visszaélések ellen. Az Ingatlanszakmában dolgozók esélyegyenlőségének és vállalkozói biztonságának védelme szintén fontos az érdekvédelmi szervezet szerint.

2010. 06. 01.

Bár számos értékbecslőt megkerestünk, egyikük sem vállalta a Parlament műemléki értékének meghatározását. Ezért inkább kiszámoltuk magunk az összeget.

Ha a Parlament épületét holnap elnyelné a kiáradt Duna, műemléki értékelés hiányában nem lehetne megállapítani a valós kárértéket - tudta meg lapunk egy értékbecslőtől.

Ezen felbuzdulva kiváncsiak lettünk, hogy vajon mennyit érhet a Parlament épülete, ám az általunk megkérdezett értékbecslők szakmai okokból nem vállalták a közreműködést a cikkben.

"A korrekt szakvélemény elkészítéséhez 5-10 különböző területen dolgozó szakember 1 éves munkájára lenne szükség" - összegezte a szakma véleményét Dippong Magdolna építész, műemlékek értékelésére szakosodott értékbecslő. És persze nem kevés pénzre: a piacon egy műemlék épület értékelői szakvéleménye - a munka bonyolultságától függően - 1-3 millió forintba kerül.

Szerkesztőségünk ezért félig játékból, félig kiváncsiságból elvégezte a Parlament épületének műemléki értékelését. Egyszerűen eljátszottunk a gondolattal, hogy ha egy nemzetközileg ismert magyar nagyvállalkozó wellness szállodává szeretné kibérelni a Parlament épületét, a vagyonkezelői jog értéke alapján vajon mennyit kellene letennie az asztalra?

Számításunk szerint a Parlament eszmei értéke mintegy 160 milliárd forintra tehető. Felhívjuk az olvasó figyelmét, hogy a végeredményünk megfelelő szakértelem és hozzáértő tapasztalat nélkül készült, az semmilyen körülmények között nem helyettesíti a professzionális értékelői szakvéleményt. Valós értékelői módszertanon alapuló, ám teljesen önkényes számításunkat a cikk alján lévő táblázatban találja.

Hogy demonstráljuk az értékelés összetettségét, először is tisztáznunk kell, hogy mit értünk értékelés alatt. "Egy műemlék eszmei értéke a történeti, művészeti és morális értékeinek sajátos ötvözetét fejezi ki. Azt a jelentőséget, melyet a társadalom tulajdonít a védett ingatlannak" – mondta Dippong Magdolna.

A szakértő szerint az eszmei érték valósabb képet ad egy műemlék épület értékéről, mint a műszaki paraméterek, mert előbbi tartalmazza a társadalmi értéket is. Vagyonkezelői oldalról pedig pénzben kifejezhetővé teszi azt a társadalmi felelősséget, amelyet az állam vagy az önkormányzat az elhanyagolt, de nagy társadalmi értéket képviselő ingatlanjai után visel.

Egy példa: az eszmei értéket alapul véve a körülbelül 260-300 magyarországi kastély esetében a megfelelő állagmegóvás - minimális 2 százalékos értékcsökkenéssel számolva - becslések szerint 50 milliárd forintos költséget jelentene évente az államnak.

Ehhez képest a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő 2009-ben néhány száz milliót költött a műemlék épületek állagmegóvására. Dippold úgy véli: szükséges lenne eszmei értéken biztosítani a műemlékeket, hiszen ez jobban közelíti a valós veszteséget is.

A műemlék ingatlanok esetében az eszmei érték meghatározása nem könnyű, de nem is lehetetlen feladat. Az értékelők egyik fő szempontja a K tényezőnek nevezett érték meghatározása (a másik a V érték, az épület újraelőállítási költsége). A "K" tényező meglehetősen képlékeny mutatószám: az épület történeti, művészeti és morális értékeinek sajátos ötvözetét fejezi ki. Függ a műemlék-típus ritkaságától, építtetőjének történelmi szerepétől, építészének ismertségétől, tervezői kvalitásaitól, az épület társadalmi és művészi értékétől, stb.

Nem véletlen, hogy a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő speciális állami vagyonelemekről szóló leltárában nem szerepelnek műemlék ingatlanok, így a Parlament értéke sem. A forgalomképtelen műemlék ingatlanokat ugyanis az állam - más ingatlanokhoz hasonlóan - csak a Számviteli Törvény szerinti nyilvántartási értéken rögzíti.

A nyilvántartási érték azonban a műszaki érték 10-30 százaléka, bár van olyan ingatlan is, amelynek csak szimbolikus nyilvántartási értéke van. A diósgyőri váré például csak 100 forint, a Citadelláé 900 forint. Nyilvánvaló, hogy a Citadella értéke nem lehet egy ezres alatt.

Dippold Magdolna szerint jóval közelebb állna a valósághoz, ha forintosított, és nem fiktív K tényezővel dolgozhatnának az állami tulajdonban lévő műemlékek értékelése során.

2010. 06. 02.

Minden ingatlanvagyonnal rendelkező céget érinthet a január 1-jétől érvényes, ingatlanokkal kapcsolatos illeték és társasági adó-módosítás. Az új szabályok jóval bonyolultabbak, mint korábban és alkalmazásuk is kockázatosabbá, állítja a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda elemzése.

A jogszabály változása nem csak az ingatlanba befektető cégeket érinti, hanem minden olyan vállalkozást, amelynek ingatlana van. A jogszabály-változás egyaránt hat az eladókra és a vevőkre is. Az eladókat a társasági adózás során, a vevőket a vagyonátruházási illetéken keresztül érinti. A Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda elemzése szerint a költségek optimalizálása a tranzakciók szerkezetének gondos kialakítását igényli. Ehhez érdemes jogi és adószakértőket igénybe venni, mivel a jogszabály-változás bonyolult problémákat vet fel.

Az adótörvény módosítása szerint minden olyan cég, amelynek van belföldi ingatlanvagyona, vagy pedig (közvetlenül vagy közvetve) 75 százalékos vagy ezt meghaladó többséggel rendelkezik egy ilyen társaságban, az ún. belföldi ingatlanvagyonnal minősülő társaságnak minősül. Az ilyen társaságokban birtokolt üzletrészek, részvények megszerzése illetékkötelezettséggel jár.

A változások érintik azokat a vállalatcsoportokat, amelyek saját ingatlanban (tehát nem bérelt irodákban, ipari parkokban) működnek, és bármilyen oknál fogva belső átszervezés alá kerülnek - vagyis például a végső tulajdonos ugyan nem változik, de a csoport struktúra átalakul, például egy társaság az egyik divízióból átkerül egy másikba, vagy az egyik tagvállalat helyett a másik tagvállalathoz kerülnek az üzletrészei.

Azokat a vállalatokat is érinti, amelyek olyan működő vállalatokat vásárolnak üzleti terjeszkedés vagy befektetés céljából, amelyek saját tulajdonú ingatlanban (gyártelep, iroda) működnek.

A jogalkotó az eredeti, a törvény indoklásában is megfogalmazott szándékához képest, jóval "nagyobbat merített". Az eredeti törvényalkotói szándék a klasszikus ingatlan tranzakciók megadóztatására irányult, azaz az volt a célja, hogy az illeték törvény hatálya alá vonja a korábban cégvásárlások keretében megvalósított, és így illetékmentessé tett ingatlan tranzakciókat. Az életbe lépett jogszabály hatása azonban messze túlnőtt az eredeti célon, mert nem csak a kifejezett ingatlan tranzakciók váltak illetékkötelessé, hanem minden olyan cégcsoporton belüli vagy cégek közötti egyesülés, felvásárlás is, amelyekben a cégek ingatlanvagyona is gazdát cserél.

A jogszabály további hiányossága az, hogy nincs tekintettel a piaci gyakorlatra. A több helyrajzi számon bejegyzett ingatlan esetében nem érvényesül az illeték felső határa, amely ma 200 millió forint. Többek között ilyenek a társasházi formában működő plázák is.

Ráadásul nem kellőképpen szabályozott az ingatlan forgalmi értékének a meghatározása. Az adóhivatalnak kell - megfelelő tapasztalat nélkül - értékelnie az ingatlanokat, úgy, hogy nem egyszerűen a magánemberek között használatos négyezetméter árát, hanem az adott ingatlan jövedelemtermelő képességét kell figyelembe vennie. Ez pedig piaci szakértő cégek számára sem mindig könnyű feladat.

Az új illetékszabályok egyik sajátos vonása, hogy Magyarországon túl is hatályosak - azaz a külföldön zajló adásvételre is vonatkoznak. Akkor is illetéket kell fizetni, ha az eladott cég legalább 75 százalékos tulajdonosa Magyarországon, s a cégnek ingatlan tulajdona is van.

Egy példával illusztrálva: egy ciprusi társaság üzletrészeinek a megszerzése illetékkötelezettség alá esik Magyarországon, ha a ciprusi társaság magyar leányvállalatának van ingatlanvagyona. Az illetékkötelezettség akkor is fönnáll, ha mind a ciprusi társaságot eladó, mind az azt megszerző személy külföldi.

Egy másik sajátosság, hogy az üzletrész adásvétel tárgyát képező, ingatlanvagyonnal rendelkező társaság maga korlátlan és egyetemleges felelősséget visel az üzletrészeket eladó külföldi befektető társasági adókötelezettségéért, ha nem tesz eleget az ügylettel kapcsolatos bejelentési kötelezettségének.

Ráadásul a kialakított szabályozás miatt előfordulhat, hogy az adásvétel időpontjában a külföldi eladó joggal számolhat azzal, hogy az ügylet nem adóköteles, de a társaság eladását követően a vevő által végrehajtott ügyletek miatt mégis adókötelezettsége keletkezik - így például akkor, ha a vevő a megvásárolt cégben levő gépeket eladja, a készpénzt pedig kiveszi a cégből.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 06. 07.

Jelentős kereslet- és árcsökkenés; a kisebb, olcsóbb ingatlanok iránti érdeklődés növekedése; a készpénzes vásárlók túlsúlyba kerülése - immár másfél éve ezek jellemzik a lakáspiacot.

Melyek a legkeresettebb ingatlantípusok 2010-ben és mik voltak a 2008-as "békeidőben", miért a panelek lettek a válság legnagyobb vesztesei és a központi lokációjú, kisebb méretű városi lakások a leginkább értékállóak? - az Otthon Centrum országos körképe a keresletben megmutatkozó válsághatásokat és azok regionális eltéréseit vizsgálta meg.

Keresleti volumen és fizetőképesség

Összehasonlításként, alapul a 2008-as év első, még a válságtól nem sújtott felét vettük, így két év távlatában vizsgáljuk a változásokat. A kereslet két év alatt országos átlagban mintegy egyharmadával esett vissza: átlag alatti a csökkenés a válság által kevésbé érintett vevőkörrel jellemezhető budai kerületek (pl. II. és XII. kerületben csak 20%), illetve a budai oldali agglomerációs területek (pl. Szentendrén és környékén 25%) esetében. A vidéki városok közül Győrött átlag alatti, 20-30% közötti a mérséklődés. Kaposváron ugyanakkor 40-50, Tatabányán 35-40% visszaesésről számolhatunk be. A forgalmi visszaesés területileg eltérő mértéke elsősorban az általános gazdasági helyzettel, a lakáskeresők fizetőképességével, megtakarításaival, a bankok hitelezési hajlandóságával, valamint az ingatlanállománnyal függ össze.


"Nem csak a kereslet volumene csökkent jelentősen, de a piacon maradt lakásvásárlók finanszírozási arányai is nagymértékben átalakultak. Míg 2008-ban országosan 30% körüli (ezen belül a budai kerületekben 50, de pl. Kaposváron és Tatabányán csak 5-10%) volt azok aránya, akik vagy már meglévő hitel fedezetcseréjével, vagy teljes egészében készpénzből vettek lakást, addig idén az arányuk már eléri a 70%-ot." . emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A regionális eltérések megmaradtak; a II. és XII. kerületben, illetve Siófokon és környékén 90%, ugyanakkor például a kelet-pesti agglomerációban csak 45-50%-ot tesznek ki a készpénzes vevők. A különbség egyrészt a befektetési célú vásárlók arányából, a vevői kör összetételéből, illetve a település vagy terület banki kockázati besorolásából, így a hitelhez jutás lehetőségéből adódik.

A favoritok - válság előtt és ma

Hogyan változtatta meg a válság a keresési igényeket? Melyek voltak 2008-ban a legkeresettebb ingatlantípusok, és mik ma, különböző területenként?

Az Otthon Centrum körképe szerint több paraméter mentén adták alább igényeiket a lakáskeresők: kisebb méret, alapterület, szobaszám, alacsonyabb ár, más típus (sorház is lehetőség lett), vagy egyéb igények mellőzése (pl. több fürdőszoba helyett egy).

A nagy vesztesek

Az Otthon Centrum összegyűjtötte, hogy melyek azok az ingatlantípusok területenként, amelyek tulajdonosai a legnagyobb arányú értékvesztést könyvelhették el.

"Az áresés területenként igen változatos mértékű, 10 és 35% közötti volt az elmúlt két év során. Leginkább a panellakások veszítettek értékükből, elsősorban az elavult gépészet, szigetelés és távfűtés miatt. A válsággal szemben kevésbé ellenállók általában a nagyméretű, a rossz környéken fekvő, a rossz állapotú, vagy belső elrendezésű lakások." - mondta Valkó Dávid.

Az értékcsökkenést okozhatja emellett az a speciális piaci helyzet is, hogy egy-egy koncentrált területen, pl. vidéki panellakótelepeken megnőtt a kínálat a korábban minimális önerővel vásárolt lakásokból, amiktől most szabadulnának a tulajdonosok, lejjebb nyomva az árakat.

Válságálló ingatlanok

Hol, milyen típusú lakóingatlan tartotta leginkább az árát? Az esetek nagy részében területenként vannak válságálló ingatlanok, melyek nominál értékben tartják árukat. Leginkább az újépítésű, vagy újszerű, néhány éves lakások jelentettek jó befektetést a válság előtt. Jellemző, hogy városi környezetben a központhoz közeli, kisebb lakások a leginkább válságállóak, egy külön kategóriát pedig a csekély kínálatú, ritka, kuriózum termékek képeznek; ilyenek például a jó fekvésű telkek, magas nívójú családi házak, vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok.  

"A válság mélypontját már magunk mögött tudhatjuk, és idén lassan elindul a kilábalás. Bár a piac működésére, az árak alakulására jelentős kockázatot jelent a kényszerértékesítés előtt álló ingatlanok tömege, a befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik eddig a legkedvezőbb árszintre vártak, nem érdemes tovább késlekedniük."- tette hozzá Valkó Dávid.

2010. 06. 09.

A mintegy százmilliárd forintos önköltségű fejlesztés keretében a Lágymányosi híd déli oldalán, a Duna és a ráckevei folyóág által határolt 14,5 hektáros területen Budapest első fenntartható, környezettudatos városrésze épül meg.

Az Európai Unió előírásai szerint egyébként egy évtized múlva már szerte a kontinensen csak olyan házak épülhetnek, amelyek energia szempontjából önellátók.

A Wing Zrt. fejlesztésében megvalósuló, a tervek szerint tíz évig tartó projekt tervezője az angol Foster Partners, amely először vesz részt magyarországi beruházásban. A nevéhez fűződik egyebek mellett a berlini Reichstag újjáépítése, a londoni városháza vagy a pekingi repülőtér.

A Millenniumi Városközpont folytatásának szánt Duna Passage kerületi szabályozási tervét a múlt hónapban fogadta el Ferencváros önkormányzata, és arra már a főváros is rábólintott. A Vituki hajdani telkére és környékére a londoni székhelyű tervező cég ívelt vonalú, sajátosan legömbölyített lakóházakat, irodatornyokat álmodott meg. A ma még omladozó raktárakkal, elhagyott gyárudvarral tarkított területen épülnek meg egyebek mellett Budapest legmagasabb új kivitelezésű lakóházai.

"A Wing 2006 óta vásárolta fel folyamatosan a különféle tulajdonosoktól a telkeket, a Vituki magas székháza azonban egy kis területtel továbbra is az intézeté marad" - mondta el Noah M. Steinberg, a Wing Zrt. elnök-vezérigazgatója tegnapi tájékoztatóján.

2010. 06. 10.

A luxusüzleti ingatlanok bérleti díjai New Yorkban, Milánóban és Rómában az idén tovább estek, míg Párizsban, Londonban, Hongkongban emelkedtek a Colliers International adatai szerint.

Jelenleg a párizsi Champs-Élysées a legdrágább, az éves átlagos négyzetméterenkénti bérleti díjak elérték a 13 505 dollárt. A New York-i Fifth Avenuen az átlagbérlet 10,7 százalékkal, 13 440 dollárra süllyedt. A londoni Bond Street eközben 51,7 százalékkal drágult, megelőzve a milánói Via Monte Napoleonét, és közelítve a harmadik helyezett honkongi Russell Streethez.

2010. 06. 10.

Inkább választják a forinthitelt a lakást vásárolni szándékozók, mint az eurót, ugyanakkor az euró alapú hitelnek még mindig van egy kis kamatelőnye - ez a többségi vélemény a banki piacon.

Ugyanakkor a forinthitel után fizetendő törlesztőrészletet megemelheti az alapkamat emelése, tehát mindennél fontosabb a felelős gazdaságpolitika.

Mivel a lakásra felvett hitelek háromnegyede idén már forint alapú, és az euró alapú hitelekhez valamivel magasabb önerő szükséges, érdemben nem mozdít nagyot a piacon az a bejelentés, miszerint a devizaalapú hitelekhez nem lehet jelzálogjogot bejegyezni.

A miniszterelnöki bejelentés egy piaci tendenciát erősít - vélik banki szakértők. Többen hangsúlyozták: a válság óta az ügyfelek kockázattűrő képessége alacsony, és inkább választják a forinthitelt, még akkor is, ha az euróhitel kamata alacsonyabb. Márpedig alacsonyabb - mondta Mihálovits András, a penzcentrum.hu szerkesztője.

Önmagában tehát ez az intézkedés nem vált ki hitelfolyósítás-csökkenést a lakáspiacon, ugyanakkor azt nem árt tudni, hogy a forinthitelt törlesztő-részlete sem fix, a jegybanki alapkamat változását, érvényesíteni lehet és kell is a bankoknak.

Az, hogy jelzálogjog bejegyzése nélkül devizahitelt adjon egy pénzintézet, elvben lehetséges, de valószínűleg nagyítóval sem lehet olyan ügyfelet találni, aki a személyi kölcsön kamatával vetekedő, mondjuk, 30 százalékos kamat mellett kíván felvenni 5-10, vagy urambocsá' 15 millió forintot.

Mindenesetre, ha a kormány által is kívánt tartósan alacsony kamatkörnyezet lesz a jövőben, akkor nincs ok aggodalomra, a bankok számára a forinthitelek portfólió minősége jobb lesz, és az ügyfél is biztos lehet abban, hogy tudja fizetni álmai lakásának törlesztő-részleteit. A tartósan alacsony kamatkörnyezet pedig a felelős magyar gazdaságpolitika és a nemzetközi piaci környezet függvénye.

2010. 06. 10.

A 2009 második felében és 2010 első negyedévében élénkülést mutató befektetői érdeklődés tovább fokozódik. A GVA Wordwide angol irodája, a GVA Grimley legutóbbi felmérése szerint Londonban erős befektetői kereslet mellett szűkülő kínálat érzékelhető.

Az Egyesült Királyságban a 2004 és 2007 közötti időszakban az egészséges, stabil gazdaság,  az alacsony kamatlábak és a rendelkezésre álló   hitelmennyiség lehetővé tette az ingatlan- és  fejlesztői piac  fellendülését. Mint a legtöbb erős  fellendülés esetében a befektetői és a fejlesztői aktivitás túl intenzívvé vált, szinte bármilyen ingatlan gazdára talált  a 2005 második negyedéve és 2007 eleje közötti időszakban.

A 2007-ben kezdődő gazdasági válságot hosszú  és komoly  recesszió követte 2008-ban  és 2009-ben, mely szigorú pénzügyi és költségvetési intézkedéseket tett szükségessé. A túl intenzív ingatlanpiaci fellendülés megfordult, az ingatlanok értékei általában  45 %-kal estek, a csúcspontról  mélypontra,  a befektetési és fejlesztői aktivitás összeomlott és  a bankokhoz  nagy mennyiségű olyan ingatlan került, ahol a hitelezők a hitelfeltételeket megszegték.  Néhány befektető  úgy gondolta, hogy a piac túlkorrigálta  a helyzetet és, hogy remek lehetőség van jó minőségű ingatlanok vásárlására, bár a bérlői kereslet gyenge és a bérleti díjak csökkentek.

A GVA Grimley elemzése szerint a  probléma, amivel a befektetőknek  ma szembesülniük kell az az,  hogy senki sem akar alacsony áron eladni - hacsak nem szükséges - ,  az intézményi és magánbefektetők  pedig a kedvező árak miatt vásárolnának. A befektetők  az alacsony kockázatú, „prime” lokációjú,  hosszú távú bérleti szerződésekkel, jó bérlői réteggel rendelkező  prémium ingatlanokat  keresik.

Magyarországon is az elmúlt években hasonlóan változott az ingatlanpiac. 2009 második negyedévében már érezhető volt a befektetői érdeklődés - országunk lekerült a feketelistáról -, és ezen érdeklődés 2010 első félévében már konkrét tranzakciók lezárását eredményezte.     Az Allee 50 %-os részesedése (2010. január)  és a K3  irodaház (2010 február) eladása után lezárult a harmadik jelentősebb befektetési tranzakció a piacon: az Évgyűrűk Ingatlan Befektetési Alap,  az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár alapkezelő társasága  áprilisban  3,8 milliárd forintért megvásárolta a BIF -től  (Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.)  az Üllői út 48. szám alatti irodaházat.

Varga János, az Évgyűrűk  Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója elmondta: "A nemzetközi gyakorlathoz hasonlóan Magánnyugdíjpénztárunk  hosszú távon jó megtérüléssel rendelkező  ingatlanokkal kívánja bővíteni a portfólióját, ahol a betétesek pénze megfelelő biztonsággal gyarapítható . A mostani tranzakció ennek a stratégiának  az  első jelentősebb lépése, melynek megvalósításához a szakértői  tanácsadást a GVA Robertson nyújtja, akikkel hosszú távú együttműködési szerződést írtunk alá.”

"Örülünk, hogy  részt vehetünk az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár ingatlanpiaci portfóliójának további fejlesztésében. A létrejött tranzakción kívül más ingatlanbefektetési lehetőségek is  látóterünkbe kerültek, ezeknek elemzése még folyamatban van.   Az Ü48  új építésű irodaház, hosszú távú bérleti szerződéssel,  100 %-os bérbeadottsággal: az Évgyűrűk egy alacsony kockázatú ingatlannal alapozta meg   piaci jelenlétét ezen a területen. "  tette hozzá Tilki Róbert , a GVA Robertson ügyvezető igazgatója.

Magyarországon is hasonló a helyzet , mint az Egyesült Királyságban:  mivel az új fejlesztések a válság hatására leálltak,  így a következő években nagyon kevés új építésű ingatlan kerül piacra, ezért a  befektetők számára a lehetséges kínálati források jelen pillanatban a bankok tulajdonába került, az állami szektor vagy a magánszektor által tulajdonolt ingatlanok lehetnek.

A legtöbb bank kész stratégiával rendelkezik  problémás ingatlanjaik kezelésére.  Természetesen fontos a típus, az elhelyezkedés és az ingatlan minősége  annak eldöntéséhez, hogy mit és mikor adjanak el, ugyanakkor az adós minősítése és a bankkal való kapcsolata is nagy szerepet játszik.  Előfordulhat,  hogy a bank kényszereladóvá válik , de ez még sem hazánkban sem az Egyesült Királyságban nem gyakori. A legtöbb esetben a   bankoknak   képeseknek kell lenniük arra, hogy az általuk piacra kerülő ingatlanok mennyiségét kontrollálják. Mindezek fényében lehetséges a bankoktól érkező kínálati bővülés 2010-ben, de ez különböző minőségű ingatlanok széles spektrumát jelenti.

„Az ingatlanok  szabályozott  módon kerülnek majd ki a piacra figyelembe véve  az adott ingatlant, portfóliót és piaci tényezőket.  Az elkövetkező években  ez egy folyamatos jelenség lesz, az azonban, hogy ezen a csatornán keresztül  nagy számú ingatlan érkezne így a piacra  nem valószínű.” mondta el Rob Bould , a GVA Grimley főigazgatója.

Mindkét országban 2010 első felében hasonló változások voltak  a politikai életben:  megtörténtek a választások és új kormány került hatalomra. Mindkét kormány célkitűzése az állami szektor költségcsökkentése és hatékony működtetése. Ezen intézkedések középtávon szintén eredményezhetik a  kínálat növekedését, de az ingatlanok minősége és elhelyezkedése miatt  ez csak korlátozott hatással lesz a  kereskedelmi befektetési piacra.  Mindkét lehetőség ugyanazokat  a problémákat hordozza magában:  csak a bérlői piac pozitív változása esetén lesz működőképes.

A kínálat bővülése várható még a magánszektor  sale and leaseback (eladás- visszabérlés)  konstrukciójából , amely számíthat a befektetők érdeklődésére.  Itt is fontos azonban  az ingatlan megfelelő minősége mellett a jó bonitású bérlői összetétel és hosszú távú bérleti szerződés. Ilyen ügyletet valósított meg a Tesco a tavalyi évben, mikor a Tesco áruházlánc 63 millió euróért eladta hazai ingatlanát a W.P. Carey & Co. LLC-nek

" Az eddigi eredmények alapján úgy gondolom, hogy  folytatódnia kell a befektetői érdeklődésnek és a 2010-es évben további  befektetési tranzakciók zárulnak majd le.  A hozamok stabilizálódása után a növekvő befektetői érdeklődés  2010 végétől hozamcsökkenést indíthat el." - tette hozzá Tilki Róbert.

2010. 06. 10.

"További intézkedések nélkül, rövid távon összességében negatív következményekkel járhat a kormány akcióterve a lakáspiacon, bár a csomag pozitív intézkedései középtávon már éreztethetik hatásukat." - mondta el Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge’s Holding tulajdonosa, az Otthon Centrum vezérigazgatója.

Az egyébként is lelassult, és csak lassan talpraálló lakáspiac számára újabb érvágás lehet a hitelfelvételi lehetőségek további szűkítése.  Első megközelítésben drasztikusnak tűnik a deviza alapú jelzáloghitelezés – a tervek szerint már idén szeptembertől való – teljes beszüntetése. Bár manapság a tranzakciók kb. 65-70%-a új hitel felvétele nélkül zajlik, s a forinthitelek aránya az új hitelekben 70% közelében van, még most is jelentősen alacsonyabb törlesztő részletet biztosítanak az euróhitelek, így lesznek, akik azért esnek majd ki a lakáspiac vevői közül, mert ezen magasabb törlesztőrészleteket már nem tudják vállalni.

Az esetleg újra csökkenésnek induló kereslet csökkenő árakhoz, a fizetési problémával küszködő adósok „beragadásához”, a bankrendszer kockázati költségének növekedéséhez, valamint az ingatlaniparág gazdasági teljesítményének csökkenéséhez vezethet.

„A forinthitelek tekintetében kulcskérdés az alapkamat alakulása. Szigorú fiskális politika és erősödő gazdaság mellett a nemzetközi pénzpiaci tendenciák függvényében tovább süllyedhet az alapkamat, és ez javíthat majd a forinthitelek versenyképességén, de addig egy ilyen típusú intézkedés mellé átmeneti ellensúlyozó lépések is szükségesek lennének.”- hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. „Megfontolandó lenne az alapkamat jelentősebb csökkenéséig, a következő 2 évben egy rövid időre (pl. 3 évre) szóló kis mértékű (pl. 3%-os) kamattámogatás nyújtása a lakásvásárlási  forinthitelekre. A tavalyi éves mintegy 500 Mrd forintos új lakáshitel-volumennel számolva ez az első évben 15, a 2-4. évben 30 Mrd forintos állami kiadással járna, de hatása nagyon pozitív lehet a lakáspiacra.”

Ugyanígy csökkentené a hitelköltségeket a banki forrásköltségek mérséklése a másodlagos jelzáloglevél-piac élénkítése, valamint a jelzáloglevél kibocsátás kereskedelmi bankok részére történő engedélyezése.

Kérdés még továbbá az is, hogy a bankadó milyen formában fog megvalósulni, és ebből mennyit hárítanak majd át a pénzintézetek a hitelköltségeken át a hitelfelvevőkre, illetve a bankadó hogyan befolyásolja majd a bankok hitelezési készségét, és ez milyen hatással jár majd az ingatlanpiacra.  

A negatív hatások mellett ugyanakkor kétségkívül vannak pozitív hatásai is a kormányzati intézkedéseknek, de ezek várhatóan csak középtávon éreztethetik hatásukat. Sokat lendíthet a keresleten az SZJA 2011-től hatályba lépő csökkentése. Az így a háztartásoknál maradó szabad jövedelmekből (amelyek egy része lakáshitel-törlesztésre lesz "váltható") több irányulhat a lakáspiac felé. Az SZJA csökkenés és a gazdaság növekedési pályára állítása a jövőbe vetett hitre, és a fogyasztói hangulatra is pozitív hatással lehet majd, mely kiemelkedően fontos mozgatórugója a lakáspiacnak.

Üdvözlendő a Nemzeti Eszközkezelő Társaság létrehozásáról szóló döntés is. Az Otthon Centrum már 2009. tavaszán javaslatot tett a bedőlt lakáshitelesek ilyen formán történő megsegítésére. A kilakoltatási moratórium év végéig való meghosszabbítása segít elkerülni, hogy a bedőlt hitelek mögötti lakások tömegesen a piacra kerüljenek, ugyanakkor a moratórium sokadik kitolása azzal a kockázattal járhat, hogy a hitelfelvevőkben hamis illúziót kelt nemfizetésük hatásának megítélésében, és a bankrendszer stabilitását is veszélyeztetheti az elhúzódó megoldáskeresés. Ezért feltétlen törekedni kell arra, hogy év végére felálljon az a rendszer, amely megfelelő megoldást nyújt, és amelynek költségeit az adós, a bank és az állam közösen viselik.

2010. 06. 11.

Otthonteremtési program elindítását is tervezi az új Orbán-kabinet - mondta el az InfoRádió Aréna című műsorában Varga Mihály.

A Miniszterelnökség államtitkára arról is beszélt, hogy tárgyalást kezdeményeztek a Bankszövetséggel és a pénzintézetekkel, hogy egyeztessenek a bankokat érintő különadó teljesítésének módjáról. Hozzátette: ragaszkodnak ahhoz, hogy a pénzintézetek is vállaljanak részt a 3,8 százalékos hiány teljesítésében.

Az elmúlt évek egyik súlyos gazdaságpolitikai hibája volt, hogy a devizaalapú hitelezés ekkora mértéket ért el - jelentette ki Varga Mihály. A politikus rámutatott: az ország olyan nehéz helyzetben van, hogy az árfolyamváltozás 1,7 millió szerződőnél, ha nem is élet-halál kérdés, de igen komoly terhet jelent.

Ebből a helyzetből csak akkor tud kijönni az ország, ha a devizahitelek aránya csökken - szögezte le az államtitkár. A kormány ezért létre hoz egy Eszközkezelő Társaságot, és korlátozni kívánja a devizahitelek felvételét - vázolta Varga Mihály, aki szerint ennek a szabálynak csak a magánszemélyekre kellene vonatkoznia, hiszen épp a magánhitelek nagy száma változtatta meg a devizakölcsönök arányát.

Azt is tervezi a kabinet - folytatta az államtitkár -, hogy növeli a lakásépítések számát. Szakemberek szerint a lakásállomány egy százalékának kellene megújulnia évente. Ez a mostani négymillió lakásnál negyvenezer új otthont jelent. Most egyébként évi 15-16 ezernél tartunk - jegyezte meg. Hozzátette azonban, hogy az otthonteremtési program majd a második akcióterv része lehet.

Viseljék a bankok is a terheket

Varga Mihály emlékezetett arra, hogy a BAR-listások száma az utóbbi egy évben hirtelen megemelkedett, de az államtitkár ezt a kisebbik bajnak tartja. Szerinte ennél tragikusabb, hogy 90 ezer ingatlanban élőket jegyeztek elő kilakoltatásra. A bankokkal és a biztosítókkal erről mindenképpen tárgyalnia kell a kormánynak - tette hozzá.

Az államtitkár kifejtette azt is, hogy a válságban mindenkinek kell áldozatot hoznia, de azon területek képviselőinek még hangsúlyosabban, amelyek a krízis időszakban is profitot termeltek.

Ezért határozott úgy a kormány, hogy a pénzintézeteknek évente a bruttó hazai terméknek körülbelül a 0,6-0,7 százalékát kitevő adót, azaz 200 milliárd forintot kell befizetniük a következő három esztendőben - mondta Varga Mihály.

A kormány erről szintén egyeztetni kíván a bankszektor képviselőivel, azért, hogy az intézkedés kereteit közösen alakítsuk ki. Ahhoz azonban mindenképpen ragaszkodunk az ország stabilitása érdekében, hogy a pénzintézetek rész vállaljanak a terhekből - szögezte le az államtitkár.

2010. 06. 15.

A válság nyomán jelentősen csökkent az irodaingatlanok átfogó műszaki karbantartására adott külső megbízások száma, ugyanakkor megszaporodtak a profiljukat ebben az irányban bővítő iroda-bérbeadók - számolt be a Világgazdaságnak az új trendről Petrik Zoltán, az Eston ingatlanüzemeltetési divízióvezetője.

Az ingatlanos nagykönyvben a feladatok láncszerű leosztása van megírva: a nemzetközi ingatlanalap megbíz egy régiós vagyongazdálkodót (asset manager) a régióbeli ingatlanportfóliója kezelésével; a vagyonkezelő országonként továbbosztja az épületek ügyvitelével járó feladatokat egy-egy ingatlangazdálkodónak (property manager), aki megtartja magának a könyveléssel-bérléssel kapcsolatos teendőket, a műszaki feladatokat pedig kiszervezi egy ingatlankezelőnek (facility manager) - szól a divízióvezető tankönyvi példája.

Ebben történt most változás. A romló ingatlanpiaci helyzetben az ingatlankezelők a számviteli-jogi feladatok mellett a műszakiakat is hajlamosak megtartani maguknak, akár fel is mondják a harmadik féllel kötött szerződéseiket, hogy aztán maguk gondoskodjanak ezeknek a feladatoknak az ellátásáról. Kényszerű elbocsátások helyett így akár fel is vehetnek új munkatársakat: kertészt, gépészt, villanyszerelőt, takarítót. Az ok elsőre költséglefaragásnak tűnhet: megspórolhatók általa az ingatlankezelő cég menedzsmentköltségei. Alaposabban belegondolva Petrik ennél komolyabb előnyöket is lát a műszaki feladatok „házon belül” tartásában. A válság során minden cég, így az ingatlangazdálkodók is, érzékenyebbekké váltak a készpénzáramlásra. Márpedig a bérirodák piaca prosperáló időkben is igencsak volatilis, hát még recesszióban. Van, amikor sok a bérlő, van, amikor kevés, van, hogy időben fizet, van, hogy nem. Ilyen kockázatok mellett az ingatlankezelésnek mint vállalkozásnak nagy előnye, hogy állandó bevételeket képes generálni - ha ügyesen szervezik a mestereket, még mások ingatlanának kezelésével is megbízhatják őket.

Nem mellékes előny az sem - figyelmeztet Petrik Zoltán -, hogy az ingatlangazdálkodó a műszaki feladatok cégen belül tartásával pontosabb képet kaphat az ingatlankezelés valódi költségeiről. A karbantartási átalánydíj sok apró kellemetlenségtől szabadítja meg az ingatlangazdálkodót, de el is rejti a karbantartás valódi költségeit. Csak amikor felhagynak vele, derül ki: a beázások nem is olyan gyakoriak, az elektromos zárlatok elhárítása pedig jóval kevesebbe kerül, mint azt gondolták.

A komplex műszaki karbantartás megszervezéséhez persze megfelelő emberre van szükség – figyelmeztet Petrik Zoltán –, nem is akármilyenre. Műszaki jártassággal kell rendelkeznie az illetőnek, de gépészmérnököt azért nem igényel a munkakör. Fontosabb, hogy szót értsen a bérlőkkel: a jó sváda előny, az ügyfélbarát mentalitás elengedhetetlen. A műszaki kompetencia és az emberekkel való bánni tudás külön-külön bármikor megszerezhető a munkaerőpiacon – jegyzi meg az Eston divízióvezetője –, egyetlen személyben egyesülve azonban ritkaság.

A tankönyvbeli pengepontos feladatdelegálás csorbát szenved az ingatlangazdálkodás és -kezelés integrációjával, ez elvben akár feladatmegosztási problémákhoz, hovatovább érdekütközéshez is vezethetne - valójában mindig az ingatlangazdálkodó a probléma gazdája, ennek az elhárításában az ingatlankezelő legfeljebb segít. Örök szabály: havária esetén mindig a bérlőnek van igaza. A magyar ingatlanszakmában egyébként is kevés a tankönyvi tisztaságú formáció. Az Eston felmérése szerint a kisméretű irodák gazdái nemhogy ingatlankezelőt, de még külsős ingatlangazdálkodót sem szívesen bíznak meg. A közepes méretű, nagyobb számú bérlővel rendelkező irodaingatlanok esetén már muszáj külsőst bevonni - a felmérés tanúsága szerint az esetek 40 százalékában így is csak az ingatlankezelést szervezik ki, 60 százalékban viszont az ingatlangazdálkodást is. A klaszszikus, vagyongazdálkodós-ingatlangazdálkodós-ingatlankezelős megosztás csak a 12 ezer négyzetméternél nagyobb irodákra jellemző.

2010. 06. 15.

Míg hazánkban 2010. március 29-én a Magyar Alkotmánybíróság határozatában alkotmányellenessé nyilvánította az építési vállalkozókat megillető jelzálogjogot, addig Németországban a szabályozás igen hatékony eszköz az építőipari körbetartozások elleni harcban - áll az enwc nemzetközi jogi tanácsadó csoport közleményében.

A hazai törekvés lényege abban állt, hogy az építési vállalkozók követeléseik biztosítására jelzálogjogot jegyeztethettek volna be megrendelőik ingatlanára. Azonban az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a szabályozás jelenlegi formájában nem tartalmazott korlátozó feltételeket sem a beruházások jellege, sem értékhatára tekintetében, és a vállalkozókat kiemelten előnyös helyzetbe hozza. Ugyanakkor az Alkotmánybíróság döntésében leszögezte, hogy a szabályozás célja önmagában a jogbiztonságot célzó intézkedés volt a vállalkozói körbetartozások megszüntetésének előremozdításában.

A döntés hatására az enwc nemzetközi jogi tanácsadó csoport kitekintést készített, melyben rámutat, hogy például Németországban milyen szabályozásokkal érték el, hogy ezt a jogbiztonságot szolgáló intézményt megfelelő módon tegyék a jogrendszer részévé és védjék mind a megrendelők, mind a vállalkozók érdekeit. A német jogalkotó több szabályozást is beiktatott jogrendszerébe: „Többek között az építési vállalkozó részére bejegyezhető jelzálogot a szerződő felek szerződésükben kizárhatják, így a megrendelőnek lehetősége van a szerződéses tárgyalások során szabadon dönteni afelől, hogy kívánja-e egy esetleges jelzáloggal megterhelni ingatlanát, vagy más jellegű biztosítékot kínál fel az építési vállalkozónak” – mondja Ladi Tímea, az e|n|w|c közösségi jogásza.

Az építési vállalkozó jogainak érvényesítésére a német polgári törvénykönyv azt a megoldást választotta, hogy amennyiben a felek szerződésükben nem zárták ki az építési vállalkozói jelzálogot, de a megrendelő nem járul hozzá annak bejegyzéséhez, úgy az építési vállalkozó - amennyiben bizonyítani tudja lejárt követeléseinek meglétét – a bíróság gyorsított eljárásban jogerős bírói végzés kiadását követően széljegyet jegyeztethet be a saját javára. Mindemellett rendes bírósági ítélet útján helyettesíttetheti a megrendelő hozzájáruló nyilatkozatát, és bejegyeztetheti a jelzálogot. A megrendelő tehát kizárólag olyan követelések tekintetében kénytelen elfogadni jelzálogot az ingatlanán, amely egy független bíró megítélése szerint léteznek és lejártak.

"A fenti rendszerhez hasonló kontrollmechanizmusok beiktatásával a jogalkotó az alkotmányellenessé nyilvánított rendelkezés hiányosságainak korrekcióját könnyen orvosolhatná, és ezzel hatékonyan javíthatná a magyar építőiparban kialakult helyzetet” – hangsúlyozza Ladi Tímea.
 
Sokkal rosszabb az építőipari cégek helyzete annál, mint amire az év elején számítottak – értékelte a legfrissebb hazai statisztikai adatokat Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének alelnöke a Világgazdaságban. Az akkor megkérdezett 400 cégvezető véleményéből az derült ki, hogy erre az évre már némi optimizmussal tekintenek, semmiképpen sem számítottak arra, hogy még a tavalyinál is kedvezőtlenebb gazdálkodási körülményekkel kell megküzdeniük.

2010. 06. 16.

Nem jelent megoldást az ingatlanok elárverezése, az csak az önálló bírósági végrehajtóknak jó, akik hatalmas jutalékot kapnak az ügylet után - mondta Lénárt Mariann, a Banki Hitelkárosultak Egyesületének elnöke kedden az MTI-nek.

Az MTI annak kapcsán kereste meg a civil szervezet elnökét, hogy kedden a XXII. kerületben a jogerős bírósági végzés birtokában kilakoltattak egy négygyermekes családot, mert mintegy 21 millió forintos tartozást halmoztak fel.

Lénárt Mariann elmondta: a konkrét esetet nem ismeri, mert nem volt ügyfelük a kilakoltatott család. Felhívta azonban a figyelmet arra, hogy bár a kormány elfogadta a kilakoltatási moratóriumról szóló rendeletet, "onnan kezdve, hogy önálló bírósági végrehajtó árverezi el az ingatlant, a végrehajtók úgy veszik, hogy rájuk ez nem alkalmazható, mert az ügyfél szerződése határozza meg, hogy milyen árverésben vesz részt".
 
Megjegyezte, hogy az árverezés nem jelent megoldást, ugyanis a bankok gyakran a kihelyezett tőkét sem nyerik vissza az ingatlan eladásából. Tapasztalatuk szerint a bankok mostanában nem adják olyan gyorsan végrehajtásra az ingatlanokat, mint eddig, mert belátták, hogy az nem hatékony és költséges.
   
"Az árverés nem lehet eszköz arra, hogy mindenki jól járjon: egyvalaki jár jól, azok az önálló bírósági végrehajtók, akik hatalmas jutalék fejében kapják a díjakat" - jelentette ki, hangsúlyozva, hogy más megoldást kell találni a helyzetre.
   
Szavai szerint a bankokat kötelezni kellene arra, hogy tárgyaljanak az ügyféllel a hitel törlesztésének könnyítéséről. Bár ezt a bankok a tavaly elfogadott magatartási kódexben vállalták, de szerinte még mindig sokat kell harcolni, hogy az ügyfelek elérjék a könnyítést, ugyanis a bankok arra hivatkoznak, hogy a betétesek pénzét biztonságban kell tudniuk.
   
Mint mondta, nem látnak ugyan rá a hitelezésre, a teljes hitelállományra, de a PSZÁF statisztikájából, a 60 és 90 napnál régebben fizetett hitelek számából és a rossz adósok központi listáján (BAR-lista) szereplők számának folyamatos növekedéséből úgy becsülik, 200-300 ezer családnak jelent gondot a következő havi törlesztőrészlet kifizetése, vagy már késedelemben is vannak, amiből előbb-utóbb felmondott hitel lesz.
   
Mint hangsúlyozta: készülnek egy javaslatot benyújtani a kormánynak, mert álláspontjuk szerint "végig kell gondolni", mi lesz, ha újra lesznek árverések, ugyanis meglátásuk szerint a követeléskezelés, a "ki kinek tartozik" kérdése "nagy szürke folt", és ebből adódnak a kedden történtekhez hasonló esetek.
   
Kedden a XXII. kerületben a jogerős bírósági végzés birtokában kilakoltattak egy négygyermekes családot, mert mintegy 21 millió forintos tartozást halmoztak fel. A kilakoltatás ellen több jobbikos politikus a helyszínen tiltakozott.
   
Szabó Gábor jobbikos képviselő kedden az Országgyűlésben bejelentette, hogy azok a jobbikos parlamenti képviselők, akik nem szólalnak fel kedden a parlamentben, elhagyják az üléstermet, majd csatlakoznak már a helyszínen lévő társaikhoz, és akár polgári engedetlenség útján is mindent megtesznek annak érdekében, hogy a kilakoltatást megakadályozzák. Időközben Lenhardt Balázs, a Jobbik országgyűlési képviselője egy közleményt is kiadott, amely emlékeztetett arra, hogy a Jobbik már a választási programjában is megígérte, hogy a kilakoltatásokat megakadályozza, és a nehéz helyzetbe került embereknek, családoknak minden tőle telhető segítséget megad. A kilakoltatási procedúra végére már összesen 20 jobbikos országgyűlési képviselő volt a helyszínen, de a kilakoltatást nem tudták megakadályozni.
   
A Közigazgatási és Igazságügyi Minisztérium Kormányzati Kommunikációs Államtitkársága az esettel kapcsolatban közölte: az eset nem tartozik a kormány 194/2010. számú rendeletének hatálya alá, amely a kilakoltatási moratórium meghosszabbításáról rendelkezik. Ez a rendelet hatályos, a keddi intézkedés viszont nem ütközik az említett jogszabályba - hangsúlyozta az államtitkárság. Mint írták, a Budapesti Rendőr-főkapitányságtól kapott információk alapján "a kiürített lakás használója korábban egy bank adósa volt, fizetésképtelensége miatt a moratórium hatályba lépése előtt a pénzintézet az ingatlant értékesítette egy magánszemély számára". "A mai intézkedés csupán a tulajdonos jogos birtokba kerülését szolgálta" - olvasható a közleményben.
   
Mint hozzátették: "a kormány célja a moratórium meghosszabbításával éppen az volt, hogy ilyen helyzetbe más magyar állampolgárnak ne kelljen kerülnie". A kilakoltatás helyszínén felmerült, hogy jogtalan a kilakoltatás, mert jelenleg moratórium van érvényben.
   
A kilakoltatási moratóriumot a Bajnai-kormány rendelte el a téli időszakra. Orbán Viktor miniszterelnök június 8-án bemutatott, 29 pontos akciótervében már szerepelt ennek az időszaknak a 2010 év végéig történő meghosszabbítása, majd a kormány június 10-ére datált, 194/2010. számú (a Magyar Közlöny 2010. évi 99. számában megjelent) rendelete ezt a moratóriumot be is vezette. A kihirdetésével egyidejűleg hatályba lépő rendelet megfogalmazása szerint "a kötelezett által lakott lakóingatlan (...) 2010. december 31-éig nem értékesíthető, árverési hirdetmény csak ezen időpontot követően tehető közzé".

2010. 06. 17.

A másfél éve tartó válság ellenére sem változott számottevően a budapesti kerületek értéke: a visszaesett vásárlóerő, valamint a lényegesen nehezebb hitelfelvétel sem rendezte át a fővárosi kerületek ársorrendjét, és úgy tűnik, csak anyagi okok miatt nagyon kevesen keresgélnek az eredeti tervekhez képest alacsonyabb presztízsű kerületekben - a lakás elhelyezkedése továbbra is nagyon meghatározó.

Buda és a Belváros tartja magát

Csak egyetlen pesti kerület, az V. tudott bekerülni a legdrágább öt fővárosi kerület közé az aktuális átlagos kínálati négyzetméterárak szerint készült listában, vagyis Budát még mindig meg kell fizetni – derül ki az mfor.hu és a lakásmustra közös felméréséből. A téglalakások árait tekintve jelenleg a II. kerületben kérik a legtöbbet egy négyzetméterért: 443.000 forintot, majd szorosan ezt követi a budapesti Belváros, ahol a téglalakások négyzetméteréért 434.000 forintot kell fizetni, a harmadik helyezett Óbudán pedig 426.000 forint az átlagos kínálati négyzetméterár.

Az ingatlanpiac sajátosságai miatt a fenti árakat természetesen nagy szórással kell érteni: az elegáns budai kerületekben elsősorban az elit kategóriába tartozó hegyvidéki, illetve az újszerű lakások árai viszik felfelé az átlagárat - előfordulhat, hogy egy szuperpanorámás lakás esetén még többet, míg egy forgalmasabb főút mellett ingatlanért jóval kevesebbet kell fizetni - az eltérés akár 30-40% is lehet.

Eladó ingatlanok országszerte

Az I., a XI. és a XII. kerület a felső középmezőnyben szerepel a listán 398.000, 359.000 illetve 350.000 forintos átlagos kínálati négyzetméterárral, míg Zuglóban és a VI. kerületben 300.000 forint környékén mérnek egy négyzetmétert. Ennél valamivel olcsóbb a IX., a VII. és a IV. kerület, ahol az átlagos m2 ár 270.000 forint környékén alakul, körülbelül ennyit kell fizetni a XVII. és a XIX. kerületben is - noha az utóbbi évek tapasztalatai szerint a pesti külső kerületek inkább csak regionális közönséget vonzanak.

A külső kerületek iránti mérsékeltebb igény oka piaci szakértők szerint elsősorban az alacsonyabb presztízs, illetve a központtól való nagyobb távolság - az egyre hosszabbá nyúló munkaidő miatt sokan az utazási időn próbálnak meg spórolni - éppen ezért olyan ingatlanokat keresnek, melyek jó (és gyors) tömegközlekedési kapcsolatokkal ellátottak, vagy a bevezető utak autóval könnyen járhatóak - az utóbbi viszont egyre ritkább. Mivel a belső városrészekben is bőségesen vannak megfizethető utcák, tömeges kiköltözés az olcsóbb és távoli területekre a közeljövőben nem várható - vélik elemzők.

A legolcsóbb átlagos négyzetméterárakat - a VIII., a X. és a XXI. kerület vonultatja fel. A rossz közbiztonságú részeiről közismert VIII. kerületben a használt lakás árak még mindig a legalacsonyabbak közé tartoznak a fővárosban: az átlag 233.000 forint, azonban a rekultiválás előtt álló utcákban még ennél is jóval kevesebbet kell fizetni, akár 150-160.000 forintért is lehet ingatlant vásárolni. Tudni kell ugyanakkor, hogy ahogy a város más részein, itt is utcáról-utcára változik a helyzet, Józsefváros más területein (mint például a Palotanegyedben), magasabbak az árak, és jóval nagyobb az érdeklődés. Az utóbbi évek kerületfejlesztései mindenesetre éreztetik hatásukat: az új építésű ingatlanok elszaporodásának, valamint a felújításoknak köszönhetően a környék elutasítottsága jelentősen csökkent az ingatlanpiacon dolgozó értékesítők elmondása alapján.
Kőbánya elsősorban a távolság, illetve a rengeteg lakótelep miatt kerülhetett a lista végére - valamint szintén erősen meghatározó a „lokációs-hatás” is: a kerület sosem szerepelt a különösebben preferált költözési célpontok között, bár néhány utcája kifejezetten hangulatos. Csepel esetében a távolság baráti árakat rejt: a 225.000 forintos téglaépítésű négyzetméterár igazán olcsónak mondható a piacon, és a környéken messze nem csak lakótelepek találhatóak.

2010. 06. 18.

Csalódniuk kellett azoknak a dél-afrikaiak, akik arra számítottak, hogy a labdarúgó-világbajnokság lendületet adhat az ország gyengélkedő ingatlanpiacának.

Az ingatlanárak csökkenése nemzetközi szinten is folytatódik, ami Dél-Afrikától is távol tartja a külföldi befektetőket.

Fokvárosban például - amely a torna több rangadójának is otthont ad, ma este itt rendezik az Anglia-Algéria találkozót - úgy vélik a szakértők, hogy a visszaesés részben annak a következménye, hogy a város legfelkapottabb területein 430%-ot emelkedtek az árak az elmúlt 10 évben.

Bizonyos területeken 10-20%-os csökkenést regisztráltak, a korábban oly népszerű területeken is fogytán vannak a vásárlók. Egyedül az óceán partján tapasztaltak áremelkedést, ami annak köszönhető, hogy a terület szinte teljesen beépített, így a kínálat gyakorlatilag véges.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 06. 22.

Hiába lett Pécs idén Európa Kulturális Fővárosa, a város ingatlanpiacát egyszerűen katasztrofálisnak nevezte egy helyi iroda képviselője. A forgalom egy jelentős része kikerült az ingatlanközvetítők látóköréből, de rajtuk keresztül is csak az olcsón kínált lakásokat lehet belátható időn belül eladni.

Horváth Csaba, a Fundus Ingatlanközvetítő Kft. tulajdonos-ügyvezetője egy helyi lapnak elmondta, hogy legyen szó panellakásról, családi házról, vagy egyéb lakóingatlanról csak az alacsony áron kínált hirdetésekre van érdeklődő.

Jelenleg már 5,5 millió forint alatt hozzá lehet jutni egy 3 szobás lakáshoz, ami akár csak néhány hónappal ezelőtt is elképzelhetetlen lett volna. A szakértő szerint a piac további csökkenésre számít, az árak akár még 8-9%-ot is zuhanhatnak.

Manapság a készpénzes vevők diktálnak, a hitelből történő vásárlás gyakorlatilag megszűnt. Problémát jelent viszont, hogy a lakásállomány túlértékelt, hiszen a korábbi időszakban a jövedelmekkel összehasonlítva egy nagyságrenddel nagyobb volt az ingatlanárak növekedése. Ebből nem akarnak most engedni a tulajdonosok. Akinek gyorsan kell eladni, az persze engedni kényszerül.

Pécsett most nem hoz enyhülést az egyetemisták nyári rohama sem, míg a korábbi években sokaknak megérte albérlet helyett az egyetem közelében megvásárolt lakás törlesztőrészleteit fizetni, ez ma már egyedi eset.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 06. 25.

Elkészült a pénzügyi szolgáltatók által fizetendő különadót szabályozó jogszabály tervezete: ennek alapján pedig a mérlegfőösszeg lehet a vetítési alapja a bankok által fizetendő különadónak - értesült a Világgazdaság.

A tervezet forrásaink szerint annak ellenére készült el, hogy az adóról tárgyaló bankok sem az extra teher mértékével, sem a kivetésének a módjával nem értettek egyet.

A mérlegfőösszeg-alapú különadó egyértelműen a nagybankoknak kedvez a legkevésbé, hiszen a hét legnagyobb hazai szereplő a szektor összesített eszközállományának hozzávetőlegesen a négyötödét adja.

A különadót fizetni köteles pénzügyi szervezetek körét illetően is egyre tisztább a kép. Így a szövetkezeti hitelintézeti szektor is beletartozik majd az adóalanyi körbe, és értesüléseink szerint a Magyarországon működő hitelintézeti fióktelepek is részesülnek majd az összesen nagyjából 200 milliárd forintot kitevő extra teherből. Az egyre több részletében ismert adó kapcsán ugyanakkor még mindig megfogalmazódnak ellenvetések: információink szerint az Európai Bankszövetség (EBF) ezen a héten levélben fogalmazta meg aggályait a kormányfőnek.

2010. 06. 23.

Az ország alighanem legdrágább albérletét kínálják kiadásra a Gellérthegyen. A 10 éve épült, háromszintes, 500 négyzetméteres luxus villát havi 3 millióért hirdetik.

A XI. kerületi Gellérthegy tetején, a Mihály utcában kínálják kiadásra az alábbi luxusvillát. A 10 éve épült, exkluzív körpanorámás, három szintes, összesen 500 négyzetméteres családi házat havi 3 millió forintnak megfelelő euróért hirdetik egy ingatlanos portálon.

A ház berendezése leginkább a visszafogott fényűzés kategóriájával írható le. Minőségi bőrbútorok, művészi kisplasztikák, kézi perzsa teszik hangulatossá a belső tereket. Külön dolgozó és gardróbszoba segítik az otthoni munkát és kényelmet. A kandalló szintén alap, akárcsak a légkondi és a fan-coil (ventillátoros konvektor) fűtés. A biztonságot kamera és tűzjelző rendszer segíti.

A belső liftes, vízforgatós medencés, tetőteraszos családi ház különlegessége a körpanorámás, 200 négyzetméteres terasz. Mint a képeken is látható, a kilátás lélegzetállító: gyönyörű panoráma tárul a szemlélő elé, háttérben a Sashegy és Mártonhegy, illetve Pest. Az alagsorban - magától értetődően - uszoda és szauna áll a lakók rendelkezésére. A ház közvetlen kertkapcsolattal rendelkezik, itt egy kis tó is található.

2010. 06. 25.

Egyre gyakoribb a béringatlanok piacán a nem- vagy késedelmes fizetés.

Az anyagi gondokkal küzdők mellett a biztos hátterű cégek is egyre gyakrabban kifogásolják a korábban megfelelőnek tartott szolgáltatás színvonalát, illetve lényeges körülményváltozásra vagy a bérbeadási piacon tapasztalható - vagy olykor vélelmezett - díjcsökkenésre hivatkozva visszatartják a bérleti díj általuk méltánytalannak tartott részét - mondja Becher Ákos, a DLA Piper nemzetközi jogi iroda partnere.

A bérbeadók azonban a pert rendszerint csak az utolsó lépésként választják, a lassú és költséges eljárás miatt, inkább átütemezéssel kezelik és törekednek a bérlővel való megállapodásra. Jogi igényérvényesítésre az esetek többségében a bérleti jogviszony megszüntetésekor kerül sor - állítja a szakértő.

A likvid biztosítékok - óvadék, bankgarancia - összege többnyire csak kárenyhítésre elegendő, de az üzleti kapcsolat veszélyeztetése nélkül lehetővé teheti az átmeneti fizetési problémák fájdalommentes áthidalását. Ha nincs esély a fizetésre, a bérbeadó a jogszabályi és tartalmi előírásokat betartva felmondhatja a bérleti szerződést, felszólíthatja a bérlőt a kiköltözésre, és új bérlőt kereshet. Ám az üresedésnek az ingatlan értékére gyakorolt kedvezőtlen hatása és a saját finanszírozási szerződésük miatt a bérbeadók gyakran túl későn folyamodnak ehhez a lépéshez.

A lehetőségeket sorolva nem maradhat ki a törvényes zálogjog, ez azonban kizárólag a bérleti díj nemfizetésére nyújt biztosítékot, az elmaradt üzemeltetési költségekre nem. A gyakorlatban pedig a legtöbb vitát éppen a zálogjog gyakorlásának módja váltja ki, mivel a bérbeadó megakadályozhatja a zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását, ez pedig esetenként magában foglalja a bérlemény lezárásának lehetőségét is.

Kiürítés helyett a bérlemény lezárása és a szolgáltatások szüneteltetése, valamint a kiürítési per indítása is szóba jöhet, az önkéntes kiürítést azonban a jogszabály nem teszi lehetővé. A szakértő úgy látja, lezárás esetén érdemes mérlegelni a jogkövetkezményeket, közte azt, hogy a még fennálló bérleti szerződés ellenére a lezárás és a szolgáltatások szüneteltetése okozhat-e - és ha igen, milyen összegű - károkat a bérlőnek.

A követelésbehajtás elsődleges jogi eszköze a peres eljárás, ez azonban a gyakorlatban nem működik hatékonyan, igénybevétele általában a fizetőképes vagy végrehajtható vagyonnal rendelkező bérlőnél javasolt. Sajátos követelésbehajtási, nyomásgyakorlási eszköz a felszámolási eljárás kezdeményezése is, mert a bérlő a felszámolást nagy biztonsággal már csak az eljárásba bevont tartozásainak rendezésével kerülheti el.

Azonban csak a ténylegesen fizetőképes bérlőkkel szemben hatékony, mert tényleges fizetésképtelenség és jogerősen elrendelt felszámolás esetén a bérbeadó tipikusan biztosítatlan követelésének megtérülésére a gyakorlatban csekély az esély.

Forrás: Napi Gazdaság

2010.06.29.

Az üzletszerű ingatlanközvetítői tevékenység engedélyköteles, amit az 1993. évi LXXVIII törvény mond ki. A törvény értelmében az ingatlanközvetítéssel foglalkozó természetes személyek valamint gazdálkodó szervezetek kötelesek magukat nyilvántartásba vetetni.

Az ingatlanközvetítői tevékenység folytatására jogosult gazdálkodó szervezetekről az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság vezet nyilvántartást, amely teljesen nyilvános és bárki által hozzáférhető.

A hatóság célja az ingatlanos szakma megtisztítása, színvonalának emelése, ezért az engedély egyik feltételeként az Országos Képzési Jegyzékben meghatározott szakképesítés megszerzését jelölték meg (vagy szakvizsga igazolása jogászok esetén). Szintén feltétel, hogy az ingatlanos erkölcsi bizonyítvánnyal rendelkezzen, amely intézkedéssel a büntetett előélettel rendelkező álingatlanosok kizárását célozza meg és lényeges, hogy köztartozásmentes is legyen az ingatlanos.

A hatóság az ingatlanközvetítőket többek között az alábbi módszerekkel ellenőrzi idén május 26-tól:
-    Cégkivonat alapján a cégek fő tevékenységet figyelembe véve tartanak szúrópróbaszerű ellenőrzéseket
-    Vevőként eladó ingatlan hirdetésekre jelentkeznek. Találkozót egyeztetnek a közvetítővel, majd az ingatlan bemutatása után, a megtekintési nyilatkozat aláírását követően igazolják magukat és ellenőrzik az ingatlanost
-    Mások bejelentése alapján vizsgálnak meg ingatlanközvetítő cégeket

Amennyiben az ellenőrzés során az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozás számlatömbjében 2010 május 26-t követően - viszont még azelőtt, hogy a cég nyilvántartásba került és az erről szóló határozat megszületett - ingatlanközvetítésre vonatkozó számlát találnak, bírságot szabnak ki.

A büntetés mértékét a 186/2009-es Kormányrendelet szabályozza, amely a bejelentésköteles szolgáltatási tevékenységek tekintetében a bejelentés elmulasztása esetén fizetendő bírságról szól. Ennek értelmében a bírság összege az adott szolgáltatási tevékenység bejelentésére előírt illeték vagy igazgatási szolgáltatási díj hússzorosának megfelelő összeg, de legfeljebb ötvenezer forint. (az illeték 2200 Ft ebben az esetben, így ennek 20-szorosával kell számolni).

Ha a szolgáltató ugyanazon szolgáltatási tevékenység tekintetében bejelentési kötelezettségét ismételten elmulasztja, a bírság összege a fent leírt bírságösszeg másfélszeresének megfelelő összeg, legfeljebb hetvenötezer forint.

Hivatali források szerint a 44.000 Ft-os bírságot akár naponta is kiszabhatja az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság saját belátása szerint - ameddig a bejelentés elmulasztása fennáll-, hiszen a Kormányrendelet erre vonatkozóan nem tartalmaz konkrét utasítást.

 
Forrás: ingatlanrobot.hu

Kapcsolódó bejegyzések:

• Ingatlanos vagy? Engedélyed is van?

• Ki adja az engedélyt ha ingatlanos vagyok/szeretnék lenni?

• Mely ingatlanos tevékenységek engedélykötelesek?

• Ki lehet ingatlanos?

• Ki nem lehet ingatlanos?

• Mit tartalmazzon az ingatlanközvetítői engedély iránti kérelem?

• Mely cégek folytathatnak ingatlanközvetítő tevékenységet?

• Régóta ingatlanos vagyok mit kell tennem?

• Kinek nem kell szakképesítés ahhoz, hogy ingatlanos legyen?

• Mikortól kötelező hatósági engedély az ingatlanosoknak?

• Mi történhet, ha nem jelentem be, hogy ingatlanközvetítő vagyok?

• Ingatlanos vagyok, de hol szerezhetek Szakvizsgát, ami kötelező az új jogszabályok szerint?

• Iskolapadba ülhetnek a társasházkezelők, ingatlanközvetítők

2010. 06. 28.

Kevesen gondolnák, hogy felújítás nélkül is lehet növelni lakásunk értékét. Ehhez két dolog kell: egy jó fotós vagy egy szoftver. Utóbbi egyszerűbb és gyorsan megtanulható.

 A rossz képből bármikor lehet olyat varázsolni, ami vonzóbbnak mutatja a nappalit vagy a hálószobát. Sok múlik a megvilágításon vagy éppen a bevilágításon, ezt segítheti a fotós is.

Nagyon nehéz azonban jó fotóst vagy lakberendezőt találni. Amerikában külön szakma már a staging, vagyis a lakóingatlanok eladás előtti berendezésére szakosodottak csoportja. A gyakorlat szerint ezek sokszor a legegyszerűbb ötletekkel érik el a legnagyobb hatást. Például áthelyeznek egy-két fotelt, elveszik a kisasztalt vagy akár az egész bútorzatot kivitetik a lakásból.

Hatásos lehet, ha a toronyházból vagy a domboldali házból elénk táruló látképet készíttetjük el a fotóssal a legélethűbben. Egyeseknek ugyanis csak ez számít, a végső árnak akár a harmadát is kiteheti a panoráma. Természetesen az alapos takarítás is lendíthet az üzleten, de ha túl nagy a rend, az természetellenesnek tűnik – vélik ugyanezek a szakemberek.

2010. 06. 28.

A legtöbben 155-160 forintos árfolyamon vettek fel svájcifrank-alapú hitelt, a magyar fizetőeszköz gyengélkedése miatt azonban mostanra átlagosan a kezdeti törlesztőrészletük negyedével fizetnek többet - mondta az InfoRádiónak a Pénzcentrum.hu szakírója.

Mihálovits András hozzátette: a megemelkedett törlesztőrészlet ellenére sem volt rossz döntés svájci frankban eladósodni.

Legalább 25 százalékkal emelkedtek azoknak az ügyfeleknek a törlesztőrészletei, akik 155-160 forintos árfolyamnál adósodtak el svájci frankban - mondta az InfoRádiónak a Pénzcentrum.hu szakírója. Mihálovits András hozzátette: ennek oka részben a forint gyengülése, részben pedig a magyarországi és svájci kamatváltozások.

A szakértő szerint ezek az adósok, bár most jóval többet kell havonta fizetniük, mint korábban, még mindig jobban jártak a valutaalapú hitellel, hiszen a forinthitelek kamatai ezekhez képest még most sem versenyképesek.

Mihálovits András hangsúlyozta: hiába magasabbak a részletek, nem érdemes forinthitelre váltani a tartozást. Aki mégis úgy dönt, hogy változtat, több mint negyven forintos árfolyamveszteséget kell lenyelnie.

2010. 06. 28.

Az irodapiaci üresedés rég nem látott magasságokba szökött, a jelenleg erősen túlkínálatos piac pedig a bérleti díjak 10-30%-os csökkenését eredményezte.

Nem mindegy azonban, hogy egy jól működő vállalat próbálja kihasználni az alacsonyabb árakat, vagy egy életben maradásért küszködő cég próbál olcsóbb bérleti díjat kiharcolni - olvasható az Eston Internetional tanácsadócég Property Watch című elemzésében.

Piaci helyzet

Másfél év telt el azóta, hogy a globális pénzügyi-gazdasági válság elérte Magyarországot - kis fáziskéséssel ugyan, ám hatásai az ingatlanszektort is mélyen érintették a hatásai, az új fejlesztések leállítása mellett mind a magán-, mind a közszféra visszafogta költözési hajlandóságát. Az idei év első félévében már megmutatkoztak a fellendülés első jelei, azonban a válság pénzügyi piacokra és közvetlenül a vállalatok pénzügyi helyzetére gyakorolt hatása még nem múlt el.

Az irodapiaci üresedés rég nem látott magasságokba szökött, a jelenleg erősen túlkínálatos piac pedig a bérleti díjak 10-30%-os csökkenését eredményezte. A bérlői aktivitás minden szektorban jelentősen visszaesett, az új területekre kötött szerződések száma és volumene jelentősen lecsökkent. 2010 első negyedévében az irodapiaci bérleti szerződések összvolumenének mintegy felét a bérleti szerződés újratárgyalások tették ki - olvasható az Eston közleményében,

Bérlők

Azoknak a jól prosperáló vállalatoknak, amelyeknek nem okoz alapvetően anyagi nehézséget a jelenlegi bérleti díjuk megfizetése, a piacon elérhető alacsony bérleti díjak jó apropót kínálnak arra, hogy szerződésük újratárgyalásával kedvezőbb feltételeket alkudjanak ki bérbeadójuknál. Az Eston tavalyi bérlőképviseleti megbízásai között szerepelt olyan ügyfél is, aki 2012-ben kíván csak költözni, azonban jól felismerve a piacon rejlő lehetőségeket, szerette volna a jelenlegi alacsony árakat fixálni a bérleti szerződésében. Ezek a vállalatok jellemzően közép- és hosszú távú jövőképpel és biztos háttérrel rendelkeznek, illetve elkötelezettek a bérbeadóval való együttműködés mellett.

A kis- és középvállalatok egy részének azonban annyira ellehetetlenedett a pénzügyi helyzete, hogy a bevételeikhez viszonyított, 30-40%-os szintre szökött bérleti díjtömeg számukra már szinte megfizethetetlen. Az aránytalanul magasra növekedett költségeik mellett a cég jövője sokszor olyan bizonytalan, hogy még a kedvezőbb bérleti díjért cserébe sem célravezető számukra hosszabb bérleti időszakra szerződni. Továbbá azok a bérlők is a szerződéses kondíciók újragondolására kényszerülhetnek, akiknél a munkaerő leépítések következményeként a korábban bérelt területük akár 20-50%-a is feleslegessé vált. Számukra az egyik jártható út a sub-lease lehet, a szükségtelenné vált területeik albérletbe adása - írja az Eston.

Bérbeadói reakciók

A bérbeadói oldalnak sem könnyű a helyzete, hiszen olyan éles verseny folyik a bérlőkért, hogy manapság már megtartani is kihívás őket, nem hogy újakat szerezni. A logika azt diktálná tehát, hogy a bérbeadók pozitívan reagáljanak minden olyan esetben, amikor egy megbízható, régi bérlő fordul hozzájuk a bérleti díj csökkentési kérelmével, hiszen a hosszú távú bérleti szerződések értéket és fontos szerepet képviselnek egy irodaház életében.

A csődhelyzetben lévő bérlők szituációja már jóval bonyolultabb, hiszen akár a bérbeadó rugalmasságán és megértésén is múlhat, hogy egy adott cég folytathatja-e a működését, vagy lehúzhatja a rolót.

Az Eston tanácsadói a gyakorlatban azt tapasztalták, hogy a bérbeadók időnként az utolsó utáni pillanatban kapnak észbe, miután a bérlő már új házba szerződött, és pánikszerűen ígérnek alá az új ház bérleti ajánlatának, amely kis körültekintéssel, néhány eurós engedménnyel még az elején elkerülhető lett volna.

Amennyiben mégis költözésre kerülne sor, az a bérbeadó számára számos költséggel és előre nem látható kockázattal jár. Ebből a legjelentősebb tényező az addig folyamatos bevételi pénzáramok elmaradása, és ennek járulékos következményei, feltételezve, hogy a terület üresen áll majd néhány hónapig, illetve kisebb részben a bérbeadót terhelő ügynöki jutalék.

Tanácsadók szerepe

A megbízható, hosszabb távra (3-5 éves periódusra) előre tervezni tudó bérlő számára a tanácsadók olyan piaci alapú konstrukciókat is ki tudnak dolgozni, amelyek nem csak az esetleges szerződéshosszabbítás, hanem már a meglévő szerződés hátralevő időszakára is megtakarítást érhetnek el a bérlő számára azáltal, hogy a kedvezményeket a teljes szerződési periódusra osztják el.

A kétségbeesett bérlő szituációjában a tanácsadó legfontosabb feladata, hogy kiszűrje és elhárítsa az irreális ajánlattételeket mindkét fél részéről, illetve hogy konstruktív javaslatokat tegyen a „win-win szituáció” elérése érdekében. A potenciális szerződésbontást követő, mindkét oldalt érintő veszteségek bemutatásával a tanácsadó elérheti, hogy a felek végső soron megegyezzenek - olvasható az Eston elemzésében.

2010. 06. 29.

Alkupozíció. Kár is lenne tagadni, hogy a fővárosi irodapiacon tapasztalható 25 százalék fölötti üresedés a bérlőnek kedvez - mutatja be Pintér Dániel, az Eston International irodadivíziójának a vezetője a fennálló ingatlanbérleti erőviszonyokat.

Az a bérlő, aki most köt új bérleti szerződést, könnyen szerezhet 10 százalékos engedményt is a meghirdetett árból, hiszen elég körbemutatnia a piacon, hogy a bérbeadóval beláttassa: ugyanezért a pénzért máshol is kap hasonló színvonalú irodát. Igaz ez azokra is, akiknek a bérleti szerződésben foglaltak szerint most vált esedékessé a hosszabbítási opciójuk: nekik csak a kiköltözés-beköltözés költsége rontja az alkupozíciójukat, egyébként könnyen lejjebb alkudhatják a díjukat. És persze próbálkoznak azok is, akiket egyelőre köt a szerződésük, de nem akarják elmulasztani az ingatlanpiaci túlkínálatban rejlő díjcsökkentési lehetőséget.

A szóban forgó bérlők a meglévő szerződésük újratárgyalásával próbálkozhatnak, de eredménynyel csak akkor járnak, ha sikerül kölcsönösen előnyös feltételeket, úgynevezett win-win pozíciót találni a bérbeadóval – figyelmeztet Pintér Dániel, aki az Eston ügynökségi színeiben mindkét oldalt rendszeresen képviseli, s nyomban példát is mond az említett helyzetre.

Adott egy ötéves bérleti szerződés, amelynek harmadik événél a bérlőnek lehetősége van hosszabbítási opcióval élni. Egyelőre csak a második esztendőnél járnak, a bérlő azonban már most szeretné kihasználni a keresleti piac kínálta helyzetet. Pintér szerint ilyenkor kell a kölcsönös engedmények politikájához folyamodni. A bérbeadó lejjebb viszi a 12 eurós négyzetméterenkénti árat 10 euróra, cserébe a bérlő lemond a harmadik évben esedékes hosszabbítási opcióról, és az ötödik év végéig vállalja ezt a díjszintet; abszolút értelemben így is ő nyert: már a harmadik esztendőben kevesebbet kell fizetnie a bérleményért.

Rugalmas díjpolitikára egyébként a bérbeadónak nem csak az erős pozíciójú bérlőkkel szemben van szüksége, olykor éppen a megrendült likviditási helyzetű bérlő megtartása érdekében kell díjat csökkenteni. Az Eston közvetítői praxisában akad olyan példa, amikor a válság nyomán a bérlő árbevétele annyira visszaesett, hogy nem tudta belőle kigazdálkodni a szerződésben vállalt irodabérletet. Pintér úgy véli, rövidlátás ilyenkor mindenáron az eredeti díjhoz ragaszkodni: „A bérbeadó végül úgy járhat, mint az egyszeri cowboy, aki a sivatag közepén megette a lovát.” Az adott esetben sajnálatos módon nem sikerült kompromisszumot találni: a bérlő végül a szerződés lejárta előtt kiköltözött az irodából, a bérbeadó pedig bírosági úton igyekszik érvényt szerezni a szerződésben rögzített díjfizetésnek.

Az ügynök közvetítőként egyébként nagy szolgálatot tud tenni az újratárgyalások során. A bérleti díjban ellenérdekű felek rendszerint egymás álláspontját kevéssé hajlamosak méltányolni, ha viszont az ügynök szembesíti őket a piaci valósággal, megfontolják a kompromisszumot. Többnyire elég tudatosítani a bérbeadóval: a bérlő kiköltözése esetén mivel, kieső bevételként, pluszkiadásként mennyivel kell számolnia. Ma az átlagos üresedés 6-12 hónap; új bérlő találásához ügynököt kell fogadni, akit jutalék illet; ráadásul az új bérlő rendszerint teljes belső átalakítást kér, ennek a költsége a régi bérlő által pluszban kért tisztasági festésnek, új szőnyegpadlónak akár a duplája is lehet.

A belső átalakítás költsége elérheti a négyzetméterenkénti 100 eurót, míg az utóbbi szőnyegpadlóstul sem kerül többe 50 eurónál. Ha az új bérlőt 12 eurós négyzetméteráron három évre kalkulálja, és erre vetíti az üresedés miatt kieső bevételt, az ügynöki jutalékot, a teljes átalakítást, az üzemi eredmény már a négyzetméterenkénti 8 eurót sem éri el. Ekkora díjcsökkentést pedig egyetlen régi bérlő sem kér. Pintér Dániel szerint a mai bérleti piacon az érdekek túlzottan merev képviseleténél többet ér a kompromisszumkészség.

2010. 06. 30.

2010. 07. 05.

A kormány segíteni akar a bajba került lakáshiteleseken, de mivel ez kiadással jár, így ezt csak a költségvetési hiánycélon belül lehet megtenni - mondta Rogán Antal, az Országgyűlés gazdasági bizottságának fideszes elnöke, a Belváros polgármestere a Napi Gazdaságnak adott interjúban.

Ennek keretében túlnyomórészt nem IMF-forrásokat használna a kormány - hívja fel a figyelmet a politikus. Rogán Antal kijelentette: a kabinet nem tud mindenkin segíteni: csak azon átlagembereken, akik számoltak a kockázatokkal. "Olyan hitelesekkel nem tudunk mit kezdeni, akik a saját tehervállalási lehetőségeiken túl adósodtak el - függetlenül a devizanemtől - fogalmazott.
   
Rogán Antal megerősítette, a rossz hitelek esetében nemcsak a kormánynak kell a terheket vállalni - abban az adósnak és a hitelezőnek is osztoznia kell. Az állam egyedül e kérdést nem tudja megoldani, így a bankoknak is terheket kell vállalniuk, hiszen leginkább az ő érdekük, hogy a kétes hitelektől megszabaduljanak, ezért a politikus a piaci alapú megoldást sem zárná ki.
   
Rogán Antal szerint a Költségvetési Tanács szereptévesztésben van akkor, amikor ítéletet mond a költségvetés eljárásrendjét megalapozó államháztartási törvényről. Rogán Antal szerint a tanács feladata, hogy a mindenkori aktuális költségvetéssel - annak betarthatóságával, megalapozottságával - foglalkozzon. A fideszes politikus az államháztartási törvény módosításával kapcsolatban azt mondta, hogy az idei hiánycél nagy biztonsággal tartható, ehhez azonban eszközöket kell biztosítani a kabinetnek.
   
Arra a kérdésre, hogy a konvergenciaprogramban lefektetett 2011-es 2,8 százalékos hiánycéltól eltér-e a kormány Rogán Antal úgy felelt: a költségvetési politika által vállalt célok az elsődlegesek, csak annak keretei között lehet a gazdaságpolitikát alakítani. A cél az, hogy a hiánycél reális legyen és azt be is tartsuk - tette hozzá.

2010. 07. 07.

A bankok esetében szigorú ellenőrzést ígér Szász Károly, a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) július elsején kinevezett elnöke, aki szerint akár milliárdos bírságokat is kiszabhat a pénzügyi felügyelet - derül ki a Magyar Nemzet szerdai számában megjelent interjúban.

A tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat tilalmáról szóló törvény és a fogyasztóvédelmi törvény alapján kirívó, jelentős létszámú ügyfélkörnek jogtalan hátrányt okozó esetekben a felügyelet akár maximum kétmilliárd forintos bírságot is kiszabhat vétséget elkövető pénzügyi intézményekre - mondta az interjúban Szász Károly.

Hozzátette: emellett most folyik az a harminc intézményt érintő vizsgálatuk, amelyben áttekintik, hogy a bankok, pénzügyi vállalkozások az elmúlt időszakban a magatartási kódexben előírt külső okok nyomán miképp változtatták vagy éppen nem módosították a hitelkamatokat.

Szász Károly a lapnak elmondta, hogy a PSZÁF olyan javaslatcsomagot dolgoz ki, amely a devizahitelek átváltásakor a vételi és az eladási árfolyam különbözetéből fakadó veszteségtől megkímélné az adósokat.

2010. 07. 07.

2010. 07. 08.

Telki Önkormányzata akciót hirdetett a megmaradt telkeinek értékesítésére. A Budakeszi felé eső területen a már 2004 óta belterületbe vont telkekhez most 10,000 FT+ ÁFA/nm összegért lehet hozzájutni.

Telki Önkormányzata még 2004-ben kezdte el az akkor belterületbe vont több mint 100 felparcellázott telkének értékesítését. Az első években jól fogytak a telkek, ám a sokat emlegetett válság teljesen lelassította az értékesítési folyamatot.

Az Önkormányzat jelenleg 23 darab, összesen 41 ezer négyzetméternyi telket dobott akciósan a piacra, melyeket az eddigi 12,500 Ft+ ÁFA/nm ár helyett, 10,000 Ft+ ÁFA/nm-ért lehet megvásárolni. Ez az áresés 20%-os telekár csökkenést jelent a településen.

Forrás: ReSource

2010. 07. 08.

Az A1 Ingatlan Kft. érdekeltségébe tartozó A1 Éta Projekt Ingatlanforgalmazó Kft. és az A1 Real Estate Ingatlanforgalmazó és Szolgáltató Kft. csődeljárást kezdeményezett maga ellen - írja a Napi Gazdaság.

Nem ez az első eset a cég életében, hiszen januárban a cégcsoport egy harmadik tagja, az A1 Expressz Ingatlanforgalmazó Kft. kért csődvédelmet egy jogvita miatt.

Csűri Róbert az A1 csoport country managere a lapnak tett nyilatkozatában elmondta, hogy a gazdasági válság az A1-csoport fejlesztési üzletágának néhány cégét hátrányosan érintette, így nem tudták elkerülni a fizetésképtelenné válást. Az A1 Ingatlan és az A1 Éta Projekt esetében csődegyezségre törekszik a cégcsoport, amelyet az A1 Expressznél már sikerült elérni, bár ez utóbbi még nem emelkedett jogerőre. A vezető hangsúlyozta, hogy a két, "technikai okokból" kért csődvédelem semmilyen formában nem érinti az A1-csoport más tagjait, tevékenységét, illetve az anyacéget.

Fő tevékenységük szerint mindhárom cég saját tulajdonú ingatlanok adásvételével foglalkozik, és a társaságok többségi tulajdonosa az a svájci A1 Immobilien AG, mely a magyarországi A1-csoportnak is az anyacége.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 07. 11.

A vidéki kereskedőket kevésbé sújtotta a válság, nagyobb a rugalmasságuk az alacsonyabb bérleti díjak mellett. A kereskedelmi egységek 15-20 százaléka azonban el fog tűnni a piacról - mondta Horváth Péter, a Mosaic Property közép-európai ingatlan-portfóliójáért felelős vezetője a Portfolio.hu-nak adott interjújában.

A szakértő elmondta: az elmúlt évek plázaláza sajnos nagyon feltornázta a bérleti díjakat Budapesten, a vidéki bevásárlóközpontoknál azonban a díjak elég alacsony szintekről indultak. Ma egy vidéki bevásárlóközpontban 9-12 euró/nm/hó bérleti díj mellett lehet üzlethelyiséget bérelni, ezzel szemben Budapesten a bérleti díjak jellemzően sokkal magasabban alakulnak a bevásárlóközpontokban. Ugyanakkor a budapesti bérlők forgalma jelenleg csupán a másfélszerese a vidékinek, az árszínvonal ugyanaz, a termékskála szintén. A vidéki kereskedőket tehát kevésbé sújtotta a válság, nagyobb a rugalmasságuk az alacsonyabb bérleti díjak mellett.

Horváth Péter szerint indokolt esetben a vidéki üzletközpontok díjai csökkentek, hiszen a kereskedők forgalma is csökkent elhelyezkedéstől, konkurenciától, a régió vásárlóerejétől függően 10-15 százalékkal. Ugyanakkor voltak olyan bevásárlóparkok, ahol a bérleti díj annyira alacsony volt, hogy a forgalomcsökkenés nem érte el azt a szintet, ami problémát jelentett volna.

Voltak azonban olyan kereskedelmi láncok, amelyek túlterjeszkedtek, olyan helyen is nyitottak, ahol nem kellett volna, és már az első naptól komoly deficitet termeltek. Egyértelmű volt, hogy ők nem optimális stratégiával álltak fel, és akkor is bezártak, ha a szerződésük amúgy még nem járt le.

A Mosaic Property vezetője alapvetően lassú fellendülésre számít a kiskereskedelmi piacon, elsősorban azért, mert szerinte a kereskedelmi egységek száma csökkeni fog, viszont a vásárlóerő, ha lassan is, de növekedni kezdhet majd. Az egy boltra jutó forgalom ezáltal növekedni fog.

Várakozásai szerint ugyanis elindul egy természetes szelekció, aminek a vége az lesz, hogy a kereskedelmi egységek 15-20 százaléka el fog tűnni a piacról. Azok a cégek, amelyek megmaradnak, bizakodni fognak, hiszen nő a forgalmuk, ezért új beruházásokba fognak,és ez alapján ismét elindulhat a kereskedelmi beruházás, fejlesztés.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 07. 12.

Nem a kis keresetű vagy munkanélkülivé váltak maradnak el leginkább jelzáloghitelükkel. A gazdagok lógnak ki a sorból.

A nagyobb és gazdagabban felszerelt lakások tulajdonosai messze a legrosszabb adósok az Egyesült Államokban - állítja a CoreLogic nevű elemző cég július elején közölt tanulmányában. Az egymillió dollárnál több jelzáloghitellel rendelkező lakástulajdonosok 14 százaléka marad el a részletekkel rendszeresen. Az egymillió dollárnál kisebb hitelt nyögőknél mindössze 6-7 százalék ez az arány.

A The New York Timesban közölt részletek szerint az elemző társaság úgy látja: a nagy házakban élők sokszor hónapokig nem fizetnek. Még kisebb részleteket sem. Sokszor nem azért, mert nem akarnak, hanem azért, mert nem tudnak. Nagyon elszálltak 2005-2008 között és ütre-főre vették fel a hiteleket, ám a legtöbbjüknek nem volt „B” terve arra, ha elveszíti állását vagy egyszerűen csak megcsappannak bevételi forrásaik. Márpedig a válság milliókat hozott nehéz helyzetbe, egész ágazatok kerültek padlóra.

Az elemző cég szerint a bankok nagyon tartanak attól, hogy azok a tulajdonosok, akiknek a háza ma kevesebbet ér, mint a fennmaradt kölcsön, egyszerűen elhagyják majd a környéket és utolérhetetlenek lesznek. Az ingatlanpiac mostani állása ugyancsak az aggodalmakat növeli, egyesek újabb zuhanást jósolnak. Legutóbb a májusi adatokból derült ki, hogy a lakásértékesítés három éves mélypontra került.

A wahingtoni kormányzat gyakorlatilag megmentette a két legnagyobb kvázi magán jelzálog bankot, a Fannie Mae-t és a Freddie Mac-et. Egyéb akciókkal is segítette a bajbajutott hiteleseket, de több millióan még mindig reménytelenek. Ezekből kerülnek ki a kényszereladók, akiken már az áthidaló kölcsönök sem segítenek.

2010. 07. 13.

Az ingatlanpiaci ár- és forgalomesés elérte a mélypontját, és már a fellendülés jelei tapasztalhatók – derül ki az Otthon Centrum elemzéséből.

Ezt támasztja alá az új, forintalapú hitelkérelmek számának folyamatos növekedése is az OTP Banknál. Annak érdekében, hogy ebben a piaci környezetben nagyobb teret nyisson a lakáshitelek elérhetőségének, az OTP Bank szélesítette a hitelbírálat során figyelembe vehető jövedelmek körét.

Rekordmennyiségű eladatlan új, és piacon lévő használt lakás, jobb esetben 6-8 hónapos értékesítési idő és csökkenő, illetve stagnáló árak jellemzik az ingatlanpiacot. A vevők is alábbadtak igényeikből: kisebb lakással, alacsonyabb komfortfokozattal is beérik. Az eladók pedig, hogy értékesíteni tudják ingatlanukat, akár az irányár egyötödét is elengedik. Az árak elérték a mélypontjukat, így aki vásárolni akar, ne várjon tovább – hangsúlyozza Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A forgalom lassú emelkedésbe kezdett, egyre nagyobb a kereslet. Bár még mindig többségben vannak a készpénzes vevők a piacon, a forgalomnövekedést a banki hitelezés fokozatos újraindulása is erősen támogatja, elsősorban a forinthitelezés területén.

A hazai jegybanki alapkamat csökkenésével párhuzamosan mérséklődő forint hitelkamatszint már korábban a forinthitelezés felé tolta el az ingatlanvásárlások finanszírozását, a deviza alapú jelzáloghitelezésre vonatkozó kormányjavaslat pedig le is állítja a deviza alapú hitelezést. Az OTP Bank az egyik legnagyobb piaci szereplőként korábban is ösztönözte a forinthitelezést – mondta Illés Zoltán ügyvezető igazgató. Az új folyósítású forinthitelek vonatkozásában dinamikusan nőtt az idei év első felében az OTP Bank piaci részesedése, és meghaladta a 20 százalékot. A forinthitelt igénylők aránya – szerződés darabszám szerint – az év első hat hónapjának átlagában 83 százalékot tett ki, de a félév végére már 93 százalékra nőtt.

Az OTP Bank, alkalmazkodva az új piaci helyzethez, jelenleg 9 féle forint alapú lakáshitelt nyújt. A bank a hitellel lakáshoz jutás valamennyi alternatíváját kínálja, kombinálva a hitelt az OTP Csoport tagjainál elérhető egyéb finanszírozási lehetőségekkel, mint például a lakástakarék-pénztári megtakarítással, úgy, hogy az vállalható, előre kiszámítható terhelést jelentsen. A konstrukció legnagyobb előnye, hogy az állam a befizetett összegek után 30%-os, legfeljebb évi 72.000 Ft támogatást nyújt (EBKM: 1,5%, illetve 3%, EBKM állami támogatással 7,55-14,39%). További finanszírozási mód a lakáslízing is, amely szintén számos előnnyel bír: az új építésű ingatlanok esetén a finanszírozott összeg 25%-os áfarésze kamatmentes, valamint nincs felső korhatár, akár a maximális 35 éves futamidőre is kiegészítő biztosítás bevonása nélkül elérhető. Mindezek ellenére a teljes finanszírozásban a lízing aránya nem számottevő, egyelőre ugyanis a magyar fogyasztók preferálják, ha az ingatlan rögtön a tulajdonukba kerül.

A lakosság ingatlanhitelhez jutása érdekében az OTP Bank bővítette a hitelbírálat során figyelembe vehető jövedelmek körét is. A munkabér mellett, meghatározott igazolások esetén a bank figyelembe veszi például az ingatlan bérbeadásból, a saját vállalkozásból, osztalékból és egyéb megtakarításokból származó – például önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításból, életbiztosításból eredő – jövedelmeket is.

Az OTP Bank számára nem jártak jelentős változással a hitelezéshez kapcsolódó, márciusban és júniusban hatályba lépett korlátozások, hiszen a bank eddig is felelősen járt el a hitelbírálatnál – mondta Illés Zoltán.

Felelős pénzügyi szolgáltatóként a hitelintézet április végén 0,15 és 3 százalékpont közötti mértékben csökkentette a kamatokat a meglévő deviza alapú lakás- és jelzálog-, illetve fogyasztási hitel állományában. Az utóbbi időben tapasztalható forintgyengülés miatt pedig, június 1-jétől a lakás- és jelzálog típusú hitelek esetében a svájci frank alapú hiteleknél 0,75 százalékponttal, a japán jen alapú hiteleknél pedig 0,50 százalékponttal mérsékelte kamatait a bank,– tájékoztatott Illés Zoltán. Ezek a kamatcsökkentések egy 10 millió forint összegű 20 éves futamidejű svájci frank alapú lakáshitellel rendelkező háztartás számára például havonta több mint 8 000 forint megtakarítást eredményezhetnek.

Az árfolyamvolatilitással összefüggő kamatcsökkentést várhatóan az év végéig alkalmazza a hitelintézet, rendszeres felülvizsgálat mellett. A Magatartási Kódex egyik fő szorgalmazójaként az OTP Bank rendszeresen felülvizsgálja a meglévő hitelek kamatait, és amennyiben a forrásköltség alakulása lehetővé teszi, folytatja a kamatcsökkentést.

Az anyagi nehézséggel szembesülő ügyfelei problémáit az OTP Bank saját eszköztárával eredményesen kezelte. A bajba jutott adósok részére a hitelintézet – elsőként az országban, s még a válság kezdete előtt – Adósvédelmi Programot indított, amelyet nemcsak a devizahiteleseknél, hanem a forintban eladósodottaknál is alkalmaz. Az emberek ugyanis nemcsak a forint gyengülése miatt megnövekedett törlesztőrészletekkel szembesültek, hanem a munkaerőpiac és a jövedelmi viszonyok megváltozásával is – emelte ki Illés Zoltán.

Az Adósvédelmi Program keretében lehetőség van többek között a futamidő meghosszabbítására vagy a törlesztőrészlet átmeneti mérséklésére, ez utóbbit többször is igénybe lehet venni. De megoldást jelenthet az állami készfizető kezességvállalás melletti áthidaló kölcsön is, amelynél két évig csökkentett a részletfizetés. Az OTP Bank 2010 márciusától vállalta, hogy a programban részt vevő ügyfelei törlesztőrészleteit csak fokozatosan emeli.

2009 júniusától összesen csaknem 50 ezer ügyfelének segített az OTP Bank törlesztési problémái megoldásában. Ez azt mutatja, hogy 2009-ben Magyarországon az OTP Bank volt a legaktívabb az ügyfelek számára áthidaló megoldások nyújtásában, amelynek eredményeként 2009-ben a hitelintézet elnyerte a MasterCard rangos versenyén az „A válságot legjobban kezelő bank” elismerést.

A meglévő ügyfelek kiszolgálása és a hitelportfolió kezelése mellett a bank stratégiai célja, hogy a változó piaci és szabályozói környezetben tovább növelje a forintban nyújtott jelzáloghiteleinek volumenét, megerősítve a lakáshitelezési üzletágban piacvezető pozícióját.

2010. 07. 14.

Nagyjából egymilliárd forinttal több maradhat a vendéglátósok és a szállodások zsebében, ha a parlament elfogadja a televíziókészülék-üzembentartási díj eltörléséről szóló javaslatot, amelyről a napokban szavaz a Ház - olvasható a szerdai Világgazdaságban.

A gazdasági napilap beszámolója szerint az indítvány csak az idei évre rögzíti, hogy augusztus elsejétől az állam vállalná át ezt a díjat a vállalkozóktól, de valószínűleg ez a jövő évben is így marad.

A készülékenként nagyjából 1800 forintos díjat gyakorlatilag az összes szállodatípusban fizetni kellett, akkor is, ha vendég híján nem is használták a készülékeket. Ez akár évi kétmillió forintjába is kerülhetett egy-egy vállalkozásnak - áll a cikkben.

A Világgazdaság szerint a vendéglátóhelyeknek a tévédíj eltörlése után is kell fizetniük a televíziók, illetve a rádiók után, méghozzá szerzői jogdíjat az Artisjusnak.

2010. 07. 15.

A lakóingatlanok internetes piacán a legdrágább egy két házból álló épületegyüttes a Budai várban - olvasható az Urbanista blogon.

A blogon már többször lehetett olvasni, hogy milyen különleges ingatlanokat kínálnak eladásra Budapesten. A szerző most megtalálta a legdrágábbat, amelyet 5,2 milliárd forintért hirdetnek. Részletekért, valamint látványtervekért (felújítandó épületről van szó) látogasson el az Urbanista blogra.

2010. 07. 16.

Októberben nyílik meg az év egyetlen új bevásárlóközpontja, a harmadik generációs Corvin Bevásárlóközpont a VIII. kerületi új városnegyed szívében − közölte a Ségécé Magyarország.

A 375 millió eurós beruházásból megvalósuló Corvin Bevásárlóközpont négy szinten, összesen mintegy 65 ezer négyzetméteren várja majd a látogatókat. A bevásárlóközpontban kap helyet a Belváros legnagyobb területű szupermarketje, a CBA Príma. A további, már szerződött partnerek között szerepel a H&M, az Alexandra, a Hervis, a Jeans Club, a Promod, a Reserved, az Orsay, a Tally Weijl, a Bijou Brigitte, a Tatuum, a Woodoo, az Yves Rocher, az ElectroWorld és a dm.

2010. 07. 16.

Az első osztályú kereskedelmi ingatlanok bérleti díjai és hozamai nagyjából változatlanok maradtak Európában 2010 második negyedévében. – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb, EMEA-régiós (Európa, Közel-Kelet és Afrika) „Bérleti díjak és hozamok” c. kutatásából.

A bérleti díjak emelkedése a leginkább az irodapiacon szembetűnő, ahol a második egymást követő negyedévben drágultak a felsőkategóriás irodák, így a második negyedévben 1,7 százalékkal haladták meg a 2009 év végi értékeket. A díjak Párizsban és Londonban emelkedtek, a legtöbb európai városban változatlanok maradtak. A kiskereskedelmi és ipari ingatlanok piacán még egy kis díjcsökkenés is megfigyelhető volt. Összességében a bérleti díjak szintje nem haladta meg az egy évvel korábbi értéket.

2010 második negyedéve során az első osztályú ingatlanok hozamai kissé estek, és jelenleg 30-50 bázisponttal (0,3-0,5 százalékponttal) alacsonyabbak, mint egy évvel korábban. Meglepetésre legkevésbé az irodapiacon csökkentek a hozamok, mindössze 4 bázisponttal, szemben az előző két negyedév 15-15 bázispontos esésével, de a kiskereskedelmi és ipari ingatlanpiacon sem haladta meg a hozamcsökkenés a 10 bázispontot. A három részpiacot együtt szemlélve a kontinens egyharmadán váltak alacsonyabbá a hozamok a második negyedévben.

„A bizonytalan rövid távú gazdasági kilátások továbbra is visszafogják a bérlői keresletet, ami általában korlátozza a bérletidíj-mozgásokat, mindazonáltal a kulcspiacokon, Londonban és Párizsban már más szelek fújnak. A díjak általános emelkedéséhez viszont a gazdasági fellendülés egyértelműbb jelei szükségesek. Részben ezen indokok miatt a befektetők továbbra is csupán a legjobb, első osztályú ingatlanokra összpontosítanak, ami az Európa-szerte megfigyelhető hozamcsökkenésben is tükröződik.” – kommentálta a jelentést Richard Holberton, a CBRE európai kutatási igazgatója.

Hozamok

Az irodapiaci hozamok estek a második negyedévben: a CBRE EU-15-ös irodapiaci indexe 4 bázisponttal marad el a negyedév elején mérttől és 50-nel az egy évvel korábbitól. A vizsgált ötvenöt európai városból tizenhétben csökkentek a hozamok, harmincnégyben változatlanok maradtak, és négyben nőttek. A legnagyobb esés Moszkvában (100 bázisponttal, 11 százalékra) és Hágában (35 bázisponttal, 5,75 százalékra) volt, míg Thesszalonikiben és Athénben viszont 50, illetve 25 bázisponttal 8, illetve 6,75 százalékra nőtt a hozamszint.

A kiskereskedelmi ingatlanpiacon is csökkentek a hozamok, a CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi hozamindexe 8 bázisponttal kevesebb, mint az első negyedévben, és 31 bázisponttal múlja alul a tavalyi szintet. Az egyedüli hozamemelkedés Athénben történt (50 bázisponttal, 6,5 százalékra), míg a legnagyobb hozamesés Bukarestben (50 bázisponttal, 11 százalékra) és Budapesten (50 bázisponttal, 7,25 százalékra) volt megfigyelhető.

Az ipari ingatlanpiacon szintén estek a hozamok a negyedév során. A CBRE EU-15-ös ipari hozamindexe 7 bázisponttal csökkent az előző negyedévben és 34-gyel az elmúlt év során. A negyvenhat vizsgált piacból tizennégyben mozdultak a hozamok lefelé, és mindössze egy városban emelkedtek. A fennmaradó harmincegyben változatlanok maradtak. Az egyedüli kivétel Athén (25 bázisponttal, 8,5 százalékra) volt, míg a legnagyobb hozamesés Dubaiban (100 bázisponttal, 12 százalékra), Párizsban (50 bázisponttal, 7,25 százalékra) és Varsóban (50 bázisponttal, 8,25 százalékra) következett be.

 

Bérleti díjak

Az első osztályú irodák bérleti díjai Európa-szerte kismértékben, de emelkedtek 2010 második negyedéve során. A CBRE EU-15-ös irodabérleti díjindexe 0,5 százalékponttal nőtt a negyedévben, bár éves mozgása még így is -0,8 százalék. A vizsgált ötvenöt piacból kilencben nőttek a bérleti díjak, hat városban csökkentek és negyvenben változatlanok maradtak. A negyedévben legerőteljesebb díjemelkedés Oslóban történt, ahol 6,6 százalékkal 402 euró/négyzetméter/év-re drágultak az irodák, illetve Londonban, ahol 6,3 százalékkal 657 euró/négyzetméter/év-re emelkedtek a díjak. A legnagyobb díjcsökkenés Dubaiban volt, ahol a bérleti díjak 7,5 százalékkal 886 euró/négyzetméter/év-re változtak.

A kiskereskedelmi piacon a díjak kismértékben csökkentek a negyedévben. A CBRE EU-15-ös kiskereskedelmi bérleti díjindexe 0,4 százalékponttal esett a negyedévben, illetve 0,2 százalékponttal nőtt egy év alatt. Negyvenkilenc városból hétben lettek olcsóbbak a kiskereskedelmi ingatlanok, harmincnyolc helyszínen nem változtak és csak négyben drágultak. A legnagyobb esést Dublin (19,2 százalékkal, 2467 euró/négyzetméter/év-re) és Szófia (11 százalékkal, 480 euró/négyzetméter/év-re) üzlethelységei könyvelhették el, míg a legnagyobb emelkedés a díjak tekintetében Hágában (16 százalékkal, 1450 euró/négyzetméter/év-re) és Tel Avivban (11 százalékkal, 980 euró/négyzetméter/év-re) volt megfigyelhető.

Az ipari ingatlanok bérleti díjai minimális változást mutattak a negyedévben. A CBRE EU-15-ös ipari bérleti díjindexe 0,3 százalékkal csökkent, ami az éves változást -1,1 százalékra változtatta. A vizsgált negyvenhat piacból harminchatban stabilak maradat a díjak, hatban csökkentek és négyben emelkedtek. A legnagyobb díjesés Dubaiban (16 százalékkal, 59 euró/négyzetméter/év-re) és Dublinban (4 százalékkal, 82 euró/négyzetméter/év-re) volt, illetve leginkább Tel Aviv (12,5 százalékkal, 110 euró/négyzetméter/év-re) és Pozsony (12,5 százalékkal, 54 euró/négyzetméter/év-re) raktárai és logisztikai központjai drágultak.

A közép-európai régióban szintén csökkentek a hozamok. „A térség országaiban háromféle trend bontakozik ki.” – magyarázta Borbély Gábor, a CB Richard Ellis regionális elemzője.  „A hozamok a visegrádi országok fővárosaiban - Pozsony kivételével - minden ingatlankategóriában csökkentek, igaz, nagyon mérsékelten. Tőlünk délkeletre a hozamcsökkenésnek egyelőre nincs tere, sőt, az ingatlanok értékét a csökkenő bérleti díjak továbbra is lefelé húzzák. A harmadik csoportot az ukrán és orosz városok képezik, ahol az elmúlt évben látott értékcsökkenés után most minden a korrekció irányába mutat: a hozamok csökkennek, a bérleti díjak emelkednek.”

2010. 07. 20.

Leállt a munka a műjégpályán. A kivitelező a megrendelő Fővárosi Önkormányzat szerződésszegésére hivatkozva függesztette fel a felújítást. A főpolgármesteri hivatal szerint pedig a kivitelező nem teljesíti a vállaltakat.

Közel hétszázmilliót fordított már a Hérosz Zrt a városligeti műjégpálya tavasszal kezdődött felújítására. A megrendelő Fővárosi Önkormányzat azonban kevesebb, mint 60 millió forintot fizetett ki, van olyan részszámla, amelynek kiegyenlítését a meglévő teljesítésigazolás dacára tagadták meg - írja az építőipari cég által írt levélre hivatkozva a Magyar Nemzet.

A műjégpálya felújítását Demszky Gábor még 2005-ben jelentette be, erre a célra Magyarország 3,6 milliárd forintnyi uniós pénzt nyert el.

A főváros álláspontja szerint a benyújtott részszámla nem felel meg az építési szerződésnek, kifizetése az uniós támogatás megvonását vonhatná maga után. Közleményükben azt írják, hogy "a Hérosz Zrt. a pénzügyi-műszaki ütemtervtől eltérően, állandósult késlekedéssel végezte a munkát. Mindezt azzal indokolták, hogy a közbeszerzés során általuk elkészített és benyújtott ütemterv nem betartható." A főpolgármesteri hivatal szerint a problémát tetézi, hogy a kivitelező sok alvállalkozóval végezteti a munkálatokat.

A munkálatok felfüggesztésének indokai között szerepel a kivitelező álláspontja szerint az is, hogy a műemlékvédelmi hatóság kiterjesztett kutatást rendelt el a területre, hogy a föld alól előkerült 13 elektromos kábel, amelyek a hivatalos közműtérképen nem szerepeltek, valamint hogy a pályatest alatt 3300 négyzetméteren veszélyes hulladék, azbesztpala található.

Utóbbival kapcsolatban a fővárosi önkormányzat azt írja: az építési szerződés 5.2 pontja egyértelműen rendezi a veszélyes hulladékok elszállításának kivitelezői kötelezettségét.

A Hérosz Zrt - aki a fővárossal kötött szerződés értelmében nem nyilatkozhat a beruházásról - szerződésmódosítást szeretne, és jelezte: a rész- és véghatáridőket felmondják, a káruk megtérítését pedig bíróságon kezdeményezik majd. A Főváros azonban - a közlemény szerint - továbbra sem fizet ki semmilyen a szerződésnek ellentmondó teljesítést.

A Magyar Nemzet megjegyzi: a Műjégpálya-botránnyal egy újabb uniós beruházás nem készül el határidőre. Csúszik ugyanis a négyes metró építése és a Margit-híd felújítása is.

2010. 07. 20.

Ma kevesen tudják, hogy a nyári meleg ellen környezetbarát módon is lehet védekezni, sőt a korszerű technológia, árnyékolás alkalmazásával, a megfelelő tájolású lakás megválasztásával hatékonyabban és gazdaságosabban biztosíthatunk kellemes klímát a lakásban – állítja a zöldövezeti fejlesztéseiről ismert Elephant Holding most kiadott tanulmánya.

Klíma

A lakóházak többségében ma ún. split klímát szerelnek, amely egy kültéri egységből és egy, vagy maximum két darab beltéri egységből áll. A technológia előnye, hogy viszonylag olcsó, egyszerűen beszerezhető és használható szinte bármilyen lakáshoz. Ugyanakkor rengeteg energiát fogyaszt, a kültéri egység hangos és folyamatosan meleg levegőt bocsát ki, amely csak fokozza a kinti hőséget. Mindezen túl a házak homlokzatán megjelenő „klíma erdő” nagymértékben rontja a ház külső képét. A hideglevegő befúváson alapuló rendszer sokakat megbetegít, allergiát, náthát és ritkán izomgörcsöket is okozhat.

„Geotermikus hűtési és fűtési rendszerrel azonban mindezek a hátrányok kiküszöbölhetők” – állítja Végvári Gábor, az Elephant Holding műszaki vezetője. Itt az áramfogyasztás jelentősen kevesebb, mint a split klímák esetében, nincs kültéri és beltéri egység, a hűtő (és egyaránt fűtő) csövek a falakban helyezkednek el, így nincs légbefúvás, van ugyanakkor egyenletes, fali termosztáttal szabályozható hőmérséklet. Éppen ezek miatt az előnyök miatt épít geotermikus hűtési és fűtési rendszerrel ellátott házat 2011-ben induló Palota Liget projektjében az Elephant Holding – emlékeztetett Végvári.

Tájolás

Amennyiben hűvös, nyáron is jól használható lakást szeretnénk, mindenképpen részesítsük előnyben az átmenő alaprajzú lakásokat – javasolja az Elephant szakértője. Az épület különböző oldalai közti légnyomáskülönbség ugyanis kereszthuzatot eredményez, melynek segítségével az esti és a hajnali órákban hatékonyan tudjuk visszahűteni a környezetünket, a felmelegedett falakat és a bútorokat. Amennyiben az átszellőzés nem adott, egy fürdőszobában üzemelő nagyobb teljesítményű szellőző berendezéssel is mozgásba hozhatjuk a meleg levegőt.

A hálóhelyiségekben az északi, észak-keleti oldalon lesz üdítő a pihenés, de erre a homlokzatra kerülhet a konyha és az élelmiszertároló kamra is. A legjobb, ha a nappali helyiségek - beleértve az erkélyt is - déli, délnyugati tájolásúak.

Végvári azt is kiemelte: azokat az otthonokat érdemes keresni, melyek ablakai és erkélye fölött épített árnyékolás található.

Árnyékolás

A mediterrán építészetre és a magyar parasztházakra (veranda, tornác) is jellemző árnyékolás ősi módszere a modern lakóparkokban az ablak fölé nyúló erkélysor vagy kiugró tetőszegély formájában jelenik meg. Ez a megoldás a meredeken érkező nyári napot jól árnyékolja, ugyanakkor télen beengedi a lakásba a laposan érkező, jótékony sugarakat.

Ha már kiválasztottuk a lakásunkat és ablakaink fölött nem gondoskodik erkélysor vagy tetőszegély az árnyékolásról, jó szolgálatot tehet egy textil napellenző is. Ez a szezonális eszköz hatékonyan akadályozza meg, hogy a nyílászárók előtti levegőt ne melegítse át a nap, védőréteget képezve a lakásunk bejáratában.

Remek ötlet a teraszon vagy erkélyen felépített pergola. A favázon futó növények nem csak az árnyék segítségével, de természetes párolgásuk miatt is hűtik a környezetet.

Ha a színes textillel nem szeretnénk feltűnést kelteni és a pergolához esetleg kevés a hely, választhatunk más megoldást is. Végvári szerint mindenképpen érdemes ragaszkodni a külső árnyékolás, redőny esetleg spaletta használatához. A hőség elleni védekezés ugyanis csak akkor lehet hatékony, ha a napsugarak bejutását már az üvegfelületen kívül megakadályozzuk.

2010. 07. 22.

A fővárosihoz képest töredék áron lehet a kisebb vidéki településeken ingatlant vásárolni, ami nemcsak csendes, nyugodt környezetet, hanem az esetlegesen fennálló anyagi problémák megszüntetésére és megoldás lehet - már ha valaki hajlandó vállalni a költözést. Érdemes-e vidéken új életet kezdeni?

A mostani, magas devizaárfolyamokkal sújtott időkben ismét egyre többeknek aktuális a lakáseladás kérdése, illetve az a törekvés, hogy a néha reménytelennek tűnő anyagi helyzetből kiutat találjanak. Míg korábban inkább csak a csendre és a nyugalomra vágyók terepe volt, manapság ismét növekszik azon aránya, akik kihasználva a sokkal alacsonyabb vidéki ingatlanárakat, hajlandóak lennének lemondani fővárosi lakcímükről.

Nem egyedülálló a példa

A fővárosban és környékén a 90-es évek elején-közepén zajlott le egy nagyobb kiköltözési hullám - bár ez elsősorban a nyugat-budai agglomeráció területére korlátozódott, ahol jó érzékkel ismerték fel a beruházók és a telkek tulajdonosai a megváltozott igényeket - mára Budajenő, Páty és Telki környéke az ország legdrágább települései közé tartozik - azonban a kevésbé felkapott Pest megyei településeken, vagy akár néhány kilométerrel távolabb továbbra is a fővárosi áraknál lényegesen olcsóbban lehet házakat, lakásokat vásárolni.

A vidékre, a fővárostól távolabb való költözés egyáltalán nem egyedülálló jelenség, Londonban vagy Párizsban külön irodalma van a fővárost körülvevő települések ár és megélhetési viszonyainak - a magas városi ingatlanárak miatt egyáltalán nem szokatlan, hogy valaki fél-egyórányi autó vagy vonatútra lakik munkahelyétől, amely a fővárosban található. (Igazságos persze azt is hozzátenni, hogy az említett nagyvárosok elővárosi közlekedése össze sem hasonlítható a hazai helyzettel). Hazánkban sem kell azonban túlságosan messzire menni a fővárostól, hogy jóval kedvezőbb ingatlanárakkal (és megélhetési költségekkel) lehessen számolni.

Autópálya vagy vonat

A költözéshez meg kell találni az ideális helyszínt, ahol a közlekedési lehetőségek és a szolgáltatások lehetővé teszik, hogy adott esetben gyorsan be lehessen jutni a fővárosba, vagy az ottani infrastruktúra egy része helyben is elérhető legyen. Alapvetően a kiköltözők az autópályákhoz közelebb (10-15 km) eső településeket részesítik előnyben, illetve azokat a helyszíneket, ahol kötöttpályás közlekedés (HÉV, vasút) áll rendelkezésre.

Ilyen lehetőség például az utóbbi időben méltatlanul háttérbe szorult Velencei-tó, ahol 12-15 millió forintért már családi házat lehet vásárolni, használt téglalakást pedig már akár 7-8 millió forintért is lehet találni - a települések egyébként régóta Székesfehérvár és részben Budapest elő (és alvó) városaként is funkcionálnak, a főváros 40-50 perc alatt elérhető. Hasonló a helyzet Dunakeszin is, bár ott az élénk kereslet miatt a válság előtt az árak is egyre inkább elindultak felfelé - de még mindig lehet jó ajánlatokat találni.

Fontosak a járulékos költségek

Az olcsón kínált házat, lakást az esetek többségében fel kell újítani, ennek számlája pedig akár több millió forint is lehet - jelzik piaci szakértők, valamint plusz költséggel kell kalkulálni a közlekedésre, illetve a kert fenntartására is - ami éves szinten a többszázezer forintot is elérheti. Divat mostanság néhány millió forintért kínált parasztházakat megvásárolni, ezek komfortosítása, a korábban megszokott igények kielégítésének megteremtése szintén olyan költség, melyet érdemes betervezni.

Azokon a településeken, ahol kevésbé jó a tömegközlekedés, vagy kevés az elérhető infrastruktúra a tapasztalatok szerint - főleg nagyobb család esetén - két autóra is szükség lehet, ezt is számításba kell venni a költségek tervezésénél. Ugyan nem közvetlen költségként jelentkezik, de a fővárostól távolabbra költözés életformaváltással is jár - vélik az agglomerációval foglalkozó ingatlanosok - jobban kell tervezni a napi teendőket, illetve aki munka után egyszer már hazament, ritkábban veszi rá magát, hogy este ezért vagy azért beugorjon a városba.

Mi mennyibe kerül?

Ha csak a viszonylag könnyen elérhető Pest megyei településekben gondolkodik valaki, 80-100 négyzetméteres használt családi ház már 12-15 millió forint környékén elérhető - ennyit pedig a fővárosi ingatlanok jelentős részéért el lehet kérni. A kevésbé igényesek, igazi kihívásokra vágyok akár 4-5 millió forintért is vásárolhatnak családi házat (egy budapesti panellakás árából akár kettőt is), például Gödöllő, Vác, Kismaros környékén, vagy éppen a Tápióságban - bár ennyiért jellemzően vályogházak, vagy üdülőövezetben található ingatlanok érhetőek el.

20 és 25 millió forint között már bőséges, nagy alapterületű családi házas kínálatból lehet válogatni, gyakorlatilag a korábban említett felkapott nyugat-budai terület kivételével szinte mindegyik Pest megyei településen lehet már ingatlant vásárolni - ezek természetesen lényegesen jobb állapotban vannak, mint a pár millió forintért elérhető társaik.

Igen jól látható, hogy a települések presztízsét bizony vidéken is meg kell fizetni - a 10 legdrágább átlagos négyzetméterárral rendelkező települések bizonyos esetekben még a budapesti áraknál is drágábbak, ugyanakkor a kevésbé preferált területeken harmad-negyed áron lehet vásárolni. A döntésnél érdemes figyelembe venni azt is, melyik - jelenleg még olcsó - településben van fejlődési potenciál.

Elköltözni Budapestről

Vidékre költözési tervek esetében egyetlen dolog akadályozhatja meg a gyors megvalósulást - a budapesti lakás eladása. Sajnos a gazdasági válság hatására az ingatlanok értékesítési ideje meghosszabbodott, sőt, kialakultak olyan szegmensek a piacon, ahol meglehetősen nehéz az eladó lakástól megszabadulni - azon az áron legalábbis, melyet a tulajdonos első körben elképzelt magának. A jellemző értékesítési idő 30-120 nap között alakul - optimális esetben, azonban bőségesen akad olyan lakás a kínálatban, melyet 1.5 éve próbálnak értékesíteni, úgy tűnik, sikertelenül.

A legnagyobb érdeklődés a belvárosi és környéki, 15-20 millió forint közötti ingatlanok iránt van (ahogy a korábbi példából látható, ennyiért is kényelmesen be lehet rendezkedni vidéken), de a külső kerületek, vagy drágább árfekvésű ingatlan esetén, lehet egy kicsit még várni kell a kiköltözésre. Alternatív megoldás lehet (megfelelő hitelképesség esetén) a vidéki családi ház hitelből történő megvásárlása, melyet a fővárosban maradó lakás kiadásából befolyó bérleti díjból lehet törleszteni - érdemes azonban tudni, hogy a piaci helyzet következtében sok bank elég szkeptikusan áll a kisebb vidéki településeken található ingatlanok finanszírozásához.

Forrás: ReSource

2010. 07. 23.

Ökoépület, környezettudatos építési technika, fenntartható ingatlanfejlesztés: megannyi divatos ingatlanpiaci bűvszó, amely a laikus hallgatóból nem mindig a legjobb sztereotípiákat hívja elő – rosszabb esetben gyanakvást keltenek benne.

„Biztos sokba került, legalábbis drágán akarják eladni”, „valami úri huncutság, ami sosem térül meg”, esetleg „ilyen címen kaptak rá támogatást, és most muszáj így reklámozni” – gondolják egyesek. És tévednek.

Baross Pál, az Okleveles Ingatlanszakértők Szövetségének (RIC) magyarországi elnöke, többek közt az újbudai Allee fejlesztője pontról pontra cáfolja az előítéleteket. A fenntartható ingatlanfejlesztés kivitelezési szinten nem feltétlen drágább egy hasonló, átlagos építkezésnél.

Az ökoépület nem speciális épületgépészeti megoldások gyűjteménye, sokkal inkább a színvonalas építészet szinonimája – vallja Baross, aki szerint: „Attól, hogy egy épület napfényes, jó a szellőzése, tartja a hideget-meleget, és könnyű megközelíteni, még nem kell sokba kerülnie.” Igaz, a tervezés nagyobb körültekintést, komolyabb szakértelmet igényel, maga az építés azonban nem jelent pluszköltséget. A felhasznált építőanyagok valamivel többe kerülnek, az alkalmazott technológiák jelenthetnek bizonyos extra kiadást, a költségek azonban így is legfeljebb 6-8 százalékkal magasabbak az átlagnál, vagyis bőven beleférnek egy beruházás tartalékként elkülönített keretébe. Az ökoépület élettartama ugyanakkor garantáltan hoszszabb, fenntartásuk pedig akár 30 százalékkal is olcsóbb egy átlagos épületénél, tehát a tulajdonosoknak és a bérlőknek kifizetődőbbek. Nagyobb is irántuk a kereslet, a pluszköltségek is hamarabb térülnek meg, mint a kevésbé környezettudatosan épített társaik.

Baross Pál leghatározottabban a környezettudatos építőipar támogatásvadász-eredetével kapcsolatos feltételezéseket cáfolja. „A nyolcvanas évek végén azért élénkült meg az érdeklődés az anyag- és energiatakarékos építési technikák iránt, mert a méréstechnika akkor érte el azt a szintet, hogy számszerűsíteni lehetett az épületek energiahatékonyságát” – meséli. Mint kiderült, a lakóházak energiahatékonysága a 30 százalékot sem éri el, és az irodaházaké is épp csak meghaladja a 40 százalékot.

A kirívó pazarlás kikényszerítette az építési technológiák fejlesztését: muszáj volt több forrást biztosítani a kutatásokra, innovációra. 1990-ben egy angol kormányzati háttérintézmény, a Building Research Establishment (BRE) dolgozott ki először olyan komplex, épület-energetikai-anyaggazdálkodási-zajvédelmi rendszert, amely a mérhető épületparamétereket pontozás révén épületminősítéssé alakította. Ez lett a BREEAM első verziója.

A módszert a használat során továbbfejlesztették: az 1993-as felülvizsgálatkor a 21 szempontot 60-ra bővítették, a minősíthető ingatlanok körét a lakóházakról és irodákról a kereskedelmi és raktáringatlanok mellett a középületekre is kiterjesztették, 1998-tól pedig már nemcsak kész épületeket, hanem kiviteli terveket is lehet minősíteni a segítségével. Így már ingatlanbecslőktől építészeken át szakhatósági hivatalnokokig a legkülönfélébb kompetenciájú emberek használják a BREEAM-et, valamint a sikere nyomán kidolgozott vagy vele párhuzamban fejlesztett épületminősítő rendszereket: az Amerikában népszerű LEED-et, a francia HQE-t vagy az ausztrál GreenStart. A BREEAM legfrissebb verziója az energia-, anyag- és területhasználaton kívül kiterjed a víz- és hulladékgazdálkodásra, az egészségvédelemre és az ingatlangazdálkodásra is.

Mindazonáltal ma is igaz: a fenntartható ingatlanfejlesztés fő hajtómotorja az építőipari méréstechnikák fejlődése. Itthon egyelőre a multinacionális cégek, illetve a pénzügyi szektor szereplői építtetnek-bérelnek környezettudatos irodákat.

2010. 07. 23.

2010. 07. 28.

A meglévő hitelállományt érinti az OTP Bank újabb hitelkamat-csökkentése, amelynek hatását a törlesztőrészletekben október 1-jétől, érzékelhetik az ügyfelek. A termékkör és a mérték vonatkozásában is differenciált kamatcsökkentés az érintett ügyfélkör számára több mint másfél milliárd forint tehercsökkenést eredményez éves szinten - tájékoztatta Kovács Antal, a bank vezérigazgató-helyettese az MTI-t kedden.

A hitelintézet lakossági divízióját irányító szakember elmondta: a jelenlegi makrogazdasági és versenykörnyezet tette lehetővé az újabb - 30 és 162 bázispont közötti - kamatvágást. A változtatás eltérő mértékű az egyes forint, euró és svájci frank alapú fogyasztási, valamint lakás-, illetve jelzálog típusú hitelek meglévő állományát tekintve. A bank a döntésnél egyebek mellett mérlegelte a jegybanki alapkamat alakulásának, a forrásköltségek mérséklődésének és a finanszírozási kockázat csökkenésének folyamatát és a kapcsolódó prognózisokat.

A bank számítása szerint a kamatcsökkentés egy 10 millió forint hitelösszegű, 20 éves futamidejű, piaci alapú forint lakáshitellel rendelkező háztartás számára, egy év alatt 31 ezer forintot meghaladó megtakarítást eredményezhet.

Kovács Antal emlékeztetett: a bank a tavalyi mérsékléseket követően már idén is több alkalommal csökkentette a piaci kamatozású jelzáloghitelek kamatát - mind forint, mind deviza esetében -, illetve a banki Magatartási Kódex ajánlásaival összhangban a korábban folyósított változtatható kamatozású termékeit változó kamatozásúakra cserélte, és irányadó bankközi kamatlábak (BUBOR, EURIBOR) változását követő árazású termékeket vezetett be. Az új hitelkonstrukciók amellett, hogy versenyképesek, az ügyfelek számára még inkább kiszámítható és ellenőrizhető törlesztőrészleteket eredményeznek - hangsúlyozta a vezérigazgató-helyettes. Hozzátette: az OTP Bank 2010. január 1-jétől alkalmazza azokat az árazási elveket, amelyeket a hitelintézeti törvény és a Magatartási Kódex alapján határozott meg.

Az OTP Bank magyarországi alaptevékenységében a retail hitelek 2.186 milliárd forintot meghaladó 2009. decemberi záróállománya az idei év első negyedévének végére közelítette a 2.202 milliárd forintos állományt.

Kovács Antal kiemelte, hogy az OTP Bank a többszöri kamatmérséklés mellett az utóbbi időben tapasztalható forintgyengülés miatt június 1-jétől akciós jelleggel a lakás- és jelzálog típusú hitelek esetében a svájci frank alapú hiteleknél 0,75 százalékponttal, a japán jen alapú hiteleknél pedig 0,50 százalékponttal kisebb kamatot érvényesít a törlesztőrészletekben a mindenkor érvényes hirdetmény szerinti ügyleti kamatnál.

Ezzel a döntésével a bank az árfolyamgyengülést megközelítőleg 10 forinttal tudja kompenzálni a havi törlesztőrészletek számításánál. Ez az akció egy 10 millió forint összegű 20 éves futamidejű svájci frank alapú lakáshitellel rendelkező háztartás számára havonta több mint 5.000 forint megtakarítást eredményezhet.

Az árfolyamvolatilitással összefüggő kamatkedvezményt várhatóan az év végéig alkalmazza a hitelintézet, rendszeres felülvizsgálat mellett. A Magatartási Kódex egyik fő szorgalmazójaként az OTP Bank rendszeresen felülvizsgálja a meglévő hitelek kamatait, és amennyiben a forrásköltség alakulása lehetővé teszi, folytatja a kamatcsökkentést.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 07. 28.

A kormány által ma nyilvánosságra hozott, az új Széchenyi Tervet bemutató vitairat 7 kitörési pontot és ehhez társítva 7 programcsoportot jelöl meg a következő egy évtized fejlesztéspolitikájában, melyből az egyik az "Otthonteremtés és lakásprogram" címet viseli. Milyen lakáspolitikai célokat fogalmazott meg a tanulmányban a kormány?

A lakáspolitikáról szóló fejezetben a kormány az alapvető célkitűzéseket és a főbb számokat foglalja össze a kormány. Az alábbiakban a fejezet legfontosabb pontjait, megállapításait mutatjuk be.

A fejezet legfontosabb pontjai:

- A kormány szerint a lakásállomány folyamatos megújítása érdekében évi 40-50 ezer új lakás építése lenne indokolt. A jelenlegi 15-17 ezres számot a kormány úgy emelné fokozatosan, hogy három éven belül meghaladja a 40 ezres szintet.

- Otthonteremtési tanácsadó testületet célszerű szervezni.

- A lakáscélú takarékoskodást növelni kell (összegben és mennyiségben is).

- Elengedhetetlen a minőségi, energiatakarékos építés: a fajlagos energia-felhasználás évi 120 kWóra/nm-re történő csökkentése 5 éven belül.

- Az első lakás megszerzésének állami elősegítése.

- A szociális bérlakásépítés elindítása Magyarországon.

- A panellakások felújítására komplex program készítése.

- Idősek otthonának létesítése.

A fenti pontok által meghatározott lakáspolitika költségvetési vonzatáról a tanulmány leírja, hogy a lakásügynek évente hozzávetőleg 375 milliárd forintnyi költségvetési forrásra lenne szüksége, ami kb. a GDP 1.5 százalékának felelne meg. Ezt a szintet több év alatt, fokozatosan érné el a kormány.

A tanulmány kiemeli, hogy Magyarországnak és a közép-európai régió államainak sajátos fejlődésük, helyzetük miatt szükségük van rá, hogy az uniós források egy részét lakásügyben használhassák fel. A támogatás indoka lehet az európai életminőség megteremtése, az energiatakarékosság, környezetvédelem, vállalkozásfejlesztés, munkahelyek megtartása, valamint szociális szempontok is.

Bérlakásokat építenének

A vitairat szerint jelenleg érdemben sem tulajdonszerzési, sem lakásbérleti támogatás sincsen. Az új lakástámogatási rendszer kialakításánál egyensúlyt kell találni a két támogatási forma között. A bérlakásépítésekbe a kormány bevonná az önkormányzatokat is telekapportokon keresztül, emellett számít az önkormányzatok segítségére a helyi közművek létesítésében is.

A tanulmány szerzői a következő években évi 5-10 ezer bérlakás építését tartja kívánatosnak, amit többek között azzal indokol, hogy Európában Magyarországon a legalacsonyabb a bérlakások aránya. Jelenleg ugyanis a magyar lakások 4-5 százaléka önkormányzati tulajdonú szociális bérlakás, további mintegy 4 százaléka piaci bérlakás, tehát a saját tulajdonú lakások aránya 91 százalék.

Állami garancia a lakáshitelekre

Az állami támogatások mellett a Széchenyi Tervről szóló vitairat adókedvezményekkel is segítené a lakásfelújításokat, házépítéseket és a tulajdonszerzést. Mindezt szja adójóváíráson keresztül képzelné el a kormány. Az szja kedvezmény az egyszeri lakásvételhez, építéshez kapcsolódó, de több éven át igénybe vehető kedvezmény lenne. A tanulmány szerint ezért felmerül, hogy azt lehet a lakáshitel törlesztésekhez kapcsolni, de felmerül, hogy a hitel felvétele nélkül is lehessen adójóváírásban részesülni.

Az szja kedvezmények mellett az írás kitér a lakáshitelekre is. A kedvezőbb kondíciók érdekében, meghatározott esetekben az államnak célszerű lenne a hitelező bank felé az adós lakáscélú hiteléért garanciát vállalni. A tanulmány szerint megfelelő feltételek (pl. jövedelemigazolás, előtakarékosság) előírása mellett ez kezelhető kockázat lehet, egyben csökkentené a hitelező bank kockázatát, így a hitel THM mértékét. Ezzel a kormány szerint csökkenne az állami kiadás mértéke is.

Így támogatnák a bérlakás-építéseket

A vitairat kiemeli, hogy a bérlakások bérleti díjának megfizetéséhez adómentes béren kívüli juttatást lehetne kapcsolni, ami hozzájárulhatna a "vállalati bérlakás" intézményének bevezetéséhez. Ezt össze lehetne kapcsolni a bérlakás-építésekkel kapcsolatos gazdaságfejlesztési tervezéssel, ill. a munkáltató vállalhatna feltöltési garanciát a bérlakásokkal kapcsolatban. Ezt a kedvezményt az állam által felügyelt "közhasznú bérlakás-építési programban" épült bérlakások bérleti díjához lehetne felhasználni.

Emellett a közhasznú bérlakás-építésbe tőkét invesztáló befektető társasági adókedvezményben részesülhetne. Az adókedvezményt az indokolhatná, hogy "a közhasznú bérlakás rendszerben a bérleti díj költségelven lenne kialakítva, a bérleti díjak a projekthez felvett hitel tőke+kamat törlesztésére kellene elsősorban fedezetet nyújtani." A tanulmány szerzői szerint így lehetne elérni, hogy széles rétegek által megfizethető bérleti díj alakuljon ki az újépítésű bérlakásoknál. Annak érdekében, hogy a befektető érdekelt legyen a rendszerbe invesztálni, a hitel kifutása után fennmaradó lakás maradványértéken felül a befektetéssel kapcsolatban társasági adókedvezmény nyújtása lenne szükséges.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 07. 29.

A tavaly még több helyen hangoztatott optimista jóslatok ellenére ez év tavaszára sem éledt újra a hazai lakáshitelpiac.

A Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint 2010 első öt hónapjában mindössze 93,2 milliárd forintnyi új hitelt vettek fel a hazai háztartások, ez 36 százalékkal elmarad a 2009 hasonló időszakában regisztrált mennyiségtől – ismerteti a csütörtöki Világgazdaság.

A gazdasági napilap cikke szerint még nagyobb az elmaradás a csúcsévnek számító 2008-hoz képest: akkor januártól májusig több mint 330 milliárdnyi lakáshitelt helyeztek ki a pénzügyi szolgáltatók, amelyeknek az idei mennyiség kevesebb mint a harmada.

A szabályozói környezet változása – a devizaalapú jelzáloghitelek eltűnése, a szigorú feltételekhez kötött támogatott konstrukciók –, illetve a forintalapú hitelek terjedése ugyanakkor megtette a hatását az új hitelek devizanem szerinti összetételére. Az első öt hónap adatait figyelembe véve ugyanis az új lakáskölcsönöknek már majdnem felét forint-, közel 40 százalékát pedig euróalapon nyújtották, a svájcifrank-alapú hitelek részesedése pedig már alig haladta meg a tíz százalékot. (2008 első öt hónapjában még több mint 80 százalékot képviseltek a frank-, és alig több mint tíz százalékot a forintalapú kölcsönök.)

2010. 07. 30.

Adómentes lesz, a családon belüli gazdaságátadás, miután a parlament megszavazta az illetéktörvény módosítását.

A Vidékfejlesztési Minisztérium (VM) kezdeményezése alapján augusztus elsejétől mentes lesz a vagyonátruházási illeték alól a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, az építmény, valamint az ingóságok tulajdonának, illetve vagyoni értékű jognak megszerzése közeli hozzátartozóknál.

A módosítás célja, hogy a tradicionálisan mezőgazdasági tevékenységből élő családokban többletteher viselése nélkül átadható legyen minden, ami a tevékenység folytatásához szükséges.

Az Országgyűlés az illetéktörvény változtatását már megszavazta, a jogszabály a kihirdetésétől számított 3. naptól hatályos, ekkortól illeték és adómentes a családon belüli gazdaságátadás.

A jogszabály-módosítás  segíti az egymást követő nemzedékek kapcsolatának erősödését, a családon belüli gazdálkodás folytonosságát, stabilitását.

Forrás: ingatlanrobot.hu

2010. 07. 30.

A kilakoltatási moratóriumra vonatkozó törvény következményeit ecsetelte a napokban a Világgazdaság online írása, amely szerint a moratórium több kárt okoz, mint hasznot.

A törvény kibővíti a moratórium alá esők körét, és meghosszabbítja annak hatályát 2011. április 15-ig, így alkotói szerint 75 ezer hitelesen segít majd. Beterjesztője elmondta: a moratórium bevezetésével együtt olyan adósságkezelési intézményeket kell létrehozni, amelyek garantálják a követelés behajtását, de nem termelik újra a szociális problémákat. A rendelkezés nemcsak elhamarkodott, de igazságtalan is egyesek szerint.

Az írás szerzője szerint problémát okoz majd az a jelenség, hogy amikor valaki nem fizeti a törlesztő részleteket, és kilenc hónapig nem lehet kitenni a lakásából, akkor minek fizetné már be a közös költséget? Legtöbb esetben a közös költség tartalmazza a felújítási tartalékot is. Ha nem újítanak fel egy lépcsőházat, homlokzatot, épületet akkor állaga folyamatosan romlik és ez minden az épületben lévő lakás értéke negatívan hat.

Fontos szempont lesz tehát lakásvásárlás előtt a közös képviselőnél ellenőrizni, hogy az épületben hány lakás áll éppen moratórium alatt. Ha a lakások ára leesik, az újabb hitelek bedőlését eredményezheti, hiszen a hitelek fedezete legtöbb esetben maga a lakás és könnyen lehet, hogy az adós nem tud új fedezetet bevonni, ha ingatlana már nem elég a banknak az értékvesztés miatt.

Kérdés továbbá, hogy mi lesz akkor ha jövőre a moratórium lejár, és egyszerre kell majd tízezreket az utcára kitenni. Talán újra meghosszabbítják a moratóriumot? Szó volt arról is, hogy az önkormányzatok felvásárolják és bérbe adják a lakásokat a tulajdonosnak. A kérdés csak az, hogy miből, amikor ehhez százmilliárdok kellenek.

A moratóriumról könnyen kiderülhet, hogy valójában káros és a lakásárak csökkenéséhez vezet miközben az adósságok és büntetések tovább halmozódnak majd. Gondot okozhat az is ha  kedvezményes visszabérléssel segítik a hiteleseket, hiszen ez alacsony állami bérleti díjakat eredményezhet és lenyomhatja akár a piaci lakásbérleti díjakat is.

A Világgazdaság írása szerint Angliában léteznek úgynevezett „sale-and-rent-back” magánvállalatok, amelyek megveszik a lakást a tulajdonostól, ha az nem tud törleszteni, majd visszabérlik neki. A tranzakció a piaci ár alatt történik, és a visszabérlés legfeljebb 12 hónapig lehetséges. Ezután a magáncég eladhatja a lakást. Az angol pénzügyi hatóság, éppen most próbál olyan rendelkezéseket életbe léptetni, amely új szerződéseknél öt évre biztosítaná az visszabérlés jogát.

A moratórium Magyarországon elsősorban a lakótelepi ingatlanok értékvesztését gyorsíthatja fel, gyakorlatilag elértéktelenítheti ezeket a lakásokat. Egyesek szerint a lakások árverezését – bármennyire is szívtelennek tűnik – folytatni kell, hiszen a magyar moratórium a legszegényebbeket bünteti, közülük is azokat, akik ma még rendesen fizetik a törlesztéseiket. Mások szerint viszont épp az jelent veszélyt a társadalomra és a gazdaságra egyaránt, ha tömegével válnak földönfutóvá a hitelesek és az államnak kell róluk gondoskodni, miközben még a munkaerő piacról is kiesnek.

Forrás: ingatlanrobot.hu

2010. 08. 02.

Kőként zuhan lefelé a magyarországi lakáspiac, az idei első fél évben 41 százalékkal kevesebb építési engedélyt kértek ilyen célra, mint tavaly ilyenkor, s az újonnan épült lakásba költözők száma is erősen megfogyatkozott.

Az évek óta tartó lejtmenet következtében teljesen kivérzett az ágazat, így nem csoda, hogy a szakmai vélemények szerint éppen elérkezett az ideje annak, hogy a kormány határozott lépéseket tegyen a lakásépítések élénkítésére.

A hazai piac szereplői ezért is üdvözlik az új otthonteremtési elképzeléseket, egyben úgy látják, hogy állami szerepvállalás nélkül egyáltalán nem lehet talpra állítani az ágazatot.

Mindazonáltal arra is figyelmeztetnek: a beruházások finanszírozásába a lehető legszélesebb körből kell bevonni a szükséges forrásokat. Az évi minimum negyvenezer lakás megépítését egyáltalán nem tartják irreális javaslatnak, a hazai lakásállomány méretét és színvonalát figyelembe véve ugyanis legalább ennyi új otthonra van szükség évente Magyarországon ahhoz, hogy a lakásvagyon értéke ne csökkenjen.

2010. 08. 02.

Aligha teljesülhet könnyen a második Széchenyi Terv otthonteremtési programja - az évi 40-50 ezer új lakás felépítése -, ha a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) tegnap közzétett első féléves adataira tekintünk.

Idén az első hat hónapban 9 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 10 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt - derült a KSH jelentéséből.

A használatba vett lakások száma 34, az új engedélyeké pedig 41 százalékkal alacsonyabb, mint 2009 első félévében volt. A befejezett lakásépítkezések száma két régióban közel felére, további háromban pedig kétharmadára csökkent.

Még inkább gyengült az építési szándék: az új engedélyezések öt régióban felére-egyharmadára csökkentek, és csak a fővárosban kértek ugyanannyi engedélyt ebben a félévben, mint az előző év azonos időszakában.

A Széchenyi Terv ambiciózus új lakásépítési vágyait, évi 375 milliárd forintos költségvetési hozzájárulással, legfeljebb több év távlatában lehet teljesíteni a Népszava elemzése szerint. Az új lakásoknak pang a piaca, visszaesett a hitelkereslet, és a csekély érdeklődés miatt számos építőipari vállalkozás szüntette be a tevékenységét, amelyeket nem lesz könnyű feltámasztani.

2010. 08. 03.

Hegedűsné Kovács Enikő, a Jobbik országgyűlési képviselője hétfőn feljelentést tett az Országos Rendőr-Főkapitányságon a Club Aliga eladása miatt.

Hegedűsné szerint a pletykák arról szólnak, hogy mélyen áron alul értékesítették az ingatlant, reális értékének körülbelül tizedéért adtak túl a Club Aligán. Továbbá a rendőrség Teve utcai székháza előtt tartott sajtótájékoztatóján kijelentette, hogy ez hűtlen kezelésnek minősül. Kérdésre válaszolva elmondta, a hírek szerint a területet 5 milliárd forintért adták el, ráadásul a Club Aliga értékesítésénél, olyan helyrajzi számú területeket is értékesítettek, amelyeket az akkor hatályos törvények nem engedélyeztek. Ilyen például a területhez tartozó partszakasz használati joga.

A Club Aliga adás-vételi szerződése miatt 2009-ben már Fekete Barnabás, Balatonvilágos polgármestere is a Legfőbb Ügyészséghez fordult. Véleménye szerint az állami tulajdonú Kék Balaton üdülő úgy került magánkézbe, hogy a település nem gyakorolhatta elővásárlási jogát a partszakasz sétánnyá alakításához, pedig azt a jogszabály előírja. Az ügyészség nem sokkal később azzal zárta le a vizsgálatot, hogy az jogszerű és értékarányos. A vizsgálat megállapította, hogy nem adás-vétel, hanem csere történt, így nem szükséges az önkormányzat elővásárlási jogát biztosítani.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 08. 04.

2010. 08. 05.

Pusztán ingatlanfejlesztői alapon nem oldható meg a romló belváros rehabilitációja. A Budapest úgynevezett zsidó negyedében zajló ingatlanfejlesztések és a nyomukban kibontakozó civil tiltakozó mozgalmak története jól példázza: pusztán piaci alapon nem lehet optimális megoldást találni az eredeti funkció megváltoztatására, a lakosságukat elveszítő városnegyedek revitalizálására.

A politikai szándék önmagában kevés, ha viszont a várospolitikai akarat az ingatlanos magánbefektetők tapasztalatával párosul, üzletileg is sikeres megoldások születhetnek – ez a tanulság szűrhető le angol városfejlesztők tapasztalatai kapcsán a londoni székhelyű Urban Planning Society múlt héten zárult konferenciájából.

Budapesthez hasonlóan az angol iparvárosok fejlődése is négy fő szakaszon ment át az utóbbi évszázadban Chris Couch szerint. Az első az urbanizáció, a múlt század hetvenes éveinek végéig számított meghatározó trendnek: ekkor a belvárosok és az azokat körülvevő negyedek lakossága is folyamatosan nőtt. A kilencvenes évek elejéig tartó szuburbanizációs szakaszban a belvárosok népessége meredeken csökkent, az elő-, illetve kertvárosok népessége ugyanakkor dinamikusan emelkedett. A kilenncvenes évek végétől tapasztalták az urbanisták, hogy a legnagyobb városok népessége – a kertvárosokat is beleértve – csökkenni kezd. Ez a trend tört meg a kétezres évek közepére: a városi vezetés beavatkozásának köszönhetően több nagyváros belvárosa ismét gyarapszik. Elsősorban jól képzett fiatal egyedülállók és biztos anyagi helyezetű nyugdíjasok választanak urbánus életmódjukhoz illő belvárosi lakóhelyet.

Budapest Nagykörúton belüli részének revitalizációjával kapcsolatban is kulcsfontosságú, hogy a városvezetés tudatosítsa: a folyamat hátterében természetes demográfiai folyamatok állnak. A családalapítás kitolódásával fiatal dolgozó felnőttek tömege él egy-, illetve kétfős háztartásban. Az ő életmódjuknak, kulturális fogyasztási preferenciáiknak jobban megfelelnek a nagyvárosok kínálta lehetőségek, mint a nagycsaládosoknak. Szintén tömeges a jómódú nyugdíjasok nagyvárosokba költözése. E tendencia mögött a várható hosszabb élettartam, a nagyvárosok jobb egészségügyi szolgáltatásai, valamint az inaktív évekre felhalmozott megtakarítások növekedése áll.

A városi döntéshozóknak Coach szerint ezekre a trendekre kell „ráerősíteniük”oly módon, hogy a városból kiköltözőkre visszacsatolják a szuburbánus életforma minden kiadását. Az utóbbin a városkutatók a kiköltözők megnövekedett ingázási útjának benzin- és úthasználati költségeit értik.

2010. 08. 05.

Budapesten 60-80 ezer, a vidéki egyetemi városokban 40-60 ezer forint a havi bérleti díja egy kétszobás lakásnak, kivétel Debrecen, ahol 70 ezret is elkérnek - áll az Otthon Centrum felmérésében, amelyet évek óta elvégez augusztusban, amikor az egyetemisták albérleteket keresnek.

Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője az MTI-nek elmondta, hogy az idén megállt a bérleti díjak csökkenése. A meghirdetett díjakból is legfeljebb 5-10 százalékot lehet alkudni, de a frekventált területeken erre sincs mód. Az egyetemisták esélyeit rontja, hogy a keresleti oldalon megjelentek azok, akik a válság miatt nem tudtak lakást vásárolni, és bérletre kényszerültek, továbbá ilyenkor keresnek lakást azok is, akik idén végeztek és első munkahelyüket készülnek elfoglalni. Az albérleti piacon augusztusban - városonként eltérően - az egyetemisták teszik ki a keresleti oldal 50-80 százalékát.

A felmérés másik általánosítható megállapítása az, hogy a paneles lakás olcsóbb a tégla szerkezetűnél, illetve az ár az egyetemtől való távolsággal csökken. Ehhez azonban hozzá kell adni a közlekedési költséget, és akkor már nem biztos, hogy megéri távolabbi lakást olcsóbban bérelni.

Legdrágább a bérlet Budapest VI. és VII. kerületében, ahol 65-80 ezer forint egy átlagos kétszobás lakás havi bérleti díja. Második helyen áll a VIII. és a IX. kerület 60-75 ezer forinttal, míg harmadik a XI. és a XIII. kerület 60-70 ezer forint közti kínálati árral.

A vidéki egyetemi városok közül legdrágább Debrecen 60-70 ezer forintos fajlagos bérleti díjjal, míg Győrben és Szegeden a havi 60 ezer forint a felső határ. Gödöllőn, Veszprémben és Székesfehérváron 55 ezer, míg Szolnokon 45 ezer forint a plafon.

2010. 08. 05.

Több Balaton környéki ingatlanos is állítja, hogy a kereslet most már folyamatosan élénkül a régiós piacon, egyesek viszont még mindig csak negatívumokról tudtak beszámolni. Bár az eladók közül, akik megtehetik, még mindig a racionálisnak tűnő kivárásra játszanak, a vevők egyértelműen érzik, hogy a balatoni ingatlanpiac árszintje mostanában éri el a tényleges mélypontját. Egyes esetekben találkozhatunk 30-40%-os kínálati áreséssel is, amiben pedig még mindig benne van a mostanában szokásos 5-15% közötti alkupotenciál.

Optimista hangok

Több, a balatoni régióban tevékenykedő ingatlanos is arról számolt be lapunknak, hogy a tavalyi évhez viszonyítva az idei szezonban beindulni látszik a tóparti ingatlanpiac. Az árak ugyan még mindig a padlón vannak, sőt, egyes esetekben még a 20-30% közötti áresésekből is tovább lehet alkudni. Békesi Béla, a balatonlellei Balatop ügyvezetője konkrét példákat is említett a hatalmas áresésekre. Az általa kezelt ingatlanok között volt olyan parti településen található családi ház, amely az elmúlt fél évben esett 10.5 millióról először 9, majd 8.5 millióra, míg végül a tulajdonosok mára már akár 7.9 millióért is eladnák az ingatlanjukat, és ebben még nincs benne a manapság szinte kötelező alku. Egy másik esetben a vízparttól 8 kilométerre található településen az eredeti 9 milliós árból kényszerült drasztikus engedményekre az eladó, mivel sem 7.6, sem 6.5 millióért nem kelt el az ingatlanja. Ma 5.5 millióért próbál megválni nyaralójától.

Békesi szerint a piacot leginkább a kivárás jellemzi. Az emberek várnak a kormány lépéseire, a gazdaság alakulására, a hitelekkel kapcsolatos döntésekre, és úgy általában mindenre, ami csak minimálisan is befolyásolhat egy ilyen hosszú távú beruházást. Az egyre élénkülő keresgélők elsősorban az olcsóbb kategóriájú nyaralók között szemezgetnek, melyek közül a legtöbb nem vízparti ingatlan az 5 és a 15 millió közötti, vagyis olcsó árkategóriába sorolható. További jó hírnek számít, hogy ahogy Békesi meséli, a Balatonnál kezdenek újra megjelenni a nagyobb tőkével gazdálkodó magánbefektetők, akik középtávon jelentős lendületet adhatnak a térségnek.

Benna Zsolt, a balatonfüredi Otthon Centrum irodavezetője is hasonlóan vélekedik a kereslet alakulásáról, és a környéki ingatlanok árairól. Véleménye szerint a lakás és nyaraló árak valóban alacsonyan vannak a magyar tenger partján, de ő ezeket az árakat tekinti reálisnak. Az északi parton a potenciális vásárlók inkább a 15 millió forint körüli lakások és a 30 milliós kúriák után érdeklődnek. A legfontosabb szempontok a közművesítettség, és a magasabb kategóriában a panoráma, valamint a tulajdonos rugalmassága, ami elsősorban a vételárra vonatkozik. Az irodavezető elmondása szerint az elmúlt egy-két hónapban 2-3 ügyletet zártak le sikeresen, ami még mindig nem a fénykort idézi, de némi optimizmusra ad azért már okot. A cég kínálatában a 30 nm körüli balatonfüredi 6-8 milliós nyaralóktól kezdve, a szintén füredi 10 milliós téglalakáson át, 10-12 milliós szigligeti és badacsonyi víkendházakon át sok különböző típusú ingatlan megtalálható. Benna elmondása szerint a 40-50-60 nm-es 15 millió körüli nyaralók mennek most igazán jól, az 50 nm-es alapterületű, 2-3 szintes üdülőkön viszont szinte képtelenség túladni. Az irodavezető összegzésében azt hangsúlyozta, hogy mozgás már tapasztalható, az árak ugyan még stagnálnak, de középtávon már emelkedő tendenciát mutatnak.

Erős a túlkínálat

A helyi irodák vezetői mellett a két legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózat vezető elemzőinek is kikértük a balatoni helyzettel kapcsolatos véleményét. Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője szerint "alapvetően nincs érdemi változás a balatoni ingatlanpiacon, továbbra is nagyon erős a túlkínálat, a vevők pedig csak mérsékelt érdeklődést mutatnak a tóparti ingatlanok iránt. A leginkább keresett kategória a közvetlen vízparti ingatlan (ebből viszont kevés van), illetve a főút és a tó közötti utcákban található házak - 20-40 millió forint közötti ársávban. Természetesen a kínálat összetétele ettől eltér, nagyon sokan próbálnak megszabadulni a 80-as években épült, több száz négyzetméteres, főleg a fizetővendéglátásra optimalizált ingatlanjuktól 50-60 millió forint között - kereslet azonban alig van. Nehéz eladni a társasházi, apartmanházakban lévő ingatlanokat is, sokban még 4-5 évvel az átadás után is bőven lehet válogatni a lakások közül. A piac számára problémaként jelenik meg az is, hogy az egyre szaporodó wellness-hotelek, illetve a hozzájuk kapcsolódó apartmanházak szinte tökéletes megoldást kínálnak azoknak, akik csak néhány hetet töltenek lent évente a tavon - így mentesülnek egy ház fenntartásának költségeitől és problémáitól. Mindenesetre a válság hatásának is köszönhetően a nem túl felkapott településeken már egész olcsón lehet vásárolni (akár 20 millió forint környékén is) - nagy probléma azonban, hogy a külföldi vevők (és bérlők) száma az utóbbi években alaposan lecsökkent".

Az Otthon Centrumtól Valkó Dávid vezető elemző osztotta meg cégük álláspontját a jelenlegi balatoni helyzetről. Felméréseik szerint a Balatonon folyamatosan nő a kínálat a tavalyi évhez képest, és nagy számban kerültek a piacra 2-3 éves, újszerű lakások; ezekhez most sok esetben olcsóbban lehet hozzájutni, mint a beruházótól vásárolt új ingatlanokhoz. Ráadásul, ezek a lakások általában jobb adottságúak, mint a még kínálatban lévő újak. A vevők többsége készpénzes, azok, akik nem rendelkeznek elég önerővel és hitellel szeretnének vásárolni, sok esetben nem mernek belevágni a tranzakcióba, így csak "nézegetik" a kínálatot. A szigorodó hitelezési szabályok mellett gond, hogy sok Balaton-parti település rossz besorolást kapott hitelezhetőség szempontjából, így a fedezetként szolgáló ingatlan elhelyezkedése is gátolja a hitelhez jutást.

A Balatonon ingatlant keresők döntő többsége budapesti lakos, akik elsősorban üdülés-nyaralás céljából vesznek itt ingatlant. A vevők további 20-30%-át a helyi lakosok adják, míg a külföldiek mindössze 5-10%-ot képviselnek, ám ők is túlnyomórészt külföldön élő magyarok. Az "igazi" külföldi érdeklődők nagyrészt hollandok, esetenként dánok, svédek. A cég elemzője két nagyobb vásárlói csoportot különböztet meg: azokat, akik befektetési szándékkal keresnek ingatlant, illetve azon vevőket, akik saját használatra keresnek balatoni nyaralót. "Az elmúlt hónapokban nagyobb számban jelentek meg az üzleti szemléletű vevők, akik jó áron keresik a biztos befektetéseket. Ők sokszor csalódnak, hiszen a Balatonon nem jellemző a megszorult eladók kényszerértékesítése, túlkínálat esetén sem csökken a ritkább, egyedibb ingatlanok ára." - ezt már Simon Amarilla, az Otthon Centrum balatoni franchise partnere mondta.

"Szórványosan zivatar"

Az optimistább állásponton lévő és derűlátó ingatlanosok mellett azért akadnak olyanok is akik nem tudnak beszámolni semmiféle pozitív változásról sem. Bár az erősödő keresletet ők is érzik, a forgalmukban ez egyáltalán nem jelentkezik. Véleményük szerint az árak ténylegesen elérték a lehetséges szint alját, és annak ellenére, hogy így sincs forgalmuk az árak emelkedését prognosztizálják.

A többségi állásfoglalásra alapozva elmondható, hogy a balatoni nyaralópiacon egy befektetői szempontból jó beszállási pontnak számító állapot alakult ki, ahol egyes esetekben szinte telekáron, vagy az alatt lehet hozzájutni az ingatlanokhoz. Ez persze csak a gyengébb és egyes közepes elhelyezkedésű és állapotú telkekre és épületeikre igaz, mivel a felső közép és luxus kategória árai, egyes kivételeket leszámítva, a bennük rejlő potenciál miatt nem nagyon akarják megadni magukat. A nehézkes hitelfelvétel miatt "rengeteg" készpénzes vásárlóval lehet találkozni, akik azonban minden megpróbálják kihasználni az alkupozíciójukban rejlő előnyöket.

Forrás: ReSource

2010. 08. 06.

Információink szerint 4.5 százalékos kamatfelárral nyújtott finanszírozást a közelmúltban az MKB Bank és az OTP Bank egy fővárosi irodaház projektre. A jelenleg a hazai ingatlanpiacon átlagosnak tekinthető kamatfelár sokkal magasabb, mint a csehországi vagy lengyelországi irodaházakra nyújtott finanszírozások.

Információink szerint a közelmúltban megszületett finanszírozási ajánlat szerint az MKB-OTP páros a rendelkezésre tartási időszak alatt 3 havi EURIBOR plusz 4.5 százalékos kamatfelárral kínált finanszírozást egy budapesti A-kategóriás irodaházra (a kamatfelár a rendelkezésre tartási időszakot követően 4 százalékra módosul).

Piaci forrásaink szerint az említett finanszírozási kondíciók alapvetően megfelelnek a jelenlegi piaci átlagnak. Az utóbbi 6 hónapban 3.50-4.50% közötti sávban mozogtak a piacon a finanszírozási ajánlatok, ami a nagyon lassan javuló forrásköltségeknek köszönhetően azért folyamatosan csökkenő tendenciát követ és bizonyos esetekben akár az alsó értéket is elérheti.

Iparági forrásaink kérdésünkre elmondták, hogy a válság előtti pörgős ingatlanpiacon nagyjából a 3 havi EURIBOR plusz 1.50 százalék kamatfelár környékén árazódtak a prémium ingatlanokhoz kapcsolódó hitelek, amit az adott ingatlan finanszírozásáért folyó erősebb verseny lejjebb is szoríthatott akár 1 százalékig is. Mindez a hosszú távú hitelekre volt érvényes, építési időszakban ennél átlagosan 50 bázisponttal magasabb volt a felár.

Információink szerint a régió két legattraktívabb ingatlanpiacán, Csehországban és Lengyelországban a magyarországinál jelentősen kedvezőbbek a finanszírozási feltételek. Csehországban a kamatfelár A-kategóriás irodaház esetében 2.2-2.5 százalék között alakul, míg a közép-európai térség legjobban pörgő piacán, Lengyelországban ennél kb. 20 bázisponttal alacsonyabb kamatfelár mellett juthatnak finanszírozáshoz az ingatlanfejlesztők.

Forrás: ReSource

2010. 08. 09

2010. 08. 10.

2010. 08. 16.

Két hónapos szünet után a svájci jegybank ismét a frank gyengítésére kényszerülhet, miután az alpesi fizetőeszköz látványos lendületet vett múlt héten. A Bank of New York Mellon Corp. elemzői szerint egyre valószínűbb a SNB devizapiaci intervenciója, miután kiújulhatnak a deflációs félelmek.

Alig egy hét leforgása alatt közel 4%-ot erősödött a svájci frank az euróval szemben, miután hétfőn már az 1.33-as szint alatt is megfordultak az EUR/CHF jegyzések, miközben múlt pénteken még 1.39 frankot kellett adni egy euróért. Az alpesi deviza erejét az elmúlt napokban a svájci gazdaságból érkező biztató hírek táplálták, emellett a frank felértékelődéséhez hozzájárultak a kamatemelési várakozások is, miszerint a svájci jegybank fél évvel korábban fog kamatot emelni az Európai Központi Banknál.

Neil Mellor, a BNY Mellon londoni elemzője a Bloomberg tudósítása szerint arra hívta fel a figyelmet, hogy a jegybank alelnöke, Thomas Jordan már korábban leszögezte: a deflációs félelmek erősödésekor az SNB lépni fog (vagyis folytatja a frankot gyengítő politikáját). Még nem beszélhetünk újabb deflációs félelmekről, ám ha a svájci frank folytatja szárnyalását és a globális gazdaságot övező bizonytalanság is fennmarad, akkor viszonylag gyorsan bekövetkezik a defláció a svájci gazdaságban - magyarázta a piaci szakértő, aki szerint ebben a helyzetben súlyos dilemmával szembesülhetnek a svájci jegybankárok: elfogadják a gazdaság gyengülését vagy újrakezdik az éles kritikával illetett devizapiaci intervenciót.

Mint ismeretes, az árstabilitás megteremtéséért küzdő svájci jegybank 2009 márciusában kezdte el gyengíteni a svájci frankot, miután egyre inkább tartott a deflációtól. Magatartásában két hónappal ezelőtt következett be fordulat, amikor június közepén közölte: felhagy a frankot gyengítő devizapiaci intervenciókkal, miután a deflációs aggodalmak szinte teljesen eltűntek. Ennek hatására az alpesi deviza soha nem látott csúcsára szárnyalt az euróval szemben.

A jelentős devizatartalék-növekedésből komoly vesztesége származott a központi banknak. Az SNB pénteki jelentése szerint az első félévben 2.8 milliárd frankos veszteséget szenvedett el, miután a svájci frank év eleje óta jelentősen erősödött az euróval szemben.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 08. 09.

97 ezer lakossági jelzáloghitel adós volt hazánkban 90 napon túli késedelemben március végén, a késedelemben lévő jelzáloghitelek száma pedig 258 ezerre nőtt - derül ki a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) ma közzétett kockázati jelentéséből. A lakossági hitelállomány 10,1%-a volt nem-fizető (NPL-ráta). Bár a fizetésképtelenségi probléma nem csak a devizahiteleseket érinti, ez a szám a svájci frank és az euró árfolyamának azóta bekövetkezett jelentős emelkedése miatt mára csak tovább nőhetett. A kormány a Nemzeti Eszközkezelő Társaság felállításával enyhítene a bajban lévő jelzáloghitelesek problémáin, nem tudni azonban, pontosan kiken segítene.

Reális veszély, hogy a nem-teljesítő lakossági devizahitelek állomány-gyarapodása az elkövetkező hónapokban ismét gyorsulni fog - írja kockázati jelentésében a PSZÁF a forint gyengülésére hivatkozva. Az adósok veszélyeztetettségét ráadásul szerintük is növeli, hogy aktívabbak lettek a hitelpiaci szolgáltatók az adósságrendezési piacon. Ezt bizonyítja, hogy 2010 első hónapjában a végrehajtási vagy más adósságrendezési eljárás alá vont lakóingatlanok száma elérte a 2009. évi szám 38%-át. Az első negyedévben 7440 lakóingatlant adtak át végrehajtásra vagy egyéb eljárásba, és 3947 lakóingatlanhoz tartozó követelést értékesítettek, a hitelintézetek tehát továbbra is jelentős bedőlő hitelállományt görgetnek maguk előtt (ezekre jelentős céltartalékokat kell képezniük), végrehajtás és értékesítés nélkül. Pedig a bankoknak idővel nem lesz más lehetőségük, mint hogy érvényesítsék a jelzálogjogukat. Csakhogy ekkora lakásállomány nagy tömegben történő értékesítése a lakáspiaci árakban is óriási pusztítást végezhetne. A kormány tűzoltás gyanánt többszörösen is meghosszabbította a kilakoltatási moratóriumot, nem lehet azonban ezt a végtelenségig húzni, egyre égetőbb szükség van más, szociális célzatú megoldásra, mely a lakáspiacot is megkíméli.

A teljes magyarországi hitelállományon belül 2010. március végén már elérte a 19,1%-ot (4514 milliárd forint) a fizetési késedelemben lévő hitelek aránya, ami a tavaly második félévi visszaesés után egy negyedév alatt 8,7%-os emelkedést jelent. A lakossági jelzáloghitelek körében ennél nagyobb, 9,9%-os volt az emelkedés, és ezen a területen folyamatos, sőt egyre gyorsabb a növekedés. A lakossági hiteleken belül így 26,0, a jelzáloghitelek körében 21,8%-ra nőtt a késedelmes hitelek aránya. A darabszám szerinti megoszlás alapján a hitelek nem kevesebb mint 38,8%-a esetében fordult elő valamilyen fizetési késedelem, persze a kisebb összegű személyi-, kártya- és készpénzhitelek emelték ezt a számot. Az átlagos késedelmes hitelméret jelentősen nőtt, hisz növekedett a jelzáloghitelek súlya (ezért a darabszámban lassuló ütemű növekedés tapasztalható).

Ami a 90 napon túl nem teljesítő hiteleket illeti, arányuk a teljes hitelállományban 8,3% volt, a lakossági hitelek körében 10,1, ezen belül a jelzáloghitelek esetében 7,3%. Lassulás csak a vállalati, külföldre nyújtott és bankközi hiteleket is tartalmazó egyéb hitelek körében keletkezett, a lakossági jelzáloghitelek körében viszont gyorsul a növekedés. Darabszámban nagy a jelzáloggal nem fedezett, kisebb összegű (elsősorban fogyasztási célú) hitelek aránya. A 90 napon túli késedelemben lévő hitelek körében is egyre nagyobb hányadot képviselnek a jelzáloghitelek, számuk elérte a 97 ezret, ami 5300-zal több, mint december végén.

A kormány valamikor novemberben szavaztatna az adósok helyzetén (például a tulajdonjog bérleti joggá alakításával) javító Nemzeti Eszközkezelő Társaság felállításáról, ennek konkrét megvalósulási formájáról és technikájáról azonban egyelőre vajmi keveset tudni. Erdei Tamás, a Magyar Bankszövetség elnöke a Portfolio.hu-nak két héttel ezelőtt adott interjújában jelezte: augusztusban megkezdődhetnek a kormány és a bankok közötti egyeztetések az eszközkezelőről. Addig is a bankok aktívan segítik ügyfeleiket a hitelek újratárgyalásának lehetőségével. Március végére már 131 ezerre nőtt az újratárgyalt hitelszerződések száma (átstrukturált jelzáloghitel 29 ezer volt). Pongrácz Antal, az OTP vezérigazgató-helyettese nemrég elmondta: a banknál ez a szám közel 40 ezer. A PSZÁF jelentése megjegyzi: az újratárgyalt hitelek egy része ismét késedelembe esett - ez jól mutatja, hogy elhúzódó problémával állunk szemben.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 08. 11.

2010. 08. 11.

2010. 08. 12.

Ma már megfontoltabban fordulunk a pénzügyeinkhez, mint két éve, azonban a növekvő tudatosság ellenére néha mégsem úgy cselekszünk, ahogyan a józan ész diktálná. Hosszú időre eladósodunk, pedig nyomasztóan hat ránk a több évtizedes kötöttség - egy jobb lakásért viszont áldozunk a belső nyugalmunkból is. A BellResearch az ingatlanhitel-felvételi preferenciákat és gyakorlatot elemezte.

Egy lakáshitel kiválasztásakor ma a legfontosabb szempont a futamidő alatt változatlan törlesztőrészlet - mutat rá a kutatás. Nem mindegy azonban, hogy ez a negatív "havi fix" milyen időtávon terheli meg a családi kasszát. A BellResearch kutató- és tanácsadócég az ingatlanfinanszírozással kapcsolatos attitűdökről és szempontokról készített komplex, kétlépcsős kutatást, melyben feltérképezte a hitelfelvételi terveket, a preferenciákat és a döntési folyamatot.

A kvalitatív, fókuszcsoportos fázis eredményei szerint a leendő hiteleseket frusztrálja a hosszú távú eladósodottság, a lélektani optimum 15 évnél van. A vélemények szerint ugyanis ez az időintervallum lelkileg még elviselhető, beláthatónak tűnő időtávot jelent. Az idősebb korosztály esetében a munkaképes évek számát tekintve ez törvényszerűnek látszik, azonban még a fiatalabb hitelesek is úgy nyilatkoztak, hogy az ennél tovább tartó kötöttség nagyon nyomasztó.

A kutatás következő, 651 fő online megkérdezésével lebonyolított kvantitatív fázisának eredményei szerint azonban a konkrét választási helyzetben leginkább elfogadott futamidő a 20 év, ami a megelőző kvalitatív kutatás eredményéhez képest mindenképpen meglepő fordulat - mutat rá Harsányi Gábor, a BellResearch kutató- és tanácsadócég új üzletágak igazgatóhelyettese. A felmérés ezen etapjában a résztvevők különböző hitelkonstrukciókat és paraméter-kombinációkat hasonlítottak össze, hogy kiválasszák az ideális lakáshitelt, vagyis azt, amelyik számukra a legnagyobb "hasznosságot" képviseli (a módszertant lásd alább).

Az eredmények szerint lakáshitelt 15-25 évre vennénk fel, de ezen intervallumon belül is a 20 év a leginkább preferált (15 pont a hasznossági skálán); a 15 évnél rövidebb, illetve a 25 évnél hosszabb adósságot pedig egyértelműen elutasítják a megkérdezettek. Az optimálisnak tartott, illetve a ténylegesen preferált futamidők közötti látszólagos ellentmondás azonban könnyen feloldható, ha a szigorú tények mögé nézünk. A magyarázat a tudatos döntés és az igények, elvárások kettősségében rejlik: visszafogott lehetőségek párosulnak magas igényekkel, vagyis a lehető legdrágább, finanszírozhatónak vélt ingatlant kívánjuk megvásárolni - elemzi a gyakorlatot Harsányi Gábor. Hajlandóak vagyunk tehát "beáldozni" a nyugalmunkból öt évet azért, hogy jobb minőségű, árú, fekvésű, méretű lakást vásárolhassunk meg.

A kutatási eredmények szerint a 20 éves futamidő preferáltsága független attól, hogy az ország mely régiójában lakik a későbbi hitelfelvevő. Az iskolai végzettséget figyelembe véve azonban már erős különbségek érzékelhetők: minél képzettebb valaki, annál nyitottabb a rövidebb, tízéves időtávra (a felsőfokú végzettségűek esetében 3 pont, míg az alapfokúaknál -6 pont a hasznossági skálán). Emellett a végzettséggel párhuzamosan növekszik a hosszabb futamidők elutasításának mértéke (egy harmincéves futamidőt a diplomások -8 ponttal, az alapfokú végzettségűek csak -1 ponttal utasítottak el). Ennek magyarázatául részint a diplomások érettebb pénzügyi gondolkodása, másrészt az anyagi lehetőségeik szolgálnak, hiszen ez a társadalmi csoport az, amelyik könnyebben előteremtheti a hitelhez szükséges önerőt, illetve hosszabb távú anyagi kilátásaik is jobbak. Ennek ellenére a diplomások gondolkodásában is a húsz év áll a legközelebb az ideális időtartamhoz.

A hitelfelvétel során tehát próbálunk addig nyújtózni, amíg a takarónk ér, de nem vesszük észre, hogy a lábunkat néha vissza kell húzni egy kicsit. Vagyis a döntésünk tudatos, de az ésszerűségnek ellentmondva ítéljük magunkat 20 év szigorítottra.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 08. 13.

2010. 08. 13.

2010. 08. 16.

A Magyar Nemzet információi szerint felvetődött, hogy Bábolnánál épüljön meg a King's City kaszinóberuházás -írja az MTI.

A napilap hétfői száma úgy tudja: az önkormányzat Horváth Klára (MSZP) polgármester kezdeményezésére hétfőn rendkívüli ülést tart, amelyen egy a település határában fekvő közel 90 hektáros terület eladásáról dönthetnek.

A cikk a "polgármester környezetére" hivatkozva azt írta: Horváth Klára több alkalommal is beszélt arról, hogy ukrán és amerikai befektetőkkel tárgyalt. "Olyan felvetések is születtek, miszerint a területet a korábban Sukoróra tervezett King's City nevű kaszinókomplexum felépítésére szánják" - olvasható a Magyar Nemzetben.

Forrás: ReSource

2010. 08. 17.

2010. 08. 17.

2010. 08. 18.

2010. 08. 18.

Soha nem látott mélységbe mentek le a válság kezdete óta az irodapiaci bérleti díjak, óriási a kínálat mind az A, mind pedig a B kategóriában, ám az olcsó árakat látó kezdő vállalkozások nincsenek feltétlenül a legkönnyebb helyzetben, ha igényeikhez megfelelő kis alapterületű, és persze olcsó irodát szeretnének bérelni. Mire kell figyelni?

Másról sem szóltak az elmúlt hónapok irodapiaci híradásai, mint az alig megtölthető, üresen álló irodaházakról, a bérleti díjak drasztikus csökkenéséről, valamint számos projekt elhalasztásáról. Úgy tűnik, az irodapiac jó indikátora a gazdaság helyzetének: a már meglévő bérlők is sok esetben költségtakarékossági okokból (vagy éppen a lecsökkent munkatársi létszám hatására) kisebb alapterületet bérelnek, az új projektek jó részét pedig a mérsékelt árak ellenére sem igen sikerült megtölteni.

A korábbi 15-16 euró helyett a piacon már 7-8 euróért is kínálnak irodákat még az A kategóriás házakban is, a B kategóriában pedig szinte fillérekért lehet területhez jutni, vagyis a piaci helyzet kedvező lehetőségeket biztosít azoknak a kisvállalkozásoknak, akik eddig egy bérelt lakásban tartották fel székhelyüket, vagy az egyik tag lakása volt az iroda - legalábbis papíron. A képlet azonban mégsem ilyen egyszerű - jelzik irodapiaci szakértők.

Nem mindenhol rajonganak a kis alapterületért

Egy mikrovállalkozásnak - főleg ha az kezdő - az esetek többségében elegendő egyetlen irodahelyiség, esetleg egy tárgyaló - ebben a kategóriában a keresés leginkább 20-30 négyzetméterről, és lehetőleg minél alacsonyabb bérleti díjról szól. Ilyenkor mindössze annyi a probléma, hogy bizonyos házak egyáltalán nem foglalkoznak ilyen kis alapterületek kiadásával - bár messze nem akkora az elutasítás, mint néhány évvel korábban, amikor a "miniirodát" keresőknek leginkább csak a lakások, a szolgáltatott irodák, illetve esetleg a B kategória maradt.

Az A kategóriás épületekbe költözés - amennyiben a bérleti konstrukció kedvező - már csak image szempontból is előnyös, azonban figyelni kell a szerződési feltételekre: bizonyos helyeken több éves kontraktust is alá kell írni, mely akkor is pénzügyi kötelezettséget ró a vállalkozásra, amikor épp nincs bevétele, illetve nehézkesebbé teszi az esetleges szerződésfelmondást, vagy kiköltözést. Kérdésünkre több, kezdő vállalkozás vezetője is megerősítette, hogy a bérleti feltételek tárgyalásakor a ház menedzsmentje a szokásosnál alaposabban (de nem bántóan) érdeklődött a vállalkozás pénzügyi stabilitása felől. Iparági tapasztalat szerint ilyen esetben kiemelt szerepe lehet a kauciónak, amire szintén el kell különíteni a megfelelő pénzügyi keretet.

Retrohangulat a B kategóriában

Ha a vállalkozás rugalmasabb feltételekre, és még olcsóbb bérleti díjra vágyik (akár 5-6 euró négyzetméterenként), elsőként a B kategória lehet számára optimális. A budapesti irodapiacon ebben a szegmensben is szép nagy kínálat lelhető fel, a házak minősége azonban erős szélsőségek között változik, a 70-es évek óta nem felújított, a rendszerváltás előtti hivatalok hangulatát árasztó épületektől kezdve, a kívülről gyengébb állapotú, ám belül az A kategóriát megközelítő színvonalon felújítottig bőséges a választék. A piacot ismerő ügynökök szerint azonban itt-ott egészen vállalhatatlan színvonalú irodákat is próbálnak kiadni - néha nem is sikertelenül, főleg azért, mert itt már a 10-15 m2-es alapterület iránti igény sem számít problémának.

Szakértő forrásaink szerint a B kategória lokációt tekintve sokszor semmivel sem rosszabb, mint az A, a legtöbbször a parkolási lehetőségek, a szolgáltatások korlátozott elérhetősége, illetve a ház külső-belső állapota marad el a prémium kategóriás irodáktól. "Néhány B kategóriás ház valójában csak egy kiegészítő bevételi lehetőséget jelent a tulajdonos vállalatnak, nem kifejezetten kiadási-befektetési célra épültek. " - jelzi egy több éve a szakmában tevékenykedő ügynök. Fontos azonban figyelni arra, hogy a nagyon olcsó bérleti díjhoz majdnem ugyanakkora üzemeltetési díj is társulhat - ami máris kérdésessé teszi, nem érdemes-e mégis inkább az A kategóriában keresgélni.

Ha csak a presztízs kell

Amennyiben valaki nem érzi még üzletileg biztosnak a vállalkozását, ám mégis szükség lenne egy kis alapterületű irodára - lehetőleg elit környezetben, megoldás lehet a sokkal rövidebb távra, vagy akár "usage" alapon bérelhető szolgáltatott iroda, melyek piaca az utóbbi időben dinamikusan bővült, főleg Budapesten. Ilyen esetben az égvilágon semmire sem kell költeni, csak beülni az irodába és dolgozni - ám tartós bérlet esetén a megoldás nem feltétlenül olcsó, de cserébe a város legjobb pontjain fogadhatóak az üzleti partnerek.

Még a legolcsóbb B kategóriás háznál is kedvezőbben lehet kijönni az óradíjas irodák és tárgyalók igénybevételével - ami azonban piaci szakértők szerint főleg akkor ideális, ha valaki nem szívesen fogadja saját lakásában, vagy esetleg egy kávézóban, gyorsétteremben ügyfeleit - nem szabad elfelejteni, hogy a "kirakat", még mindig erősen meghatározza egy cég komolyságának megítélését. Az óránként 2-4000 forintért bérelhető, teljesen felszerelt helyiségek azonban tényleg csak alkalmi tárgyalásokra vagy munkavégzésre jók, teljes hónapra kibérelve magasra kúszhat a számla.

Hol vannak a rejtett költségek?

Az irodabérlet havi költségének kalkulációjakor - főleg első bérlés esetén - nem árt alaposan átnézni a szerződési feltételeket: mit tartalmaz a bérleti díj, és mit nem, kell-e fizetni külön az internet vagy a telekommunikációs szolgáltatások használatáért (irodaházanként változóan vagy a ház adja, vagy a bérlő intézi saját magának). Belsőbb kerületekben számolni kell a parkolás díjával is - ami egyáltalán nem biztos, hogy olcsó, akár havi több tízezer forintos tétel is lehet.

Különösen kezdő vállalkozások, kis alapterület esetén két-háromhavi kauciót is be kell árazni a költségtervezésbe, valamint az esetleges átalakítások, felújítások költségeit. Különösen a B kategóriás piacon érdemes pontosan tisztázni, milyen szolgáltatásokat tartalmaz az üzemeltetési díj (előfordul, hogy egyes közüzemi számlák nincsenek benne), és amennyiben úgynevezett "szétosztott" számla érkezik, nem árt rákérdezni a költségleosztás mikéntjére.

Felmerülhetnek költségek az esetleges közös helyiségek (tárgyalók, előadótermek) használatakor is bár egyes irodaházakban ezen létesítmények használata egy bizonyos havi keretig benne van az árban. A bérleti szerződés végső aláírása előtt pedig nem haszontalan egy olyan kalkulációt végezni, mely egy belvárosi, elegánsabb lakás díjait hasonlítja össze a kivenni kívánt irodaterület összes költségével.

Forrás: Portfolio.hu

2010. 08. 23.

2010. 08. 23.

2010. 08. 23.

2010. 08. 24.

A kormányszóvivő szerint a Nemzeti Eszközkezelő működéséről szóló tervek végleges verziója augusztus utolsó napjaira készül el.

Még mielőtt 2011 áprilisában lejár a kilakoltatási moratórium, megkezdi tevékenységét a bajba jutott adósok utcára kerülését megakadályozó Nemzeti Eszközkezelő Társaság - írja a Magyar Nemzet.

Az még nem derült ki, hogy mennyiért venné meg az állam a rossz hiteleket, és az sem, hogy milyen infrastruktúra állna a társaság mögött. Lehet, hogy egy nagy bank apparátusát használná az eszközkezelő - írja a napilap.

Jelenleg körülbelül kilencvenezer olyan lakáshiteles lehet, aki kilencven napnál hosszabb ideje nem fizet.

Nagy Anna kormányszóvivő a Magyar Nemzetnek elmondta, hogy ősszel nyújtja be a parlamentnek a kormány a Nemzeti Eszközkezelő Társaságról szóló javaslatot. Jelenleg a terveken dolgoznak a szakemberek, a végleges verzió augusztus utolsó napjaira készül el.

Az állami alap hitelből venné meg a tartozásokat, a vásárláshoz a kölcsönt az a bank adná, amelyiknél a rossz hitel volt. Az adásvételt követően már nem az ügyfél tartozna a pénzintézetnek, hanem az állam - ismerteti a Magyar Nemzet.

2010. 08. 25.

Jóri András adatvédelmi biztos szerint állami kézbe kellene venni a hitelinformációs nyilvántartások kezelését. Az ombudsman mai közleménye szerint ezen belül megfelelő társadalmi igény esetén létre lehetne hozni a negatív adósok mellett a pozitív adósok listáját is.

Az országgyűlési biztos megállapította, hogy hazánkban magánszemélyek esetében jelenleg is működik a központi hitelinformációs rendszer (KHR, korábbi nevén BAR), azonban csak a rossz adósok adatait tartalmazza (akik elmaradtak a hiteltörlesztéssel, vagy már egyáltalán nem fizetnek). A közelmúltban megkezdődtek az előkészületei több teljes körű és üzleti alapon működő hitelinformációs rendszer kiépítésének.

Jóri szerint a pénzügyi vállalkozások által működtetett rendszerek, bár látszólag a hiteladósok önkéntes hozzájárulásán alapulnak, azonban ezt az önkéntes hozzájárulást kérdésessé teszi a felek közötti gazdasági erőegyensúly hiánya, így valójában az eredmény az állampolgárok alkotmányos jogainak banki szféra szereplői által történő korlátozása lesz, ráadásul állami kontroll nélkül.

Az adatvédelmi biztos szerint a több százezer személy hitelügyletét érintő adatbázis kezelése, működtetése nagyobb garanciával biztosítható az ilyen feladattal törvény alapján felruházott állami adatkezelő révén. Jóri szerint sürgős állami beavatkozásra van szükség, amelynek keretében a kormánynak a megfelelő állami szervhez kellene telepítenie a központi hitelinformációs rendszer működtetését, és meg kellene tiltania az egyéb hitelinformációs célú nyilvántartások vezetését.

Az ombudsman hozzátette, hogy ezen az állami kezelésben lévő rendszeren belül lehetne megfelelő társadalmi igény esetén létrehozni a pozitív adósok listáját is.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 08. 27.

Az utóbbi három-négy évben megnyílt szállodák mindegyike komoly anyagi nehézséggel küzdhet a 20-25 százalékkal csökkenő árbevétel miatt. Ez azt jelenti, hogy a szállodai csődhullám, illetve ennek a veszélye számos szállodát érinthet – mondta a Napinak Galla Gábor, a Tourconsult Kft. ügyvezető igazgatója.

Az olcsó hitel idején túlfinanszírozott (15-20 százalékos önerővel felépült) hoteleknek a profi üzemeltetéssel elérhető hatékonyságnövelés, de elsősorban a tulajdonos más üzleteiből származó tőkebevonás lehet a kiút - mondja a szakember. Elfogadott szállodaipari nézet szerint egy hotelt hosszú távon csak a harmadik tulajdonosa képes működtetni, mert az az első, aki felépítette, csődbe megy, a második a finanszírozó bank, amelyik minél előbb igyekszik megszabadulni a számára kellemetlen tehertől, majd a harmadikként megjelenő új befektető, profi üzemeltetővel képes kihozni a maximumot a jutányosan megszerzett szállodából.

Galla szerint a bajban lévők helyzetét a túlfinanszírozás - az egészséges hitel-önerő arány 60-40 százalék - mellett más tényezők is nehezítették; a csökkenő vendégszám miatt kialakult árverseny, a forint árfolyamának gyengülése, amely az euróban felvett hitelek visszafizetését drágítja, a szakmai hozzáértés hiánya és a piaci bevezetés idejének rövidsége. Ráadásul ezek a szállodák nagyon drágán épültek.

A bedőlt hotelek kilátásai nem lesznek túl rózsásak, mert egyelőre nagy a különbség az érdeklődő vevők és az eladók árelvárásai között - mutat rá Galla, aki az értékek közeledését 2011-2012-re várja. Hozzátette, az új projektek lelassulása mind a bankoknak, mind a fejlesztőknek létérdekük, mert a jelenlegi piacon egy-két jól felépített projekttől eltekintve életveszélyes vállalkozás a szállodanyitás.

Gomola Marius, a Horwath HTL Hungary & Russia ügyvezető igazgatója a csődhullám okai között szintén kiemelte a túlfinanszírozást. A szakember szerint van olyan hotel, amelyik 120-130 százalékon finanszírozott a jelenlegi értékeket figyelembe véve. Arra is rámutatott, hogy a vendégek elmaradása az elavult turisztikai infrastruktúra, az elmaradt városfejlesztés, a gyenge, versenyképtelen városmarketing és az unalmas városimázs eredménye is.

A régió látványos gazdasági fellendülésében Magyarország gyengén szerepelt, így a turisták száma már a válságot megelőzően kevésbé dinamikusan nőtt az ideálisnál. Mindez azzal párosult, hogy a hotelfejlesztési boomban döntően az idegenforgalomhoz nem értő vállalkozók vettek részt. A válság kitörésekor a bankok jó egy évig türelemmel viselték a partnerek törlesztési nehézségeit, de ez leginkább annak köszönhető, hogy az anyabankok a hazai soraikat rendezték. Idén azonban vége a türelemnek - hangsúlyozza Gomola, vagyis a már bedőlt hoteleken kívül megindulhat a tulajdoncserével járó hullám.

A szakemberek helyett vállalkozók által üzemeltetett hotelek ráadásul nem működnek hatékonyan, nem produkálják saját kategóriájukon belül sem az elvárt minőséget, ez szintén a bukás egyik oka. Úgy véli, a megoldás csak az előremenekülés lehet, a banki türelem, csökkentett törlesztés mellett a tulajdonosoknak - ha meg akarják tartani a szállodát - el kell fogadniuk, hogy akár évekig tulajdonképpen a banki törlesztést végzik, annak érdekében, hogy a jövőben realizálhassák beruházásaik és munkájuk értékét.

A nem túlfinanszírozott hoteleknek nagyobb az esélyük a túlélésre, de emellett is kulcskérdés a tökéletes működés, hogy a profi üzemeltetés, költséghatékony működés, eredményes marketing és értékesítés kifogástalan szolgáltatásokkal párosuljon, s mindez egy megfelelően specifikált szállodában, amelyik a túlkínálatban is kiemelkedhet a tömegből.

Gomola kifejtette, a folyamat eredményeként tőkeerős tulajdonosok és finanszírozók, valamint profi üzemeltetők megjelenése várható a nemzetközi szállodaiparhoz hasonlóan. Úgy látja, a hitelek felmondása kevésbé veszélyezteti a fővárosi, illetve a vidéki gyógy- és wellness-hoteleket, mint a többieket. Az új fejlesztésekkel kapcsolatban megjegyezte, azok csúsztatása a piaci helyzet miatt egyaránt érdeke a fejlesztőnek és a finanszírozóknak.

2010. 08. 30.

2010. 08. 30.

Évente 100 milliárd forintot szán a kormány a lakások energiatakarékossági célú felújítására. Nagy kérdés azonban, hogy a 2011-től induló program végrehajtásához lesz-e elég építőipari alapanyag és szakképzett munkaerő.

A kormány állami segítséggel évente százezer, később 150-200 ezer lakást újítana fel úgy, hogy a rekonstrukció után azok energiafelhasználása jelentősen csökkenjen - írja a Világgazdaság. A rekonstrukcióra leginkább az 508 ezer paneltulajdonos szorulna rá. A programmal kapcsolatban azonban sok még a nyitott kérdés. Az Energiagazdálkodási Egyesület szerint nem látni, lesz-e elég pénz, építőanyag és szakértelem egy ilyen óriásvállalkozás végrehajtásához. Ráadásul a programban részt vehet 50 ezer közintézmény (iskolák, kórházak, hivatalok stb.) is, ami a lakosság által igénybe vehető támogatásokat tovább apaszthatja.

Júniusban Bencsik János nemzetgazdasági államtitkár azt mondta, a 100 milliárd forintot uniós pénzek átcsoportosításával, az ország széndioxid kvótájának eladásából származó pénzből, illetve egy e célra létrehozott zöld bank hiteléből teremtenék elő. A lakástulajdonosok önerejét is a zöld bank adná, az azon felüli rész vissza nem térítendő állami támogatás lenne. Egy korábbi programban az úgynevezett Solonova projekt során egy hétemeletes panel energiatakarékossági felújítása lakásonként négymillió forintba került és 70-80 százalékos megtakarítást eredményezett.

Forrás: Pénzcentrum.hu

2010. 08. 30.

2010. 08. 31.

Elegendő a főváros bizonyos körzeteire, vagy a budai hegyvidék elit környékére gondolni, ahol már nem a józsefvárosi piacon működő, hanem a nagyobb céghálózatokat vagy bankot irányító kínaiak vagy vietnamiak a vevők.

Nekik nem mindegy, hogy egy adott villa vagy bérlakás, netán irodaház megfelel-e a Feng Shui követelményeinek.

Emlékezetes, hogy a XV. kerületi Asia Centert annak idején éppen ennek alapján építette az osztrák Strabag. Mind a tájolás, mind a belső arányok, a használt anyagok és a funkciók elrendezése ezt vette figyelembe. Más kérdés, hogy azóta változó üzleti sikerrel működik a kereskedelmi központ.

Nálunk azért mégsem lehet tömeges ázsiai jelentléről beszélni, de később nem zárható ki ez sem. Ahol viszont máris sok száz ilyen vevővel van dolga az ügynököknek az London és New York. Az amerikai világvárosban már több irodaházbérleti tranzakció is meghiusult amiatt, hogy a bérlőjelöltnek csak ez az egy szempont, vagyis a Feng Shuinak való megfelelés volt a perdöntő.

Volt egy érdekes irodaházas eset. A kínai bérlőjelölt ragaszkodott hozzá, hogy a két emelet (ennyit akart lekötni) a lehető legközelebb legyen egymáshoz. A 9-dik és a 15-dik szintek jöhettek szóba, azok voltak szabadok. Számára későn derült ki, hogy Amerikában nincs 13-dik emelet, így a 9-dik mellé gyorsan kiválasztotta a 14-diket, az ár nem érdekelte. Kikötötte továbbá, hogy 8-dikával végződő napon írják alá a szerződést, mert az szerencsét hoz, gazdaggá tesz.

Angolszász nyelvterületen a negyedik emelet is tilos az ázsiaiak szemében. A „negyedik” szó angol kiejtése ugyanis a kínai, a japán és a koreia számára kisértetiesen hasonlít a „halál” szóra. Délkelet-Ázsiában éppen ezért nincs negyedik szint a toronyházakban.

2010. 08. 31.

2010. 09. 03.